Urteile

Gartenpflege, Schönheitsreparaturen und Wartungsklausel

Leitsatz des Gerichts

1. Die in einem Wohnraummietvertrag (hier: aus 1999) hinsichtlich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen enthaltene Formularklausel

   „Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innen liegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen“

   enthält eine „starre“ Fristenregelung und ist gem. § 307 I 1 BGB bzw. § 9 I AGBG unwirksam (Anschluss an BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653).

2. Ist der Mieter eines Einfamilienhaus lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z.B. Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub.

3. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu.

4. Hat der Vermieter den Mieter durch eine unberechtigte fristlose Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache veranlasst, steht ihm nach dem Grundsatz venire contra factum proprium ein weitergehender Anspruch auf Miete nicht zu.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

... Im Mietvertrag vom 28. 8. 1999 heißt es u.a.:

§ 8. 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen … Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innen liegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innen liegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, spätestens nach sieben Jahren zu tätigen …

§ 24. 5. Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen. Die Nutzung der Sauna ist dem Mieter gestattet …

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags, nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Wiederherrichtung des Gartens und Beschädigung der Mietsache in von der Kl. geltend gemachter Höhe von insgesamt 15038,34 Euro. Das AG hat die Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1594,16 Euro verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

... 4. Ein Anspruch auf Ersatz eines weiteren Mietausfallschadens in geltend gemachter Höhe von insgesamt 4734,60 Euro für die Monate Januar bis April 2003 steht der Kl. nicht zu. Zwar hat der Vermieter, der durch das pflichtwidrige Verhalten des Mieters zur vorzeitigen, außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst wird, als Folge des „Auflösungsverschuldens“ des Mieters nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, NJW-RR 1998, 1125 = NZM 1998, 234) Anspruch auf Ersatz des hierdurch verursachten Schadens. Dieser beläuft sich hier auf den Betrag, den der Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zum erstmöglichen ordentlichen Kündigungszeitpunkt - sukzessiv fällig werdend - hätte zahlen müssen, jedoch unter Anrechnung etwaiger von dem Vermieter ersparter Aufwendungen oder anderer Vorteile, die er durch die vorzeitige Vertragsauflösung erlangt hat, sowie unter Beachtung der Grundsätze der Schadensminderungspflicht nach § 254 II BGB. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall jedoch nicht vor, da die fristlose Kündigung vom 6. 11. 2002 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. Der Senat geht mit dem AG davon aus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung der Vermieter aus wichtigem Grund nicht vorgelegen haben. Abgesehen davon, dass eine etwaige in einer ohne Zustimmung der Vermieter vorgenommenen Untervermietung liegende Pflichtverletzung im Kündigungszeitpunkt nicht mehr vorgelegen hat, da die angeblichen Untermieter unstreitig Ende Oktober 2002 ausgezogen sind, hat das AG zutreffend darauf verwiesen, dass selbst bei einer zu Gunsten der Kl. unterstellten Annahme eines wichtigen Kündigungsgrunds durch die Verletzung der im Kündigungsschreiben genannten Mieterpflichten die Kl. das Mietverhältnis gem. § 543 III BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung hätte kündigen können. Diese Voraussetzungen haben die Kl. und ihr Ehemann unstreitig nicht eingehalten. Entgegen der Auffassung der Kl. war die Abmahnung auch nicht entbehrlich.

Nach § 543 III 2 Nr. 1 BGB ist die Abmahnung entbehrlich, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das ist der Fall, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters unter keinen Umständen zu erwarten ist (Senat, DWW 1991, 15; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 543, Rdnr. 131). Die Berufung zeigt keine ausreichenden Gesichtspunkte auf, die die Annahme dieser Voraussetzungen in der Person der Bekl. rechtfertigen. Sie verweist lediglich pauschal darauf, auf Grund der langfristig angelegten Verhaltensweise der Bekl. sei es offensichtlich gewesen, dass eine Abmahnung keinen Erfolg gehabt hätte. Damit hat sie der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht genügt. Soweit die Kl. sich erstmals in zweiter Instanz auf eine Entbehrlichkeit der Abmahnung nach § 543 III 2 Nrn. 1, 2 BGB berufen hat, ist sie mit diesem Vorbringen gem. § 531 II Nr. 3 ZPO präkludiert. Jedenfalls sind die Voraussetzungen des § 543 III 2 Nr. 2 BGB entgegen der Auffassung der Berufung nicht erfüllt. Danach ist eine Abmahnung auch dann entbehrlich, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Von diesem generalklauselartigen Tatbestand werden die Fälle erfasst, in denen der Vertragspartner infolge der Leistungsstörung das Interesse an der Erfüllung verloren hat oder in denen wegen der besonderen Schwere der Vertragsverletzung die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert ist, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte (Müller/Walther, Miet- u. PachtR, § 543, Rdnr. 32 unter Hinweis auf BGH, NJW-RR 2000, 717 [= NZM 2000, 241] u. BGH, WM 1999, 1986; Lammel, WohnraummietR, 2. Aufl., § 543 Rdnrn. 163f.).

