Urteile

Maklerprovision bei vereinbartem Rücktrittsrecht

Leitsatz des Gerichts

1. Haben die Vertragsparteien in dem vom Makler vermittelten Kaufvertrag dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall vorbehalten, daß der Käufer den Gesamtkaufpreis nicht bis zu einem bestimmten Tag vollständig hinterlegt, so kann der Makler nach Erklärung dieses Rücktritts die Provision jedenfalls dann nicht beanspruchen, wenn diese nach den gesamten Umständen davon abhängen sollte, daß der Verkäufer den Kaufpreis auch tatsächlich erhält.

2. Der Makler muß seinen Verkaufskunden über schwerwiegende Bedenken aufklären, die ihm bezüglich der Finanzierbarkeit des Kaufpreises durch den von ihm vermittelten Käufer bekannt sind (hier: Unvollständigkeit der vorliegenden Darlehensunterlagen, Nichtinanspruchnahme heimischer Banken, Einschaltung einer ausländischen Finanzierungsgesellschaft, die ihre Darlehen nach fremdem Recht unter Festsetzung eines ausländischen Gerichtsstands pp. vergibt).

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Kl. vermakelt Hotels und Restaurants. Der Bekl. ist Eigentümer des Hotel-Restaurants G in P. Diesbezüglich erteilte er dem Kl. den schriftlichen Makleralleinauftrag vom 26. 4. 1994 „zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses“ gegen eine Provision in Höhe von 5,75 %. Der Kl. wies als Kaufinteressentin Frau K aus C. nach, für die er ebenfalls als Makler tätig war. Diese besichtigte am 4. 5. 1994 das Objekt im Beisein von Vertretern der Firma M. Letztere teilte dem Bekl. durch Schreiben vom 24. 5. 1994 mit, sie sei zusammen mit Frau K generell bereit, das Objekt zu erwerben, wobei dies, „sollte die Finanzierungsangelegenheit wie von uns geplant verlaufen", im August 1994 erfolgen könne. Am 21. 7. 1994 kündigte der Bekl. dem Kl. den Maklerauftrag zum 31. 8. 1994. Am 24. oder 25. 7. 1994 teilte Frau K dem Kl. mit, sie wolle das Objekt allein erwerben und habe parallel zur Firma M die Finanzierung für sich „auf die Beine gestellt". Auf Bitte des Kl., ihm einen Finanzierungsnachweis zu erbringen, übersandte sie ihm ein Schreiben der Firma P aus E./Dänemark vom 24. 7. 1994 und zwei Seiten ihres Darlehensvertrags mit dieser Gesellschaft. Daraus ergab sich eine Nettoauszahlungssumme von 970000 SFr mit dem Zusatz „Darlehensverdoppelung durch 2. Konsortium“. Der Kl. wies Frau K am 26. 7. 1994 „auf mögliche Risiken (evtl. nicht seriös, Vermögensschäden, nicht ausreichende Barauszahlungssumme etc.)" hin und bat um Prüfung. Daraufhin übersandte Frau K dem Kl. ein weiteres Schreiben der Firma P vom 28. 7. 1994, worin ihr „unter Zugrundelegung ihres Darlehensvertrags vom 24. 7. 1994“ nunmehr mitgeteilt wurde: „Darlehenshöhe SFr 2000000 somit in DM 2400000 Auszahlung 97 % Auszahlung erfolgt Ende September 1994“. Durch notariellen Vertrag vom 12. 8. 1994 verkaufte der Bekl. an Frau K das Hotelgrundstück zu einem am 1. 10. 1994 beim Notar zu hinterlegenden Nettokaufpreis von 1550000 DM. Unter § 2 des Vertrags heißt es: „Der Verkäufer behält sich das Recht vor, auf Kosten der Käuferin fristlos von diesem Vertrag zurückzutreten, für den Fall, daß der Gesamtkaufpreis nicht bis zum 31. 10. 1994 vollständig hinterlegt ist und die von der Darlehensgeberin seitens der Käuferin gegebenen Auflagen erfüllt sind..." Der Kl. berechnete dem Bekl. unter dem 29. 9. 1994 seine Maklerprovision. Mit Schreiben vom 2. 11. 1994 erklärte der Bekl. gegenüber Frau K den vertraglich vorbehaltenen Rücktritt vom Vertrag.

