Urteile

Mietminderung wegen Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch und Essen

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 25.09.1997, teilweise abgeändert:

   Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.184,-- DM nebst 4 % Zinsen aus 771,-- DM seit 05.03.1997, aus weiteren 771,-- DM seit 04.04.1997, aus 321,-- DM seit 06.05.1997, aus weiteren 321,-- DM seit 05.06.1997 sowie 34,39 DM vorgerichtliche Mahnkosten zu bezahlen.

   Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung und die Anschlußberufung der Streithelferin werden zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug tragen die Klägerin 63 %, die Beklagten 37 % sowie 37 % der Kosten der Nebenintervention. Die übrigen Kosten der Nebenintervention trägt die Streithelferin.

   Von den Kosten des zweiten Rechtszugs tragen die Klägerin 2/3, die Beklagten 1/3 sowie 1/3 der Kosten der Nebenintervention. Die übrigen Kosten der Nebenintervention trägt die Streithelferin.

Streitwert in der Berufungsinstanz: 4.153,75 DM
(Berufung: 1.783,75 DM
Anschlußberufung 2.370,-- DM).

Entscheidungsgründe

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

Die Berufung ist teilweise begründet, während die unselbständige Anschlußberufung unbegründet ist.

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten nach dem Ergebnis der in der ersten Instanz durchgeführten Beweisaufnahme den ihnen obliegenden Beweis erbracht, daß die streitgegenständliche Wohnung in der hier maßgeblichen Zeit von März 1997 bis einschließlich Juli 1997 mit einem erheblichen Mangel im Sinne von § 537 BGB behaftet war.

Die Zeugen haben bestätigt, daß erhebliche Geruchsbelästigungen durch Essensgerüche und Zigarettenrauch festzustellen waren. Dieser Mangel hat die Beklagten zu einer Mietzinsminderung dem Grunde nach berechtigt.

Insbesondere die Zeugin ... die zeitweise die Katzen der Beklagten während deren Abwesenheit versorgt hat, hat bekundet, daß es beim Betreten des Wohnzimmers nach Rauch oder auch nach Essen gerochen hat, vorwiegend aber nach Zigarettenrauch. Wie die Zeugin weiter bekundet hat, trat dieser Geruch verstärkt im Frühjahr 1997 am Wochenende auf. Zigarettenrauch hat die Zeugin ... vermehrt abends gerochen, wenn sie zu Besuch bei den Beklagten war.

Nach Aussage der Zeugin ... hat sie einmal im Juni 1997 abends starke Essengerüche wahrgenommen, jedoch keinen Zigarettengeruch. Sie hatte jedoch bei einem Vormieter in der streitgegenständlichen Wohnung, einem Stuhldesigner, ebenfalls Rauch gerochen.

Schließlich hat der Zeuge ... der die Bauleitung für die Streithelferin macht, zwar zunächst angegeben, in der Wohnung noch nie etwas gerochen zu haben. Er hat jedoch bestätigt, einmal in der streitgegenständlichen Wohnung gewesen zu sein, als der darunter wohnende Mieter gebeten wurde, zu kochen, wobei er dann den Essensgeruch in der Wohnung der Beklagten wahrnehmen konnte.

Durch diese Zeugenaussagen ist das Vorliegen eines Mangels und die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 537 BGB) bewiesen. Dies hängt offenbar mit der biophysikalischen Bauweise des Gebäudes zusammen, das nicht so abgedichtet werden kann, wie ein Haus in herkömmlicher Weise. Dies zeigen die verschiedenen vorangegangenen Abdichtungsversuche, die keiner Besserung der Geruchsbelästigung geführt haben.

Für eine durch die Bauweise hervorgerufene Geruchsbelästigung spricht ferner, daß die Zeuginnen ... und ... die beide Mitbewohner sind, ebenfalls in ihren Wohnungen unter Geruchsbelästigungen durch Essensgerüche und Zigarettenrauch litten. Dabei kann dahingestellt bleiben, auf welche Weise die Gerüche in die Wohnung eingedrungen sind, da in jedem Fall ein den Anspruch des Mieters nach § 537 BGB begründender Fehler vorIegt, der vom Vermieter auch nicht zu vertreten sein muß.

