Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden chadensersatzverpflichtung.
Gericht
BGH
Art der Entscheidung
Urteil
Datum
15. 06. 2005
Aktenzeichen
VIII ZR 271/04
Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung.
Tatbestand:
Die Kläger begehren von den Beklagten Schadensersatz wegen Vereitelung
ihres Vorkaufsrechtes an der von ihnen bewohnten Mietwohnung.
Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einem Anwesen in D. ,
M. straße 95. Für dieses Anwesen liegt eine Teilungserklärung vom
20. Dezember 1992 vor. Die Wohnung der Kläger ist im Teilungsplan mit der
Nummer 14 gekennzeichnet. Von dem insgesamt 16 Wohnungen und drei Garagen
umfassenden Objekt wurden mit notariellem Vertrag vom 12. August
1998 13 Wohnungen und das Sondernutzungsrecht an den drei Garagen von
den Beklagten an die Firma G. GmbH verkauft. Mit Schreiben des beurkun-
denden Notars vom 3. September 1998 wurden die Kläger davon in Kenntnis
gesetzt. Der beigefügten auszugsweisen Kopie des Kaufvertrages war zu entnehmen,
daß sich der Gesamtpreis auf 2.650.000 DM und der Preis für die
Wohnung Nr. 14 auf 380.000 DM beläuft. Die weitere Preisgestaltung war der
Kopie nicht zu entnehmen. Mit jeweiligen Schreiben vom 30. Oktober 1998 an
die beiden Beklagten teilten sowohl die Klägerin zu 1 als auch der Kläger zu 2
mit, jeweils von dem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, wobei der Kaufpreis
nach § 508 BGB a.F. anteilig zu bestimmen sei. Die Kläger ließen die Ausübung
des Vorkaufsrechtes erneut und gemeinsam durch einen Notar beurkunden.
Die Urkunde wurde mit Anschreiben vom 17. Dezember 1998 an die Beklagten
zugestellt. In diesem Anschreiben gingen die Kläger von einem anteiligen
Wert der Wohnung von 200.000 DM aus.
Ausweislich des notariellen Kaufvertrages waren die Beklagten auf das
Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570 b BGB a.F. hingewiesen worden. Darauf
hatten sie im Rahmen der Beurkundung erklärt, bezüglich der Wohnungen
Nr. 3, 4, 5, 11 und 12 bestehe kein Vorkaufsrecht, da insoweit bereits vor Abschluß
der Mietverträge Wohnungseigentum gebildet worden sei. Für diese
Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 454,37 qm betrug der Gesamtpreis
240.000 DM. Weiter erklärten die Beklagten, für die Wohnungen Nr. 2, 6, 8, 9,
13, 14, 15 und 16 bestehe jeweils ein Vorkaufsrecht. Für diese Wohnungen mit
einer Gesamtfläche von 602,91 qm wurden Einzelkaufpreise vereinbart, die in
der Summe 2.410.000 DM ausmachen. Für die Wohnung Nr. 14 mit 82,3 qm
wurden 380.000 DM vereinbart.
Unter "IV. Verschiedenes" heißt es in dem notariellen Kaufvertrag:
"Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages oder der ihm zugrundeliegenden
Teilungserklärung aus irgendeinem Grunde ganz oder
teilweise unwirksam sein, so wird dadurch die Gültigkeit der übri-
gen Vereinbarungen nicht berührt. Die etwaige nichtige oder unwirksame
Bestimmung ist durch eine ähnliche, dem Sinn und
Zwecke dieses Vertrages entsprechende gültige Bestimmung zu
ersetzen."
