Urteile

Heizkostenverordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor -
Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

Leitsatz des Gerichts

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gem. § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht.
Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gem. § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

Tenor

Tenor:

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 7. 6. 2006 durch die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kl. wird das Urteil der 14. Zivilkammer des LG München I vom 10. 8. 2005 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. 9. 2005 aufgehoben. Die Berufung des Bekl. gegen das Zwischenurteil des AG München vom 13. 1. 2005 wird zurückgewiesen.

Tatbestand

Tatbestand:

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. ist Mieter eines in einem größeren Mehrfamilienhaus gelegenen Appartements in M. mit einer Wohnfläche von 18,9 m2. Aufgrund des Mietvertrags vom 24. 10. 1977 hat der Bekl. eine Bruttowarm miete in Höhe von zuletzt 235,19 € im Monat (12,44 €/m2) zu zahlen. Mit Schreiben vom 15. 4. 2004 verlangte die Kl. vom Bekl., einer Erhöhung der seit dem Jahr 1994 unveränderten Bruttomiete auf 275 € (14,55 €/m2) mit Wirkung ab dem 1. 7. 2004 zuzustimmen. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel für M. für das Jahr 2003 Bezug und bezifferte die ortsübliche Bruttomiete auf 15,50 €/m2 einschließlich eines Betriebskostenanteils von 2,09 €/m2. In diesem Betrag ist ein Kostenanteilfür Heizung und Warmwasser in Höhe von 0,77 €/m2 enthalten. Der Bekl. stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Kl. von dem Bekl. verlangt, einer Erhöhung der Bruttomiete auf monatlich 275 € mit Wirkung ab dem 1. 7. 2004 zuzustimmen. Das AG hat durch Zwischenurteil die Zulässigkeit der Klage bejaht. Auf die Berufung des Bekl. hat das LG das Zwischenurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom BerGer. zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe:

I. Das BerGer. hat zur Begründung ausgeführt:

Die Klage sei abzuweisen, weil das Mieterhöhungsverlangen der Kl. unzulässig sei. Die Erhöhung einer Bruttowarmmiete sei nicht zulässig, weil der Vermieter anderenfalls seiner auf § 2 der Heizkostenverordnung beruhenden Verpflichtung enthoben werde, die in einem Altvertrag vereinbarte Bruttowarmmiete auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten umzustellen. Der Vermieter sei nicht berechtigt, eine Mieterhöhung unter Beibehaltung der vereinbarten Mietstruktur zu verlangen, die nach dem Willen des Gesetzgebers nicht beibehalten werden dürfe. Entgegen der Auffassung der Kl. habe diese die Betriebskosten nicht selbst zu tragen; vielmehr verlange sie die Erhöhung einer Bruttomiete, in der sämtliche nicht umgelegten Betriebskosten in Höhe von 2,09 €/m2 enthalten seien.

II. Die Ausführungen des BerGer. halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

Zu Recht rügt die Revision, dass das BerGer. die Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558, 558 b BGB) als unzulässig abgewiesen hat. Zwar wäre die Klage unzulässig, wenn ihr kein wirksames Zustimmungsverlangen zugrunde läge (vgl. Senat, Urteil vom 12. 5. 2004 - VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 4, zu § 2 MHG; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 11; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81, jew. m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung des BerGer. ist das mit Schreiben der Kl. vom 15. 4. 2004 erklärte Mieterhöhungsverlangen jedoch (formell) wirksam.

