Urteile

Verfahren für Ansprüche gegen früheren Verwalter auf Herausgabe von Bauunterlagen

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bet. zu 2 war Eigentümerin mehrerer Grundstücke. Auf diesen Grundstücken ließ sie als Bauträgerin eine Wohnungsanlage mit 48 Wohnungen errichten. Sie bildete Wohnungseigentum und bestellte sich gleichzeitig für die Dauer von 8 Jahren zur ersten Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Miteigentumsanteile veräußerte sie unter Abtretung ihrer Gewährleistungsansprüche gegen die Bauhandwerker an verschiedene Interessenten. Während ihrer Tätigkeit als Verwalterin war sie u. a. mit der Durchführung von Reparaturarbeiten an der Fassade des Hauses befaßt. Durch Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. 6. 1983 sind die Bet. zu 1 mit Wirkung vom 1. 10. 1983 als Nachfolger der Bet. zu 2 zu Verwaltern der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Seit dem streiten die Bet. über die Verpflichtung der früheren Verwalterin zur Herausgabe von Verwaltungs- und Bauunterlagen. Die Bet. zu 2 hat auf entsprechende Anforderungen zahlreiche Unterlagen übergeben. Sie weigert sich jedoch insbesondere, weitere die Bauerrichtung betreffende Unterlagen an die neuen Verwalter herauszugeben. Sie hat versichert, keine weiteren Verwaltungsunterlagen mehr in ihrem Besitz zu haben. Durch Beschluß vom 25. 6. 1984 ermächtigten die Wohnungseigentümer die Bet. zu 1, im eigenen Namen die Maßnahmen zu treffen, die zur gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Herausgabe von Unterlagen gegen die Bet. zu 2 erforderlich seien. Daraufhin beantragten die Bet. zu 1 beim zuständigen AG, die Bet. zu 2 zu verurteilen, die vollständigen Verwaltungsunterlagen einschließlich sämtlicher Bauunterlagen herauszugeben. Das AG hat der Bet. zu 2 antragsgemäß die Herausgabe der geforderten Unterlagen aufgegeben.

Das LG hat den angefochtenen Beschluß abgeändert, den Hauptantrag und die Hilfsanträge der Bet. zu 1, soweit sie sich auf andere Unterlagen als Verwaltungsunterlagen beziehen, als im Rechtsweg unzulässig verworfen, und über die Anträge, soweit sie sich auf die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen beziehen, im einzelnen zur Sache entschieden. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 1 hatte im wesentlichen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Soweit das LG den Hauptantrag der Bet. zu 1 hinsichtlich der Herausgabe der Bauunterlagen als im Rechtsweg unzulässig verworfen hat, beruht die Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes i. S. des § 27 S. 1 FGG.