Mit ihrer Klage haben die Kläger 180.000 DM Schadensersatz wegen
Vereitelung des Vorkaufsrechtes geltend gemacht und die Feststellung einer
Schadensersatzpflicht der Beklagten für sämtliche Folgeschäden begehrt. Sie
haben die Auffassung vertreten, ihnen stehe ein Schadensersatzanspruch zu,
der sich aus der Differenz zwischen dem im Vertrag vereinbarten Einzelpreis
von 380.000 DM und dem anteiligen Wert der Wohnung von 200.000 DM errechne.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat
die Beklagten mit Urteil vom 25. Juni 2003 verurteilt, an die Kläger 27.911,42 €
(= 54.590 DM) nebst Zinsen zu zahlen. Im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten gegen
dieses Urteil führte zu dessen Aufhebung und Zurückverweisung, weil es
keinen Tatbestand enthielt. Das Berufungsgericht hat die Beklagten daraufhin
erneut zur Zahlung von 27.911,42 € verurteilt. Mit der auch gegen dieses Urteil
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten weiterhin
die Abweisung der Klage.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Schadensersatzanspruch
gemäß § 325 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von 27.911,42 € wegen Vereitelung eines
Vorkaufsrechtes. Das dem Schadensersatzanspruch zugrundeliegende
Schuldverhältnis folge aus § 570 b BGB a.F. Die Tatbestandsvoraussetzungen
dieser Vorschrift seien erfüllt. Bei dem vorliegenden Verkauf der streitgegenständlichen
Wohnung handele es sich um einen Erstverkauf. Das Vorkaufsrecht
sei von den Klägern wirksam ausgeübt worden. Die Ausübung habe nicht unter
einer Bedingung gestanden. Beim Verkauf mehrerer Wohnungen im Paket sei
die Vereinbarung eines besonders hohen Einzelpreises für eine bestimmte
Wohnung dem Mieter gegenüber unwirksam. Dieser könne die Wohnung nach
dem nach § 508 BGB a.F. zu bemessenden anteiligen Kaufpreis erwerben. Die
Beklagten könnten sich auch nicht darauf berufen, die Ausübung des Vorkaufsrechtes
sei formal unwirksam, weil dies in zwei getrennten Schreiben erfolgt sei.
Es habe kein Zweifel daran bestanden, daß das Vorkaufsrecht gemeinschaftlich
habe ausgeübt werden sollen, denn bei den Klägern handele es sich um Ehegatten,
die auch gemeinschaftlich Mieter der Wohnung seien.
Das den Klägern zustehende Vorkaufsrecht sei durch den Verkauf der
von den Klägern bewohnten Wohnung Nr. 14 an die Firma G. GmbH vereitelt
worden. Infolge der Veräußerung der Wohnung sei den Beklagten die Erfüllung
des Vorkaufsrechts der Kläger unmöglich geworden. Die Vereitelung des
Vorkaufsrechts habe zur Folge, daß die Beklagten die Kläger so stellen müßten,
als wäre das Vorkaufsrecht ordnungsgemäß verwirklicht worden. Der
Schaden der Kläger liege in der Differenz zwischen dem Wert der Wohnung
Nr. 14 und dem im Rahmen des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung
entfallenden anteiligen Kaufpreis.
Die Beklagten könnten sich nicht darauf berufen, für die Wohnung Nr. 14
sei ein Einzelpreis von 380.000 DM wirksam vereinbart worden. Die vorliegende
Preisgestaltung sei als sittenwidrig einzustufen. Es seien keine wirtschaftlich,
steuerlich oder sonst vernünftigen oder nachvollziehbaren Gründe für eine entsprechende
Preisgestaltung ersichtlich. Die Preisgestaltung habe einzig dem
Zweck dienen sollen, bei diesen Wohnungen die Ausübung des Vorkaufsrechtes
dadurch zu vereiteln, daß nur für diese Wohnungen überhöhte Einzelpreise
vereinbart worden seien, die dem Marktwert nicht entsprächen und einen Kauf
wirtschaftlich unsinnig erscheinen ließen. Das habe das eingeholte Sachverständigengutachten
bestätigt. Auch der Zustand der Wohnungen widerspreche
der Preisgestaltung. Die im Paket zu 240.000 DM verkauften fünf Wohnungen
seien tendenziell besser ausgestattet als die mit einem Vorkaufsrecht belasteten
Wohnungen.
