Urteile

Unpünktliche Mietzinszahlung des Sozialamts kein Mieterverschulden nach § 554 a BGB

Leitsatz des Gerichts

Ein Wohnungsmieter verletzt seine Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung nicht schuldhaft i. S. von § 554 a BGB, wenn und soweit er zur Bezahlung der Kosten der Unterkunft auf Sozialhilfe angewiesen ist und Mietzinszahlungen allein aufgrund eines Verschuldens des Sozialamts nicht fristgerecht bei dem Vermieter eingehen.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Parteien des Ausgangsrechtsstreits streiten um die Verpflichtung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung. Das Mietverhältnis ist von den Kl. mehrfach gekündigt worden, u. a. wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen, und zwar mit Kündigung vom 12. 8. 1994, nachdem die vom Sozialamt übernommenen Mietzahlungen in den Monaten März, Mai, September, November 1993 sowie Januar, Februar, Mai, Juni und August 1994 trotz Abmahnung der Bekl. nicht rechtzeitig bei den Kl. eingegangen waren, sowie mit Kündigung vom 18. 11. 1994 wegen weiterer unpünktlicher Mietzahlungen für Oktober und November 1994.

Das LG hat die Bekl. mit Urteil vom 15. 12. 1994 unter Abänderung des klageabweisenden amtsgerichtlichen Urteils zur Räumung verurteilt, weil das Mietverhältnis aufgrund der gem. § 554 a BGB wirksam erklärten Kündigung vom 12. 8. 1994 beendet worden sei. Die Zahlungsverzögerungen des Sozialamts müsse sich die Bekl. gem. § 278 BGB zurechnen lassen; für ihre finanzielle Leistungsfähigkeit habe die Bekl. einzustehen. Das Urteil des LG ist vom BerlVerfGH mit Beschluß vom 19. 10. 1995 (NJWE-MietR 1996, 64) mit der Begründung aufgehoben worden, daß das LG verpflichtet gewesen wäre, die in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortete Frage, ob der Mieter sich im Rahmen des § 554 a BGB die Zahlungsunpünktlichkeit des Sozialamts als eigene schuldhafte Pflichtverletzung zurechnen lassen müsse, durch Vorlage bei dem KG gem. § 541 I 1 ZPO klären zu lassen. Das LG hat daraufhin dem KG mit Beschluß vom 8. 2. 1996 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Sind Verzögerungen der Mietzinszahlungen eines Wohnungsmieters als nicht von diesem schuldhaft verursacht anzusehen, wenn sie auf ein Verschulden des Sozialamts bei der Erbringung der Sozialhilfeleistungen zurückzuführen sind? Die vorgelegte Rechtsfrage ist nach Auffassung des vorlegenden Gerichts für die Entscheidung des Rechtsstreits von Bedeutung, da es die Räumungsklage allein aufgrund der Kündigungen vom 12. 8. 1994 und 18. 11. 1994 für begründet ansieht. Hinsichtlich der weiteren Kündigungsgründe teile die Kammer die Auffassung des AG. Soweit das Mietverhältnis auch gem. § 554 I 1 BGB gekündigt worden sei, sei die Kündigung durch die rechtzeitige Zahlung der Mieten in der gezahlten Höhe unwirksam geworden, weil die Berechtigung der geforderten höheren Miete nicht dargelegt worden sei. Auf den Zahlungsverzug könne die ordentliche Kündigung im Hinblick auf die Regelungen der §§ 554 a I und 556 a IV BGB nach dem Unwirksamwerden der außerordentlichen Kündigung nicht gestützt werden. Das LG fühlt sich an den Beschluß des BerlVerfGH gebunden, während es seinerseits die Vorlagevoraussetzungen nicht für gegeben ansieht. Daß das Mietverhältnis wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt werden könne, entspreche der obergerichtlichen Rechtsprechung. Daß für die Zurechnung eines Verschuldens des Erfüllungsgehilfen im Rahmen des § 554 a BGB die Regelung des § 278 BGB anwendbar sei, entspreche h. M. (LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571; LG Berlin [ZK 63], Mieter-Magazin 1993, 94; LG Karlsruhe, ZMR 1989, 421; LG Berlin [ZK 64], GE 1991, 95; AG Tempelhof-Kreuzberg, Mieter-Magazin 1990, 158; Grapentin, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rdnr. 191; Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 554 a Rdnr. 44; wohl auch LG Kiel, WuM 1977, 141). Ob das Sozialamt im Rahmen des § 278 BGB als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen sei, sei keine Frage des Mietrechts, sondern des allgemeinen Schuldrechts, die sich auch im Rahmen anderer Schuldverhältnisse, z. B. Ratenzahlungsverpflichtungen, stellen könne. Soweit in der Rechtsprechung die Unwirksamkeit der Kündigung im Falle verspäteter Mietzahlungen durch das Sozialamt angenommen worden sei (LG Köln, WuM 1990, 548; LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571; LG Berlin [ZK 63], Mieter-Magazin 1993, 94; LG Kiel, WuM 1977, 141; LG Braunschweig, WuM 1987, 201; AG Neumünster, WuM 1990, 549; AG Tempelhof-Kreuzberg, Mietermagazin 1990, 158), sei dies in den Umständen des Einzelfalls begründet gewesen. Die Einzelfallentscheidung sei aber einer Entscheidung im Wege des Rechtsentscheids nicht zugänglich. Im übrigen gereichte es dem Mieter auch dann zum Verschulden, wenn man das Sozialamt nicht als seinen Erfüllungsgehilfen ansehen würde, weil das Ausbleiben der rechtzeitigen Zahlung letztlich auf seine eigene, nach § 279 BGB stets zu vertretende Zahlungsunfähigkeit zurückzuführen sei. Nach § 554 a BGB sei es ausreichend, wenn die Vertragsverletzung schuldhaft sei. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter sei daraus herzuleiten, daß dieser nicht mit den regelmäßigen Mieteinnahmen disponieren könne, auf die er mitunter angewiesen sei. Dem Vermieter könne insoweit nicht die Staatshaftung für ein Fehlverhalten des Sozialamts aufgebürdet werden, indem er das Mietverhältnis fortzusetzen habe.

