Urteile

Verwalterbestellung durch die Wohnungseigentümerversammlung

Leitsatz des Gerichts

1. Ist in der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung der Beschlussgegenstand mit „Neuwahl eines Verwalters“ bezeichnet, so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des Verwaltervertrages.

2. Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung „die Fortsetzung des Verwaltervertrages“ beschlossen, so ist der Beschluss dahin auszulegen, dass er auch die Neubestellung des Verwalters umfasst.

3. Bei der Wiederwahl des Verwalters bedarf es grundsätzlich nicht der Unterbreitung von Alternativangeboten.

4. Ein Verwalter ist in Ausübung gebundener Vollmachten nicht anwesender Wohnungseigentümer nicht gehindert, an der eigenen Wahl mitzuwirken.

5. Sieht die Teilungserklärung bei mehreren Wohnblöcken vor, dass für die Verwaltungseinheit, die das gemeinschaftliche Eigentum umfasst, soweit nicht das Sonder- und Teileigentum der übrigen Verwaltungseinheiten betroffen ist, die Beschlussfassung im Wege des schriftlichen Verfahrens durch schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die übrigen Verwaltungseinheiten einberufenen Versammlungen erfolgt, und zur Gültigkeit des Beschlusses ausreicht, dass die zustimmenden Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile der Verwaltungseinheiten vertreten, so verletzt dieses Verfahren nicht das Gebot des Minderheitenschutzes.

Tenor

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3. auf Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2002 unter TOP 9, 11a und 12 des Protokolls werden zurückgewiesen.

Hinsichtlich der Tragung der gerichtlichen Kosten gilt folgendes:

1. Instanz: Beteiligte zu 1. bis 3. 55%, Beteiligte zu 4. 45%.

2. und 3. Instanz: Beteiligte zu 1. bis 3. allein,

Außergerichtliche Kosten sind in allen Instanzen nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 205.000,00 Euro.

Entscheidungsgründe

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die Ungültigerklärung einiger Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2002 beantragt.

Nach Teil III § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 16.05.1973 (TE) besteht die Anlage aus 5 Verwaltungseinheiten. Die Verwaltungseinheit V umfasst das gemeinschaftliche Eigentum, soweit nicht das Sonder- und Teileigentum der übrigen Verwaltungseinheiten berührt ist. Für Angelegenheiten, die nur das zur Verwaltungseinheit V gehörende Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt. Nach Teil III § 13 Abs. 3 TE obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des zur Verwaltungseinheit V gehörenden gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer. Nach Teil III § 18 Abs. 1 TE werden Angelegenheiten, über welche die Wohnungseigentümer entscheiden können, für die Verwaltungseinheiten I bis IV durch Beschlussfassung in einer Versammlung der zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümer und für die Verwaltungseinheit V durch Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren geordnet. Jeder Miteigentumsanteil gewährt dem jeweiligen Wohnungseigentümer eine Stimme.

§ 18 Abs. 9 TE bestimmt:

"Für die Verwaltungseinheit V erfolgt die Beschlussfassung ohne Wohnungseigentümerversammlung im Wege des schriftlichen Verfahrens durch schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die Verwaltungseinheiten I - IV einberufenen Versammlungen. Zur Gültigkeit eines schriftlichen Beschlusses ist es erforderlich, dass die Wohnungseigentümer, von denen schriftliche Zustimmungserklärungen vorliegen, mehr als die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile der Verwaltungseinheiten I - IV vertreten. Die in der Versammlung der jeweiligen Verwaltungseinheit abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen werden für die Gesamtheit der Verwaltungseinheiten I. - IV zusammengezählt. Ergibt die Auszählung der abgegebenen Ja-Stimmen nicht die erforderliche Mehrheit, obliegt es dem Verwalter, diejenigen Wohnungseigentümer, die bei der jeweils abgehaltenen Wohnungseigentümerversammlung nicht anwesend bzw. vertreten gewesen sind, durch Einschreiben zur schriftlichen Stimmabgabe binnen 14 Tagen aufzufordern. Wird auch auf diesem Wege nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, gilt der zur schriftlichen Beschlussfassung gestellte Antrag als abgelehnt.............Der Verwalter ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern das Ergebnis im schriftlichen Verfahren gefasster oder abgelehnter Beschlüsse innerhalb eins Monats schriftlich mitzuteilen."

