Urteile

Formularmäßige Schönheitsreparaturlast bei Mietende - Grundeigentümerverband Hessen

Leitsatz des Gerichts

Zur Zulässigkeit der formularmäßigen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Bekl., der die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Hessen wahrnimmt, ist Herausgeber eines formularmäßigen „Mietvertrags für Wohnräume„, dessen Verwendung er seinen Mitgliedern empfohlen hat, der aber auch im freien Handel vertrieben wurde. Der Kl., ein Mieterschutzverein, hat mit Schreiben vom 8. 6. 1993 und 13. 12. 1994 den Bekl. unter Fristsetzung aufgefordert, die Verwendung einer Vielzahl von Klauseln des Formularvertrags, die er für unwirksam hält, zu unterlassen und die Empfehlung der beanstandeten Klauseln gegenüber den Mitgliedsvereinen zu widerrufen. In den nachfolgenden Gesprächen der Parteien konnte eine Einigung hinsichtlich sechs Klauseln, die Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind, nicht erzielt werden. Der Formularvertrag enthält - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - folgende Bestimmungen:

§ 16. (4a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

(4b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Nr. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

(4c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Der Kl. hat die Unterlassung der Verwendung und der Empfehlung der Verwendung sowie den Widerruf der Empfehlung von insgesamt sechs Klauseln des Formularvertrags, darunter auch der Klausel in § 16 Nr. 4b und c, begehrt. Das LG hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben (NJWE-MietR 1996, 99). Auf die Berufung des Bekl. hat das OLG (NZM 1998, 150 = WuM 1997, 609) die Klage hinsichtlich der Klausel in § 16 Nr. 4b und c abgewiesen und im übrigen die Berufung als unbegründet zurückgewiesen. Mit seiner - zugelassenen - Revision verfolgte der Kl. seinen auf Unterlassung und Widerruf gerichteten Antrag hinsichtlich der Klausel in § 16 Nr. 4b und c des Formularvertrags weiter. Der Bekl. hat die von ihm eingelegte Revision zurückgenommen. Die Revision des Kl. ist erfolglos geblieben.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

I. Der Kl. ist als rechtsfähiger Mieterverein, wie vom Bekl. nicht bezweifelt wird, gem. § 13 II Nr. 1 AGBG befugt, vom Bekl. die Unterlassung sowie den Widerruf der Empfehlung der Verwendung der beanstandeten Klausel im nichtkaufmännischen Bereich zu verlangen. Nachdem der Bekl. den vorgerichtlichen Aufforderungen des Kl. vom 8. 6. 1993 und 13. 12. 1994 nicht nachgekommen ist und diese Klausel weiterhin verwendet, ist auch eine Wiederholungsgefahr gegeben.

II. Die noch streitige Klausel in § 16 Nr. 4b und c des Formularvertrags hat das BerGer. nicht als unvereinbar mit den §§ 9 bis 11 AGBG angesehen und hierzu ausgeführt: Soweit die Klausel die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälze, entspreche dies nach der Rechtsprechung des BGH inzwischen der Üblichkeit und sei nicht zu beanstanden. Mit dieser Rechtsprechung stehe auch die Klausel im Einklang, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sei, wenn die vorgesehenen Renovierungsfristen abgelaufen seien, und wonach dann, wenn die Fristen noch nicht ganz verstrichen seien, eine anteilige Beteiligung an den Kosten für eine Renovierung zulässig sei.

Es sei auch keine Widersprüchlichkeit der Klausel darin zu sehen, daß der Mieter nach § 16 Nr. 4c S. 1 einerseits verpflichtet sei, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, während andererseits gem. § 16 Nr. 4b die Verpflichtung bestehe, bei Beendigung des Mietverhältnisses dann Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Nr. 4a verstrichen seien. Die Bestimmung des § 16 Nr. 4c knüpfe sachlich an Nr. 4b an, da sie den Inhalt der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen näher konkretisiere, nämlich dahingehend, daß die Wohnung in einem fachgerecht renovierten Zustand übergeben sei. Daran schließe sich folgerichtig die Einschränkung für den Fall an, daß die Renovierungsfristen noch nicht ganz abgelaufen seien.