Der Senat hat die Vorlagefrage wie aus der Beschlußformel ersichtlich beantwortet.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

B. Die Vorlage ist nach § 541 I ZPO zulässig. Sie betrifft eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Entgegen der Ansicht des LG handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage des allgemeinen Schuldrechts, sondern um eine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts. Denn die vorgelegte Rechtsfrage betrifft die Auslegung und Anwendung von § 554 a BGB. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, da in Rechtsprechung und Literatur - wie im Vorlagebeschluß dargelegt - unterschiedliche Meinungen darüber vertreten werden, ob Zahlungsunpünktlichkeiten des Sozialamts dem Mieter als eigene schuldhafte Pflichtverletzungen gem. § 554 a BGB zugerechnet werden können. Die Rechtsfrage ist noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Sie ist entscheidungserheblich, weil das LG die Klage nur unter dem Aspekt der auf ständig verspätete Mietzinszahlung gestützten fristlosen Kündigungen als begründet erachtet, und die Auffassung des LG hinsichtlich der anderen Kündigungen und Kündigungsgründen zumindest vertretbar ist.

C. ... Es kann für die Beantwortung der Rechtsfrage offen bleiben, ob das Sozialamt, das die Hilfe zum Lebensunterhalt in Form der Gewährung von Leistungen für die Unterkunft entsprechend § 3 I 4 RegelsatzVO, § 15 a I 3 BSHG direkt an den Vermieter zahlt, Erfüllungsgehilfe des Mieters i. S. von § 278 BGB ist oder als Dritter i. S. von § 267 BGB leistet. Selbst wenn der auf Sozialhilfe angewiesene Wohnungsmieter das Verschulden des Sozialamts nach § 278 BGB zu vertreten hätte, würde er bei unpünktlicher Zahlung des Sozialamts nicht schuldhaft i. S. von § 554 a BGB seine vertraglichen Pflichten verletzen. Wo das Gesetz ausdrücklich oder dem Sinne nach eigenes Verschulden voraussetzt, genügt das Verschulden einer Hilfsperson nicht (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 278 Rdnr. 4). Das hat der BGH z. B. für den Ausschluß des Ausgleichsanspruchs des Handelsvertreters gem. § 89 b III Nr. 2 HGB angenommen (vgl. BGHZ 29, 275 [278] = NJW 1959, 878 = LM § 89 b HGB Nr. 7 ). Gleiches gilt auch für § 554 a BGB, soweit es sich um verspätete Mietzinszahlungen handelt.

Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 554 a BGB sowie der Bedeutung des hier in Frage stehenden Kündigungsgrunds im Verhältnis zu dem in § 554 a BGB geregelten Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs. Gemäß § 554 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis im Falle des Zahlungsverzugs unter den weiter angegebenen Voraussetzungen kündigen. Im Rahmen dessen kommt für die Frage des Vertretenmüssens unmittelbar die Regelung des § 278 BGB zur Anwendung. Gemäß § 554 a BGB kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter wegen einer schwerwiegenden schuldhaften Vertragsverletzung unzumutbar geworden ist. Zwar stellt auch die unpünktliche Mietzahlung und der darin liegende Verzug eine Vertragsverletzung dar. Allein in dem Verzug kann sich aber - auch im Lichte des § 554 BGB - der Kündigungsgrund des § 554 a BGB nicht erschöpfen.

