Urteile

Zustimmungsbegehren zur Mietzinserhöhung nach Modernisierungserhöhung

Leitsatz des Gerichts

Die nach erfolgter Modernisierung gem. § 3 MHRG durchgeführte Mietzinserhöhung schließt eine nachfolgende weitere Erhöhung des Mietzinses gem. § 2 MHRG auf der Basis desmodernisierten Standards der Wohnung nicht aus.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die kl. Wohnungsvermieterin hat in den Jahren 1995 bis 1997 Modernisierungsarbeiten durchführen lassen und am 27. 2. 1997 den Mietzins nach § 3 MHRG erhöht. Am 31. 8. 1997hat sie eine Zustimmung der Bekl. zu einer weiteren Erhöhung des Mietzinses auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete begehrt, welche die Bekl. wegen der Mietzinserhöhung vom 27. 2. 1997 verweigert hat. Die Klage hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die Kl. hat ihr Mieterhöhungsverlangen vom 31. 8. 1997 ordnungsgemäß unter Bezeichnung desvon ihr für zutreffend erachteten Mietspiegelfeldes F3 des Mietspiegels 1996 begründet. Auch im übrigen bestehen Bedenken gegen die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht.

Der verlangte Mietzins übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der verlangte Mietzins für die Wohnung in ihrem tatsächlich vorhandenen Zustand ortsüblich ist. Die Bekl. ist lediglichder Ansicht, da die Kl. sich auf den durch Modernisierung in den Jahren 1995 bis 1997 herbeigeführten Zustand nicht berufen könne, sondern für die Mietzinserhöhung nach § 2 MHRG den Standard aus der Zeit vor der Modernisierung -d.h. insbesondere Beheizung durch Kohleöfen - zugrunde legen müsse, weil die Kl. aufgrund der Modernisierung bereits am 27. 2. 1997 eine Mietzinserhöhung nach § 3 MHRG durchgeführt hat. Diese Ansicht ist allerdings unzutreffend.Sie ist weder durch die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 30. 10. 1982 (NJW 1983, 289) und vom 30. 12. 1992 (NJW-RR 1993, 399 = GE 1993, 155) gestützt noch aus sonstigen Gründen sachlich berechtigt.

Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 30. 12. 1982 betrifft ausschließlich die Frage, ob es zulässig ist, gleichzeitig nach § 2 MHRG und nach § 3 MHRG den Mietzins zu erhöhen, wobei in dem entschiedenen Fall das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG auf die Erhöhung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für die Wohnung in dem nicht modernisierten Zustand bezogen war. Dieses Vorgehen hat das OLG Hamm als zulässig angesehen, weil eine kumulative Berücksichtigung der Modernisierung in beiden Mieterhöhungen ausgeschlossen war.

Weiter hat das OLG Hamm ausgeführt, daß eine Modernisierung selbstverständlich nicht zunächst als Grundlage für eine Erhöhung nach § 2 MHRG dienen dürfe, um dann zusätzlich einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG zu begründen. Denn in diesem Fall würde der Vermieter letztendlich einen Mietzins in Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für den modernisierten Standard der Wohnung zuzüglich Modernisierungszuschlag verlangen, also den Wert der Modernisierung doppelt in den Mietzins einfließen lassen.Nicht behandelt hat das OLG Hamm hingegen den Fall, daß der Vermieter - wie hier die Kl. - den Mietzins zunächst nach § 3 MHRG um den Modernisierungszuschlag und anschließend nach § 2 MHRG auf den ortsüblichen Vergleichsmietzins (für den modernisierten Wohnraum) erhöht. Geht derVermieter in dieser Weise vor, so verlangt er auch nach Abschluß beider Verfahren nicht mehr als den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Standard. Warum ihm dies verwehrt sein sollte, ist nicht ersichtlich.

Entgegen der Ansicht der Bekl. führt es somit nicht zu unterschiedlichen und deshalb paradoxen Ergebnissen, ob der Vermieter nach Modernisierung den Mietzins zunächst nach § 2 MHRG erhöht und deshalb mit einer nachfolgenden Umlage der Kosten für dieselbe Modernisierung nach § 3 MHRG ausgeschlossen ist, oder zunächst nach § 3 MHRG den Mietzinserhöht und sodann - weil der Mietzins inklusive Modernisierungsumlage noch unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für den modernisierten Wohnraum liegt, eine Erhöhung nach § 2 MHRG verlangt. In beiden Fällen zahlt der Mieter nachAbschluß der Erhöhung nur den ortsüblichen Mietzins für den modernisierten Wohnraum. Im 2. Fall ist die Modernisierung folglich nicht doppelt, sondern lediglich zeitlich gestreckt inden Mietzins eingeflossen.

Die Entscheidung des OLG Hamm vom 30. 12. 1992 betrifft die vorliegende Rechtsfrage ebenfalls nicht, sondern verhält sich allein zu dem Problem, wie die Kappungsgrenze zu berechnen ist, wenn der Vermieter nach einer Modernisierung den Mietzins nicht nach § 3 MHRG, sondern ausschließlich nach § 2 MHRG erhöht.

Rechtsgebiete

Normen