a) Entgegen der Auffassung des LG fallen auch die hier von den jetzigen Verwaltern der Wohnungseigentumsanlage geltend gemachten Ansprüche auf Herausgabe von Unterlagen, die die Errichtung der Wohnungseigentumsanlage durch die frühere Verwalterin als Bauträgerin betreffen, in die Zuständigkeit der Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach den §§ 43 ff. WEG. Gem. § 43 I Nr. 2 WEG ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit über Anträge eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden. Im Rahmen dieser Bestimmung können die Bet. zu 1 als jetzige Verwalter aufgrund der Ermächtigung der Wohnungseigentümer im eigenen Namen von der Bet. zu 2 als früherer Verwalterin nicht nur die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen im engeren Sinne, also von Schriftstücken, die sie in Ausführung ihrer Verwaltungstätigkeit gefertigt oder erlangt hat, sondern sämtlicher Unterlagen, die sie im Rahmen der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich erhalten hat oder von den am Bau Beteiligten hätte erhalten können, soweit diese Unterlagen zur Durchführung einer ordnungsmäßigen Verwaltung i. S. des § 21 IV WEG erforderlich waren, verlangen. Auch insoweit handelt es sich um einen Streit über die Verwaltungsführung des ausgeschiedenen Verwalters, nämlich über die Ausführung oder Nichtausführung von Verwaltungsaufgaben nach den §§ 27, 28 WEG, und um einen Streit aus dem Verwalterverhältnis, nämlich über die ordnungsgemäße Erfüllung des Verwaltervertrages und der daraus resultierenden Verpflichtung zur Rechnungslegung einschließlich der in der Rechnungslegungspflicht enthaltenen Verpflichtung zur Herausgabe von Unterlagen. Derartige Streitigkeiten sind nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung der §§ 43 ff. WEG einheitlich im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu klären. Dies gilt nach allgemeiner Auffassung wegen des personellen Bezugs grundsätzlich auch nach Beendigung des Verwalteramtes, wenn die Tätigkeit des Verwalters Nachwirkungen hinsichtlich der verwalteten Wohnungseigentumsanlage hat (vgl. BGH, NJW 1980, 2466; OLG Hamm, OLGZ 1975, 157; KG, OLGZ 1981, 304; BayObLGZ 1972, 163). Voraussetzung ist lediglich, daß es sich um eine Streitigkeit, die mit der dem Verwalter übertragenen Verwaltung in einem inneren Zusammenhang steht, handelt (BGHZ 59, 58 = NJW 1972, 1318 = LM § 43 WEG Nr. 2; BGHZ 65, 266 = NJW 1976, 239 = LM § 264 ZPO Nr. 33a). Hierbei ist eine weite Auslegung der Bestimmung geboten. Daß im Einzelfall der Anspruch aus dem WEG, dem BGB, einem Eigentümerbeschluß oder aus dem Verwaltervertrag abgeleitet wird, ist für die Zuständigkeitsfrage grundsätzlich nicht maßgebend; es kommt lediglich darauf an, daß der geltend gemachte Anspruch mit den dem Verwalter übertragenen Aufgaben innerlich zusammenhängt (vgl. BGH, NJW 1972, 1318; Augustin, WEG, § 43 Rdnr. 29). Der hiernach zu fordernde innere Zusammenhang zur Verwaltungstätigkeit besteht entgegen der Auffassung der Bet. zu 2 und des LG auch hinsichtlich der Bauunterlagen, jedenfalls wie hier, wenn ein Bauträger auf eigenem Grundstück eine Wohnanlage errichten läßt, sich in notarieller Teilungserklärung selbst zum ersten Verwalter der Wohnungseigentumsanlage für die Dauer von 8 Jahren bestellt und sodann die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten unter Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen an Dritte veräußert. Verlangen die Wohnungseigentümer nach dem Ausscheiden des Bauträger-Verwalters Herausgabe von mit der Errichtung des Bauvorhabens zusammenhängenden Unterlagen, um das Bestehen von Gewährleistungs- und sonstigen Ansprüchen gegenüber den am Bau Beteiligten, die ordnungsgemäße Verwaltung des Bauträger-Verwalters hinsichtlich der Geltendmachung von Rechten und Ansprüchen gegenüber den am Bau Beteiligten sowie die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen hinsichtlich der Einforderung von Bauplanungs- und Errichtungsunterlagen durch den Verwalter zu überprüfen und ggf. Ersatzansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen, so ist der geforderte innerliche Zusammenhang mit den dem Verwalter übertragenen Aufgaben zweifelsohne gegeben...

b) Soweit die Bet. zu 2 in ihrer Eigenschaft als Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den am Bau Beteiligten tätig geworden ist, hat sie notwendigerweise im Rahmen des geschlossenen Verwaltervertrages auch die zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen etc. erforderlichen Bauunterlagen in Besitz gehabt. Ohne diese Unterlagen wäre ihr eine sachliche Bearbeitung und damit eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht möglich gewesen. Sie hat somit die entsprechenden Unterlagen als Verwalterin „zur Ausführung des Auftrags“ i. S. des § 667 BGB erhalten, wobei lediglich eine formelle Besitzübertragung vom Bauträger auf den Verwalter wegen der Personenidentität nicht erforderlich war. Auf die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich der einzelnen Unterlagen kommt es nicht an (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 46. Aufl., § 26 WEG Anm. 2; BayObLGZ 1975, 327).