Die Unwirksamkeit der Klausel ergebe sich auch nicht aus einer unzulässigen Beweislastumkehr i.S. von § 11 Nr. 15 AGBG. Da die auf den Mieter übertragene Renovierungspflicht als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgelts anzusehen sei, treffe ihn auch die Pflicht, die Erfüllung dieser Verpflichtung nachzuweisen. Der Kl. könne ferner nicht mit dem Einwand durchdringen, die beanstandete Unklarheit führe dazu, daß der Mieter verunsichert sei und sich häufig trotz nicht bestehender Verpflichtung auf eine nochmalige Renovierung einlassen werde, zumal er meist gar nicht mehr beweisen könne, daß Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen seien. Abgesehen davon, daß der Einwand der Unklarheit nicht berechtigt sei, obliege es dem Mieter wie jedem, der Erfüllung schulde und diese nachzuweisen habe, die geeigneten Beweismittel zu sichern.

III. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Soweit gem. § 16 Nr. 4b des Formularvertrags der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern die Fristen in § 16 Nr. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind, bestehen gegen eine solche Regelung keine Bedenken. Nach allgemein anerkannter Rechtsprechung des BGH stellt die von § 536 BGB abweichende formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. von § 9 I AGBG dar (BGHZ 92, 363 [367f.] = NJW 1985, 480 = LM § 157 [D] BGB Nr. 44; BGHZ 101, 253 [261ff.] = NJW 1987, 2575 = LM § 535 BGB Nr. 109; BGHZ 105, 71 [79f.] = NJW 1988, 2780 = LM § 535 BGB Nr. 117; s. auch BayObLG, NJW-RR 1997, 1371 [unter 2a bb]). Da in der streitgegenständlichen Klausel die Endrenovierungspflicht des Mieters an den Ablauf der in § 16 Nr. 4a genannten Fristen, beginnend mit der Übergabe der Mietsache oder dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen, geknüpft ist, wird auch sichergestellt, daß der Mieter nicht für die Abnutzung vor Vertragsbeginn, sondern nur für die auf seine Vertragszeit fallende Abnutzung aufkommen muß (BGHZ 101, 253 [268ff.] = NJW 1987, 2575 = LM § 535 BGB Nr. 109; s. auch Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 1075, u. Scheuer, ebda, V Rdnr. 207; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl., § 9 Rdnr. M 68). Auch die Revision erhebt gegen die in § 16 Nr. 4b des Formularvertrags getroffene Regelung als solche keine Einwände.

2. Durch § 16 Nr. 4c S. 1 des Formularvertrags wird dem Mieter des weiteren die Verpflichtung auferlegt, „bei Beendigung des Mietverhältnisses . . . die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben„. Die Verpflichtung zur Endrenovierung wird sodann in S. 2 durch eine Abgeltungsklausel ersetzt, sofern der Mieter nachweist, daß er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der festgesetzten Fristen durchgeführt hat und sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand befindet oder sofern bei Vertragsbeendigung die Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Entgegen der Ansicht der Revision hält § 16 Nr. 4c des Formularmietvertrags einer Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG stand.

a) Zwar würde die in § 16 Nr. 4c S. 1 dem Mieter auferlegte Verpflichtung, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, bei isolierter Betrachtung den Mieter unangemessen benachteiligen, weil dieser danach am Ende der Mietzeit unabhängig von der Einhaltung der vertraglich vorgesehenen Fristen zur Renovierung verpflichtet wäre. Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam (OLG Hamm, NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt a.M., NJW 1982, 453; s. auch BGHZ 105, 71 [77f.] = NJW 1988, 2780 = LM § 535 Nr. 117; Scheuer, in: Bub/Treier, V Rdnr. 207; Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 419).

b) Durch den darauf folgenden S. 2 des § 16 Nr. 4c wird jedoch hinreichend klargestellt, daß der Mieter die Endrenovierung nur dann vornehmen muß, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen sind. Dem BerGer. ist zu folgen, wenn es dem Zusammenhang des § 16 Nr. 4c S. 1 mit den nachfolgenden Regelungen entnimmt, daß dem Mieter durch die Klausel des § 16 Nr. 4c im Ergebnis eine über die Renovierungspflicht des § 16 Nr. 4b hinausgehende Verpflichtung nicht auferlegt wird. Nach § 16 Nr. 4c S. 2 ist der Mieter nämlich, wenn die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der festgelegten Renovierungsfristen durchgeführt sind und die Wohnung sich in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand befindet, nur zur Tragung der anteiligen Renovierungskosten verpflichtet; das gleiche gilt für den Fall, daß bei Vertragsbeendigung die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Hieraus ergibt sich zugleich, daß in den vorgenannten Fallgestaltungen eine Endrenovierungspflicht des Mieters nicht besteht. Eine Formularklausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist aber wirksam (BGHZ 105, 71 [85] = NJW 1988, 2780 = LM § 535 Nr. 117; Wolf/Horn/Lindacher, § 9 Rdnr. M 69).