Das LG hat die Provisionsklage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

I. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nach § 652 I 1 BGB, wenn der Vertrag zwischen seinem Auftraggeber und dem Dritten infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustandekommt. Eine Ausnahme gilt gem. § 652 I 2 BGB, wenn dieser Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen wird; dann ist der Maklerlohn erst mit dem Eintritt der Bedingung verdient. Nicht geregelt ist der Fall des Vertragsrücktritts. Die Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrechts betrifft die Ausführung des vermittelten Vertrags, die grundsätzlich alleiniges Risiko des Maklerkunden ist. Erfolgt der Vertragsrücktritt wie hier aufgrund eines vertraglichen Vorbehalts, der eine ursprüngliche Störung des Hauptvertrags betrifft, so beseitigt dieser Rücktritt nach teilweise vertretener Auffassung ohne weiteres auch den Provisionsanspruch des Maklers, insbesondere dann, wenn der Rücktritt wegen fehlenden Nachweises der Zahlungsfähigkeit des Vertragspartners erfolgt (vgl. z.B. Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb. (1995), §§ 652, 653 Rdnr. 91). Nach der Rechtsprechung des BGH läßt jedoch auch die Ausübung eines vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts - ausgenommen den Fall eines zwar befristeten, im übrigen aber vorbehaltlosen und umfassenden Rücktrittsrechts - den Maklerlohnanspruch in der Regel unberührt (vgl. z.B. BGH, NJW 1974, 694 (695) = LM § 652 BGB Nr. 49; WM 1974, 257 (259); NJW-RR 1991, 820 (821) = LM § 652 BGB Nr. 124; NJW-RR 1993, 248 (249)). Dies gilt jedenfalls dann, wenn das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht im wesentlichen dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist (BGH, WM 1974, 257 (259)). Eine Ausnahme von dieser Regel ist aber anzuerkennen, wenn nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel im Hauptvertrag in Verbindung mit den maklervertraglichen Abreden der Provisionsanspruch des Maklers davon abhängen soll, daß der Makler den Kaufpreis auch tatsächlich erhält, das Geschäft also durchgeführt wird (vgl. auch BGH, DB 1973, 226). Eine solche Fallgestaltung liegt hier vor, wie eine zusammenfassende Würdigung aller Umstände ergibt (Wird ausgeführt.)

II. Aber selbst dann, wenn man eine abweichend von § 652 BGB getroffene Regelung der Entstehung des Provisionsanspruchs verneinen wollte, stünde diesem Anspruch ein Schadensersatzanspruch des Bekl. wegen positiver Forderungsverletzung (§§ 280 , 286 BGB analog) mit der Folge entgegen, daß dieser Anspruch entfällt (§ 249 S. 1 BGB). Der Kl. hat es pflichtwidrig und schuldhaft unterlassen, den Bekl. über die schwerwiegenden Bedenken aufzuklären, die bezüglich der Finanzierbarkeit des Kaufpreises durch die ihm vermittelte Käuferin bestanden. Ein Makler hat seinem Auftraggeber aufgrund der ihm obliegenden Treuepflicht alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die für dessen Willensentscheidung bedeutsam sind. Auch wenn er ohne besonderen Auftrag nicht verpflichtet ist, die Zahlungs- und Leistungsfähigkeit eines Vertragspartners zu prüfen und Hinweisen nachzugehen, die für die Beurteilung dieser Leistungsfähigkeit erheblich sind und ihm in dieser Hinsicht zu Zweifeln Anlaß geben müssen, so muß er jedoch aufgrund seiner Pflicht, den Auftrag treu, gewissenhaft und möglichst den Interessen des Auftraggebers entsprechend auszuführen, derartige Mitteilungen oder Beobachtungen weitergeben, um so seinem Auftraggeber zu ermöglichen, sich durch eigene Erkundigungen vor Schaden zu bewahren (vgl. z. B. BGH, BB 1956, 733).

