Urteile

WEG: Errichtung eines Geräteschuppens

Leitsatz des Gerichts

1. Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, der die Errichtung eines hölzernen Geräteschuppens bestimmter Größe auf einer Gartensondernutzungsfläche genehmigt und hierbei die Standortauswahl dem Wohnungseigentümer mit der Maßgabe überlässt, dass kein anderer Eigentümer über das normale Maß hinaus belästigt wird, ist nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig. Im Rahmen des gerichtlichen Beseitigungsverlangens hat das damit befasste Gericht die Standortwahl an dem im Eigentümerbeschluss vorgegebenen Maßstab zu überprüfen.

2. Ist durch die Errichtung eines Gartenschuppens auf einer Sondernutzungsfläche – wie üblich – die Optik der gesamten Wohnanlage berührt, sind auch bei individuellen Beseitigungsansprüchen zwingend alle Wohnungseigentümer am Verfahren zu beteiligen.

Tenor

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG München I vom 23.5.2006 wird zurückgewiesen.

2. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.000 € festgesetzt.

Entscheidungsgründe

Gründe:

I. Die Antragstellerin, die Antragsgegnerin und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Anlage besteht aus zwei Gebäuden, nämlich einem Vorder- und einem Rückgebäude. Der Antragstellerin gehören im Vordergebäude zwei Wohnungen im Erdgeschoss, während die Antragsgegnerin Sondereigentümerin einer ebenfalls ebenerdigen Wohnung (Nr. 14) im Rückgebäude ist. Den jeweiligen Wohnungen vorgelagert sind Terrassen- und Gartenflächen, an denen nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte bestehen. Die Sondernutzungsflächen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin grenzen aneinander.

In der Versammlung vom 13.12.2004 diskutierten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 7 über die Aufstellung von Geräteschuppen auf den zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenflächen. Protokollarisch wurde festgehalten, dass über die Aufstellung von Geräteschuppen je nach Bedarf beschlossen werden solle. Derzeit sei nur von einer Bewohnerin Bedarf angemeldet worden.

Es erging sodann folgender Beschluss:

Die Eigentümergemeinschaft stimmt der Aufstellung sog. Geräteschuppen auf den Sondernutzungsgärten der Wohnungen Nr. 14 und Nr. 15 (jeweils max. Grundfläche 4,0 m2/Höhe 2,5 m) unter folgenden Maßgaben zu:

a) Um das Gesamtbild der Wohnanlage zu wahren, dürfen die o.g. Ausmaße nicht überschritten werden. Als Material für die Geräteschuppen wird Holz, je nach Standort in Naturfarben bzw. in der vorhandenen Zaunfarbe festgelegt. Der Standort der Geräteschuppen ist so zu wählen, dass kein anderer Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus belästigt wird. …

Der Beschluss wurde nicht angefochten und ist bestandskräftig.

Als die Antragsgegnerin mit der Errichtung eines Geräteschuppens in ihrem Gartenanteil begann, hat die Antragstellerin beim AG Antrag auf Unterlassung, auf Verhängung eines Ordnungsgeldes bei Verstoß gegen das Unterlassungsgebot sowie auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gestellt. Das AG hat mit Beschluss vom 4.11.2005 die Anträge abgewiesen. Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt.

Nachdem zwischenzeitlich das Gerätehäuschen errichtet war, hat die Antragstellerin zuletzt noch beantragt, die Antragsgegnerin zur Beseitigung des errichteten Häuschens sowie zur Wiederherstellung des früheren Zustands zu verpflichten, solange nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss darüber gefasst hat, an welchem Standort ein derartiges Häuschen ggf. errichtet werden dürfe. Das LG hat die Antragsänderung als sachdienlich zugelassen und das Rechtsmittel mit Beschluss vom 23.5.2006 zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist ohne Erfolg.

1. Das LG hat, teils unter Bezugnahme auf den amtsgerichtlichen Beschluss, ausgeführt:

Es habe weder ein Unterlassungsanspruch bestanden noch bestehe aufgrund geänderter Sachlage der nunmehr geltend gemachte Beseitigungsanspruch. Die Antragsgegnerin sei berechtigt gewesen, entsprechend dem Eigentümerbeschluss vom 13.12.2004 den Geräteschuppen zu errichten. Dieser Beschluss sei nicht nichtig, sondern wirksam und bindend. Er habe eine bauliche Veränderung zum Gegenstand. Darüber zu beschließen liege in der Kompetenz der Wohnungseigentümer. Ergingen Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen und blieben diese unangefochten, so seien diese gültig und bänden die Wohnungseigentümer.

