Urteile

Kein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung bei zeitweiser Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Balkons

Leitsatz des Gerichts

1. Die Wohnungseigentümer können bei Verschulden einem einzelnen Eigentümer für Schäden haften, die auf pflichtwidrig unterlassener Sanierung von Gemeinschaftseigentum beruhen.

2. Wegen der zeitweisen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines zu einer Eigentumswohnung gehörenden verglasten Balkons besteht kein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 2564,18 DM=1.311,04 Euro festgesetzt.

Entscheidungsgründe

Gründe:

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft X in O1. Die Antragsteller sind seit Juli 1993 als Eigentümer eines Miteigentumsanteils von 84,22/1000, verbunden mit der im Aufteilungsplan als Nr. 5 bezeichneten Wohnung mit insgesamt 106,48 qm im Grundbuch eingetragen, zu der neben einem Abstellraum auch ein 7qm großer verglaster Balkon gehört, der schadhaft und zeitweise nicht nutzbar war.

Im Verfahren des AG Wiesbaden 44a UR II 100/95 hatten die Antragsteller von den Antragsgegnern wegen dieser Schäden zunächst Ersatz verlangt. Nach Antragsumstellung verpflichtete das Amtsgericht die Antragsgegner durch Beschluss vom 28.02.1996, der Sanierung des Balkons auf Kosten der Gemeinschaft zuzustimmen. Noch vor der Entscheidung in dem soeben genannten Verfahren beschlossen die Beteiligten in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 02.02.1996, im laufenden Wohnungseigentumsverfahren einen Sachverständigen durch das Amtsgericht bestellen zu lassen. Für den Fall der Versagung dieses Antrags beschlossen sie, dass die Gemeinschaft auf eigene Kosten einen Sachverständigen mit der Untersuchung des Schadens am Gemeinschaftseigentum beauftragt.

Diesen Beschluss der Eigentümerversammlung fochten die Antragsteller im Verfahren des AG Wiesbaden 44a UR II 22/96 an. Die Anfechtung hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg. Der Senat wies die weitere Beschwerde der Antragsteller mit Beschluss vom 12.01.1999 zurück.

Mit am 17.02.1997 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz beantragten die Antragsteller noch vor Abschluss des Verfahrens über die Beschlussanfechtung in dem hiesigen Verfahren, die Antragsgegner zur Sanierung des Balkons auf Kosten der Wohnungseigentümer durch konkret bezeichnete Maßnahmen zu verpflichten. Das Amtsgericht setzte das Verfahren durch Beschluss vom 16.07.1997 (Bl. 127,128 d. A.) bis zur Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aus. Nach dessen Entscheidung holte das Amtsgericht mit Teil- und Beweisbeschluss vom 25.05.1999 (Bl. 157- 168 d. A.) ein Sachverständigengutachten über die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden an dem streitgegenständlichen Balkon ein und gab dem Sachverständigen auf, die erforderlichen Maßnahmen und aufzuwendenden Kosten zu benennen. Neben der Anordnung der Beweiserhebung wurden in dem Beschluss vom 25.05.1999 Anträge der Antragsteller auf Sanierung des Balkons im Weg der einstweiligen Anordnung sowie ein Antrag auf teilweise Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 11.03.1997 zu TOP 3 beschlossenen Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 zurückgewiesen. Nach Zahlung des Kostenvorschusses wurden die Akten zunächst dem bestellten Sachverständigen A zugeleitet . Nachdem dieser mit Schreiben vom 19.10. 1999 mitgeteilt hatte, aus Zeitgründen sei es ihm nicht möglich, das Gutachten selbst zu erstatten, wurde mit Beschluss vom 29.10.1999 der Dipl.-Ing. B zum Sachverständigen bestellt. Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung am 13.04.2000 erstattete der Sachverständige unter dem 17.07.2002 sein Gutachten (Bl. 195-219 d. A.), das die von den Antragstellern behaupteten Mängel des Balkons und die zur Sanierung erforderlichen Arbeiten im wesentlichen entsprechend einem von den Antragstellern vorgelegten Angebot feststellte und die notwendigen Kosten auf 5.800,00 DM bezifferte.

Nachdem die Balkonsanierung im November 2000 abgeschlossen war, erklärten die Beteiligten übereinstimmend die Erledigung des Sanierungsantrags.

