Urteile

Mietvertragsformular des Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbands in der Klauselkontrolle

Leitsatz des Gerichts

Zum Umfang der Pflichten des Mieters, Reparaturen auf eigene Kosten durchführen zu lassen und zur Benutzung von Gas- und Elektroöfen.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Kl. nimmt aufgrund seiner Funktion als Mieterschutzverein den bekl. Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverband nach dem AGB-Gesetz auf Unterlassung der Verwendung von Klauseln und Widerruf ihrer Empfehlung gegenüber seinen Mitgliedern in Anspruch, die der Bekl. in dem von ihm herausgegebenen Mietvertragsformular verwendet oder deren Verwendung er seinen Mitgliedern empfohlen hat. Nach einem vorprozessualen Einigungsversuch blieben insgesamt sechs Klauseln im Streit, die Gegenstand dieses Verfahrens sind, und zwar:

§ 17 Nr. 3. Gas- und Elektrogeräte dürfen nur in dem Umfang an das vorhandene Leitungsnetz angeschlossen werden, als die für die Mietsache vorgesehene Belastung nicht überschritten wird. Weitere Geräte sollen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters angeschlossen werden. Die Einwilligung kann versagt werden, wenn das vorhandene Leitungsnetz eine zusätzliche Belastung nicht aushält und der Mieter es ablehnt, die Kosten für eine entsprechende Änderung des Netzes zu tragen.

§ 19 Nr. 2. Vor Aufstellung von Nachtspeicheröfen und anderen schwergewichtigen Gegenständen hat der Mieter auf seine Kosten eine statische Unbedenklichkeitsbescheinigung vorzulegen.

§ 19 Nr. 4. Für Schäden, die durch Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat, verursacht werden, haftet der Mieter.

§ 21 Nr. 1 S. 4. Kommt ein Mieter dieser Pflicht trotz Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, diese Gegenstände auf Kosten des Mieters abfahren zu lassen.

§ 16 Nr. 4 b und c. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Nr. 4 a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verstrichen sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o. g. Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

§ 16 Nr. 5 a: Der Mieter ist verpflichtet, die nachstehenden Gegenstände, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen, insbesondere Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Haussprechanlagen, Antennendosen, Briefkästen, Wärmemesser, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Wasch- und Abflußbecken einschließlich der Zu- und Ableitungen, Öfen, Herde, Ventile, Gas- und Elektrogeräte und ähnliche Einrichtungen, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen einschließlich der Zu- und Ableitungen instandzuhalten und instandzusetzen, es sei denn, er beweist, daß ihn insoweit kein Verschulden trifft. Das Gleiche gilt für beschädigte und zerbrochene Glasscheiben.