Der Beschluss sei auch nicht deshalb nichtig, weil er zu unbestimmt sei. Ob er wegen ungenügender Bestimmtheit erfolgreich hätte angefochten werden können, sei nicht erheblich. Allerdings müsse ein Eigentümerbeschluss die zur rechtlichen Beachtlichkeit erforderliche Bestimmtheit aufweisen. Der Beschluss werde dem nicht umfassend gerecht, weil er zwar Größe und Gestaltung regele, den Standort aber nur so beschreibe, dass durch dessen Wahl kein anderer Wohnungseigentümer über das normale Maß belästigt werde. Dies führe aber nicht zur Nichtigkeit. Der Beschluss sei mangels fristgerechter Anfechtung bestandskräftig und somit bindend.

Der Beschluss sei nicht dahin auszulegen, dass die Antragsgegnerin vor einer Errichtung des Geräteschuppens erst noch einen weiteren Eigentümerbeschluss über dessen Standort herbeiführen müsse. Der Beschluss enthalte eine Dauerregelung. Er müsse entsprechend Eintragungen im Grundbuch nach Wortlaut und Sinn ausgelegt werden, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergebe; Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar seien. Die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen müssten aus der Beschlussformulierung entnommen werden können.

Danach ergebe sich aus dem Beschluss kein Vorbehalt für eine abschließende Entscheidung über die Aufstellung. Wovon die Antragstellerin oder sonstige Eigentümer subjektiv ausgegangen seien, spiele keine Rolle. Für einen objektiven Betrachter sei erkennbar, dass mit der Bestandskraft des Beschlusses die Antragsgegnerin berechtigt gewesen sei, den Geräteschuppen nach vorstehenden Maßgaben zu errichten, auch wenn ihr hinsichtlich des Standortes ein gewisser Spielraum eingeräumt worden sei.

Die Antragsgegnerin habe auch nicht den ihr eingeräumten Spielraum überschritten. Der Standort sei von ihr so gewählt, dass kein anderer Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus belästigt werde. Beeinträchtigungen, die zwingend durch das Vorhandensein eines derartigen Schuppens entständen, hätten die Wohnungseigentümer hinzunehmen. Das folge aus dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss. Gerade die Wahl des Standorts schaffe keine besondere und über das normale Maß hinausgehende Belästigung. Das ergebe sich aus dem Lageplan und den nun vorgelegten Lichtbildern. Danach seien mindestens die gleichen Beeinträchtigungen zu erwarten, wenn der Geräteschuppen an einer beliebigen anderen Stelle im Bereich des Sondernutzungsrechts errichtet würde. Der von der Antragstellerin gewünschte Standort wäre sogar deutlich schlechter geeignet und führe zu erheblich höheren Beeinträchtigungen nicht nur der Antragsgegnerin, sondern auch der Antragstellerin und der übrigen Wohnungseigentümer.

Die vorgegebenen Maße seien eingehalten. Auch die von der Antragsgegnerin verlegten Pflasterplatten um den Schuppen begründeten nicht einen Anspruch auf dessen Beseitigung. Möglicherweise handle es sich dabei um eine zusätzliche bauliche Veränderung. Dies und die mögliche Frage einer Beseitigung könnten aber offen bleiben, weil sie einen anderen Verfahrensgegenstand beträfen.

Bei der Kostenerstattungsanordnung zum Nachteil der Antragstellerin gehe das Beschwerdegericht davon aus, dass das Rechtsmittel angesichts des gut begründeten amtsgerichtlichen Beschlusses für die Antragstellerin erkennbar aussichtslos gewesen sei. Bei Aussichtslosigkeit eines Rechtsmittels wäre es unbillig, den Gegner mit Kosten zu belasten, wenn dem Beschwerdeführer die Aussichtslosigkeit von vornherein bekannt sein müsste.

2. Die Entscheidung des LG ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

a) Das LG hat, insoweit verfahrensfehlerhaft, die übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren nicht beteiligt. Die Beteiligung ist aber auch bei individualrechtlichen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich geboten (vgl. § 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG) und unerlässlich, weil sie materiell Beteiligte sind. Wer aber materiell beteiligt ist, muss formell beteiligt, d.h. zum Verfahren zugezogen werden. Die Notwendigkeit der Beteiligung ergibt sich auch aus § 45 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach die Entscheidung für und gegen alle Wohnungseigentümer wirkt. Die Beteiligung ist außerdem ein Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung nach § 12 FGG (BayObLG NJW-RR 1990, 660 [661]).