Der Senat vermag anhand des Vorbringens der Kl. nicht festzustellen, dass eine Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung nach diesen Grundsätzen entbehrlich war. Die im Kündigungsschreiben vom 6. 11. 2002 dargestellten Kündigungsgründe, die nach § 569 IV BGB auch im Rahmen einer Kündigung nach § 543 I und II BGB allein maßgeblich sind (vgl. Blank/Börstinghaus, § 569 Rdnr. 72), rechtfertigen weder für sich noch bei der gebotenen Gesamtwürdigung die Annahme, das Vertrauensverhältnis der Parteien sei durch wiederholte und dauerhafte Verstöße der Bekl. gegen ihre vertraglichen Pflichten massiv beeinträchtigt, wenn nicht gar vollständig zerstört worden, so dass es eines Abhilfeverlangens ausnahmsweise nicht bedurfte. Für diese Wertung sind u.a. folgende Überlegungen maßgebend:

(1) Der Kündigungsgrund „Verwahrlosung des Gartens“ greift schon deshalb nicht, weil es sich bei den insoweit geforderten Maßnahmen um Instandhaltungsarbeiten handelte, die - wie nachfolgend unter II 6 noch auszuführen ist - nicht mehr zu der von den Bekl. vertraglich übernommenen Gartenpflege zählten.

(2) Warum die Bekl. für eine verrottete Abdeckung des auf der Terrasse befindlichen Abwasserschachts für Wasser verantwortlich sein sollen, ist nicht erkennbar. Instandhaltungsarbeiten an der Terrasse waren von ihnen nicht geschuldet.

(3) Gleiches gilt für den angeblich defekten Kühlschrank. Auch insoweit waren die Bekl. - wie unter II 9 noch auszuführen ist - nicht zur Instandhaltung verpflichtet.

(4) Die Bekl. waren auch nicht verpflichtet, die Gasheizung warten zu lassen. Es mag dahinstehen, ob eine Formularklausel, mit der dem Wohnraummieter die Wartung der Gasheizung auferlegt wird, einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG standhält (vgl. hierzu im Einzelnen Schach, GE 2004, 1152). Eine wirksame Übertragung der Wartungspflicht scheitert im Streitfall jedenfalls an der Unklarheitenregel des § 5 AGBG. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung von AGB zu Lasten des Verwenders. Diese Zweifel ergeben sich im Streitfall einerseits daraus, dass eine Wartungspflicht der Bekl. gem. § 8 Nr. 4 Mietvertrag nur besteht, soweit „der Vermieter selbst keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat und die entstehenden Kosten nicht als Betriebskosten gem. § 4 Nr. 2q jährlich abrechnet“, und zum anderen daraus, dass es im Rahmen der Betriebskostenregelung in § 4 Nr. 2v maschinenschriftlich eingetragen heißt: „Alle weiteren Gebühren wie Wasser, Heizung, Gartenpflege, Abwasser, Wartung für Heizung und Warmwassergeräte, trägt der Mieter“. Damit ist den Bekl. einerseits formularmäßig die Wartung des Gasheizung in Eigenregie übertragen, andererseits gehören die Wartungskosten zu den von ihnen im Wege der Abrechnung zu tragenden Betriebskosten. Den hierin liegenden Widerspruch hat die Kl. nicht aufgeklärt, so dass im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Bekl. lediglich die Kosten der Wartung im Wege der Abrechnung zu tragen, nicht aber eine eigene Wartungspflicht übernommen haben.