Antragserweiternd haben die Antragsteller eine Entschädigung wegen Nutzungsausfalls des Balkons für die Zeit von Januar 1996 bis August 2000 von DM 50,-- monatlich, für 56 Monate somit 2.800,00 DM geltend gemacht und unter Anrechnung ihres eigenen Miteigentumsanteils die Zahlung von 2.564,18 DM nebst Zinsen begehrt. Mit Beschluss vom 12.11.2001 (Bl. 266-269 d. A.) hat das Amtsgericht den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die Sachverständigenkosten hat es den Beteiligten nach Miteigentumsanteilen, die Gerichtskosten im übrigen den Antragstellern auferlegt und keine Erstattung außergerichtlicher Kosten angeordnet. Hiergegen haben die Antragsteller sowohl persönlich als auch durch ihren Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Zahlungsantrag weiterverfolgt und beantragt haben, die Gerichtskosten einschließlich der Kosten des Sachverständigengutachtens den Antragsgegnern aufzuerlegen. Wegen der Begründung wird Bezug genommen auf die Schriftsätze vom 11.01.2001 (Bl. 283-285 d. A.), 25.01.2002 (Bl. 286-293 d. A.) und 29.01.2002 (B. 298 d. A.). Die Antragsgegner haben die Zurückweisung der Beschwerde beantragt. Das Beschwerdegericht hat mit den Beteiligten mit dem aus der Sitzungsniederschrift vom 30.01.2002 (Bl. 296, 297 d. A.) ersichtlichen Ergebnis mündlich verhandelt.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11.02.2002 (Bl. 299-304 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen und ausgeführt, der Verlust der Nutzungsmöglichkeit des Balkons stelle einen ersatzfähigen Vermögensschaden im Sinn des § 249 Satz 1 BGB dar, es fehle aber das erforderliche Verschulden der Antragsgegner, da die Verzögerung der Sanierung durch die Anfechtung des Beschlusses vom 02.02.1996 durch die Antragsteller selbst verursacht worden sei. Auf Grund der Anfechtung habe es nicht von vornherein ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen, von der Sanierung vorerst abzusehen. Es sei weder von den Antragsgegnern zu vertreten, dass es in dem Verfahren 44a UR II 100/95 nicht mehr zur Einholung eines Sachverständigengutachtens gekommen war, noch habe die Aussetzung des vorliegenden Verfahrens durch das Amtsgericht und die mit der Erstellung des Sachverständigengutachtens verbundenen Verzögerungen im Verantwortungsbereich der Antragsgegner gelegen. Ohne die Anfechtung des Beschlusses vom 02.02.1996 sei es auch nicht zu dem vorliegenden Verfahren gekommen, weshalb auch die Gerichtskosten des amtsgerichtlichen Verfahrens von den Antragstellern zu tragen seien. Da das Sachverständigengutachten der Feststellung des Zustandes des Gemeinschaftseigentums gedient habe, sei auch die Quotelung der Sachverständigenkosten nach Miteigentumsanteilen zutreffend.

Gegen den ihrem damaligen Verfahrensbevollmächtigten am 04.03.2002 zugestellten Beschluss des Landgerichts haben die Antragsteller mit am 18.03.2002 bei Gericht eingegangenem, noch durch ihren Verfahrensbevollmächtigten unterzeichneten Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt.

Zur Begründung führen sie aus, die Entscheidung des Landgerichts beruhe auf einer nicht richtigen Gesetzesanwendung und Fehler bei der Sachverhaltsbeurteilung. Die Antragsgegner hätten schuldhaft gehandelt, weil sie den Beschluss vom 02.02.1996 nicht umgehend umgesetzt hätten. Wenn rechtzeitig in dem Verfahren 44 a UR II 100/95 die Bestellung eines Sachverständigen beantragt worden wäre, was möglich gewesen wäre, wäre es zu der Beschlussanfechtung seitens der Antragsteller nicht gekommen, da sie nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens in Frage gestellt hätten, sondern es ihnen um die Bestellung eines unabhängigen, von der IHK vorgeschlagenen, öffentlich vereidigten Sachverständigen gegangen sei. Die Antragsteller verweisen in diesem Zusammenhang darauf, dass die Antragsgegner selbst bereits mit Schriftsatz vom 04.01.1996 einen Antrag auf entsprechende Sachverständigenbegutachtung in dem Verfahren 44 a UR II 100/95 eingebracht hatten. Nach Abschluss dieses Verfahrens ohne Anordnung eines Sachverständigengutachtens sei der Versammlungsbeschluss vom 02.02.1996 nicht mehr umsetzbar gewesen. Die Zweistufigkeit dieses Beschlusses habe das Landgericht nicht beachtet. Es habe weiter die Interessen der Antragsteller an der unverzüglichen Schadensbeseitigung, der Vermeidung weiterer Schäden und weiterer Verschleppung nicht ausreichend gewürdigt. Demgegenüber sei es den Antragstellern nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie von ihrem Anfechtungsrecht, das auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungemäßen Verwaltung diene, Gebrauch gemacht haben. Da die Antragsteller das vorliegende Verfahren nicht verursacht hätten, seien die Gerichtskosten von den Antragsgegner zu tragen.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde ist form- und fristgerecht eingelegt und auch ansonsten zulässig. Sie ist aber nicht begründet. Im Ergebnis ist die Zurückweisung der Erstbeschwerde durch das Landgericht aus rechtlichen Gründen nicht zu beanstanden, worauf die Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt ist.