Bereits vor der Einführung der Regelung des § 554 a BGB war die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus außerordentlichem Grund anerkannt, wenn der andere Vertragsteil durch eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte, dazu Anlaß gegeben hatte. Mit der Einführung des § 554 a BGB sollte diese Rechtsprechung teilweise kodifiziert werden (vgl. Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 554 a Rdnrn. 2 m. Hinw. auf die Gesetzesmaterialien, BT-Dr IV 806, S. 10 [zu Art. I Nr. 10]; Staudinger-Emmerich, § 554 a Rdnr. 1). Grund für die Kündigungsmöglichkeit ist die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Vertragsparteien. Das Maß schuldhafter Pflichtverletzung der einen Vertragspartei muß das Vertrauen des anderen Vertragspartners in das künftige vertragsgemäße Verhalten seines Partners so nachhaltig beschädigt haben, daß ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Aus diesem Grund wird im Falle fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlungen die Kündigung nach § 554 a BGB für gerechtfertigt gehalten (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 77 [78] = LM § 242 [Cc] BGB Nr. 42). Im Hinblick auf die schwerwiegende Folge der Kündigung der Wohnung und des damit verbundenen Wohnungsverlusts ist aber die Feststellung eines eigenen subjektiv vorwerfbaren Verhaltens erforderlich, allein ein Einstehenmüssen für fremde Schuld kann insoweit nicht ausreichen (vgl. auch BGHZ 29, 275 = NJW 1959, 878 = LM § 89b HGB Nr. 7). Wenn schon unpünktliche Mietzinszahlungen überhaupt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 554 a BGB sein können, so nur in den Fällen, in denen die Ursache in eigener Nachlässigkeit (oder Böswilligkeit) des Mieters besteht. Das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter wird demgegenüber nicht nachhaltig gestört, wenn die Mietzahlungen nur deshalb nicht fristgerecht eingehen, weil ein Erfüllungsgehilfe des Mieters nachlässig handelt, ohne daß den Mieter daran in irgendeiner Form ein eigenes Verschulden trifft, wie es der Fall wäre, wenn er einen bekannt unzuverlässigen Erfüllungsgehilfen bestellt, ihn nicht abmahnt oder sonst nicht alles ihm Zumutbare unternimmt, um die Unpünktlichkeit abzustellen. Zweifel des Vermieters an dem Willen seines Mieters zur Vertragstreue sind dann nicht gerechtfertigt. Wenn der Wohnungsmieter im Hinblick auf das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzinszahlung für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen in gleicher Weise wie für eigenes schuldhaftes Verhalten mit der möglichen Folge des Verlusts seiner Wohnung einstehen müßte, würde dies eine Gefährdungshaftung bedeuten, die bei Schadensersatzverpflichtungen (etwa wegen Verzugs) - wo es um das Vertretenmüssen geht - am Platze sein mag, die jedoch den Verlust der Wohnung nicht rechtfertigt.

Allerdings wird im allgemeinen ohne weiteres im Rahmen des § 554 a BGB von einem Einstehenmüssen des Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB ausgegangen (vgl. Palandt-Putzo, § 554 a Rdnr. 3; Staudinger-Emmerich, § 554 a Rdnrn. 20 f.; Voelskow, in: MünchKomm, § 554 a Rdnr. 6; vgl. im übrigen die vom LG genannten Nachw.). Dabei werden aber die Besonderheiten der hier anstehenden Frage nicht hinreichend berücksichtigt. Die der Einführung des § 554 a BGB zugrundeliegenden Pflichtverletzungen beruhten im wesentlichen in der Störung der Hausgemeinschaft, die auch exemplarisch in die Gesetzesfassung aufgenommen worden sind. Dementsprechend beziehen sich die in der Kommentarliteratur zur Anwendbarkeit des § 278 BGB genannten Beispielfälle stets auf die Zurechnung des Verhaltens von Personen, die der Mieter in seine Wohnung aufgenommen hat (vgl. etwa Staudinger-Emmerich, § 554 a Rdnr. 21). Insoweit mag er auch die Verantwortung dafür übernommen haben, daß der Dritte sich - ebenso wie er - in die Hausgemeinschaft einfügt und mag gegebenenfalls zu einer entsprechenden Einflußnahme verpflichtet sein. Das ist aber auf den Fall einer vom Sozialamt allein zu vertretenden Zahlungsverzögerung nicht ohne weiteres übertragbar. Eine Einflußmöglichkeit auf die Zahlungsweise des Sozialamts ist demgegenüber regelmäßig in keiner Weise gegeben. Selbst die Entscheidung darüber, die Zahlungen unmittelbar an den Vermieter zu leisten, liegt im gebundenen Ermessen der Behörde. Daß es dem Mieter nicht allein als Verschulden anzurechnen ist, daß er hilfsbedürftig ist, ist im Rahmen des § 564 b II Nr. 1 BGB anerkannt (vgl. Palandt-Thomas, BGB, 57. Aufl., § 564 f Rdnrn. 33, 35; Voelkskow, in: MünchKomm, § 564 b Rdnr. 43; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 = ZMR 1991, 429 = WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79). Das kann bei der gravierenderen Folge des § 554 a BGB, die nur dann gerechtfertigt sein soll, wenn ein Zuwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung nicht für zumutbar gehalten wird, nichts anders sein.