Einer der Ausnahmefälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist, liegt hier entgegen der Ansicht des LG nicht vor. Die Aufstellung des Schuppens einschließlich dessen Ortswahl betrifft die Interessen aller Wohnungseigentümer. Die Maßnahme berührt nicht nur die Antragstellerin als unmittelbare Nachbarin. Dies wird augenscheinlich in der vom LG geprüften Frage, inwieweit sich eine andere Ortswahl für die Antragstellerin einerseits, für andere Wohnungseigentümer andererseits, nachteilig auswirken würde. Die im Mittelpunkt stehende Frage der Optik bezieht sich im Allgemeinen auf die Gesamtanlage, so dass auch alle Wohnungseigentümer in ihren Rechten berührt sind (vgl. etwa OLG Hamm ZWE 2000, 140; OLG München v. 15.3.2006 – 34 Wx 160/05, OLGReport München 2006, 541 = FGPrax 2006, 110).

Zwar begründet die unterbliebene Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren einen absoluten Beschwerdegrund i.S.d. § 27 Abs. 1 FGG, § 547 Nr. 4 ZPO. Dies führt zwingend zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das LG (OLG Hamburg ZMR 2003, 868 [870]). Eine unterlassene Beteiligung durch die Vorinstanz kann jedoch dann auch noch im Rechtsbeschwerdeverfahren nachgeholt werden, wenn eine weitere Sachaufklärung weder notwendig noch zu erwarten ist und nur rechtliches Gehör gewährt werden soll (BGH v. 9.10.1997 – V ZB 3/97, MDR 1998, 29 = NJW 1998, 755 [756]; OLG München v. 15.3.2006 – 34 Wx 160/05, OLGReport München 2006, 541). Dies ist hier der Fall. Denn die Wohnungseigentümer wurden im ersten Rechtszug beteiligt, und im zweiten Rechtszug wurden keine neuen entscheidungserheblichen Tatsachen vorgebracht.

b) Im Übrigen hält die Entscheidung des LG der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung (§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) im vollen Umfang stand. Die Antragstellerin hat gegen die Antragsgegnerin keinen Beseitigungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG. Der Senat verweist zunächst auf die umfassenden und zutreffenden Erwägungen des LG.

c) Ergänzend ist nur noch anzufügen:

(1) Die Errichtung des Geräteschuppens auf einer Gartensondernutzungsfläche ist eine bauliche Veränderung (z.B. BayObLG FGPrax 2001, 189). Diese kann gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Beschließen können die Wohnungseigentümer mehrheitlich über Maßnahmen, die die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Allerdings sind unangefochten gebliebene Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen gültig und binden die Wohnungseigentümer, weil die Abgrenzung zwischen ordnungsmäßiger Instandhaltung/Instandsetzung und baulicher Veränderung schwierig sein kann und daher die „Ordnungsmäßigkeit” aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend ist (BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 [168 f.] = MDR 2000, 1367 m. Anm. Riecke).

(2) Das LG hat den Beschluss nach seiner objektiven Erklärungsbedeutung zutreffend dahin ausgelegt, dass er das Aufstellen von Geräteschuppen auf der angeführten Sondernutzungsfläche ohne weitere Beschlussfassung erlaubt. Die vorgenommene Auslegung des Beschlusses aus sich heraus – objektiv und normativ – ist schon deshalb geboten, weil nach der Regelung auch ein Rechtsnachfolger befugt ist, den Schuppen zu übernehmen und in dessen Gestaltung, Ausmaßen sowie hinsichtlich Kosten- und Haftungsfragen an die getroffene Regelung gebunden sein soll. Deshalb kommt es auf den subjektiven Empfängerhorizont einzelner Wohnungseigentümer nicht an. Mit dem LG kommt der Senat zu dem Ergebnis, dass die baulich-technischen Vorgaben hinreichend bestimmt sind. Lediglich der genaue Standort auf der Sondernutzungsfläche wurde nicht vorgegeben, sondern der Auswahl durch den Berechtigten dergestalt überlassen, dass kein anderer Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus belästigt wird. Seinem objektiven Inhalt nach weist der Beschluss keine noch offene Regelungslücke auf, die die Wohnungseigentümer durch späteren Ergänzungsbeschluss noch auszufüllen beabsichtigt hätten. Vielmehr sollte dem begünstigten Wohnungseigentümer bewusst und gewollt ein eigener Abwägungs- und Entscheidungsspielraum zur Standortwahl des Schuppens eingeräumt werden.

(3) Sofern der Eigentümerbeschluss einen Inhalt hat, der erkennbar ist und die Durchführbarkeit ermöglicht, ist er allenfalls anfechtbar (BayObLG WuM 1999, 179). So ist es hier. Selbst für die Standortwahl sind Gesichtspunkte vorgegeben. Ob die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 1 WEG) den Standort weiter gehend hätten festlegen müssen oder es im Einzelfall dem begünstigten Wohnungseigentümer gestatten können, einen von ihnen gesetzten Beurteilungsrahmen auszufüllen, bedarf keiner abschließenden Klärung. Ungültig und damit für jedermann unbeachtlich ist der Beschluss deswegen jedenfalls nicht.