1. Zutreffend hat das BerGer. allerdings angenommen, dass die im Mietvertrag vom 24. 10. 1977 enthaltene Vereinbarung einer Brutto- warmmiete, deren Erhöhung die Kl. begehrt, mit den Vorschriften der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. 1. 1989, BGBl. I S. 115, im Folgenden: Heizkostenverordnung/HeizkV) nicht vereinbar ist und dass diese Bestimmungen gem. § 2 HeizkV der vertraglichen Vereinbarung vorgehen.

a) Die Heizkostenverordnung ist in sachlicher und zeitlicher Hinsicht auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwenden. Gemäß § 1 I HeizkV gilt die Verordnung für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie der Wärme- und Warmwasserlieferung durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume. Ein Ausnahmefall von der Anwendung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung liegt nicht vor. Weder handelt es sich bei dem Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung gelegen ist, um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (§ 2 HeizkV), noch hat das BerGer. festgestellt, dass das Mietverhältnis einer der in § 11 HeizkV geregelten Ausnahmen unterfällt; dies wird auch von der Revision nicht geltend gemacht. In zeitlicher Hinsicht ist die Verordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die - wie im vorliegenden Fall - bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. 3. 1981 abgeschlossen wurden (vgl. die Überleitungsregelung des § 12 HeizkV in der Fassung vom 23. 2. 1981, BGBl. I S. 261, 296; OLG Hamm, WuM 1986, 267, 268 f.; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293 f.).

b) Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§§ 4 und 5 HeizkV) und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (§§ 6 bis 9 HeizkV). Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil hierdurch im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden (BayObLG, aaO, 1294 m.w.Nachw.; vgl. auch Senatsurteil vom 19. 11. 2003 - VIII ZR 160/03, NJW 2004, 1380, unter II 2 hinsichtlich einer Teilinklusivmiete). Um eine solche Vereinbarung handelt es sich, wie das BerGer. rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenommen hat, auch bei der im Mietvertrag geregelten Bruttowarmmiete, die Gegenstand des Mieterhöhungsverlangens der Kl. ist. c) Die vertragliche Warmmietenvereinbarung ist gem. § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie, wie vorstehend ausgeführt, mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht vereinbar ist. Nach § 2 HeizkV gehen die Vorschriften der Verordnung - außer in dem dort genannten, hier nicht gegebenen Ausnahmefall (oben a) - rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Allerdings ist die vorrangige Anwendung der Heizkostenverordnung nach einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu eigen macht, davon abhängig, dass eine Partei die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (LG Berlin, NZM 1999, 556; Münch- KommBGB/Schmid, aaO, § 2 HeizkostenV Rdnr. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 100; Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 2 Rdnr. 11 f. m.w.Nachw.), was hier nicht der Fall ist.

Dieser Auffassung ist nicht zu folgen.

aa) Es kann dahinstehen, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gem. § 134 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 14; Brintzinger in Fi- scher-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, HeizkostenV § 2 Anm. 3) oder als „Kollisionsnorm“ anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (BayObLG, WuM 2004, 737, 738 m.w.Nachw.; Lammel, aaO, Rdnr. 10). Nach dem Wortlaut des § 2 HeizkV ist die Geltung der Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht davon abhängig, dass der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt. Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gem. § 2 HeizkV ohne weiteres „vorgehen“, die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. 1. 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294; OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55; Brintzinger, aaO, Anm. 2). Diese Regelung stützt sich auf die Ermächtigung des Verordnungsgebers durch § 5 IV des Gesetzes zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz (EnEG) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 20. 6. 1980 - BGBl. I S. 701, nunmehr in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. 9. 2005, BGBl. I S. 2684). Danach können durch Rechtsverordnung die Erfassung des Energieverbrauchs und die Kostenverteilung (vgl. § 3 a EnEG) abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt und näher bestimmt werden, wie diese Regelungen sich auf die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten auswirken.

bb) Entgegen der Auffassung der Revision entspricht die Außerkraftsetzung vertraglicher Warmmietenvereinbarungen nach § 2 HeizkV auch dem Zweck der Heizkostenverordnung. Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflusst werden (Entwurfsbegründung, BR-Drucks. 632/80 S. 13, 15 f.; vgl. auch Senat, Urteil vom 16. 11. 2005 - VIII ZR 373/04, WuM 2005, 776, unter II 2 b). § 2 HeizkV soll sicherstellen, dass mietvertragliche Bestimmungen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht verhindern können (vgl. Entwurfsbegründung, aaO, S. 20). Dies gilt nach dem Willen des Verordnungsgebers angesichts der Vorrangigkeit des Ziels der Energieeinsparung auch für bereits bestehende vertragliche Vereinbarungen über Warmmieten (aaO, S. 33 f.).