Nachdem sich der auf Sanierung des Balkons gerichtete Antrag der Antragsteller nach Vornahme der Sanierung bereits im amtsgerichtlichen Verfahren erledigt hatte, betraf das Erstbeschwerdeverfahren in der Hauptsache lediglich noch den Zahlungsantrag der Antragsteller. Damit machen die Antragsteller Schadensersatz wegen der ihnen entgangenen Nutzung des Balkons von Januar 1996 bis August 2000 geltend.

Zwar kann ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer diese gegenüber dem geschädigten Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichten, wobei eine Pflichtverletzung auch darin liegen kann, dass erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen werden (Senat OLGZ 1987, 23; BayObLG NJW-RR 1992, 1102 und NZM 2002, 705; OLG Düsseldorf FGPrax 1999, 96; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 21, Rdnr. 79; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 21, Rdnr. 48). Eine Voraussetzung dieser Haftung ist aber, dass die Wohnungseigentümer ihre Pflichtverletzung vertreten müssen, was die Vorinstanzen vorliegend verneint haben, weil die Verzögerung der Balkonsanierung letztlich auf der Anfechtung des Beschlusses vom 02.02.1996 durch die Antragsteller beruhe.

Die Antragsteller sind dem Argument des fehlenden Verschuldens der Antragsgegner entgegengetreten mit der Begründung, dass es zur Anfechtung nicht gekommen wäre, wenn schon in dem Verfahren 44a UR II 100/95 die Begutachtung durch einen Sachverständigen durch die Antragsgegner beantragt und gerichtlich angeordnet worden wäre. Nach dem eigenen Vortrag der Antragsteller war aber mit Schriftsatz vom 04.01.1996 (Bl. 339-341 d. A.), also schon vor dem Eigentümerbeschluss vom 02.02.1996, eine sachverständige Begutachtung des Zustandes des Balkons und der Schadensursache durch die Antragsgegner beantragt worden, ohne dass es vor dem Beschluss des Amtsrichters vom 28.02.1996 zu einer entsprechenden Beweisanordnung gekommen ist. Also erachtete der Amtsrichter diese Beweiserhebung nicht erforderlich für seine Entscheidung, sonst hätte er sie unter der Geltung des Amtsermittlungsgrundsatzes unabhängig von einen Antrag der Beteiligten anordnen müssen. Nicht die Beantragung in dem Verfahren 44 a UR II 100/95 hätte auch zwingend zu einer entsprechenden Beweisanordnung geführt, sondern nur die Einleitung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens, die aber nicht beschlossen wurde.

Auf die Frage des Verschuldens der Antragsgegner kommt es aber nicht entscheidend an. Sie kann ebenso dahin gestellt bleiben wie die Frage, ob trotz Verschulden eine Haftung der Antragsgegner ausscheidet, weil sich die Antragsteller treuwidrig im Sinn des § 242 BGB verhalten, wenn sie trotz eigener Beschlussanfechtung aus der Nichtdurchführung des angefochtenen Beschlusses einen Schadensersatzanspruch herleiten wollen. Denn entgegen der Auffassung des Landgerichts stellt die entgangene Nutzung des Balkons durch die verspätete Sanierung schon keinen ersatzfähigen Schaden im Sinn des § 249 BGB dar.

Seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 09.07.1986 (NJW 1987, 50) setzt eine Nutzungsausfallentschädigung - außer dem Eingriff in den Gegenstand des Gebrauchs- voraus, dass solche Sachen und Lebensgüter von zentraler Bedeutung betroffen sind, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, damit nicht unter Verletzung des § 253 BGB der Schadensersatz auf Nichtvermögensschäden ausgedehnt wird. Der Begriff der "Lebensgüter von zentraler Bedeutung " ist eng auszulegen, unter ihn fällt zwar ein selbst genutztes Haus (BGH NJW 1987, 50), auch die Wohnung, wenn die Räume für die Lebenshaltung des Berechtigten von zentraler Bedeutung sind und er sie auch selbst bewohnen wollte, nicht aber Wohnungsteile von eher marginaler Bedeutung (BGH NJW 1992, 1500 für eine nur gelegentlich von Besuchern benutzte Einliegerwohnung; OLG Düsseldorf MDR 2000, 389 für im Keller gelegenen Hobbyraum und Abstellraum; vgl. auch Palandt/Heinrichs: BGB 64. Aufl., Vorb. vor § 249, Rdnr. 26; Bamberger/Roth: BGB § 249, Rdnr. 65; Oetker in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 249, Rdnr. 58-60).