Mit Schreiben vom 10.04.2002 lud die Beteiligte zu 5. die Wohnungseigentümer zur Versammlung am 27.04.2002 ein. In der Tagesordnung war unter anderem unter TOP 9 die "Verwalterneuwahl" angekündigt. Zur Erläuterung wies die Beteiligte zu 5. darauf hin, dass ihr Verwaltervertrag per 31.12.2002 ende und sie sich zu den im einzelnen angegebenen Vergütungssätzen erneut zur Wahl stelle. Unter TOP 11a war die Beschlussfassung über die Beton-Sanierung und Abdichtung des großen Parkdecks/der Plaza mit einheitlichem Oberflächenbelag in Form einer Pflasterung und unter TOP 12 die Beschlussfassung über die Sanierung des kleinen Parkdecks vorgesehen. Die Sanierungsmaßnahmen waren - auch im Vergleich mit einer Sanierung durch Verwendung einer Asphaltierung - im einzelnen in der Tagesordnung und im anliegenden Bericht der Verwaltung (Bl. 5 bis 12 und Bl. 318 bis 324 d.A.) erläutert.

In der Versammlung am 27.04.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter anderem gemäß TOP 9 des Protokolls mehrheitlich, "den Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 5. ab dem 1.01.2003 bis zum 31.12.2007 fortzusetzen". Die künftige Verwaltervergütung ergebe sich aus der Einladung/Tagesordnung zur Eigentümerversammlung. Bei den nicht weisungsgebundenen Vollmachten, die der Beteiligten zu 5. erteilt waren, hat diese sich bei der Abstimmung der Stimme enthalten. Gemäß TOP 11a des Protokolls beschlossen die Wohnungseigentümer:

1. die Sanierung der Plaza durch Erneuerung der Oberfläche in Form einer großformatigen Betonpflasterung,

2. die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 5., das Architekturbüro E., D. + Partner GmbH mit den Leistungsphasen 8 und 9 nach den Vergütungsgrundsätzen der HOAI zu beauftragen,

3. die Ermächtigung der Beteiligten zu 5., in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat auf der Basis des zu erwartenden Ausschreibungsergebnisses die entsprechenden Firmen mit der Durchführung der beschlossenen Maßnahmen zu beauftragen bis zu einem Auftragsvolumen von maximal 2.140.000 Euro (brutto),

4. die unter Nr. 1. aufgeführten Maßnahmen durch eine Sonderumlage auf der Basis des vorläufigen Auftragsvolumens, jeweils ermittelt nach qm-Wohn- und Nutzfläche, zu finanzieren.

Da zu TOP 11a das Ergebnis der schriftlichen Abstimmungen in der Versammlung nicht ausreichte, nahmen die Wohnungseigentümer die Beschlussvorschläge erst auf Grund der schriftlichen Stimmabgabe der nicht anwesenden/vertretenen Wohnungseigentümer auf entsprechende Aufforderung zur Stimmabgabe durch die Beteiligte zu 5. mit der erforderlichen Mehrheit an. Gleichinhaltlich und in gleicher Weise beschlossen die Wohnungseigentümer gemäß TOP 12 des Protokolls die Sanierung des kleinen Parkdecks. Bei allen Beschlussfassungen stimmte die von nicht anwesenden Wohnungseigentümern bevollmächtigte Beteiligte zu 5. bei den nicht weisungsgebundenen Vollmachten jeweils mit "Ja". Wegen der Einzelheiten der Abstimmungen wird auf das Versammlungsprotokoll (Bl 40 bis 57 d.A.) Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben beantragt, die Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 5, 6, 9, 11a und 12 der Versammlung für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht ist dem hinsichtlich der Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 6 nachgekommen. Im übrigen hat es die Anträge zurückgewiesen. (Bl. 450 bis 468 d.A.). Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts geändert und auch die Beschlüsse zu TOP 9, 11a und 12 für ungültig erklärt. Gegen den Beschluss des Landgerichts, auf den wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen wird, haben die Beteiligte zu 4. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu 1. und 2. entgegengetreten sind.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29, 22 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist mit der Folge der Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf Rechtsverletzungen (§§ 27 FGG; 546 ZPO).