Das LG (NJWE-MietR 1996, 99) hat der Klage stattgegeben. Mit seiner Berufung wendet der Bekl. ein, das Kriterium der kundenfeindlichsten Auslegung der Klauseln § 17 Nr. 3, § 19 Nr. 2 und § 19 Nr. 4 führe im Mietrecht zu völlig lebensfremden Resultaten, die sowohl gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG als auch gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 GG verstießen. Dies werde daran deutlich, daß derartige Klauseln etwa in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Bestand hätten, während dies für eine dem Mieter formularmietvertraglich auferlegte Klausel nach Auffassung des LG nicht gelten solle. Darüber hinaus habe das LG bezüglich der Klausel § 17 Nr. 3 verkannt, daß es Sache des Mieters sein müsse, sich den Gegebenheiten der Mietsache anzupassen und nicht umgekehrt. Dies gelte gleichermaßen für die Klausel § 19 Nr. 2. Die Unhaltbarkeit der angefochtenen Entscheidung werde etwa daran deutlich, daß - wollte man ihr folgen - beispielsweise der Vermieter eines älteren Gebäudes bei Einbringung schwerer Gegenstände durch den Mieter - wie etwa einer Nachtstromspeicherheizung oder schwerer Aquarien - den Einsturz des Gebäudes hinzunehmen hätte. Auch die Klausel § 19 Nr. 4 sei nicht zu beanstanden, da sie auf Umstände bezogen sei, die außerhalb des Einflußbereichs eines Vermieters lägen. Insoweit sei zumutbar, daß sich der Mieter durch Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung absichere. Es könne keine Rede davon sein, daß eine Verlagerung des dem Vermieter obliegenden Erhaltungsaufwands auf den Mieter erfolge und daß es sich um eine Zufallshaftung des Mieters handele. Auch die Klausel § 21 Nr. 1 S. 4 sei nicht zu beanstanden, da sie nur auf eine vom Mieter zu vertretende Nichtleistung trotz Fälligkeit und Mahnung abstelle. Die Formularklauseln unter § 16 Nr. 4 b und c hielten sich im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH und seien überdies auch deshalb nicht zu beanstanden, weil sie dem Mieter einen Entlastungsbeweis eröffneten und ihn sogar begünstigten im Hinblick darauf, daß eine Renovierungspflicht bei Mietende unabhängig davon bestehe, wann zuletzt Schönheitsreparaturen durchgeführt worden seien. Auch die Klausel § 16 Nr. 5 a halte entgegen der Auffassung des Vordergerichts einer Überprüfung im Lichte des AGB-Gesetzes stand. Darin sei sachgerecht eine Beschränkung auf Gegenstände vorgenommen, die der unmittelbaren Einwirkung des Mieters unterlägen, so daß die vorgesehene Beweislastumkehr als gerechtfertigt zu erachten sei. Außerdem habe das LG verkannt, daß dem Mieter im Falle des Nachweises eines fehlenden Verschuldens keine Kosten mit Ausnahme der von ihm bei Bagatellreparaturen zu tragenden Aufwendungen entständen.

Das Rechtsmittel des Bekl. hatte lediglich insoweit Erfolg, als der Senat die unter § 16 Nr. 4 b und c des Formularmietvertrags enthaltene Klausel als mit dem AGB-Gesetz vereinbar angesehen und insoweit die angefochtene Entscheidung abgeändert hat.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Der generell erhobene Einwand, daß die Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung von AGB-Klauseln zu lebensfremden, mit Art. 3 , 14 GG nicht vereinbaren Resultaten führe, ist angesichts der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung verfehlt, wonach bei der Beurteilung der Rechtswirksamkeit von AGB-Klauseln jeweils von der kundenfeindlichsten Auslegung auszugehen ist (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759 = WuM 1992, 355). Im übrigen ist im einzelnen folgendes zu bemerken:

Klausel § 17 Nr. 3

Das LG ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, daß die Klausel den Mieter in dieser generalisierenden, die im Einzelfall maßgeblichen unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten vernachlässigenden Form unangemessen i. S. von § 9 AGBG benachteiligt, weil sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der §§ 536 , 535 BGB nicht vereinbar ist. Danach hat der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache sicherzustellen, wobei sich der vertragsgemäße Gebrauch nach der Verkehrsauffassung beurteilt. Danach gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache der Anschluß von Gas- und Elektrogeräten sowie sonstiger Geräte ohne Rücksicht darauf, ob das Leitungsnetz oder die sonstigen Umstände der Mietsache darauf hinreichend ausgelegt sind. Dem LG ist auch darin zu folgen, daß es eine dem wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken der §§ 535 , 536 BGB zuwiderlaufende unangemessene Benachteiligung darstellt, wenn dem Mieter auferlegt wird, sich die zum allgemeinen Lebensstandard und daher zum üblichen Gebrauch der Mietsache gehörende Nutzbarkeit des Leitungsnetzes im Falle seiner Ungeeignetheit für die verkehrsübliche Benutzung von Gas- und Elektrogeräten über die zu leistende Mietzahlung hinaus besonders erkaufen zu müssen.