Da die Einzelpreisvereinbarung unwirksam sei, bemesse sich der ersatzfähige
Schaden anhand der Differenz des Verkehrswertes und des nach § 508
BGB a.F. zu ermittelnden anteiligen Kaufpreises. Der Verkehrswert der Wohnung
Nr. 14 liege nach dem eingeholten Sachverständigengutachten bei
265.000 DM. Der Gesamtwert des Kaufgegenstandes einschließlich der Garagen
betrage 3.339.500 DM. Der Anteil der Klägerwohnung am Gesamtwert
betrage deshalb gerundet 7,94 %. Mithin entfalle auf die Wohnung ein anteiliger
Kaufpreis von 210.410 DM (= 7,94 % aus 2.650.000 DM). Der den Klägern zu
ersetzende Schaden betrage deshalb 54.590 DM (Differenz zwischen Wert und
anteiligem Kaufpreis).
Schließlich stehe den Klägern ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten
auch gemäß § 826 BGB zu. Den Klägern sei der dargelegte Schaden zugefügt
worden. Dies sei erfolgt durch die von den Beklagten vorsätzlich gewählte
- sittenwidrige - Vertragsgestaltung, die darauf abgezielt habe, die wirksame
Geltendmachung des Vorkaufsrechts zu vereiteln. Den Beklagten sei bewußt
gewesen, daß der anteilige Kaufpreis der Wohnung Nr. 14 im Paket mit den
weiteren verkauften Wohnungen niedriger gelegen habe als deren Verkehrswert.
II.
Dies hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Die Revision der
Beklagten ist daher zurückzuweisen. Die Kläger haben gegen die Beklagten
einen Schadensersatzanspruch gemäß § 325 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von
27.911,42 €, weil den Beklagten die ihnen obliegende Leistung, den Klägern
das Eigentum der Wohnung Nr. 14 zu verschaffen, infolge eines Umstandes,
den die Beklagten zu vertreten haben, unmöglich geworden ist.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß den Klägern
ein Vorkaufsrecht gemäß § 570 b BGB a.F. zustand, das sie rechtswirksam
ausgeübt haben. Es ist innerhalb von zwei Monaten gemäß § 510 Abs. 2
BGB a.F. ausgeübt worden. Die Schreiben der Kläger an die Beklagten, in denen
sie mitteilen, daß sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, datieren
vom 30. Oktober 1998 und nicht, wie im Berufungsurteil offenbar unrichtig angegeben,
vom 30. November 1998; hierauf hat die Revision zu Recht hingewiesen.
Einer notariellen Beurkundung bedurfte es nicht (BGHZ 144, 357 BGB).
Mit der Ausübung des Vorkaufsrechtes ist entsprechend § 505 Abs. 2 BGB a.F.
ein Kaufvertrag zwischen den Parteien über die von den Klägern gemietete
Wohnung Nr. 14 zustande gekommen unter den Bestimmungen, die die Beklagten
mit der Firma G. GmbH vereinbart haben mit Ausnahme des Kaufpreises
in Höhe von 380.000 DM. Die Vereinbarung dieses Einzelkaufpreises
hält das Berufungsgericht zutreffend für sittenwidrig. Nichtig gemäß § 138 BGB
sind solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter
oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der
Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, daß sie auf verwerflichen Beweggründen oder
der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck
abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen (BGH,
Urteil vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540 unter 2). Das Berufungsgericht
hat - von der Revision unangegriffen - festgestellt, die Preisgestaltung
habe einzig dem Zweck dienen sollen, die Ausübung des Vorkaufsrechtes
dadurch zu vereiteln, daß ein überhöhter Einzelpreis vereinbart und den
Klägern dadurch Schaden zugefügt werden sollte.
2. Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung führt die Sittenwidrigkeit
der Teilabrede über den Kaufpreis nicht zur Gesamtnichtigkeit des
Kaufvertrages gemäß § 139 BGB. Der Kaufvertrag vom 12. August 1998 enthält
unter "IV. Verschiedenes" eine salvatorische Erhaltens- und Ersetzungsklausel.
Solche Klauseln besagen nicht, daß die von dem Nichtigkeitsgrund nicht unmittelbar
erfaßten Teile des Geschäfts unter allen Umständen als wirksam behandelt
werden sollen. Sie enthalten vielmehr nur eine Bestimmung über die Verteilung
der Darlegungs- und Beweislast im Rahmen der bei § 139 BGB stets vorzunehmenden
Prüfung, ob die Parteien das teilnichtige Geschäft als Ganzes
verworfen hätten oder aber den Rest hätten gelten lassen. Während bei Fehlen
einer salvatorischen Erhaltensklausel die Vertragspartei, welche das teilnichtige
Geschäft aufrechterhalten will, darlegungs- und beweispflichtig ist, trifft die entsprechende
Pflicht, wenn - wie im hier zu entscheidenden Fall - eine solche
Klausel vereinbart ist, denjenigen, der den ganzen Vertrag verwerfen will (BGH,
Urteil vom 24. September 2002 - KZR 10/01, NJW 2003, 347). Die Beklagten
haben aber nicht dargelegt, daß mit der Einzelpreisvereinbarung der Kaufvertrag
stehen und fallen sollte. Dagegen, daß die Parteien den Kaufvertrag über
die Eigentumswohnung ohne die Zuordnung eines Kaufpreisanteils von
380.000,-- DM für die Wohnung Nr. 14 nicht geschlossen hätten, spricht insbe-
sondere, daß trotz des Wegfalls der Einzelpreisvereinbarung für diese Wohnung
der Gesamtpreis unverändert bleibt.
3. Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht im Ergebnis
zu Recht davon ausgegangen, daß die den Beklagten obliegende Leistung, den
Klägern das Eigentum an der Wohnung Nr. 14 zu verschaffen, unmöglich geworden
ist. Der objektiven Unmöglichkeit steht gemäß § 275 Abs. 2 BGB a.F.
das Unvermögen gleich. Hat der Schuldner die geschuldete Sache einem Dritten
übereignet, ist die Leistung allerdings nicht schon deswegen unmöglich,
weil der Schuldner über den Gegenstand nicht mehr verfügen kann und auf ihn
auch keinen Anspruch hat. Unmöglichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn
feststeht, daß der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen und zur
Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs auch nicht auf die Sache einwirken
kann. Solange dagegen die Möglichkeit besteht, daß der Dritte dem Schuldner
die Verfügungsmacht wieder einräumt oder der Verfügung zustimmt, steht sein
Unvermögen nicht fest. Die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus
denen sich die Unmöglichkeit der Leistung ergibt, richtet sich nach den allgemeinen
Regeln. Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch nach § 325
BGB a.F. - anspruchsbegründende Voraussetzung, wird es dem Gläubiger häufig
nicht möglich sein, Umstände vorzutragen, aus denen sich ergibt, daß ein
Rückerwerb des geschuldeten Gegenstandes durch den Schuldner ausgeschlossen
ist. Die für diese Beurteilung maßgeblichen Tatsachen beruhen weitgehend
auf den rechtlichen und tatsächlichen Beziehungen des Schuldners
zum Erwerber, die dem darlegungsbelasteten Gläubiger regelmäßig nicht oder
nicht ausreichend bekannt sind, während der Schuldner hierzu aus eigener
Kenntnis ohne weiteres näher vortragen kann. In diesen Fällen hat der Bundesgerichtshof
in ständiger Rechtsprechung angenommen, daß die Weiterveräußerung
die Unmöglichkeit indiziert, sofern der Schuldner nicht darlegt, daß er zur
Erfüllung willens und in der Lage ist (BGHZ 141, 179, 181, 182).