c) In dieser Regelung ist auch keine unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters i.S. von § 11 Nr. 15 AGBG zu sehen (so auch Scheuer, in: Bub/Treier, V Rdnrn. 208, 224). Wie das BerGer. zutreffend ausführt, stellt die vom Mieter übernommene Renovierungsverpflichtung rechtlich und wirtschaftlich einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung der Räume zu leistenden Entgelts dar (BGHZ 101, 253 [262] = NJW 1987, 2575 = LM § 535 BGB Nr. 109; BGHZ 105, 71 [79] = NJW 1988, 2780 = LM § 535 BGB Nr. 119). Macht der Mieter geltend, daß er die Schönheitsreparaturen innerhalb der Fristen nach § 16 Nr. 4a, zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, vorgenommen habe, erhebt er insoweit den rechtsvernichtenden Einwand der Erfüllung. Wenn § 16 Nr. 4c S. 2 des Formularvertrags in diesem Fall den Nachweis der letzten Renovierungsarbeiten dem Mieter auferlegt, entspricht dies der gesetzlichen Regelung des § 362 BGB, wonach der Schuldner die Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten nachzuweisen hat.

Entgegen der in der mündlichen Revisionsverhandlung vertretenen Ansicht des Kl. gilt auch nichts anderes für den Fall, daß der Vermieter wegen der nicht fristgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche oder vor Ablauf des vollen Renovierungsturnus einen anteiligen Abgeltungsanspruch geltend macht. Nach der Rechtsprechung des BGH ergibt sich aus der Beweislastverteilung des § 362 BGB, daß der Schuldner auch gegenüber diesen Ansprüchen die Beweislast für die Erfüllung oder rechtzeitige Erfüllung trägt (BGHZ 83, 260 [267] = NJW 1982, 1516 = LM § 675 BGB Nr. 84 L; BGH, NJW 1993, 1704 = LM H. 8/1993 § 664 BGB Nr. 2 [unter I 4b]; s. auch Baumgärtel/Strieder, Hdb. d. Beweislast im PrivatR, 2. Aufl., § 362 Rdnr. 6 m. w. Nachw.).

3. Die formularmäßige Regelung des § 16 Nr. 4c verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot, nach welchem der Verwender von AGB verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr., vgl. BGHZ 106, 42 [49] = NJW 1989, 222 = LM § 8 AGBGB Nr. 13; BGHZ 112, 115 [117] = NJW 1990, 2383 = LM § 9 [Bl] AGBG Nr. 29; BGHZ 115, 177, [185] = NJW 1991, 3025 = LM H. 2/1992 § 765 BGB Nr. 76; BGH, NJW-RR 1996, 783 = LM H. 8/1996 § 633 BGB Nr. 91 [unter IV 3d]). Zwar erschließt sich der Inhalt der Klausel dem zu erwartenden Durchschnittsmieter erst nach näherer Befassung, nämlich aus dem Zusammenhang des S. 1 mit den nachfolgenden Regelungen. Andererseits darf das Transparenzgebot den AGB-Verwender nicht überfordern; die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen (BGHZ 112, 115 [119] = NJW 1990, 2383 = LM § 9 [Bl] AGBG Nr. 29; s. auch Senat, NJW 1993, 2052 = LM H. 8/1993 § 9 [A] AGBG Nr. 5 [unter III]). Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierigkeiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 8. Aufl., §§ 9-11 Rdnr. 507). Bei Anwendung der zu erwartenden Sorgfalt kann aber auch der juristisch nicht vorgebildete Mieter der Klausel insgesamt mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, in welchem Umfang er bei Vertragsende zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB §§ 535, 536, 362; AGBG §§ 9, 11 Nr. 15