Urteile

Maklerprovision für Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage bei Mietvertragsvermittlung

Leitsatz des Gerichts

Vermittelt ein Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage eine zur Anlage gehörende Wohnung, so hat er keinen Anspruch auf eine Maklerprovision.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl., Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage, hat der Bekl. einen Mietvertrag über eine der Wohnungen der Anlage vermittelt. Das AG hat der Maklerprovisionsklage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. führte zur Klageabweisung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

1. Ein etwaiger Provisionsanspruch der Kl. aus § 652 I BGB ist gem. § 2 II Nr. 2 WOVermittG ausgeschlossen. Hiernach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt nach Abs. 1 des Gesetzes nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Die Kl. ist als Verwalterin im Sinne dieser Vorschrift anzusehen. Dies folgt bereits daraus, daß sie Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage W-Straße 38b in H. ist, zu der die von den Bekl. aufgrund der Vermittlung der Kl. angemietete Eigentumswohnung gehört. Ob die Kl. darüber hinaus auch Verwaltungsaufgaben bezüglich des Sondereigentums der Vermieterin der Bekl. wahrgenommen hat - wofür nach der Vernehmung der Zeuginnen S und H einiges spricht -, kann im Ergebnis offenbleiben.

Daß für die Anwendung des § 2 II Nr. 2 WOVermittG im Falle der Vermittlung einer Eigentumswohnung bereits die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausreicht, läßt sich mit dem Wortlaut der Vorschrift vereinbaren und ist von ihrem Schutzzweck her geboten.

a) Dem Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz obliegt jedenfalls in Teilbereichen auch die Verwaltung von Räumlichkeiten, die der jeweilige Wohnungseigentümer zu Wohnzwecken vermietet hat. Insoweit liegt auch eine Verwaltung von Wohnräumen entsprechend dem Wortlaut des § 2 II Nr. 2 WOVermittG vor. Zum einen befinden sich nämlich auch im Bereich der im Sondereigentum stehenden und in erster Linie vermieteten Wohnräume im engeren Sinne (Wohnzimmer, Schlafzimmer etc.) Gebäudeteile, die entweder gem. § 5 II WEG zwingend oder nach der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind und deshalb in den Zuständigkeitsbereich des WEG-Verwalters fallen. Wenn es beispielsweise Beanstandungen an tragenden Innenwänden oder an Fenstern - je nach Ausgestaltung auch bezüglich der Heizungsanlage - gibt, ist der WEG-Verwalter für die Durchführung von etwaig erforderlichen Renovierungsarbeiten - einer typischen Verwaltungsaufgabe - verantwortlich. Zudem werden von dem Begriff Wohnraum im Wohnungsmietrecht und damit auch im Rahmen des hier relevanten Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht nur Wohnräume im engeren Sinne, sondern auch Nebenräume wie Bad, Flur, Abstellraum und Kellerraum erfaßt (vgl. Palandt/Putzo, Vorb. § 535 Rdnr. 70). Wenn und soweit solche Nebenräume vermietet sind und im Gemeinschaftseigentum stehen, nimmt der WEG-Verwalter auch insoweit Verwaltungsaufgaben i.S. des § 2 II Nr. 2 WEG wahr.

Vorliegend trifft dies gem. § 1 Nr. 2 des von den Bekl. abgeschlossenen Mietvertrags auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Waschmaschinen- und Trockenraum sowie auf den Fahrrad-/Müllraum zu; beide Räume sind den Bekl. zur Mitbenutzung vermietet worden.

b) Es entspricht auch - entgegen AG Oldenburg, WuM 1989, 33; LG Kiel, WuM 1985 - Sinn und Zweck des § 2 II Nr. 2 WOVermittG, dem Wohnungsvermittler bereits dann den Provisionsanspruch zu versagen, wenn ihm - wie hier - in der Wohnungseigentumsanlage, zu der die vermittelte Eigentumswohnung gehört, (lediglich) die Verwaltung nach dem WEG obliegt. Schutzzweck der Vorschrift ist zum einen, das gesetzliche Leitbild des Maklers als unabhängiger Vermittler von Verträgen auf dem Gebiet der Wohnungsraumvermietung beizubehalten; zum anderen soll der Mieter vor „unverdienten“ Provisionsansprüchen geschützt werden (vgl. LG Frankfurt a.M., WuM 1981, 23; LG Bonn, WuM 1986, 348 (349); im Ausgangspunkt auch AG Oldenburg, WuM 1989, 33 (34)). Es widerspricht aber dem gesetzlichen Leitbild des Maklers, wenn er nach Abschluß des Mietvertrags und den damit notwendigerweise im Zusammenhang stehenden Tätigkeiten wie Wohnungsabnahme und -übergabe weitere Tätigkeiten entfaltet, die der Durchführung des Mietvertrages dienen. Der WEG-Verwalter ist Ansprechpartner des Mieters in allen Fragen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage beziehen, soweit ein Zusammenhang mit den gemieteten Räumen besteht (s. oben). Insoweit nimmt der Verwalter die Interessen des Vermieters und Wohnungseigentümers wahr. Auch wenn die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht stets identisch mit den vom Verwalter zu beachtenden Interessen der Eigentümergemeinschaft sein müssen, läßt sich dieses Verhalten mit der Eigenschaft als neutraler Wohnungsvermittler nicht in Einklang bringen.

c) Würde man entgegen der hier vertretenen Ansicht § 2 II Nr. 2 WoVermittG nur dann eingreifen lassen, wenn der WEG-Verwalter zugleich auch Verwaltungstätigkeiten für das Sondereigentum des Vermieters wahrnimmt, so würde es zum einen zu der Rechtssicherheit abträglichen und aus dem WEG-Recht bekannten Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kommen. Zum anderen bestünde - rechtspolitisch unerwünscht - für die WEG-Verwalter ein Anreiz, derzeit übliche Service-Leistungen für die Mieter einer Eigentumswohnung über das Gemeinschaftseigentum hinaus nur deshalb zu unterlassen, um etwaigen Provisionsansprüchen nicht verlustig zu geben.

d) Die Ausstrahlungswirkung des Art. 12 GG steht der hier zugrunde gelegten Auslegung des § 2 II Nr. 2 WOVermittG nicht entgegen. Weder wird Wohnungsvermittlern die Wahrnehmung von Verwaltungstätigkeiten nach dem WEG, noch wird WEG-Verwaltern die Maklertätigkeit untersagt. Nur soweit sich die Verwaltung und die Vermittlung zumindest teilweise auf dieselbe Wohnung beziehen, entfällt eine Provisionspflicht und damit das Interesse, eine Wohnung zu vermitteln. Eine derartige Berufsausübungsregelung ist durch den oben erläuterten Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes gerechtfertigt und belastet den Wohnungsvermittler nicht unangemessen.

Rechtsgebiete

Maklerrecht

Normen

WoVermittG § 2 II Nr. 2