(5) Die formularmäßige Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung „gegen Schäden aller Art, die sich aus dem Mietverhältnis zu seinen Lasten ergeben können“, ist schon deshalb nach § 9 AGBG unwirksam, weil sie nicht erkennen lässt, dass sie sich nur auf vom Mieter verschuldete Schäden erstreckt (vgl. LG Düsseldorf, WuM 1990, 336). Dass die Regelung in § 24 Mietvertrag maschinenschriftlich wiederholt wird, macht sie nicht zu einer Individualvereinbarung.

(6) Dass die Bekl. wegen einer längeren Abwesenheit den Strom abgestellt haben, so dass die auf dem Grundstück stehende Garage der in Portugal lebenden Vermieter nicht mehr geöffnet werden konnte, stellt jedenfalls keine gravierende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.

(7) Gleiches gilt, soweit den Bekl. in diesem Zusammenhang vorgeworfen wird, Strom und Wasser abgestellt und den Verstärker der Fernsehempfangsanlage ausgebaut zu haben, so dass der Mieter des Vorderhauses hiervon betroffen war. (8) Die angeblichen Verschmutzungen der im Garten gelegenen mitvermieteten Sauna (Spinnweben, Schimmelpilz) sind ebenfalls nicht als gravierende Pflichtverletzung anzusehen, zumal die Vermieter den Bekl. die Nutzung der Sauna untersagt haben, weil eine ordnungsgemäße Wasserableitung nicht gewährleistet war (Versickerung im Boden statt Ableitung in die Kanalisation).

(9) Soweit die Kündigung des Weiteren auf „unvollständige Mietzahlungen“ gestützt ist, ist sie nach § 569 IV BGB unwirksam, weil das Kündigungsschreiben keine näheren Einzelheiten enthält.

(10) Gleiches gilt hinsichlich angeblicher Mietminderungen in den zurückliegenden Monaten wegen Nichtnutzbarkeit der Sauna, hinsichtlich angeblich von den Bekl. im Namen der Vermieter erteilter Reparaturarbeiten an den Garagentoren und soweit die Kündigung lediglich formelhaft damit begründet worden ist, „zum gegenwärtigen Zeitpunkt befinden sie sich mit ihren Mietzahlungen in einem Rückstand, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt“. Auch vor dem Hintergrund, dass die Bekl. das Haus im Zeitpunkt der Kündigung schon verlassen hatten, lässt sich im Rahmen einer Gesamtwürdigung eine Berechtigung zur fristlosen Kündigung nicht feststellen, zumal die Bekl. einerseits nach § 537 BGB nicht verpflichtet waren, die Sache zu nutzen, ihnen andererseits gem. § 7 eine Untervermietung mit Zustimmung der Vermieter grundsätzlich möglich war.

Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt auch nicht dazu, dass die Kl. von den Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum Zahlung von 4734,60 Euro nunmehr unter dem Gesichtpunkt einer fortbestehenden Mietzahlungspflicht verlangen kann. Die unwirksame fristlose Kündigung kann zwar grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden (vgl. Senat, NJOZ 2003, 3512 = GE 2003, 1608 = WuM 2003 = ZMR 2003, 921). Auch haben die Vermieter das im Anwaltsschreiben der Bekl. vom 11. 11. 2002 liegende Angebot auf Aufhebung des Vertrags nicht angenommen. Gleichwohl kann die Kl. Fortzahlung der Miete über den Monat Dezember 2003 hinaus trotz des (zunächst) fortbestehenden Mietvertrags nicht verlangen. Ihr Zahlungsverlangen ist rechtsmissbräuchlich. Unabhängig davon, dass die Bekl. ihrerseits kein Interesse mehr am Fortbestand des Mietverhältnisses hatten, haben die Vermieter sie durch ihre unberechtigte Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache veranlasst. Das schließt es nach dem Grundsatz venire contra factum proprium (§ 242 BGB) aus, einen Fortbestand des Vertrags jedenfalls über den 31. 12. 2002 hinaus anzunehmen.

5. Schadensersatz in Höhe von 2025,92 Euro wegen nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten an der Grastapete in der Eingangsdiele und in der Küche kann die Kl. nicht gem. §§ 280 I, 281 BGB von den Bekl. verlangen, da die Bekl. zu deren Ausführung nicht verpflichtet waren. Die in § 8 Nr. 2 II 2 Mietvertrag hinsichtlich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen enthaltene Regelung ist gem. § 307 I 1 BGB bzw. § 9 I AGBG unwirksam, da diese Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die beschriebene Fälligkeitsregelung ist dahingehend auszulegen, dass sie die - hier - unwirksame Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen enthält. AGB sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (st. Rspr.; vgl. BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653 = DWW 2004, 221 = WuM 2004, 463 m.w. Nachw.). Gemessen an diesen Grundsätzen ist der Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liegt im Sinne der Rechtsprechung des BGH (NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653 = WB 2004, 221 = WuM 2004, 463) eine unzulässige „starre“ Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen „in der Regel … spätetens“ nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf bzw. sieben Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Die „starre“ Fälligkeitsregelung ist gem. § 307 I 1, II Nr. 1 BGB bzw. § 9 I, II Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Eine unangemessene Benachteiligung ist gem. § 307 II Nr. 1 BGB bzw. § 9 II Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 I 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in AGB - auf den Mieter übertragen. Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. § 535 I 2 BGB schulden würde. Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert (BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653).

Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußn. 1 des vom BMJ herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum BAnz Nr. 22/76, abgedr. bei Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl., Vorb. § 535 Rdnr. 87), enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden. Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für die Toilette und hinsichtlich der Einbeziehung von allein genutzten Treppenhäusern und Kellerräumen in den Kreis der auszuführenden Schönheitsreparaturen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des „in der Regel“ entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos „spätestens“ nach Ablauf der genannten Fristen vorschreibt. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 8 Nr. 2 II 2 Mietvertrag angegebenen Fristen von drei bzw. fünf/sieben Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbesondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders „langlebigen“ Tapeten oder Farben dekoriert hat (BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.

Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung führt zur Unwirksamkeit auch der in § 8 Nr. 2 I 1 Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturverpflichtung. Ein Wegfall des Fristenplans hätte jedenfalls zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte „spätestens“ bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (BGH, NJW 2004, 2586 = NZM 2004, 653).

Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen ist dem AG darin zuzustimmen, dass die Kl. den Bekl. nach § 281 I BGB auch keine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. Für die Aufforderung an den Mieter, die ausstehende Renovierungsleistung vorzunehmen, ist erforderlich, dass der Vermieter die geforderten Schönheitsreparaturen im Einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm verlangt wird (vgl. KG, GE 2003, 952 = OLG-Report 2003, 233 = ZMR 2003, 676); mit dem Schuldrechtsmoderniserungsgesetz entfallen ist lediglich das Erfordernis einer Ablehungsandrohung nach § 326 I a.F. BGB. ...

6. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Gartenpflegearbeiten in Höhe von 1187,00 Euro gemäß der Rechnung (richtig: dem Kostenanschlag) der Firma H vom 7. 2. 2003 steht der Kl. gegen die Bekl. gem. § 280 I BGB nicht zu. Das AG hat hierzu ausgeführt, die vertragliche Verpflichtung, „den Garten zu pflegen“ bedeute nicht, dass der Mieter bei Auszug den Garten zu renovieren habe. Zudem zählten die in dem Angebot der Firma H aufgeführten Arbeiten nicht zu den Pflegearbeiten, sondern stellten Instandhaltungsarbeiten dar, zu deren Ausführung der Vermieter selbst verpflichtet sei. Dem ist zuzustimmen. Haben die Parteien eines Mietvertrags über ein Einfamilienhaus - wie hier - lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gem. §§ 133, 157, 242 BGB bei verständiger Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub (LG Hamburg, ZMR 2003, 265; LG Wuppertal, WuM 2000, 353; LG Siegen, WuM 1991, 85; Franke, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WohnungsbauR, Bd. 7, § 535, Anm. 22/7.1 (Stand 4/03); Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 274); andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Auf die Umschreibung der Gartenpflegekosten in § 27 Nr. 10 der Anl. 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO (ab. 1. 1. 2004 § 2 Nr. 10 BetrKV) kann zur Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen schon deshalb nicht zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen Kostenpositonen per definitionem auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich unter preisrechtlichen Gesichtspunkten festlegt. Für die Frage, welchen Inhalt eine dem Mieter übertragene Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der vom Mieter übernommenen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 27 Nr. 10 der Anl. 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO bzw. § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag dahinstehen, da der streitgegenständliche Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht enthält.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist mit dem AG davon auszugehen, dass die im Angebot H aufgeführten Arbeiten (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern, Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die den Bekl. vertraglich auferlegt waren. Entgegen der Auffassung der Berufung rechnen die in Ansatz gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moss und Algen mittels Hochdruckreiniger ebenfalls nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen. Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der „Pflege des Gartens“ enthalten (LG Siegen, WuM 1991, 85). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache Pflegemaßnahmen.

Soweit die Kl. von den Bekl. des Weiteren Schadensersatz für Rasenmähen, Pflanzflächen von Unkraut und Laub säubern, verlangt, hat sie bereits nicht dargelegt, dass sich die Bekl. bei Rückgabe der Schlüssel am 11. 11. 2002 mit ihren Pflegepflichten insoweit in Verzug befunden haben. Ihr Vorbringen, der gesamte Gartenbereich sei im Zeitpunkt der Übernahme mit 2 m hohem Unkraut bewachsen gewesen und der Rasen sehe so aus, als ob er zu keiner Zeit jemals gemäht worden sei, ist substanzlos und wird auch von dem eingeholten Gutachten des Malermeisters P vom 22. 11. 2002 nicht bestätigt. Zwar führt der Sachverständige u.a. aus, der Rasen habe in jüngster Zeit einen Schnitt nicht erhalten und sei sehr stark vermoost, durch die Fugen wachse Unkraut und Gras und stehe 15 bzw. 20 cm über Plattenniveau. Seine hierauf beruhende Feststellung, von einer Gartenpflege bzw. einem gepflegten Garten könne keine Rede sein, ist jedoch nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Im Falle der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 22/7.1). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, MietR von A-Z, 17. Aufl. [2003]), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (LG Köln, WuM 1996, 402; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, § 535 Rdnr. 274; Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 364).

Hieran gemessen kann der Senat nicht feststellen, dass die Bekl. im Zeitpunkt der von der Kl. und ihrem Ehemann veranlassten Herausgabe des Grundstücks zur Vornahme von Pflegemaßnahmen verpflichtet waren. Auch von einer Verwahrlosung des Gartens kann keine Rede sein, zumal die insoweit beanstandeten Versäumnisse der Bekl. - wie ausgeführt - als Instandhaltungspflicht im Wesentlichen der Kl. und ihrem Ehemann zuzurechnen waren. Zu der im Angebot H enthaltenen Position „Pflanzflächen von Laub säubern“, enthält das Gutachten P keine Feststellungen.

8. Soweit die Kl. Schadensersatz für die Ausführung von Schreinerarbeiten in Höhe von 1410,56 Euro geltend macht, ist ihr Schadensersatzbegehren nicht schlüssig. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