Klausel § 19 Nr. 2

Zu der Klausel gilt das vorstehend Ausgeführte entsprechend. Die Aufstellung von Nachtspeicheröfen sowie von anderen schwergewichtigen Einrichtungsgegenständen ist vom Vermieter aufgrund des von ihm zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, zu dem nach der Verkehrsauffassung auch die Aufstellung schwergewichtiger Einrichtungsgegenstände - wie etwa eines schwergewichtigen Aquariums oder Klaviers - gehört, zu ermöglichen, wenn nicht die tatsächlichen Gegebenheiten im Einzelfall wegen bestehender Gefahren dagegen sprechen. Die Feststellung einer derartigen Gefahr bzw. der Ungefährlichkeit der Aufstellung eines Einrichtungsgegenstands des Mieters obliegt somit dem Vermieter und kann nicht dem Mieter auferlegt werden. Die mit der Klausel dem Mieter auferlegte Einholung einer statischen Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt somit eine unangemessene Benachteiligung i. S. von § 9 AGBG dar. Darüber hinaus spricht gegen die Rechtswirksamkeit der Klausel, daß das Merkmal anderer „schwergewichtiger Gegenstände“ völlig unbestimmt ist.

Klausel § 19 Nr. 4

Die Kammer ist zu Recht davon ausgegangen, daß die in dieser Klausel zu sehende materiellrechtliche Haftungsregelung gegen § 9 II Nr. 1 AGBG verstößt, weil sie erheblich von dem gesetzlichen Leitbild der §§ 535 , 536 BGB abweicht und einseitig auf die Interessen des Vermieters ausgerichtet ist. Denn die vorgesehene verschuldensunabhängige Mieterhaftung widerspricht dem eine Gefährdungshaftung nicht vorsehenden gesetzlichen Leitbild und kehrt darüber hinaus die gesetzliche Risikoverteilung unangemessen zu Lasten des Mieters um. Gem. § 536 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten und auch vom Mieter nicht zu vertretende Schäden auf seine Kosten zu beseitigen. Der Mieter hat sich über den von ihm zu zahlenden Mietzins hinaus an den Kosten für die Beseitigung von Schäden, die er nicht zu vertreten hat, nach dem gesetzlichen Leitbild nicht zu beteiligen. Die angegriffene Klausel berücksichtigt somit einseitig die Interessen des Vermieters, weil dem Mieter verschuldensunabhängig ein Erhaltungsaufwand überbürdet wird, der grundsätzlich dem Vermieter obliegt.

Klausel § 21 Nr. 1 S. 4

Auch insoweit ist das Vorbringen der Berufung nicht als stichhaltig zu erachten. Das LG hat zu Recht ausgeführt, daß die Klausel dem gesetzlichen Leitbild des Verzugs (§ 285 BGB) nicht entspricht. Danach kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Da die Klausel vorsieht, daß der Vermieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters zur Räumung der Mietsache und zum Abfahren dort noch vorhandener Sachen des Mieters auf dessen Kosten berechtigt sein soll, ist sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar und stellt daher eine unangemessene Benachteiligung i. S. von § 9 AGBG dar. Soweit der Bekl. eingewandt hat, die Klausel könne stets nur im Falle eines Verschuldens des Mieters eingreifen, kann dem nicht gefolgt werden. So ist die Klausel etwa auch anwendbar, wenn ein Mieter aufgrund eines plötzlich unverschuldet erlittenen Unfalls seiner Räumungspflicht zum vorgesehenen Zeitpunkt nicht nachkommen kann.