Um einen derartigen Wohnungsteil von untergeordneter Bedeutung handelt es sich hier bei dem nach eigenem Vortrag 7qm großen verglasten Balkon der Antragsteller. Zu der Frage, ob es sich bei einem Balkon um ein nach den Grundsätzen der oben zitierten BGH-Rechtsprechung geschütztes Rechtsgut handelt, ist soweit ersichtlich, bisher keine obergerichtliche Rechtsprechung ergangen. Für den vergleichbaren Fall des Nutzungsausfalls der eigengenutzten Terrasse hat der BGH jedoch entschieden, dass Terrasse und Garten wie die Garage in der Regel nicht zu den nach der Rechtsprechung des Großen Senats für Zivilsachen geschützten Wirtschaftsgütern zählen. Etwas anderes komme bei der Beeinträchtigung des Gebrauchs der selbstgenutzten Wohnung nur dann in Betracht, wenn die Störung des Gebrauchs so nachhaltig war, dass sie objektiv dem Entzug der Nutzung (der Wohnung) nahe kommt, der Betroffene also bei vernünftiger Betrachtung sich eine Ersatzwohnung hätte beschaffen dürfen, nicht dagegen, wenn nur einzelne Räume der Wohnung in Mitleidenschaft gezogen waren (BGH NJW 1993, 1793).

Auf Grund dieser BGH-Entscheidung sieht sich der Senat nicht zu einer Vorlage nach § 28 FGG verpflichtet, obwohl das BayObLG (BayObLGZ 1987, 50; anders bei freiberuflicher und gewerblicher Nutzung in BayObLG 1994, 141) zuvor entschieden hatte, dass ein Schadensersatzanspruch in Geld aus § 14 Nr. 4 WEG auch bestehen könne, wenn der Eigengebrauch von Teilen der Eigentumswohnung - im entschiedenen Fall der Terrasse einer Dachterrassenwohnung- für nicht unerhebliche Zeit entzogen wird (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15. Aufl., § 12, Rdnr. 21). Da demnach die geltend gemachte Nutzungsausfallentschädigung schon daran scheitert, dass kein ersatzfähiger Schaden vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob der Anspruch nicht auch deshalb scheitern muss, weil gerade kein Eingriff in den Gegenstand des Gebrauchs erfolgt ist, da die Nutzungsbeeinträchtigung nicht Folge der Vornahme von Sanierungsmaßnahmen war, insbesondere kein Fall des § 14 Nr. 4 WEG vorliegt, sondern gerade die Folge des Unterlassens eines gewünschten Eingriffs.

Soweit die Antragsteller mit der weiteren Beschwerde noch beanstanden, dass das Landgericht die Kostenentscheidung des Amtsgerichts nicht abgeändert hat, kann dies nicht zum Erfolg führen.

Hinsichtlich des erledigten Sanierungsantrags ist die Beschwerdeentscheidung des Landgerichts nicht mit der sofortigen weiteren Beschwerde anfechtbar, da bereits das Amtsgericht und nicht erstmals das Landgericht im Umfang der Teilerledigung isoliert, d. h. nicht in der Hauptsache, sondern nur über die Kosten entschieden hat (§§ 27 Abs. 2, 20 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 FGG). Deshalb scheidet eine Abänderung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung hinsichtlich der Teilerledigung schon aus formellen Gründen aus. Hinsichtlich des Zahlungsantrags war die Entscheidung über die Gerichtskosten nicht zu beanstanden, da der Antrag zu Recht zurückgewiesen worden ist.

Dementsprechend haben die Antragsteller auch die Gerichtskosten ihrer erfolglos gebliebenen weiteren Beschwerde zu tragen (§ 47 Satz 1 WEG, § 91 Abs. 1 ZPO analog).

Dagegen hat der Senat keine Veranlassung gesehen, die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht dem noch allein den Verfahrensgegenstand bildenden Zahlungsantrag. Die Beanstandung der Kostenentscheidung führt zu keiner Erhöhung.

Vorinstanzen

LG Wiesbaden, 4 T 777/01; AG Wiesbaden, 61 UR II 22/97

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht