Urteile

Schadensersatz wegen Minderwert eines Hauses auf Grund arglistig verschwiegenem bauordnungswidrigen Dachgeschossausbaus

Leitsatz des Gerichts

Behauptet der Verkäufer zur Abwehr des Arglistvorwurfs, er habe bei Vertragsschluss keine Erinnerung an einen offenbarungspflichtigen Mangel mehr gehabt, erfordert dies eine besonders eingehende Glaubhaftigkeitsprüfung durch den Tatrichter (im Anschluss an BGH, NJW 2001, 2327).

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Parteien streiten über das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs der Kl. im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag. Die Kl. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. 12. 1999 (UR-Nr. 385/99 des Notars N) die Grundbesitzung X von den Bekl. Der Kaufpreis betrug 540000 DM. In § 6 Nr. 1 des Kaufvertrags vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss; § 4 Nr. 2 S. 1 enthält den Hinweis, dass das Vertragsobjekt vermietet ist.

Der Kontakt zwischen den Parteien war zu Stande gekommen, nachdem sich die Kl. an die von den Bekl. mit dem Verkauf des Objekts beauftragte Maklerfirma M gewandt hatte. Geschäftsführer dieser Firma war der Bekl. zu 1. Die Bekl. zu 2 war dort als Angestellte beschäftigt. Die M hatte der Kl. am 22. 11. 1999 ein Immobilienangebot über das streitgegenständliche Haus übersandt und dabei die Anzahl der vorhandenen Wohneinheiten mit drei angegeben. 1976/1977 hatten die Bekl. das Obergeschoss des Hauses ausgebaut. In diesem Zusammenhang hatte das zuständige Bauordnungsamt der Stadt N. die Auflage erteilt, den im dritten Obergeschoss durch die Aufstockung entstandenen Spitzboden nicht zu Wohnzwecken zu nutzen. Dem entgegen hatten die Bekl. dann aber zu einem unbekannten Datum in der Folgezeit gleichwohl den Spitzboden als Wohnung ausgebaut und vermietet. Auch im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zwischen den Parteien sowie der Übergabe des Objekts an die Kl. war diese Wohnung im dritten Obergeschoss noch vermietet. Die Bekl. wiesen die Kl. weder bei den Vertragsverhandlungen noch beim Vertragsabschluss oder bei der Übergabe im Februar 2000 auf die ihnen erteilte Auflage des Bauordnungsamtes hin, den Spitzboden nicht zu Wohnzwecken zu nutzen.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Anspruch auf Grund einer arglistigen Täuschung der Bekl. zum Nachteil der Kl. sei nicht gegeben. Die Kl. habe die Behauptung der Bekl. nicht erschüttern können, wonach ihnen die fehlende bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Dachgeschosswohnung bei Vertragsabschluss nicht mehr erinnerlich gewesen sei. Sonstige Gewährleistungsansprüche der Kl. seien verjährt.

Die Berufung hatte überwiegend Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die zulässige Berufung der Kl. hat weitgehend Erfolg. Lediglich der Höhe nach ist die Klage nicht in vollem Umfang begründet.

A. Soweit sich die Klage gegen den Bekl. zu 1 richtet konnte gem. §§ 525 S. 1, 331a , 251a II 1 ZPO nach Lage der Akten entschieden werden. Der Bekl. zu 1, der im Termin am 14. 7. 2003 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen ist, hat in einem früheren Termin, nämlich am 11. 11. 2002, mündlich verhandelt (§ 251a II 1 ZPO). Der grundlegende Sachverhalt ist umfassend geklärt (§ 331a S. 1 ZPO).

B. I. Der Kl. steht gegen die Bekl. als Gesamtschuldner i.S. der §§ 421 ff. BGB ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 30678 EUR (= 60000 DM) gem. § 463 S. 2 BGB a.F. zu. Die Bekl. haben der Kl. beim Verkauf des Grundstücks X einen Mangel des Objekts arglistig verschwiegen.

1. Die verkaufte Grundbesitzung wies im Zeitpunkt des Gefahrübergangs von den Bekl. auf die Kl. einen Fehler i.S. des § 459 I BGB a.F. auf. Das darauf befindliche Haus war zulässiger Weise nur als Zwei-Familienhaus nutzbar, obwohl es nach der im Vertrag zum Ausdruck kommenden übereinstimmenden Soll-Vorstellung der Parteien als Drei-Familienhaus verkauft worden war.

a) Zwar findet sich in dem Text der notariellen Urkunde kein ausdrücklicher Hinweis auf die Anzahl der erlaubter Weise zur Verfügung stehenden Wohnungen. Jedoch waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in dem Haus unstreitig drei Wohnungen vermietet. Die Kl. hatte die entsprechenden Mietverträge zuvor von den Bekl. zur Einsichtnahme überlassen erhalten. Auch in dem Exposé der Maklerfirma M - deren damaliger Geschäftsführer der Bekl. zu 1 war und in der die Bekl. zu 2 als Angestellte mitarbeitete - fand sich eine ausdrückliche Beschreibung des Objekts als Drei-Familienhaus. Der notarielle Kaufvertrag der Parteien trägt diesem Umstand Rechnung. Er enthält in § 4 Nr. 2 S. 1 einen Hinweis auf die Vermietung des Objekts. Darüber hinaus stellt § 4 Nr. 2 S. 3 klar, dass die bestehenden Mietverträge der Kl. als Käuferin bekannt sind.

b) Bei dieser Sachlage schuldeten die Bekl. der Kl. die Übergabe und Übereignung eines Objekts mit drei zu Wohnzwecken geeigneten Wohnungen. Tatsächlich jedoch wurde und wird die Dachgeschosswohnung den insoweit erforderlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht gerecht. Unstreitig hatte das Bauordnungsamt der Stadt N. in dem an den Bekl. zu 1 adressierten Bauschein Nr. 1348 vom 11. 11. 1976 zwar die Aufstockung des eineinhalbgeschossigen Hauses mit einem Geschoss zur Errichtung einer 82,23 m² großen Wohnung genehmigt, dabei aber die Auflage erteilt, den Spitzboden nicht zu Wohnzwecken zu nutzen. Hiergegen verstießen die Bekl., indem sie in der Folgezeit gleichwohl das Dachgeschoss ausbauten und später vermieteten. Die entstandenen Räumlichkeiten waren und sind nicht zum Wohnen geeignet, nachdem der Ausbau ohne die erforderliche Baugenehmigung erfolgte. Das Fehlen einer Baugenehmigung für eine Wohnung stellt einen Sachmangel des Hauses dar (BGH, MDR 1991, 967; OLG Hamm, OLG-Report 1999, 351 [352]).

2. Die Bekl. haben die Kl. über den baurechtswidrigen Zustand im Dachgeschoss des Hauses arglistig getäuscht.

Arglistig handelt derjenige, der einen offenbarungspflichtigen Fehler der Kaufsache verschweigt oder dessen Abwesenheit vorspiegelt, obwohl er ihn kennt oder zumindest für möglich hält, gleichzeitig aber weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (st. Rspr.; vgl. BGH, NJW 1990, 42; NJW-RR 1992, 333 [334]).

a) Eine Aufklärung der Kl. durch die Bekl. ist unstreitig nicht erfolgt. Der baurechtswidrige Zustand des Gebäudes war jedoch aufklärungspflichtig. Es ist zwar grundsätzlich Sache einer jeden Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen.

Eine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Vertragsteils von Bedeutung sein könnten, besteht nicht (BGH, WM 1983, 1007). Anders verhält es sich jedoch hinsichtlich solcher Umstände, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung hierüber nach der Verkehrsanschauung erwarten konnte (BGH, ZIP 1988, 316). Letzteres ist vorliegend der Fall.

Bei dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses kommt es dem Käufer erkennbar darauf an, wie viele der Wohnungen als solche zulässigerweise auch genutzt werden dürfen.

b) Der entsprechenden Aufklärungspflicht sind die Bekl. arglistig nicht nachgekommen.

aa) Der Bekl. zu 1 kannte den baurechtswidrigen Zustand im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Dem entsprechenden plausiblen und lebensnahen Vortrag der Kl. ist er nicht hinreichend substanziiert i.S. des § 138 I , II ZPO entgegengetreten. Seine erstinstanzliche Darstellung, die er sinngemäß auch in der mündlichen Verhandlung am 11. 11. 2002 vor dem Senat wiederholte, ist unglaubhaft. Der Bekl. zu 1 hat seine Haftung pauschal mit der Behauptung in Abrede gestellt, die bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit der Dachgeschosswohnung sei ihm beim Vertragsabschluss mit der Kl. nicht mehr „präsent“ gewesen. Damit hat er zunächst grundsätzlich selbst eingeräumt, jedenfalls im Zeitpunkt der Errichtung der Dachgeschosswohnung von deren bauordnungsrechtlichen Unzulässigkeit gewusst zu haben. Auch in zweiter Instanz hat der Bekl. zu 1 diese ursprüngliche Kenntnis seinerseits nicht bestritten.

Vor diesem Hintergrund aber kann sich der Bekl. zu 1 nicht erfolgreich mit seiner undifferenzierten Darstellung entlasten, ihm sei bei Vertragsschluss der baurechtswidrige Zustand der Dachgeschosswohnung nicht „präsent“ gewesen. Zwar ist der Käufer auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, dass der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel auch noch bei Vertragsschluss hatte. Denn es besteht keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustands mit der Folge einer Beweislastumkehr (BGH, NJW-RR 1987, 1415 [1416] - hier der Kenntnis des Bekl. zu 1 von der fehlenden Baugenehmigung.

Der Senat ist jedoch vorliegend davon überzeugt, dass die Kenntnis von dem baurechtswidrigen Zustand des Dachgeschosses bei dem Bekl. zu 1 im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit der Kl. fortbestand. Sein pauschaler Sachvortrag, ihm seien die bauordnungsrechtliche Auflage, das Dachgeschoss nicht zu nutzen, sowie die Tatsache, dass er selbst das Dachgeschoss baurechtswidrig ausgebaut hatte, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit der Kl. nicht mehr erinnerlich gewesen, ist objektiv schlechterdings nicht mehr nachvollziehbar. Der Bekl. zu 1 befasste sich seinerzeit beruflich mit Immobilien. Er war Geschäftsführer der M. Schon in dieser Eigenschaft musste dem Bekl. die Bedeutung der fehlenden Baugenehmigung bewusst sein. Dies gilt vorliegend erst recht deshalb, weil es hier um einen baurechtswidrigen Zustand geht, den er selbst herbeigeführt hat. Dabei handelt es sich nicht nur um einen nicht genehmigten, sondern sogar um einen ausdrücklich untersagten Wohnungsausbau. Allein ein Zeitablauf von mehr als 20 Jahren erklärt nicht plausibel, dass der Bekl. zu 1 diese für den Wert der teilweise fremdvermieteten Immobilie bedeutsame Tatsache vergessen haben könnte.

Der vorstehenden Würdigung steht die Entscheidung BGH, NJW 2001, 2327, auf die das LG in der angefochtenen Entscheidung Bezug nimmt, nicht entgegen. Zwar ist danach der Vorwurf arglistigen Verhaltens dann nicht begründet, wenn der Verkäufer im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Erinnerung an das Vorhandensein eines offenbarungspflichtigen Mangels mehr hat (BGH, NJW 2001, 2327). Bei der Argumentation auf der Grundlage dieser Entscheidung ist aber stets zu bedenken, dass der BGH in dem betreffenden Fall aus revisionsrechtlichen Gründen bindend die Feststellung zu Grunde legen musste, dass der Verkäufer keine Erinnerung an den betreffenden Mangel mehr besaß (BGH, NJW 2001, 2327). Hiervon unterscheidet sich die Prüfungssituation des Tatrichters maßgeblich. Bevor er in vergleichbaren Konstellationen seine Entscheidung auf die höchstrichterliche Rspr. stützen kann, trifft ihn zunächst die vorrangige Aufgabe, die entsprechende Behauptung des Verkäufers eingehend auf ihre Glaubhaftigkeit zu untersuchen. Dieser Prüfung wird stets besondere Sorgfalt zu widmen sein. Das rein innere Geschehen einer beim Verkäufer vorhandenen Erinnerung wird der Käufer allenfalls in Ausnahmefällen darlegen und beweisen können. Sollte vor diesem Hintergrund aber ohne weitere Würdigung allein die pauschale Behauptung des Verkäufers, ein tatsächlich vorhandener Fehler sei ihm bei Vertragsschluss nicht mehr erinnerlich gewesen, zur erfolgreichen Abwehr des Arglistvorwurfs genügen, wäre der insofern grundsätzlich darlegungs- und beweispflichtige Käufer demgegenüber weitestgehend rechtlos gestellt.

bb) Ob auch die Bekl. zu 2 im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit der Kl. positive Kenntnis von dem baurechtswidrigen Zustand der Dachgeschosswohnung hatte, kann dahinstehen. Jedenfalls muss sie sich das arglistige Verhalten des Bekl. zu 1 zurechnen lassen. Dies folgt aus § 166 i.V. mit § 278 S. 1 BGB. Unter Berücksichtigung seiner Funktion als Immobilienmakler (bzw. Geschäftsführer der Immobilienmaklerin) einerseits und seiner Rolle als Ehemann der Bekl. zu 2 sowie als Miteigentümer des Verkaufsobjekts neben der Bekl. zu 2 andererseits handelte der Bekl. zu 1 bei Verkauf des Grundstücks als Erfüllungsgehilfe der Bekl. zu 2.

Zwar ist ein Makler in der Regel nicht als Erfüllungsgehilfe eines der Vertragspartner anzusehen. Anderes gilt aber dann, wenn er nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Übernimmt er mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in deren Pflichtenkreis tätig. Er ist dann nicht mehr allein Makler, sondern zugleich Hilfsperson dessen, in dessen Pflichtenkreis er Aufgaben wahrnimmt (BGH, NJW 1991, 2556; NJW 1995, 2550; NJW 1996, 451; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., Rdnrn. 114bff.). Für den Bereich des § 123 BGB - und damit übertragbar auf den § 278 BGB - ist das Einstehenmüssen des Geschäftsherrn z.B. dann bejaht worden, wenn der am Zustandekommen des Geschäfts Beteiligte, also etwa auch ein Makler, wegen seiner engen Beziehung zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheint (BGH, NJW 1978, 2144; NJW 1979, 1593; vgl. auch BGH, NJW 1995, 2550).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Bei objektiver Betrachtung trat der Bekl. zu 1 als Vertrauensperson der Bekl. zu 2 auf. Sowohl als Ehemann wie auch als Miteigentümer des Grundstücks wurde er zwangsläufig auch im Pflichtenkreis der Bekl. zu 2 tätig. So hat sie sich insbesondere auch zur Erfüllung ihrer vertraglichen Informationspflichten der Hilfe ihres Ehemanns als wirtschaftlich wie bautechnisch fachkundiger Person bedient und ihm die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen. Sie selbst nahm an den Verhandlungen, insbesondere auch den Vorgesprächen der Parteien, die üblicherweise Anlass sind für Erläuterungen, zusätzliche Abmachungen und ergänzende Fragen, nicht teil. Die Führung desjenigen Abschnitts der Vertragsverhandlungen, in dem sich die maßgeblichen Informationspflichten konkretisieren, war somit mit Wissen und Wollen der Bekl. zu 2 dem Bekl. zu 1 überlassen.

3. Angesichts der eigenen Arglist können sich die Bekl. vorliegend nicht erfolgreich auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss (vgl. § 476 BGB a.F.) und die Einrede der Verjährung (vgl. § 477 I 1 BGB a.F.) berufen.

4. Der Kl. steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. allerdings nicht in dem von ihr geltend gemachten Umfang von 72000 DM, sondern lediglich in Höhe von 60000 DM (= 30678 EUR) zu.

a) Bei Abwägung aller wertbestimmenden Faktoren beträgt der Minderwert des Hauses X soweit er auf der fehlenden Baugenehmigung für die Dachgeschosswohnung beruht, 60000 DM (= 30678 EUR).

Dies steht zur Überzeugung des Senats nach dem Ergebnis der zweitinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme fest. Diese Überzeugung beruht auf dem schriftlichen Sachverständigengutachten des Immobilien-Kaufmanns K vom 4. 3. 2003.

Auf der Grundlage einer Gewichtungsbewertung, die den Sach- und den Ertragswert des Hauses berücksichtigt und in ein angemessenes Verhältnis zueinander setzt, ist der Sachverständige K zu dem Ergebnis gelangt, dass der mangelbedingte Minderwert vorliegend 60000 DM (= 30678 EUR) betrage. Während Ein- und Zweifamilienhäuser mit überwiegender Eigennutzung keine typischen Renditeobjekte darstellen, die ausschließlich oder überwiegend unter Ertragsgesichtspunkten veräußert werden, spiele bei einem Drei-Familienhaus der Ertragswert (auch wenn eine teilweise Eigennutzung vorliegt) bereits eine wesentliche Rolle bei der Verkehrswertbestimmung. Dieser Ausgangslage werde die Gewichtungsmethode zur Ermittlung des Verkehrswertes gerecht.

Der Senat folgt dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens in allen Punkten.

b) Abzüge von dem sachverständig ermittelten Verkehrswert muss die Kl. nicht hinnehmen.

aa) Eine etwaige Möglichkeit, durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz des baurechtswidrigen Zustands weitere Einnahmen zu erzielen, besteht nicht. Die Dachgeschosswohnung ist - wie die Parteien in einem Ortstermin gemeinsam mit dem Sachverständigen feststellten - zwischenzeitlich geräumt. Sie kann und darf nicht wieder neu vermietet werden.

bb) Der Kl. kann kein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht gem. § 254 II 1 BGB zur Last gelegt werden. Ihr ist nicht vorzuwerfen, dass sie es unterlassen hat, eine nachträgliche Genehmigung des baurechtswidrigen Zustands durch das Bauordnungsamt herbeizuführen. Eine solche wäre ihr nämlich nicht erteilt worden.

Rechtsgebiete

Schadensersatzrecht

Normen

BGB §§ 463 , 476 a.F.