Dies gilt einmal mehr, wenn der Makler sich - wie im Streitfall - ausdrücklich verpflichtet hatte, „den Auftraggeber über die Durchsetzbarkeit seiner Preisforderungen und sonstigen Angebotsbedingungen nach bestem Wissen und Gewissen aufzuklären“ (vgl. Nr. 3b des Maklerauftrags). Diese Pflicht trifft auch den Doppelmakler, der sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer tätig ist. Er muß seinen Vertragspartnern über die ihm bekannt gewordenen wirtschaftlichen Verhältnisse des jeweils anderen Partners wenigstens das mitteilen, was unerläßlich ist, um den Kunden vor Schaden zu bewahren (BGH, Warn. 1967 Nr. 40). Der Kl. hatte sich entgegen seiner pauschalen Angabe er habe, „mit der Finanzierung des Objekts nichts zu tun gehabt“, darum durchaus gekümmert. Nach eigener Erklärung hatte er sich schon, als es um eine Finanzierung des Objekts mit Hilfe der Firma M ging, dort in mehreren Telefongesprächen nach dem Sachstand erkundigt. Nachdem die Käuferin die von der Firma M „generell“ erklärte Bereitschaft, zusammen mit ihr das Hotel-Restaurant zu erwerben, nicht weiterverfolgt und am 24. oder 25. 7. 1994 dem Kl. telefonisch mitgeteilt hatte, sie wollte das Objekt alleine unter Zuhilfenahme der Firma P erwerben, hatte der Kl. sie gebeten, ihm einen Finanzierungsnachweis zu erbringen.

Das ihm daraufhin übermittelte Schreiben der Firma P vom 24. 7. 1994 und die beiden Seiten des Darlehensvertrags erschienen ihm derart suspekt, daß er umgehend die Käuferin „auf mögliche Risiken (evtl. nicht seriös, Vermögensschäden, nicht ausreichende Barauszahlungssumme etc.)" hinwies und um Prüfung bat. Die ihm daraufhin von der Käuferin zur Verfügung gestellte weitere Darlehensmitteilung der Firma P vom 28. 7. 1994, die nunmehr über eine Darlehenshöhe von 2000000 SFr lautete, enthielt keinerlei neue Angaben, welche geeignet waren, die zuvor geäußerten Bedenken des Kl. gegen die Finanzierung zu zerstreuen. Vielmehr hätte weiterhin Veranlassung bestanden, die Finanzierungsmöglichkeit kritisch hinterfragen zu lassen, zumal die früher deswegen angegangene Firma M eine Bereitschaft nur zum gemeinsamen Erwerb des Objekts mit der Kaufinteressentin erklärt hatte und nunmehr eine den tatsächlichen Kaufkreditbedarf übersteigende und allein die Käuferin belastende Darlehenshöhe von 2400000 DM in Rede stand. Der Kl. hätte hiervon auch den Bekl. unterrichten und ihn auch auf mögliche Überlegungen hinweisen müssen, die sich jedenfalls einem in Finanzierungsfragen nicht völlig unbedarften Makler aufdrängen mußten. Hierbei sind insbesondere neben der Unvollständigkeit der vorliegenden Darlehensunterlagen die Nichtinanspruchnahme heimischer Banken und der Umstand zu nennen, daß es sich bei der Firma P um eine in Dänemark ansässige Finanzierungsgesellschaft handelte, die ihre Darlehen nach „irischem Recht" unter Festsetzung des Gerichtsstands in Dublin vereinbarte und besondere Sicherheitsanforderungen stellte, u.a. Wechselsicherheit für die Zinsen auf zehn Jahre und eine Risikolebensversicherung in SFr für 25 % der Darlehenssumme. Der Senat ist davon überzeugt, daß der Bekl. in Kenntnis dieser Umstände den Termin vom 12. 8. 1994 zur Beurkundung eines notariellen Kaufvertrages nicht akzeptiert hätte, zumal die Auszahlung des Darlehens erst Ende September 1994 erfolgen sollte.

Nach den gesamten Umständen kam es dem Kl., dem vom Bekl. der Maklerauftrag per Ende August 1994 bereits gekündigt worden war, darauf an, den notariellen Kaufvertrag noch vorher unter Dach und Fach zu bringen, so daß er deshalb den Bekl. über die bestehenden Risiken nicht informierte.

Rechtsgebiete

Normen