Urteile

Heimliches Betreten der Mietwohnung durch Vermieter

Leitsatz des Gerichts

Wenn der Vermieter in Abwesenheit des Mieters in dessen Wohnung unbefugt mit einem Zweitschlüssel eintritt, darf der Mieter fristlos kündigen.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer mieterseits ausgesprochenen fristlosen Kündigung.

Die Klage der Vermieterin hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

… 2. Ab August 1997 hatte die Kl. keinen Anspruch mehr auf Mietzins, da durch die fristlose Kündigung der Bekl. vom 31. 7. 1997 das Mietverhältnis beendet wurde. Denn die Kündigung war nach § 554a BGB wirksam. Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt. Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit dar, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Für eine derartige Befugnis gibt auch der schriftliche Mietvertrag nicht ansatzweise etwas her. Von einer Teilvermietung ist dort nirgendwo die Rede. Auch soweit die Kl. behauptet hat, dass ihr erlaubt worden sei, im Falle des Urlaubs der Bekl. die Wohnung für Studien zu nutzen, ergibt sich nichts anderes. Denn zum einen hat nicht sie, sondern ihr Ehemann die Wohnung betreten. Die Bekl. war auch nicht im Urlaub, und der Ehemann wollte die Wohnung nicht zu Studienzwecken nutzen, sondern um Arbeiten in ihr durch Handwerker vornehmen zu lassen. Somit kann der Kl. auch nicht zugute gehalten werden, dass sie sich in einem entschuldbaren Irrtum befunden hat.

Es bedurfte auch keiner Abmahnung vor der Kündigung. Der von der Kl. herangezogene Rechtsentscheid des OLG Koblenz (NJW-RR 1998, 659 = GE 1997, 1101) betrifft nur das Verhältnis des § 553 BGB zu § 554a BGB, welches konkurrierend nur seitens des Vermieters auftreten kann. Für den Mieter ist § 554a BGB allein anwendbar und setzt eben keine Abmahnung voraus. Die unterschiedlichen Anforderungen an die Kündigung ergeben sich mithin aus dem Gesetz.

Auch war die Kündigung nach dem Vorfall vom 16. 6. 1997 auch noch nicht verwirkt. Zutreffend ist allerdings, dass zwischen dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher Zeitraum liegen darf, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Jedoch konnte die Bekl. hier noch Ende Juli 1997 die Kündigung aussprechen. Denn jedenfalls auf Seiten des Mieters muss diesem zugebilligt werden, dass er im Hinblick auf eine Aufgabe der Wohnräume Dispositionen zu treffen hat, insbesondere eine neue Wohnung suchen muss. Dies innerhalb von zwei Wochen durchzuführen, ist nicht realistisch. Sechs Wochen sind in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen. Es kann auch nicht von dem Mieter verlangt werden, dass er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Rechtsgebiete

Normen