Klausel § 16 Nr. 5 a

Auch insoweit hat das LG dieser Vornahmeklausel die Wirksamkeit zu Recht abgesprochen, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. von § 9 AGBG darstellt. Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759 = WuM 1992, 355), der sich der Senat anschließt. Da die Klausel bei der maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung dazu führt, daß der rechtsunkundige durchschnittliche Mieter der Klausel entnehmen kann, daß ihm Gewährleistungsrechte nicht zustehen, solange er den ihm überbürdeten Instandhaltungspflichten nicht nachkommt, werden damit - im Gegensatz zur zulässigen Kleinreparaturklausel (BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247) - die Gewährleistungsrechte des Mieters in einer nach dem AGB-Gesetz erheblichen Weise beeinträchtigt. Außerdem ist der Klausel die Wirksamkeit zu versagen, weil sie zu einem Ausschluß der Rechte des Mieters gem. § 537 I , II BGB führt und damit gegen die zwingende Vorschrift des § 537 III BGB verstößt. Danach ist bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine Vereinbarung unwirksam, die bei Fehlern, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufheben oder nicht unerheblich mindern, die Befreiung des Mieters von der Entrichtung des Mietzinses oder dessen Minderung ausschließt. Diese zwingende gesetzliche Regelung kann auch nicht dadurch umgangen werden, daß Erhaltungspflichten des Vermieters gem. § 536 BGB dem Mieter mit der Folge auferlegt werden, daß während der Vertragsdauer auftretende Fehler der Mietsache, deren Beseitigung dem Mieter obliegen soll, nicht zur Befreiung von der Zahlung des Mietzinses oder dessen Minderung führen. Anderenfalls wären die Rechte des Mieters gem. § 537 I , II BGB insoweit, als die Erhaltungspflichten des Vermieters wirksam abbedungen und dem Mieter auferlegt worden sind, aufgehoben und einer vom Gesetzgeber „mißbilligten Klausel“ in diesem Umfang wieder Geltung verschafft (BGHZ 118, 194 = NJW 1992, 1759 = WuM 1992, 355 [356] ).

Des weiteren ist dem LG darin zu folgen, daß die Klausel unzulässigerweise über das hinausgeht, was der BGH im Rahmen der Kleinreparaturklauseln noch als vertretbar erachtet hat (BGHZ 108, 1 = NJW 1989, 2247). Insoweit ist die streitbefangene Klausel auch wegen des mit dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB unvereinbaren Fehlens einer als angemessen anzusehenden, vom Mieter einschätzbaren Haftungsbegrenzung hinsichtlich der übertragenen Vornahmepflichten zu beanstanden. Dies gilt darüber hinaus, weil nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden kann, daß alle in der Klausel aufgeführten Mietgegenstände der unmittelbaren Einwirkung des Mieters unterliegen, was etwa für Licht-, Klingel-, Haussprech- und sanitäre Anlagen einschließlich Zu- und Ableitungen höchst zweifelhaft erscheint.

Klauseln § 16 Nr. 4 a und b

Demgegenüber hat das Rechtsmittel des Bekl. hinsichtlich der Klauseln unter § 16 Nr. 4 a und b des Formularmietvertrags Erfolg. Der Senat vermag sich der Auffassung des Kl. und des Vordergerichts nicht anzuschließen, daß die Klauseln mit §§ 9-11 AGBG unvereinbar und deshalb ebenfalls unwirksam seien.

Soweit die Klauseln die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsehen, entspricht dies nach der Rechtsprechung des BGH inzwischen der Üblichkeit und ist nicht zu beanstanden. Rechtlich stellen die Renovierungsleistungen des Mieters einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgelts dar, das der Vermieter im Falle der ihn treffenden Renovierungspflicht über einen höher kalkulierten Mietzins hereinholen müßte (vgl. BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575 = DWW 1987, 219 [222]; BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790 = DWW 1988, 314 [317]). Die demgegenüber vom LG herangezogenen und als überholt anzusehenden Rechtsprechungsgrundsätze sind daher nicht mehr tragfähig. Mit der vorzitierten BGH-Rechtsprechung stehen auch die hier streitbefangenen Klauseln im Einklang, soweit darin vorgesehen ist, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Renovierung der Wohnung verpflichtet ist, wenn die vorgesehenen Renovierungsfristen abgelaufen sind und daß dann, wenn die Fristen noch nicht ganz verstrichen sind, eine anteilige Beteiligung an den Kosten für eine Renovierung zulässig ist, wobei es dem Mieter grundsätzlich überlassen bleibt, die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht auszuführen. Insoweit ist also eine unangemessene, zur Klauselunwirksamkeit führende Benachteiligung des Mieters nicht herleitbar.

