Bruttokaltmietenerhöhung mit Nettomieten-Mietspiegel
Gericht
BGH
Art der Entscheidung
Urteil
Datum
26. 10. 2005
Aktenzeichen
VIII ZR 41/05
Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.
Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des
Kammergerichts vom 20. Januar 2005 wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in
Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält folgende
Regelung:
"a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche
Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung
zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese
Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung
(Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Betriebskosten
im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung
in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten
sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertragsabschluss
vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskosten
sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig
zu tragen."
Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs-
und Warmwasserkosten gesondert zu tragen.
3 Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten,
die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabelfernsehgebühr.
Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von
den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf
919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begründung
nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt gemachten
Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto-
Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche
pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In
diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2
sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsverlangen
bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Mietspiegelwert
3,80 €/m2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen
Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2).
Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Berliner
Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von
3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus.
Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhöhung
der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen.
Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustimmungsverlangen
veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten.
Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das
Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß
§ 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Klä-
ger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
6 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in GE 2005,
180 veröffentlicht ist, hat ausgeführt:
Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte
Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB.
Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei nicht deshalb unwirksam, weil ihm
Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zustimmungsverlangens
genüge den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin
enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des
Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz gebrachten
Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaßstabes
zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr
im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht
geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten
hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens
zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale
Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedlichen
Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Betriebskosten
ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht
würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber
die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen würden,
sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden.
II.
8 Die Revision der Kläger ist nicht begründet. Die Ausführungen des Berufungsgerichts
halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, sodass die
Revision zurückzuweisen ist.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch
des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er
- wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist,
anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen
ist.
a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das
Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558
ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist
(vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des
Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den
formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a
Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären
und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die
sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese
Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004
- VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003
- VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2
MHG).
Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger
durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b
Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar,
wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe
von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das
Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung
der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens,
sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil
vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a
Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553
S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Betriebskostenaufstellung
für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung
zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlangen
(vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005,
219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung).
b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem
Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der
Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2
an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet.
aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer
Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten
ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen
Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits -
zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und
§ 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a
Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herrschenden
Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann
die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der
derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel
ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den
Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329,
2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Palandt/
Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert,
BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hannemann,
NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der
vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete
enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen
(Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der
aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil
maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer weiteren
Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher
(pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte
- wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169;
NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berliner
Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für
das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m2.
bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassungen,
die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt.
(1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung
zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens
ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993,
202 m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt-
15
- 8 -
Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt,
dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenanteils
an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens
maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des
Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch
dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können.
Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenanteile
- wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen
werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwendig
begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten
ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Betriebskosten
- zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der
Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunternehmen
abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch
für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999
zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten
Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig -
verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu
dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend geringeren
Betrag zulässig.
Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichtigung
des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Betriebskostenerhöhung
ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB
erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den
hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung
der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558
Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs
infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmieten
oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Verringerung
des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/
Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59).
(2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstellung
der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den
Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte
des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im
Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen,
dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn
die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen
nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach
dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten
Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betragen, während der Pauschalwert des Berliner
Mietspiegels 1,17 €/m2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfallenden,
dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den statistischen
Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Erhöhung
des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübliche
Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete
und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive
Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der
tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der
Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten"
darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem
eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umgekehrt
könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten
unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübliche
Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Bruttovergleichsmiete
aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren)
durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde.
Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR
1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Vergleichsmiete
anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegenden
Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Berechnung
anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Vermieter
die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu
Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen ausgeschlossen,
wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf
die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete herausgerechnet
oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden.
Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach
den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für
den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen
Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die
fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne
Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswerte
für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser
nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind.
2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen
§ 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der
Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO
darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist,
auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für unerheblich
gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hingewiesen
und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstandet
die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhandlung
gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die
Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforderlich
gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen
gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten
Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die
Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausgeführt
ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil
auf dem Verstoß beruht.
Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss derjenige,
der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im
Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hätte.
Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über
die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom
8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom
9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball,
ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisionserwiderung
zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entsprechenden
Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, ersetzt
nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Woh-
nung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden
Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben.
Dr. Deppert
Dr. Leimert
Wiechers
Dr. Frellesen
Hermanns
Kanzlei Prof. Schweizer Rechtsanwaltsgesellschaft mbH © 2020
Impressum | Datenschutz | Cookie-Einstellungen