1. Das Landgericht hat zum Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 9 ausgeführt:

Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil entgegen § 23 Abs. 2 WEG der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung nicht ausreichend bezeichnet worden sei. Die zur Neuwahl mitgeteilten Informationen seien unzulänglich, weil es sich um einen komplexen Sachverhalt handele, zu dessen sachgerechter Bewertung erhebliche Kenntnisse erforderlich seien. Diese hätten nicht verlässlich vorgelegen und seien von der Beteiligten zu 5. auch nicht mitgeteilt worden. Zu welchen Bedingungen der Vertrag habe abgeschlossen werden sollen, sei nicht deutlich offengelegt worden. Einen Verwaltervertrag habe es nur in einem faktischen Verhältnis mit ungesichertem Umfang gegeben. Der einst vorgesehene Verwaltervertrag sei von der Gemeinschaft nicht abgeschlossen und auch ein späteres Vertragswerk sei nicht erkennbar geworden. Die Eigentümer müssten erwarten können, dass ihnen für eine Neuwahl nicht nur Angaben zur Neuvergütung vorgelegt würden, sondern eine umfassende, geschlossene und schriftliche Darstellung dessen, was künftig Recht und Pflicht der Beteiligten im neuen Verwaltungsverhältnis sein solle, und zwar auch unter Darstellung dessen, was bisher in Einzelbeschlüssen vertragsergänzend geregelt worden sei. Der Beschluss beruhe auch auf dem Informationsmangel, wofür bereits eine Vermutung spreche.

Diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Das Landgericht hat die Anforderungen, die nach § 23 Abs. 2 WEG an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung zu stellen sind, überspannt. Ferner ist es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen.

a) Nach allgemeiner Auffassung dürfen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es soll gesichert werden, dass die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und sich auf die Versammlung vorbereiten können. In aller Regel genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Enthält - wie vorliegend - die Tagesordnung die Ankündigung einer Beschlussfassung über die "Neuwahl eines Verwalters", so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die (konstitutive) Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen eines Verwaltervertrages beraten und beschlossen werden können (vgl. OLG Celle OLGR 2002, 75, 76; BayObLG NJW-RR 1992, 403; WE 1997, 239, 240; MDR 1985, 412; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 19 m.w.Nw.). Unabhängig hiervon waren die "Eckdaten" einer Verwalterbestellung - Höhe der Vergütung und Dauer (vgl. Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 10) - im wesentlichen bekannt. Soweit in der Einberufung keine konkrete Dauer der Bestellung angegeben war, mussten die Wohnungseigentümer mit der gesetzlichen Höchstdauer von 5 Jahren rechnen (§§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im übrigen ging aus der Einberufung klar hervor, dass sich die Beteiligte zu 5. zu denselben Bedingungen wie bisher mit Ausnahme der im einzelnen aufgeschlüsselten Vergütung zur gemäß § 26 Abs. 2 WEG zulässigen Wiederwahl stellte. Dabei kann offen bleiben, ob der vom Landgericht genannte Umstand, einen Verwaltervertrag habe es nur in "einem faktischen Verhältnis mit ungesichertem Umfang" gegeben, schon deshalb unerheblich ist, weil in einem solchen Zweifelsfall ohne weiteres ein Verwaltervertrag mit dem Inhalt von Teil III § 20 Abs. 4 und 5 TE in Verbindung mit § 27 WEG zustande käme (HansOLG Hamburg ZMR 2001, 997, 998).

b) Jedenfalls geht das Landgericht im Ergebnis von einem falschen Sachverhalt aus. In der Rechtsbeschwerdeinstanz haben die Beteiligten zu 4. zwei von den Beteiligen zu 1. und 2. selbst am 22.04.1988 bzw. 2.05.1990 unterschriebene Verwalterverträge in der Fassung des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.1975 zu TOP 8 eingereicht und dazu vorgetragen, dass alle Wohnungseigentümer diesen Vertrag erhalten sowie unterschrieben hätten, und die Beteiligte zu 5. in den Versammlungen vom 22.05.1976, 15.05.1977, 9.05.1987, 25.04.1992, 26.04.1996 und 27.04.2002 - mit Ausnahme der Höhe der Vergütung - mit denselben Bestimmungen jeweils wiederbestellt worden sei. Dem sind die Beteiligten zu 1. und 2. nicht entgegengetreten. Ihr Bestreiten würde auch im Widerspruch stehen zu ihrem wiederholten Vorbringen, einzelne Bestimmungen dieses Verwaltervertrages seien unwirksam, denn ein solches Vorbringen ergibt nur einen Sinn, wenn ein geltender Verwaltervertrag besteht. Zwar ist das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts gebunden und neues Vorbringen in der vorliegenden Instanz grundsätzlich unerheblich. Das gilt jedoch dann nicht, wenn das neue Vorbringen unstreitig und zudem in wesentlichen Teilen urkundlich belegt ist (Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rn. 45). Der nach allem hinreichenden Bestimmtheit der Einberufung steht auch nicht entgegen, dass nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1. und 2. die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschlüsse - die Beteiligten nennen allerdings konkret nur den Beschluss vom 5.05.2001 - wirksame Sonderregelungen zur Verwaltervergütung getroffen haben. Abgesehen davon, dass die Wohnungseigentümer Protokollabschriften der Versammlungen erhalten und nach § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG die Möglichkeit haben, diese Protokolle einzusehen, geht das WEG davon aus, dass die Beschlüsse gegenüber den Wohnungseigentümern wirken ohne Rücksicht darauf, ob diese sie kennen oder kennen mussten (§ 10 Abs. 3 WEG; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 10 Rn. 58).

2. Auch im übrigen ist der Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 9 - wie das Amtsgericht unter Ziffer II Nr. 3 seines Beschlusses vom 23.01.2004 im einzelnen in Übereinstimmung mit Rechtsprechung und Literatur in jeder Hinsicht überzeugend ausgeführt hat - nicht zu beanstanden. Da die Sache hinreichend aufgeklärt ist, kann das Rechtsbeschwerdegericht darüber ohne Zurückverweisung an das Landgericht selbst entscheiden. Der Wohnungseigentümerbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Das Beschwerdevorbringen der Beteiligten zu 1. bis 3. lässt keine neuen erheblichen Gesichtspunkte erkennen.

Insbesondere bedarf es bei einer Wiederwahl des Verwalters grundsätzlich nicht der Unterbreitung von Alternativangeboten (HansOLG Hamburg ZMR 2001, 997, 998; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 9). Offenbar hatte sich die Beteiligte zu 5. nach Meinung der Mehrheit der Wohnungseigentümer als Verwalterin der über 800 Einheiten umfassenden Anlage jahrzehntelang bewährt. Diesen stand es frei, weitere Kandidaten vorzuschlagen und zur Wahl zu stellen, was nicht geschehen ist. Es ist auch kein Grund ersichtlich, der gegen die Wiederwahl der Beteiligten zu 5. spricht (vgl. OLG Celle OLGR 2002, 75, 77; HansOLG Hamburg ZMR 2001, 997, 999; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 18). Zwar mögen einige der von ihr erstellten Jahresabrechnungen keinen Bestand gehabt haben. Das lag indessen - wie sich schon aus dem Vorbringen der Beteiligten zu 1. und 2. ergibt - stets daran, dass sie über die Beteiligung des sog. Bootsclubs an den Lasten und Kosten unter Hinweis auf Teil III § 17 Abs. 9 TE eine von diesen bestrittene Auffassung vertrat. Es spricht nichts dafür, dass sie nach entsprechender gerichtlicher Belehrung diese Auffassung in Zukunft aufrechterhalten wird, so dass deshalb ihre Wiederwahl nicht mehr vertretbar ist, weil nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten sein wird und insbesondere das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243). Ferner ist die beschlossene "Fortsetzung des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 5." nach Wortlaut und Sinn für den unbefangenen Betrachter als nächstliegend dahin auszulegen, dass davon nicht nur die Verlängerung des Vertrages, sondern als konstitutiver Bestandteil auch die Neubestellung des Verwalters (vgl. BGH NJW 2002, 3240, 3242; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 10) umfasst ist (vgl. BayObLG WuM 1997, 396). Es ist nämlich davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer alle Voraussetzungen erfüllen wollten, um eine wirksame Neuwahl sicherzustellen. Soweit die Beteiligten zu 1. bis 3. die Unwirksamkeit einiger Klauseln im Verwaltervertrag beanstanden, berührt dies nicht die Wirksamkeit der Bestellung und des Vertrages insgesamt, weil - sollte ihr Vorbringen zutreffen - nur diese Klauseln entfallen würden. Der Senat folgt auch dem Amtsgericht dahin, dass die Beteiligte zu 5. nicht gehindert war, bei der Abstimmung jedenfalls in Ausübung sogenannter gebundener Vollmachten von nicht anwesenden Wohnungseigentümern an der eigenen Wahl mitzuwirken (vgl. BayObLG WE 1991, 261, 262; HansOLG Hamburg WuM 2002, 997, 998 m.w.Nw.). Insoweit nahm die Beteiligte zu 5. nicht eigene Interessen, sondern weisungsgebunden die Interessen der vertretenen Wohnungseigentümer wahr.

3. Das Landgericht hat zum Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 11a ausgeführt:

Der Beschluss sei in allen Teilen für ungültig zu erklären, weil die Abstimmung in der durchgeführten Form rechtswidrig sei. Entgegen § 23 Abs. 3 WEG hätten nicht alle Wohnungseigentümer schriftlich ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklärt. Diesen Mangel habe die Regelung in § 18 Abs. 1 TE nicht überwinden könne. § 23 Abs. 3 WEG sei zum Minderheitenschutz zwingend und nicht abdingbar. Ein im schriftlichen Verfahren gefasster Beschluss sei ohnehin nur als einstimmiger Beschluss denkbar, weil sich die Zustimmung auf das Verfahren und den Inhalt beziehen müsse.

Auch diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Das Landgericht hat bei seiner rechtlichen Würdigung die Besonderheiten des Abstimmungsverfahrens nach Teil III § 18 Abs. 9 TE nicht berücksichtigt.

Allerdings trifft es zu, dass die wohl herrschende veröffentlichte Meinung § 23 Abs. 3 WEG für unabdingbar hält. Danach ist im schriftlichen Verfahren ein Beschluss nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Begründet wird diese Auffassung damit, dass den Wohnungseigentümern nach dem Zweck der Vorschrift und der Natur des Wohnungseigentums gegen ihren Willen nicht die Möglichkeit genommen werden dürfe, in einer Versammlung ihre Meinung darzulegen und auf die anderen Wohnungseigentümer einzuwirken (Minderheitenschutz: OLG Köln WEM 1977, 52; OLG Hamm MDR 1978, 759; BayObLG MDR 1981, 320, 321; umstr., vgl. zum weiteren Meinungsstand: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 112 Fn. 5). Diese Meinung erscheint schon deshalb bedenklich, weil entgegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG dem Gesetz keine ausdrückliche Regelung zu entnehmen ist, die einer Abbedingung des § 23 Abs. 3 WEG entgegensteht (vgl. im einzelnen Merle a.a.O.). Diesen Bedenken braucht indessen nicht weiter nachgegangen zu werden. Wie bereits das Amtsgericht im einzelnen zutreffend ausgeführt hat, ohne dass das Landgericht näher darauf eingegangen ist, wird das Gebot des Minderheitenschutzes durch das vorliegende Verfahren nach Teil III § 18 Abs. 9 TE nicht verletzt. Danach erfolgt die schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die Verwaltungseinheiten I bis IV einberufenen Versammlungen. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer, die erschienen sind oder sich vertreten lassen, ihre Meinung in der Versammlung äußern und auf die anderen Wohnungseigentümer Einfluss nehmen können, bei den nicht erschienenen und nicht vertretenen Wohnungseigentümern aber davon auszugehen ist, dass sie an einer Mitwirkung an der Beschlussfassung kein Interesse haben. Lediglich, soweit wegen Nichterreichens der erforderlichen Mehrheit von mehr als der Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile das (rein) schriftliche "Nachverfahren" erforderlich wird, findet eine über die Stimmabgabe hinausgehende Meinungsäußerung und Einwirkung auf andere Wohnungseigentümer nicht statt. Dies ändert jedoch nichts an der grundsätzlichen Wirksamkeit des Verfahrens, weil hier zunächst - entgegen § 23 Abs. 3 WEG, der keinerlei Versammlung vorsieht - eine Versammlung stattgefunden hat, an der jeder, der seine Meinung äußern und andere Wohnungseigentümer beeinflussen wollte, hätte teilnehmen und zumindest einen wesentlichen Teil der anderen Wohnungseigentümer hätte erreichen können. Dementsprechend hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck in ihrem Beschluss vom 17.09.1991 - 7 T 209/91 - das Verfahren nach Teil III § 18 Abs. 9 TE nicht nur nicht beanstandet, sondern die Wohnungseigentümer sogar darauf verwiesen (a.a.O. Seite 10 unten). Ob der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss jedenfalls im Ergebnis schon deshalb wirksam ist, weil im Fall der Annahme der Nichtigkeit des Teil III § 18 Abs. 9 TE die gesetzliche Regelung eingreift, nach der in Betracht kommt, dass für einen in der Versammlung gefassten Wohnungseigentümerbeschluss die einfache (hier gegebene) Mehrheit ausreicht (§§ 23 Abs. 1, 25 WEG; vgl. auch Teil III § 18 Abs. 2 TE), kann offenbleiben.

4. Auch im übrigen ist der Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 11a - wie das Amtsgericht unter Ziffer II. 4 seines Beschlusses vom 23.01.2004 im einzelnen in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und Literatur in jeder Hinsicht überzeugend ausgeführt hat - nicht zu beanstanden. Da der Sachverhalt auch insoweit hinreichend aufgeklärt ist, kann das Rechtsbeschwerdegericht darüber ohne Zurückverweisung der Sache an das Landgericht selbst entscheiden. Der Wohnungseigentümerbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Das Beschwerdevorbringen der Beteiligten zu 1. bis 3. lässt keine neuen erheblichen Gesichtspunkte erkennen.

a) Zunächst waren die Wohnungseigentümer durch die Vorbefassung mit der Plaza-Sanierung gemäß Wohnungseigentümerbeschluss vom 5.05.2001 (Beibehaltung der jetzigen Oberflächenausführung - TOP 9a des Protokolls - Bl. 107 d.A.) grundsätzlich nicht gehindert über die Sanierung - wie geschehen - neu und abweichend zu entscheiden (sogenannter Zweitbeschluss). Dies wäre nur dann nicht der Fall, wenn der neue Beschluss schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses verletzen würde (BGH NJW 1991, 979; OLG Düsseldorf WE 2000, 27). Eine solche Beeinträchtigung ist jedoch nicht ersichtlich. Insbesondere steht den Beteiligten zu 1. bis 3. kein Recht auf eine bestimmte Ausführung der Sanierung zu, wenn der Zweitbeschluss - wie noch auszuführen sein wird - ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es kann offenbleiben, ob - wie die Beteiligten zu 4. vortragen - der Wohnungseigentümerbeschluss vom 5.05.2001 ohnehin auf Antrag der Beteiligten zu 1. bis 3. inzwischen für ungültig erklärt worden ist.

b) Auch inhaltlich ist der angefochtene Beschluss in seinen vier Einzelpunkten nicht zu beanstanden:

