Urteile

Mieterhöhung unter unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. verlangen vom Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von derzeit 313,06 Euro auf 362,44 Euro. Im Mietvertrag aus 1988 findet sich für Schönheitsreparaturen eine Regelung, wonach „Diese Arbeiten regelmäßig bei Küchen in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern von drei Jahren, bei Wohnräumen von vier Jahren und bei Schlafräumen von sechs Jahren zu tätigen (sind), darüber hinaus soweit im Einzelfall erforderlich“ (§ 8 Nr. 2 MV). Am 29. 9. 2004 schrieben die Kl. den Bekl. an und teilten diesem mit, dass § 8 Nr. 2 MV unwirksam sei und baten ihn, eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag zu unterzeichnen, worin die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter geregelt ist. In der Vereinbarung heißt es u.a.:

„Diese Arbeiten sind im Allgemeinen in folgendem zeitlichem Abstand auszuführen: a) Wand- und Deckenanstriche, Tapezierarbeiten in Küchen, Bädern und Toiletten alle drei Jahre, in Wohnräumen, Kinderzimmern, Arbeitszimmern und Schlafräumen sowie den Fluren/Dielen alle fünf Jahre“. Der Beginn der Fristen ist wie folgt geregelt: „Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.“

Das AG Düsseldorf hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen; es sei treuwidrig, wenn sich die Kl. insoweit auf die unwirksame Regelung in § 8 Nr. 2 MV beriefen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

II. 1. Ob dem Anspruch der Kl. das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegensteht, kann offen bleiben. Ebenso kann offen bleiben, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kl. vorliegt, weil sie sich zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf die Unwirksamkeit der Klausel in § 8 Nr. 2 MV berufen.

Die Kl. können im vorliegenden Fall vom Bekl. nicht die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 362,44 Euro verlangen. Die Kammer ist zwar grundsätzlich der Ansicht, dass der Vermieter auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots gem. § 241 II BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen kann (vgl. Börstinghaus, WuM 2005, 675 [682]; AG Bretten, DWW 2005, 293 = BeckRS 2005, 12004). Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustimmungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbietet. Darin muss dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums 1976 und dem weichen Fristenplan gem. der Fußnote zu § 7 Mustermietvertrag angeboten werden (vgl. Börstinghaus, WuM 2005, 675). Nach Ansicht der Kammer sind die Ausführungen von Börstinghaus, wonach „die Fristen ab dem Wirksamwerden der Mieterhöhung zu laufen beginnen“, dahingehend zu verstehen, dass die Fristen in dem Falle, in dem sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen entscheidet, ab dem Zeitpunkt der entsprechenden Vertragsänderung zu laufen beginnen sollen. Ein Fristbeginn schon ab Beginn des Mietverhältnisses ist nach Ansicht der Kammer eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. von § 307 I 1 BGB, da damit eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung verbunden wäre. Für den Zeitpunkt vor der Vertragsänderung war der Mieter wegen der Unwirksamkeit der Klausel nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Das Schreiben der Kl. vom 29. 9. 2004 genügt den vorgenannten Anforderungen nicht, da als Fristbeginn der Beginn des Mietverhältnisses festgelegt ist. Überdies ist in Abweichung von der fünfjährigen Frist für Toiletten gem. § 7 Mustermietvertrag in der Änderungsvereinbarung für die Toiletten eine dreijährige Frist vorgesehen.

Rechtsgebiete

Normen