Die Anschlußberufung der Streithelferin war daher als unbegründet zurückzuweisen.

2. Hingegen hat die Berufung der Beklagten im zuerkannten Umfange teilweise Erfolg.

a) Zu Unrecht meinen die Beklagten allerdings, daß wegen der erheblichen Mängel der monatliche Mietzins um mindestens 25 %, statt wie vom Amtsgericht angenommen 20 %, hätte gemindert werden können.

Der Umfang der Minderung ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bemessen. Ist wie hier die Gebrauchstauglichkeit nur eingeschränkt, ist die Miete in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem der mangelfreie Zustand zu dem wirklichen Zustand gestanden hat (Gramlich, Mietrecht, 6. Aufl., A. 3 zu § 537 BGB). Bei dem so zu schätzenden Grad der Gebrauchseinschränkung kann entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erschwerend berücksichtigt werden, daß sie sich nur die geringste Zeit in dem Mietobjekt aufhielten, da gerade dann die Beeinträchtigung nicht so groß ist wie im umgekehrten Fall. Es liegt hier auch nicht eine von dem Beklagten behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung durch Passivrauchen vor, sondern nur eine Belästigung durch den Rauch an sich.

Die von den Beklagten aufgeführten Beispiele in der Rechtsprechung für eine Mietminderung von 30 % und mehr wie unzureichende Isolierung, Gestank durch Tierhaltung oder laute Klopfgeräusche durch Heizung sind im vorliegenden Fall, in dem es um eine Geruchsbelästigung durch Rauch und Essen geht, nicht einschlägig. Vielmehr werden Minderungssätze über 20 % in der Regel nur bei gravierenden und länger dauernden Fällen, z.B. erhebliche Feuchtigkeit oder teilweiser Heizungsausfall im Winter, von der Rechtsprechung anerkannt. So liegt, der Fall hier indes nicht, wobei die vom Amtsgericht zugrundegelegte Minderung mit 20 % angemessen ist.

a) Entgegen der im angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung waren die Beklagten jedoch berechtigt, das auf fünf Jahre befristete Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.04.1997 wegen des oben genannten Mangels fristlos zu kündigen. Nach § 3 des Mietvertrages vom 04.11.1995 war der Mieter bei Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache gemäß § 542 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Diese Voraussetzung lag im vorliegenden Fall vor, da der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache teilweise entzogen war und der Mangel vom Vermieter nicht abgestellt werden konnte. Außerdem steht § 542 Abs. 2 BGB dem Kündigungsrecht nach dieser Vorschrift nicht entgegen, da nach den Umständen des Einzelfalles eine erhebliche Störung vorlag. Ferner war die Kündigung durch ein besonderes Interesse der Mieter gerechtfertigt, da der Beklagte Ziff. 2 ein ärztliches Attest vom 27.03.1997 über ein bestehendes schweres Asthmaleiden vorgelegt hat. Die Beklagten schuldeten daher aufgrund der wirksamen fristlosen Kündigung den Mietzins nur bis zu ihrem Auszug Mitte Juli 1997. Da der Mietzins für den gesamten Monat unter Berücksichtigung einer 20 %igen Minderung 2.046,-- DM betrug, die Beklagten jedoch für den Monat Juli 1997 unstreitig 1.090,-- DM bezahlt haben, steht der Klägerin für Juli 1997 kein restlicher Mietzins zu.

Auf die Berufung der Beklagten war daher das angefochtene Urteil wie Geschehen teilweise abzuändern, während die weitergehende Berufung und die Anschlussberufung als unbegründet zurückzuweisen waren.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 und 101 Abs. 1 ZPO.

Vorinstanzen

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 6 C 1711/97

Rechtsgebiete

Mietrecht