(1.) Es kann offenbleiben, ob die Entscheidung für eine großformatige Betonpflasterung statt einer Asphaltierung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt. Die beschlossene Maßnahme unterfällt schon deshalb nicht dieser Vorschrift, weil es sich jedenfalls gemäß den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts um eine modernisierende Instandsetzung handelt. Eine solche liegt dann vor, wenn eine technisch bessere, modernere Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist, auch wenn sie über die Wiederherstellung des mangelfreien Zustandes hinausgeht (BayOblG ZMR 2004, 442, 443; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 21 Rn. 34 m.w.Nw.). Das ist hier nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts gegeben. Die Wohnungseigentümer haben auf der Grundlage des der Einladung zum 27.04.2002 anliegenden Berichts der Verwaltung einschließlich des eingeholten Gutachtens des Büros für Architektur und Stadtplanung (Bl. 319 bis 323 d.A.) im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens die Vor- und Nachteile der Maßnahme abgewogen. Danach war die gewählte Ausführung vorteilhafter, weil Betonpflaster gegenüber einer Asphaltierung weniger reparaturanfällig ist und eine höhere Haltbarkeit hat, im Schadensfall eine Reparatur kostengünstiger und weniger auffällig ist und dadurch insgesamt der Verkehrswert der Anlage erhöht wird. Auch optisch wirkt eine Pflasterung gefälliger als ein grau-schwarzer Asphaltbetonbelag. Diese ist auch zeitgemäß, wie schon seit geraumer Weile die Neuanlage von Plätzen und Gehsteigen im öffentlichen Bereich zeigen. Demgegenüber tritt in den Hintergrund, dass der Plattenbelag geringfügig teurer veranschlagt wurde (2,14 Millionen Euro statt 2,04 Millionen Euro) und möglicherweise wegen Unkrautbewuchses in den Fugen die Pflege etwas aufwendiger ist. Dabei ist davon auszugehen, dass die Ausführung des Plattenbelages auch hinsichtlich des Untergrundes den Regeln der Technik entspricht, so dass ein von den Beteiligten zu 1. bis 3. befürchtetes Aufschwimmen der Platten vermieden wird.

(2.) Die Beauftragung eines Architekten mit der Wahrnehmung der Leistungsphasen 8 und 9 bedurfte keiner vorangehenden Ausschreibung. Das Honorar bewegt sich von vornherein in einem festen Rahmen und darf die Mindest- und Höchstsätze grundsätzlich nicht unterschreiten (§ 4 HOAI; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 10. Aufl., Rn. 697 ff.). Die Ausschreibung von Architektenleistungen ist - abgesehen von einem Wettbewerb, der vorliegend nicht in Betracht kam - auch nicht üblich.

(3.) Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Beteiligte zu 5. nach Durchführung der Ausschreibung zur Vergabe der Sanierungsarbeiten zu bevollmächtigen. Zwar ist das Auftragsvolumen von 2,14 Millionen Euro verhältnismäßig hoch. Andererseits war dieser Rahmen festgelegt und die Maßnahme seit mehreren Jahren in allen Einzelheiten gründlich vorbereitet und in mehreren Wohnungseigentümerversammlungen behandelt. Die Beteiligte zu 5. wurde so in die Lage versetzt, unmittelbar mit den Unternehmern verbindlich zu verhandeln, ohne zuvor ein schwerfälliges Abstimmungsverfahren durchführen zu müssen.

(4.) Die beschlossene Sonderumlage ist nach Wohn- bzw. Nutzflächen umzulegen, ohne dass damit - entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. bis 3. - die umstrittene Frage entschieden ist, ob der Bootsclub daran beteiligt wird oder nicht.

5. Für die zu TOP 12 beschlossene Sanierung des kleinen Parkdecks gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.

Nach allem hat die sofortige weitere Beschwerde vollen Erfolg.

6. Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die gerichtlichen Kosten zu tragen, soweit sie unterlegen sind (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten zu tragen, ist nicht ersichtlich (§ 47 Satz 2 WEG).

7. Die einzelnen Gegenstandswerte hat der Senat - teilweise den Bedenken der Beteiligten zu 4. Rechnung tragend und deshalb vom Landgericht abweichend - wie folgt festgesetzt: Zu TOP: 5. 168.381,71 Euro (die Jahresabrechnung war insgesamt angefochten), 6. 3.000,00 Euro, 9. 9.000,00 Euro (1/10 der Gesamtvergütung), 11a. 150.000,00 Euro (die Differenz liegt bei mindestens 200.000 Euro), 12. 46.000,00 Euro und 13. 2.000,00 Euro.

Darauf beruht auch die Quotelung in der Entscheidung über die gerichtlichen Kosten der I. Instanz.

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