Die Beklagten haben die Wohnung Nr. 14 an die Firma G. GmbH
veräußert. Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen dazu, daß sie zur
Erfüllung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes zustande gekommenen
Kaufvertrages willens und in der Lage sind, hat die Revision nicht aufgezeigt.
Das Unvermögen der Beklagten zur Erfüllung des Kaufvertrages ist somit indiziert.
4. Rechtsirrtumsfrei ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen,
daß die Kläger im Rahmen ihres Anspruchs auf Ersatz des positiven Interesses
verlangen können, so gestellt zu werden, wie sie stehen würden, wenn die Beklagten
den Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt, das heißt ihnen die verkaufte
Eigentumswohnung übereignet hätten (vgl. BGH, Urteil vom 18. Januar 1980
- V ZR 110/76, NJW 1980, 1742 unter II).
Zutreffend sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Schadensberechnung.
Bei einem Schadensersatzanspruch nach § 325 Abs. 1
Satz 1 BGB a.F. wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis mit Eintreten der
Haftungsvoraussetzungen in der Weise umgestaltet, daß an die Stelle der beiderseitigen
Leistungsverpflichtungen ein einseitiges, am Erfüllungsinteresse
ausgerichtetes Abrechnungsverhältnis tritt, bei dem die gegenseitigen Ansprüche
nur noch unselbständige Rechnungsposten sind (BGH, Urteil vom
24. September 1999 - V ZR 71/99, NJW 1999, 3625 unter II 2). Es ist deshalb
ein Gesamtvermögensvergleich anzustellen. Der tatsächlichen Vermögensentwicklung
ist die Vermögenssituation bei ordnungsgemäßer Erfüllung gegenüberzustellen.
Nur die Differenz beider Vermögenslagen kann Gegenstand des
Schadensersatzanspruches sein (BGH, Urteil vom 24. September 1999 aaO).
Zu Recht hat das Berufungsgericht deshalb den Schaden der Kläger in der Differenz
zwischen dem Verkehrswert der Wohnung Nr. 14 und dem im Rahmen
des erfolgten Verkaufs tatsächlich auf die Wohnung entfallenden anteiligen
Kaufpreis gesehen. Daß das Vorkaufsrecht des § 570 b BGB a.F. bezweckt,
den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken
(vgl. Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 570 b Rdnr. 5 bis 7), beschränkt
den Umfang eines Schadensersatzanspruches gemäß § 325 Abs. 1
BGB a.F. entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung nicht auf den
Schaden, den er im Falle einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet.
Der Schutz des Mieters wird durch § 570 b BGB a.F. in der Weise realisiert,
daß er bei Eintritt des Vorkaufsfalles einen Kaufvertrag zwischen sich und
dem Verkäufer zustande bringen kann. Hiervon zu unterscheiden sind die Folgen,
die die Verletzungen von aus diesem Kaufvertrag folgenden Pflichten nach
sich ziehen. Nach allgemeinem Schuldrecht ist für die Nichterfüllung eines
Kaufvertrages Ersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses zu leisten, das hier in
der Differenz zwischen dem auf die Wohnung entfallenden Anteil an dem Gesamtkaufpreis,
mithin 210.410,-- DM, und dem Wert der Wohnung von
265.000,-- DM besteht; diese Differenz beläuft sich daher auf den vom Berufungsgericht
zugesprochenen Betrag.
5. Entgegen der Rüge der Revision ist schließlich auch keine Abzinsung
vorzunehmen für einen Zeitraum "bis zur gedachten Veräußerung der Wohnung"
durch die Kläger. Bei einer konkreten Schadensberechnung - wie im vorliegenden
Fall - bedarf es nicht der Festlegung eines bestimmten Stichtages,
vielmehr sind grundsätzlich alle adäquaten Folgen des haftungsbegründenden
Umstands bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung in
die Schadensberechnung einzubeziehen (BGH, Urteil vom 18. Januar 1980
- V ZR 110/76, NJW 1980, 1742). So ist das Berufungsgericht verfahren.
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