Darüber hinaus ergibt sich aus den §§ 675, 667 BGB eine Herausgabepflicht der Bet. zu 2 hinsichtlich solcher Bauunterlagen, ohne die eine ordnungsgemäße Verwaltung i. S. des § 21 IV WEG nicht möglich war. Zu Recht weisen die Bet. zu 1 darauf hin, daß es für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage von 48 Wohneinheiten unerläßlich ist, über diese Unterlagen zu verfügen. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Bet. zu 2 nicht darauf an, ob sie die streitigen Unterlagen als Verwalterin oder als Bauträgerin besessen hat. Der Besitz ist eine tatsächliche Sachherrschaft und kann nur einheitlich ausgeübt werden. Besitz ist die vom Verkehr anerkannte tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache (§ 854 I BGB). Zu einer Besitzübertragung i. S. des § 854 II BGB hinsichtlich der streitigen Unterlagen ist es nur deshalb nicht gekommen, weil die Bet. zu 2 als Bauträgerin bereits im Besitz der Unterlagen bei Übernahme der Verwaltung war. Da nicht anzunehmen ist, daß die Bet. zu 2 die ihr übertragenen Aufgaben als Verwalterin nicht ordnungsgemäß ausführen wollte, ist davon auszugehen, daß sie mit der Übernahme der Verwaltung zugleich auch den Willen hatte, die streitigen Unterlagen für die einzelnen Wohnungseigentümer zu besitzen. Sie ist deshalb verpflichtet, sämtliche im Rahmen der Verwaltertätigkeit erhaltenen Unterlagen, auch soweit sie die Planung, Errichtung, Abrechnung und Mängelbeseitigung des Bauvorhabens betreffen, an die erwerbenden Wohnungseigentümer herauszugeben. Dies muß gem. § 402 BGB jedenfalls dann gelten, wenn der Bauträger - Verwalter wie hier die Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des in seinem Namen errichteten Objekts im Rahmen der Veräußerung der Wohneinheiten an die Erwerber abgetreten hat. Sämtliche Unterlagen sind zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung der ausgeschiedenen Verwalterin und/oder zur ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung erforderlich. Nur durch Einsichtnahme in die Planungs-, Angebots- und Vertragsunterlagen einschließlich der Leistungsverzeichnisse, Baubeschreibungen, Vertragsbedingungen, Abnahmeverhandlungen sowie die Bauausführungsunterlagen können die Wohnungseigentümer und die von ihnen beauftragten Nachfolgeverwalter feststellen, ob und in welchem Umfang ihnen noch Gewährleistungs- und/oder Schadensersatzansprüche gegen die am Bau beteiligten Firmen und/oder den Architekten zustehen...

Ferner müssen die im Gebäude vorhandenen technischen Anlagen vom Verwalter selbst oder von Fremdfirmen betrieben, gewartet und repariert werden. Dies setzt den Besitz der genannten Unterlagen voraus. Entgegen der Ansicht der Bet. zu 2 kommt es nicht entscheidend darauf an, daß grundsätzlich ein Betrieb, eine Wartung und eine Reparatur der im einzelnen bezeichneten Anlagen auch ohne die geforderten Unterlagen nach Erstellung neuer Unterlagen möglich ist. Zumindest werden der Betrieb, die Wartung und die Reparatur der Anlagen durch das Vorhandensein der im Rahmen der Bauerrichtung erstellten Unterlagen erheblich erleichtert, was im Rahmen der unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit bestehenden Rechnungslegungspflicht eines beauftragten Bauträger-Verwalters ausreicht.

Schließlich ergibt sich ein Anspruch auf Herausgabe der geforderten Unterlagen im Rahmen der Rechnungslegungspflicht der ausgeschiedenen Verwalterin auch unter dem Gesichtspunkt der Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der von ihr durchgeführten Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage. Insoweit besteht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer. Anders als in dem vom BGH (MDR 1971, 574) entschiedenen Fall dient das Herausgabeverlangen hier nicht nur einer unzulässigen Ausforschung eines Vertragspartners; es ist vielmehr unter Abwägung der beiderseitigen schutzwürdigen Belange im Rahmen der besonderen Verpflichtung eines Beauftragten im Rahmen der Rechnungslegung gerechtfertigt.

