Urteile

Garten bei Einfamilienhaus mitvermietet

Leitsatz des Gerichts

Wird ein Einfamilienhaus vermietet und im vorformulierten „Mietvertrag für Wohnungen“ mit der Lageangabe nach Ort, Straße und Hausnummer näher bezeichnet, ohne daß sich aus dem Vertragstext ergibt, ob der Garten mitvermietet worden ist, so ist nach der Verkehrsanschauung davon auszugehen, daß das gesamte unter dieser Anschrift gelegene Grundstück mitvermietet ist und nicht nur der unmittelbar am Hause gelegene Ziergarten.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. beabsichtigen, in dem Garten des Grundstücks, auf dem das an die Bekl. vermietete Einfamilienhaus steht, eine Garage zu errichten und begehrten deshalb Verurteilung der Bekl. zur Duldung der Baumaßnahmen.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. führte zur Klageabweisung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Den Kl. steht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt der geltend gemachte Duldungsanspruch gegen die Bekl. zu. Er folgt nicht aus dem Eigentum am Grundstück ... Denn die Bekl. hat entgegen der Auffassung des LG aufgrund des Mietvertrages über das Einfamilienhaus ein Recht zum Besitz auch an dem um das Haus herum gelegenen Grund und Boden des gesamten Grundstücks K-Straße 4 ... Dem vorformulierten Wortlaut des Mietvertrags für „Wohnungen“ ist der Umfang des gemieteten Objektes nicht auf den ersten Blick zu entnehmen. Die Formulierung „Vermietet wird das EFH Hü, K-Str. 4“ spricht jedoch eher für eine Vermietung von Haus und Grundstück als lediglich des Hauses. Ob eine Grünfläche mit zum Mietobjekt gehört, richtet sich mangels anderweitiger Regelung nach der Verkehrsanschauung (Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 35). Danach gehört zum Einfamilienhaus im Gegensatz zur Wohnung in der Regel der umliegende Garten.

Dafür spricht hier auch folgendes: Unstreitig nutzt die Bekl. seit jeher einen unmittelbar um das Haus herum gelegenen Ziergarten. Unstreitig hat sich viele Jahre lang in einem Teil des Gartens, in dem nun eine Garage errichtet werden soll, ein Klettergerüst für den Enkel der Kl. und Sohn der Bekl. befunden, welches von den Kl. ihren eigenen Angaben zufolge wegen seiner Unansehnlichkeit und wegen Rostbildung und nicht etwa aus Rechtsgründen entfernt worden ist. In Verbindung mit dem atypischen Grundstückszuschnitt, der eine sinnvolle Teilung der Gesamtfläche nicht zuläßt, kann die vertragliche Regelung bei vernünftiger Betrachtungsweise nur so verstanden werden, daß die Parteien das Grundstück als zum Haus gehörend und mitvermietet angesehen haben. Dafür spricht auch, daß die Gartennutzung im Rahmen einer Mieterhöhung als Mietwertkriterium angeführt worden ist. Daß die Kl. auf dem Grundstück Anpflanzungen vorgenommen und sich dort des öfteren aufgehalten haben, steht der Annahme der Mitvermietung schon deshalb nicht entgegen, weil es sich bei den Parteien um nahe Familienangehörige handelt, unter denen Besuche und Hilfeleistungen nichts Ungewöhnliches sind. Im übrigen ginge eine im Formular-Mietvertrag enthaltene Unklarheit letztlich auch gem. § 5 AGBG zu Lasten der Kl. als Verwender des Formulars.

Auch aus dem Mietverhältnis steht den Kl. der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Es handelt sich bei dem beabsichtigten Garagenbau nicht um eine Verbesserungsmaßnahme der Mietsache i. S. von § 541b BGB. Im Einfamilienhaus selbst befindet sich nämlich bereits eine Garage. Der Bau würde außerdem im Hinblick auf die bisherige Verwendung des Grundstücks, seine Größe und die Lage auf dem spitz zulaufenden Grundstück für die Bekl. eine Härte bedeuten, die auch bei Würdigung berechtigter Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen wäre. Dem gemieteten Grundstück würde nicht nur ein wesentlicher Teil des Erholungsbereichs genommen, sondern die Zufahrtsmöglichkeit zu der vorhandenen Garage würde durch den beabsichtigten Bau auch ganz erheblich eingeschränkt.

Rechtsgebiete

Normen