a) Anteilige Kosten für die Aufbereitung der Eingangstüre von innen in nicht im Einzelnen bezifferter Höhe kann die Kl. nicht verlangen, da sie ein schadensursächliches Verhalten der Bekl. nicht belegt hat. Aus der Regelung des § 548 BGB a.F. bzw. § 538 BGB folgt, dass der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen muss, weil der Mieter nur für solche Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind (Senat, NJOZ 2003, 3512 = GE 2003, 1608 = WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921; NJW-RR 2004, 300 = GE 2003, 1080). Da die Bekl. erstinstanzlich unter Hinweis auf das Vorhandensein des „Schäferhund-Mix“ der Vermieter die zu Grunde liegenden Beschädigungen durch Tierkratzspuren bestritten und hierzu behauptet haben, diese hätten bereits bei ihrem Einzug vorgelegen, oblag es der Kl. darzulegen und zu beweisen, dass den Bekl. die Wohnung insoweit unbeschädigt übergeben worden ist. Dieser Darlegungs- und Beweislast ist die Kl. nicht nachgekommen. Einen Beweis dafür, dass die behauptete Beschädigung bei Mietbeginn nicht vorhanden war, hat die Kl. nicht angetreten. Sie verweist auch ohne Erfolg auf § 24 Mietvertrag, wonach „das Haus in dem Zustand wie besichtigt, unrenoviert und in top bewohnbarem Zustand übergeben wird, Wände Grastapeten, Türen und sonstiges Holzwerk natur Eiche, Holzdecken, Teppichböden gereinigt“. Zum einen lässt sich dieser Formulierung nicht zweifelsfrei entnehmen, dass die durch den Sachverständigen festgestellten Kratzspuren an der Innenseite der Eingangstür bei Überlassung der Mieträume nicht vorhanden waren. Zum anderen kann sich die Kl. hierauf nicht berufen, weil die Regelung - soweit sie eine Bestätigungklausel enthalten sollte - gem. § 11 Nr. 15b BGB nichtig ist. Das AGB-Gesetz findet hier Anwendung, auch wenn § 24 maschinenschriftlich in das ansonsten im Wesentlichen vorgedruckte Vertragsexemplar eingefügt ist. Bei dem vorliegenden Mietvertrag handelt es sich jedenfalls um einen Verbrauchervertrag i.S. des § 24a AGBG, so dass die §§ 8 - 11 AGBG gem. § 24a Nr. 2 AGBG auch dann auf die vorformulierten Vertragsbedingungen anzuwenden sind, wenn sie lediglich zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Kl. und ihr Ehemann sind im Streitfall als Unternehmer i.S. des § 24a AGBG einzustufen. Unternehmer ist nach § 14 I BGB jede natürliche Person, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter fällt auch der Vermieter, der - wie hier die Kl. und ihr Ehemann - in Ausübung der Anlage und Verwaltung seines Vermögens seine Mietwohnungen (nach dem zu Grunde liegenden Sachverhalt haben die Kl. und ihr Ehemann zumindest zwei Einfamilienreihenhäuser [Vorder- und Hinterhaus] und eine Einliegerwohnung vermietet) auf dem freien Markt anbietet und so am Wettbewerb teilnimmt (Senat, NJOZ 2003, 3512 = GE 2003, 1608 = WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 14 Rdnr. 2). Zwar obliegt es - anders als im Anwendungsbereich des § 1 AGBG - grundsätzlich dem Mieter, bei Einzelvertragsklauseln zu beweisen, dass er nicht die Möglichkeit einer Einflussnahme hatte. Den Bekl. kommt hier jedoch der Beweis des ersten Anscheins zugute. Angesichts des sich über 14 Seiten hinziehenden Vertragswerks ist nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises davon auszugehen, dass sie nicht in der Lage waren, das komplexe Vertragswerk zu durchschauen und zweckentsprechende Änderungen vorzuschlagen. Gegenteiliges ist dem Vorbringen der Kl. nicht zu entnehmen. …

9. Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen der Senat sich anschließt, kann die Kl. von den Bekl. die Kosten für die Neuanschaffung eines Herdes und eines Kühlschranks nebst Anlieferungskosten in Höhe von insgesamt 1480 Euro nicht als Schadensersatz verlangen. Im Übrigen vermag der Senat - hierauf haben die Bekl. erstinstanzlich zutreffend hingewiesen - ohne konkrete Angaben zum Fabrikat und Alter der ausgetauschten Elektrogeräte nicht festzustellen, dass die geltend gemachten Kosten i.S. des § 249 BGB zur Schadensbeseitigung erforderlich waren. Soweit die Kl. sich für berechtigt hält, hierzu keine weiteren Angaben zu machen, weil gem. § 24 Mietvertrag in Bezug auf die Elektrogeräte in der Küche „Reparaturen und Neuanschaffungen zu Lasten des Mieters gehen“, liegt hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. der §§ 9, 24a AGBG. Zum einem enthält die Klausel eine unzulässige Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter. Diesem werden entgegen § 536 BGB a.F. und unabhängig von einem Verschulden nicht nur ohne Kostenbegrenzung sämtliche Reparaturen auferlegt, sondern er ist selbst dann zu einer Neuanschaffung verpflichtet, wenn die Elektrogeräte alterungsbedingt erneuert werden müssen. Damit wird dem Mieter hinsichtlich der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände zugleich das Minderungsrecht gem. § 537 I BGB a.F. genommen, das gem. § 537 III BGB a.F. auch individualvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

AGBG §§ 9, 11 Nr. 15b, 24a; BGB §§ 14, 242, 307, 535, 536a.F., 537a.F., 543, 548a.F., 569 IV; GVG § 119 I Nr. 1b; ZPO §§ 319, 516 III, 517