Die vorstehend dargelegte Auslegung des § 554 a BGB ist auch im Lichte der Rechtsprechung des BVerfG geboten, nach der das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung dem umfassenden Eigentumsschutz des Art. 14 GG unterstellt ist (vgl. BVerfG, NJW 1993, 2035) und deshalb die Auslegung gerade von Kündigungsbestimmungen der Bedeutung der Eigentumgsgarantie und dem Umfang ihres Schutzbereichs Rechnung tragen muß. Wenn schon die in der Vergangenheit liegende Verletzung von Nebenpflichten, wie der zur pünktlichen Mietzinszahlung, zu der Möglichkeit eines Verlusts des Besitzrechts des Mieters an seiner Wohnung führen können soll, weil der Vermieter dann, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, fristlos kündigen kann, dann ist das im Lichte des Grundrechts des Mieters aus Art. 14 GG nur hinnehmbar, wenn sich der Mieter den Verlust seiner Wohnung durch eigenes Verhalten selbst zuzuschreiben hat, d. h. nur, wenn er - obwohl er sich anders hätte verhalten können - das Recht des Vermieters, seinen Mietzins fristgerecht zu erhalten, trotz Abmahnung und Hinweis auf die Kündigungsabsicht beharrlich verletzt hat.

Diese Auslegung hält auch der bei der Anwendung des Art. 14 GG gebotenen Abwägung mit den Interessen des Vermieters stand. Das anerkennenswerte Interesse des Vermieters besteht darin, über die eingehenden Mietgelder disponieren zu können. Im allgemeinen ist mit dem unpünktlichen Eingang der Mietzinsen eine Existenzgefährdung nicht verbunden. In der Regel geht es um einen etwa entstehenden Zinsschaden und den mit den Verzögerungen entstehenden Verwaltungsaufwand. Dem steht das weitaus gravierendere Interesse des Mieters an der Beibehaltung seiner Wohnung gegenüber, die in aller Regel zu den Grundlagen seiner Existenz gehört. Schon durch die Regelung des § 554 II Nr. 2 BGB hat der Gesetzgeber zu erkennen gegeben, daß der Mieter nicht dadurch seine Wohnung soll verlieren können, daß er in soziale Not gerät. Dies soll dadurch abgewendet werden können, daß eine öffentliche Stelle sich lediglich bereit erklärt, für die ausstehenden Mieten einzutreten, womit deren alsbaldige Bezahlung gesichert ist. Auch die Übernahme der laufenden Mietzahlungen dient dazu, dem Mieter bei gleichzeitiger Sicherstellung der Mietzahlungen die Wohnung zu erhalten. Wenn dabei allein vom Sozialamt zu vertretende Verzögerungen den Wohnungsverlust herbeiführen könnten, erschiene dies im Verhältnis zu dem erstrebten Zweck der Mietzahlungsübernahme, auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters, unverhältnismäßig.

Ein eigenes Verschulden des Wohnungsmieters liegt auch dann nicht vor, wenn das Sozialamt nicht als sein Erfüllungsgehilfe, sondern als Dritter verspätet leistet. Insoweit gelten die vorstehenden Ausführungen entsprechend.

Da nur die Folge von Nachlässigkeiten in Form verspäteter Mietzinszahlungen im Raum steht, nicht eine Nichtleistung, ist weder (der auf Geldschulden ohnehin nichtanwendbare) § 279 BGB einschlägig, der von dem Vertretenmüssen des Unvermögens handelt, noch der Grundsatz, daß jedermann für seine finanzielle Leistungspflicht einzustehen hat.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB §§ 554 a, 278; BSHG § 15 a; GG Art. 14