Soweit die Bet. zu 2 die geforderten Unterlagen selbst zu keinem Zeitpunkt in Besitz gehabt hat oder zumindest derzeit nicht mehr in Besitz hat, können die Wohnungseigentümer dennoch die Herausgabe verlangen. Zum einen ist aufgrund des Verhaltens der Bet. zu 2 unklar, ob und welche Unterlagen sie selbst besitzt; ist in einem Verfahren unklar, ob eine geforderte Leistung objektiv oder subjektiv unmöglich ist, kann der Schuldner ohne Beweiserhebung über die Unmöglichkeit zur Leistung verurteilt werden, sofern feststeht, daß der Schuldner die etwaige Unmöglichkeit zu vertreten hat (vgl. RGZ 54, 28; 107, 18; BGH, NJW 1974, 1554; Palandt-Heinrichs, § 275 Anm. 8 b). Zum anderen ist die Bet. zu 2 unter Berücksichtigung aller Umstände jedenfalls verpflichtet, die im einzelnen bezeichneten Unterlagen zu beschaffen und an die Wohnungseigentümer herauszugeben. Diese Verpflichtung folgt nicht nur aus entsprechender Anwendung des § 444 BGB, sondern insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, daß die Bet. zu 2 sich als Veräußerer und Bauträger zugleich als erster Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt hat. Führt ein Bauträger ein Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene Rechnung auf einem eigenen Grundstück durch und veräußert er sodann nach Teilung das Eigentum an Dritte, so handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag, der neben werk- und werklieferungsvertraglichen auch kaufrechtliche Elemente sowie je nach Fallgestaltung auch Bestandteile aus dem Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrecht enthält (BGHZ 92, 123 = NJW 1984, 2573 = LM § 633 BGB Nr. 52; ZfBR 1986, 19), und zwar gleichgültig, ob und wieweit das Bauwerk im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits fertiggestellt ist oder nicht (BGH, NJW 1981, 2344). Ein Bauträger oder Baubereuer, der sich selbst von allen Ansprüchen aus Mängelhaftung unter Abtretung von Gewährleistungsansprüchen freizeichnet, schuldet den Erwerbern nicht nur die Herausgabe von Urkunden i. S. des § 444 BGB, sondern darüber hinaus gem. § 402 BGB die Herausgabe der vollständigen für die Beurteilung der Ansprüche notwendigen Unterlagen. Die Mitwirkungspflicht des Baubetreuers besteht in einer vollständigen Dokumentation der Vertragsverhältnisse. Er hat für die Klarstellung und Fixierung der Rechtsbeziehungen zu den Baudurchführenden zu sorgen (Locher, BauR, 3. Aufl., Rdnr. 413). Nach zutreffender Auffassung handelt es sich hierbei um einen echten Verschaffungsanspruch der Erwerber. Diese können nicht darauf verwiesen werden, die Unterlagen bei den Baubeteiligten einzusehen oder sich zu verschaffen. Vielmehr ist ein Bauträger selbst verpflichtet, wegen der von ihm gewünschten Abtretung der Ansprüche gegen die Baubeteiligten vor Weitergabe der Unterlagen an die Erwerber zu prüfen, ob diese auch die richtigen Unterlagen bekommen (OLG Hamm, BauR 1976, 208). Dieser Anspruch der Erwerber-Wohnungseigentümer richtet sich auch gegen die Bet. zu 2 als erste Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Als Bauträgerin war sie verpflichtet, die Unterlagen für die Erwerber bereitzuhalten; als Verwalterin bestand für sie im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Pflicht, die Unterlagen für die Wohnungseigentümer zu besorgen und zu den Verwaltungsakten zu nehmen. Dies gilt nicht nur hinsichtlich der im Rahmen der Prüfung von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen gegen die am Bau Beteiligten erforderlichen Unterlagen, sondern auch hinsichtlich der sonstigen Unterlagen. Diese sind zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Wohnungseigentums und damit zur Fortführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich (vgl. OLG Köln, WEM 1980, 82 = ZMR 1981, 89 = BauR 1980, 283).

Unter Berücksichtigung aller Umstände können die Bet. zu 1 jedoch nicht die Herausgabe der Originalunterlagen verlangen. Zur Wahrung der Interessen der Grundstückserwerber ist es in der Regel ausreichend, wenn diese Fotokopien der Originalunterlagen gegen Kostenübernahme ausgehändigt bekommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn wie hier, das Grundstück an eine Vielzahl von Wohnungseigentümern veräußert worden ist und es dem Veräußerer deshalb nicht zuzumuten ist, für jeden von ihnen Fotokopien auf eigene Kosten herzustellen. Zu einer Aushändigung von Fotokopien an die Wohnungseigentümer ist es bislang nur deshalb nicht gekommen, weil die Bet. zu 2 als Bauträger Veräußerin der Eigentumswohnungen und anschließende erste Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist. Bei dieser besonderen Fallgestaltung ist die Bet. zu 2 nach Treu und Glauben gehalten, den Wohnungseigentümern Fotokopien der vollständigen Bauunterlagen auszuhändigen, und zwar auch insoweit, als sie sich nicht oder nicht mehr im Besitz dieser Unterlagen befindet. In diesem Fall besteht nicht ein Anspruch der Wohnungseigentümer gem. § 667 BGB auf Herausgabe erlangter Unterlagen, sondern nach den §§ 666, 259, 260 BGB auf Beschaffung und Herausgabe auch der nichterlangten Unterlagen im Rahmen der Rechenschaftspflicht eines Beauftragten.

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

WEG §§ 43, 21, 26, 27; BGB §§ 667, 675, 402; FGG § 27