2. Der Umstand, dass die mietvertragliche Warmmietenvereinbarung gem. § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, hat jedoch entgegen der Auffassung des BerGer. nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge.

a) § 558 a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gem. § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 54; Senat, Urteil vom 26. 10. 2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, unter II 1 a m.w.Nachw.; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 1).

Das Schreiben der Kl. vom 15. 4. 2004 wird den gesetzlichen Anforderungen in formeller Hinsicht gerecht. Insbesondere enthält das Zustimmungsverlangen, das in zulässiger Weise auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, eine ausreichende Begründung (§ 558 a I, II Nr. 1 BGB). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. 10. 2005, aaO, m.w.Nachw.). Diesem Erfordernis genügt das mit Anlagen versehene Schreiben der Kl.. Dort ist im Einzelnen erläutert, wie sich die von der Kl. begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetzt. Der Bekl. wurde hierdurch in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Das gilt auch hinsichtlich des Kostenanteils für Heizung und Warmwasser an der Bruttomiete, den die Kl. in ihrem Zustimmungsverlangen mit 0,77 €/m2 angesetzt hat.

Der vom BerGer. für entscheidend gehaltene Umstand, dass die Kl. nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verpflichtet ist, über die Wärme- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, steht nicht der Zulässigkeit der Zustimmungsklage nach § 558 BGB entgegen, sondern betrifft ihre Begründetheit, weil die Kl. auf Grund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkV) keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten hat.

b) Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist auch nicht deshalb unzulässig, weil es, wie die Revisionserwiderung meint, gem. § 134 BGB in Verbindung mit § 2 HeizKV nichtig ist. Zwar liegt dem Zustimmungsverlangen der Kl. auch die gegen § 2 HeizKV verstoßende mietvertragliche Warm- mietenvereinbarung zugrunde. Dies hat jedoch entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht die gänzliche Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. zu Folge. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist - die Teilnichtigkeit der Warmmietenvereinbarung gem. § 134 BGB unterstellt (vgl. oben 1 c aa) - allenfalls hinsichtlich des auf die Warmmietenvereinbarung entfallenden Kostenanteils unwirksam. Aufgrund des Vorrangs der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wärme- und Warmwasserkosten ist die im Mietvertrag vereinbarte Bruttowarm miete als eine Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), verbunden mit einer Pflicht zur gesonderten verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser zu behandeln (BayObLG, aaO; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), Anh zu §§ 556, 556 a Rdnr. 5, jew. m.w.Nachw.). Der dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegende Heiz- und Warmwasserkostenanteil - dessen von der Kl. mit 0,77 €/m2 angesetzte Höhe der Bekl. nach den getroffenen Feststellungen nicht bestritten hat - ist aus der vertraglichen Bruttowarm miete herauszurechnen und gegebenenfalls als Vorauszahlung auf die nunmehr abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten zu behandeln (vgl. BayObLG, aaO; Weitemeyer, aaO). Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat, Urteil vom 19. 11. 2003, aaO und Urteil vom 26. 10. 2005, aaO).

III. Auf die Revision der Kl. ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 I ZPO), und die Berufung des Bekl. gegen das die Zulässigkeit der Klage aussprechende erstinstanzliche Zwischenurteil ist zurückzuweisen. Die Entscheidung hinsichtlich der Kosten der Rechtsmittelverfahren kann erst mit der abschließenden Entscheidung über die Zustimmungsklage ergehen.

Ball Dr. Leimert RiBGH Wiechers

Vorinstanzen

AG München, Entscheidung vom 13.01.2005 - 453 C 30764/04
LG München I, Entscheidung vom 10.08.2005 - 14 S 5765/05

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB §§ 556 II Satz 1, 558, 558 b HeizkostenVO § 2