Der Senat vermag auch dem weiteren Einwand des Kl. nicht zu folgen, daß die Klauseln wegen Widersprüchlichkeit und der daraus folgenden Unklarheit nicht Bestand haben können. Soweit er die Widersprüchlichkeit darin sieht, daß der Mieter nach § 16 Nr. 4 c S. 1 einerseits verpflichtet ist, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, während andererseits gem. § 16 Nr. 4 b die Verpflichtung besteht, bei Beendigung des Mietverhältnisses dann Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Nr. 4 a verstrichen sind, kann dies nicht überzeugen. Denn es erscheint als hinreichend klar, daß die Formulierung unter Nr. 4 b sich auf die grundsätzliche Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Fristablauf bezieht und daß die Nr. 4 c S. 1 dazu nicht in einem Widerspruch steht. Diese Nummer schließt sich vielmehr der Nr. 4 b sachlogisch an, da sie den Inhalt der vorgenannten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen näher konkretisiert, nämlich dahingehend, daß die Wohnung in einem fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben ist. Daran schließt sich folgerichtig die Einschränkung für den Fall an, daß die Renovierungsfristen noch nicht ganz abgelaufen sind. Der Senat vermag die vom Kl. beanstandete Unklarheit nicht recht nachzuvollziehen. In jedem Falle würde eine solche Unklarheit gem. § 5 AGBG zwar zu Lasten des Verwenders gehen. Das allein reichte jedoch für die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Mieter i. S. von § 9 AGBG nicht aus, so daß damit den Klauseln die Wirksamkeit nicht zu versagen ist. Im Verfahren nach § 13 AGBG sind nur Verstöße gegen §§ 9-11 AGBG, nicht aber gegen § 5 AGBG zu berücksichtigen.

Da die Klauselverwendung - wie ausgeführt - in den beteiligten Kreisen inzwischen der Üblichkeit entspricht, kann entgegen der Auffassung des Kl. nicht von gegen § 3 AGBG verstoßenden Überraschungsklauseln die Rede sein.

Ebensowenig vermag der Senat der Meinung des Kl. zu folgen, die Unwirksamkeit der Klauseln ergebe sich daraus, daß diese unzulässigerweise eine Beweislastumkehr i. S. von § 11 Nr. 15 AGBG beinhalten. Wie bereits dargelegt, ist die auf den Mieter übertragene Renovierungspflicht als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung zu leistenden Entgelts anzusehen. Daher betrifft die dem Mieter auferlegte Nachweispflicht die Frage der Erfüllung. Erfüllung hat der zur Leistung Verpflichtete und nicht dessen Gläubiger zu beweisen.

Das gegenteilige auf § 326 BGB gestützte Argument des Kl., wonach die Nachweispflicht für den daraus hergeleiteten Anspruch den Gläubiger trifft, greift nicht durch, da es vorliegend nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um den Anspruch auf Erfüllung des Vermieters geht. In diesem Zusammenhang kann der Kl. auch nicht damit durchdringen, die von ihm beanstandete Unklarheit führe dazu, daß der Mieter verunsichert sei und sich häufig trotz nicht bestehender Verpflichtung auf eine nochmalige Renovierung einlassen werde, zumal er meist gar nicht mehr beweisen könne, daß Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen seien. Dieser Einwand verfängt nicht. Abgesehen davon, daß der Einwand der Unklarheit nicht berechtigt ist, obliegt es dem Mieter wie jedem, der Erfüllung schuldet und diese nachzuweisen hat, die geeigneten Beweismittel zu sichern und erforderlichenfalls vorweisen zu können.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB §§ 535, 536, 537, 326; AGBG §§ 3, 5, 9; GG Art. 3, 14