Urteile

Fristlose Kündigung und Schadensersatz bei Vermietertäuschung über Nebenkosten

Leitsatz des Gerichts

Macht der Vermieter Angaben in der Nebenkostenabrechnung über Kosten, die nie entstanden sind, so ist dies als Täuschungsversuch zu werten und berechtigt den Mieter, fristlos zu kündigen. Den durch die Kündigung entstandenen Schaden sowie die Maklerkosten muss der Vermieter ersetzen.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bekl., Mieter der Kl., haben mit der Behauptung, in die Nebenkostenabrechnung seien in Täuschungsabsicht Kosten aufgenommen worden, die nicht entstanden seien, das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Die Kl. haben weiterhin Mietzins verlangt und erfolglos eingeklagt. Die Widerklage auf Ersatz der Maklerkosten für den Nachweis einer anderen Wohnung hatte Erfolg. Die Berufung der Kl. blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Auch schwerwiegende Verstöße gegen die Leistungstreuepflicht können zur fristlosen Kündigung gem. § 554a BGB berechtigen. Hierzu zählen u.a. Täuschungsversuche einer Vertragspartei (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 554a Rdnr. 34), insbesondere Unredlichkeiten des Vermieters bei der Berechnung der Nebenkosten (Grapentin, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rdnr. 191). Nach Lage der Dinge war es auch für die Bekl. nicht zumutbar, das Mietverhältnis mit den Kl. fortzusetzen. In der Nebenkostenabrechnung vom 14. 5. 1993 haben die Kl. die Positionen Wartung und Kesselreinigung mit 260 DM und 90 DM aufgeführt, obwohl insoweit keine Kosten entstanden waren. Überdies hat der Kl. zu 1 eine schriftliche Wartungsvereinbarung vorgelegt, ausweislich der ein - in Wirklichkeit nicht existenter - Wartungsvertrag ... bestehen soll. Auch nach Auffassung der Kammer war Zweck dieses Vorgehens, bei den Bekl. den Eindruck zu erwecken, daß die fälschlich berechneten Posten tatsächlich angefallen seien. Der Vertrag der Kl., den Bekl. habe lediglich dargelegt werden sollen, was die von ihm durchgeführten Wartungsarbeiten kosten, überzeugt schon deshalb nicht, weil für derartige Demonstrationen kein Vertragsformular ausgefüllt, sondern objektivierbare Fakten - beispielsweise Preislisten - vorgelegt werden ... Damit besteht kein Anspruch der Kl. auf Zahlung des Mietzinses für den Zeitraum von Oktober 1993 bis Februar 1994. Außerdem können sie nicht die Kosten für Zeitungsanzeigen verlangen, die ihnen im Rahmen der Suche nach Nachmietern entstanden sind. Im Gegenzug sind sie jedoch dazu verpflichtet, den Bekl. die angefallenen Maklerkosten zu erstatten. Die Partei, die wegen schuldhafter Vertragsverletzung der anderen den Mietvertrag fristlos kündigt, kann von dieser Schadensersatz auch für die Schäden verlangen, die durch die Kündigung entstehen (Staudinger/Emmerich, § 554a Rdnr. 7).

Rechtsgebiete

Normen