(4) Der Senat folgt dem LG auch in der sich daraus ergebenden Schlussfolgerung, nämlich dass die Antragstellerin grundsätzlich die Aufstellung des Geräteschuppens schon aufgrund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses hinnehmen muss, dass aber die Frage der Ortsbestimmung mangels konkretisierter Regelung durch die Eigentümerversammlung der gerichtlichen Überprüfung unterliegt.

(5) Ob der als solcher zulässig errichtete Schuppen an der Örtlichkeit, an der er aufgestellt wurde, keinen anderen Wohnungseigentümer über das normale Maß hinaus belästigt, ist weitgehend eine Frage der tatrichterlichen Würdigung. Diese kann der Senat nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler, überprüfen. Derartige Fehler sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Das LG hat sich eingehend mit dem Verfahrensstoff unter Auswertung der vorgelegten und aussagekräftigen Lichtbilder sowie Lagepläne auseinander gesetzt, insb. auch alternative Standorte, wie sie die Antragstellerin vorschlägt, untersucht und daraus das Ergebnis gewonnen, dass die mit dem gewählten Standort verbundene derzeitige Belästigung nicht über das hinausgeht, was im Beschluss als „das normale Maß” bezeichnet wurde.

(6) Das LG hat die um den Geräteschuppen verlegten Gartenplatten als zusätzliche bauliche Veränderung bewertet und wegen eines Beseitigungsverlangens die Antragstellerin auf ein gesondertes Verfahren verwiesen. Diese Auffassung teilt der Senat nicht.

aa) Zutreffend erscheint allerdings, eine Beseitigungspflicht des Geräteschuppens nicht daraus abzuleiten, weil dieser offensichtlich auf ein Fundament aus Steinplatten gestellt ist, die über dessen Baukörper hinausragen. Steinplatten und Schuppen bilden insoweit eine Einheit. Der geltend gemachte Beseitigungsanspruch, ausdrücklich gerichtet auf die Wiederherstellung des Zustands vor Errichtung des Gartenhäuschens, umfasst ersichtlich auch die Beseitigung der Bodenplatten. Als „Minus” würde der Antrag die Beseitigung solcher baulicher Veränderungen im Zusammenhang mit der Errichtung des Geräteschuppens umfassen, die vom Beschlussinhalt nicht gedeckt sind oder sonst die Antragstellerin über das nach § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen.

bb) Der Senat kann die vom LG unterlassene Bewertung nachholen. Sie ergibt sich nämlich unzweifelhaft aus dem Akteninhalt, ohne dass weitere tatsächliche Feststellungen nötig wären.

Die vorgelegten Lichtbilder weisen aus, dass der Holzschuppen offensichtlich auf ebenerdigen Steinplatten errichtet und an den der Gartenmauer abgewandten drei Seiten mit einer Reihe quadratischer grauer Granit-/Gartenplatten umlegt ist, die ihrerseits von einer ebenerdigen Steineinfassung begrenzt werden. Soweit die Platten als Boden des Geräteschuppens dienen, umfasst die Genehmigung zur Errichtung ohne Weiteres auch diesen Bauteil, weil ohne eine geeignete Fundamentierung eine derartige Holzhütte nicht fachgerecht erstellt werden kann. Es bleibt dahingestellt, ob ein über den Baukörper geringfügig hinausgezogener Plattenbelag nicht seiner Funktion nach zur ordnungsgemäßen Errichtung eines Geräteschuppens zählt. Denn jedenfalls beeinträchtigt der über den Baukörper hinausreichende Bodenbelag die Antragstellerin nicht über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus in ihren Rechten. Insbesondere erlaubt er von seinen Abmessungen her auch keine intensivere Nutzung des Gartenhäuschens, etwa als Fläche für einen Freisitz. Dazu ist die Fläche viel zu schmal. Optisch nachteiligere Wirkungen als die mit dem Gartenhaus ohnehin verbundenen Beeinträchtigungen gehen von der Plattenreihe um das Gebäude herum nicht aus.

(7) Die landgerichtliche Kostenentscheidung nach § 47 WEG ist eine Ermessensentscheidung. Sie ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellerin neben den Gerichts- auch die außergerichtlichen Kosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 S. 1 WEG und richtet sich an den unbeanstandet gebliebenen Festsetzungen der Vorinstanzen aus.

Richter
Lorbacher, VorsRiOLG
Dr. Deneke-Stoll, Ri'inOLG
Baßler, Ri'inOLG

Rechtsgebiete

Nachbarrecht; Garten- und Nachbarrecht; Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

WEG §§ 14, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 Nr. 1