Urteile

Schuldrechtsanpassungsgesetz im Wesentlichen verfassungsgemäß

Leitsatz des Gerichts

Zur Verfassungsmäßigkeit der Regelungen des § 23, der §§ 12, 14 und des § 20 I und II SchuldRAnpG i. V. mit § 3 I NutzEV, soweit sie Rechtsverhältnisse über fremde Grundstücke betreffen, die den Nutzern im Beitrittsgebiet auf vertraglicher Grundlage zum Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung oder zur Errichtung von Garagen überlassen worden sind.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Verfassungsbeschwerden richten sich unmittelbar gegen Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, durch das Rechtsverhältnisse über die Nutzung fremder Grundstücke, die in der DDR begründet wurden, in das Recht des BGB übergeleitet werden. Die Bf. sind Eigentümer von im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücken. Das mit einem Wochenendhaus bebaute Grundstück des 1913 geborenen Bf. zu I 1 konnte dieser seit 1952 nicht mehr nutzen. Das Wochenendhaus wurde im Laufe der Zeit durch ein neues ersetzt. 1987 schloss der staatliche Verwalter über das Grundstück einen Nutzungsvertrag mit der jetzigen Nutzerin. Der Bf. beansprucht das Grundstück für sich und seine Familie und erwägt die Errichtung eines Einfamilienhauses. Für eine Trinkwasserleitung wurde er zu Erschließungskosten in Höhe von 6112,66 DM in Anspruch genommen. Für Abwasser, Straßenbefestigung und Beleuchtung wurde die Heranziehung zu weiteren 38000 DM angekündigt. Das der 1908 geborenen Bf. zu I 2 als Miteigentümerin gehörende Grundstück wurde seit 1963 staatlich verwaltet. Der Verwalter schloss 1979 über jeweils eine Teilfläche Nutzungsverträge mit einem Ehepaar und dessen Sohn. Das Ehepaar, von dem die Frau am 3. 10. 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte, nutzt auf dem ihm überlassenen Teilstück die Laube der Grundstückseigentümer. Auf der anderen Teilfläche errichtete der Sohn ein Wochenendhaus. 1995 zahlten beide zusammen ein Nutzungsentgelt von 395,98 DM. Die Grundstückseigentümer mussten 1994 für Grundsteuern und eine Umlage für den Wasser- und Bodenverband 53,09 DM aufwenden. Angekündigte Anschluss- und Benutzungsgebühren für eine Abwasseranlage zwischen 5000 und 6000 DM wurden bisher nicht erhoben. Über das der 1931 geborenen Bf. zu I 3 als Miteigentümerin gehörende, 2668 m2 große Grundstück schloss der staatliche Verwalter 1981 einen Nutzungsvertrag mit einem Ehepaar, von dem der Mann am 3. 10. 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte. Die Nutzer errichteten auf dem Grundstück ein Wochenendhaus. Das Nutzungsentgelt betrug zum 1. 11. 1994 1600,80 DM, die Grundsteuer 84,60 DM pro Jahr. Erschließungsbeiträge von voraussichtlich 22650 DM wurden in Aussicht gestellt, aber noch nicht erhoben. Über das dem 1931 geborenen Bf. zu I 4 als Miteigentümer gehörende Wassergrundstück schloss der staatliche Verwalter 1972 einen Überlassungsvertrag für eine Nutzung zu Erholungszwecken, der 1989 auf die Enkelin der ursprünglichen Nutzer umgeschrieben wurde. Sie zahlte 1995 ein Nutzungsentgelt von 876 DM. Für den Anschluss des Grundstücks an die Trinkwasserversorgung wurde der Bf. zu einem Erschließungskostenbeitrag von 5000 DM herangezogen. Für die vorgesehene Abwasserentsorgung soll er weitere etwa 25000 DM zahlen. Für die beiden dem 1917 geborenen Bf. zu I 5 gehörenden Grundstücke wurden 1984 vom staatlichen Verwalter Nutzungsverträge geschlossen. Der Bf. begehrt zumindest eines der Grundstücke zu Erholungszwecken für sich und seine Familie. Das Grundstück der Bf. zu II wurde 1973 vom staatlichen Verwalter zur Errichtung von Reihengaragen verpachtet. Auf ihm befinden sich 19 Garagen. Auch auf dem Grundstück, das dem Bf. zu III als Miteigentümer gehört, wurden auf vertraglicher Grundlage mehrere Garagen gebaut. Der Bf. möchte darauf, entsprechend den in Aussicht genommenen Festsetzungen des Bebauungsplans, ein Wohn- und Geschäftshaus errichten.

Im Verfahren 1 BvR 995/95 wenden sich die Bf. gegen §§ 14 S. 1, 20 I SchuldRAnpG i.V. mit § 3 NutzEV und gegen § 23 SchuldRAnpG. Dabei bezieht sich die Verfassungsbeschwerde infolge der gleitenden Verweisung in § 20 I SchuldRAnpG auf die Nutzungsentgeltverordnung auch in der Fassung der Änderungsverordnung von 1997. Sinngemäß greifen die Bf. außerdem §§ 12 und 20 II SchuldRAnpG an. Sie rügen eine Verletzung von Art. 14 I GG und im Hinblick auf die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG auch von Art. 3 I GG. Im Verfahren 1 BvR 2288/95 wendet sich die Bf. mit der Rüge einer Verletzung von Art. 2 I , 3 und 14 GG vor allem gegen § 23 I, der Sache nach aber auch gegen § 23 II und VI 1 SchuldRAnpG. Der Bf. des Verfahrens 1 BvR 2711/95 greift § 23 VI SchuldRAnpG an. Er rügt eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 3 I und 14 I GG.

Die Verfassungsbeschwerden hatten teilweise Erfolg. Die Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Kündigungsbeschränkungen nach § 23 II , III SchuldRAnpG ist mit 6:2 Stimmen ergangen, zur Verfassungswidrigkeit der Kündigungsbeschränkungen für Garagengrundstücke in der Zeit vom 1. 1. 2000-31. 12. 2001 mit 5:3 Stimmen.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

B. Die Verfassungsbeschwerden sind zulässig.

I. Die Bf. sind durch die angegriffenen Regelungen in § 23 SchuldRAnpG und durch die §§ 12 , 14 S. 1 sowie § 20 I und II SchuldRAnpG i.V. mit § 3 NutzEV, gegen die sich die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 außerdem richtet, selbst, gegenwärtig und unmittelbar betroffen (vgl. zu diesem Erfordernis BVerfGE 1, 97 [101] = NJW 1952, 297; BVerfGE 90, 128 [135] = NVwZ 1994, 889; st. Rspr.).

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt die Rechtsstellung der Bf. als Eigentümer von Grundstücken, die gem. § 1 I Nr. 1 SchuldRAnpG von diesem Gesetz erfasst werden. Die damit gegebene Betroffenheit ist gegenwärtig. Dass § 23 II , III , VI SchuldRAnpG - ebenso wie die §§ 12 , 14 SchuldRAnpG - materielle Rechtswirkungen erst in der Zukunft erzeugen wird, steht dem nicht entgegen; die genannten Vorschriften sind Teil eines geschlossenen Gesamtkonzepts, dessen künftige Rechtswirkungen schon jetzt klar abzusehen und für die Bf. gewiss sind (vgl. BVerfGE 50, 290 [321] = NJW 1979, 699; BVerfGE 74, 297 [320]). Das gleiche gilt für die - die vertragsgemäße Nutzung von Erholungs- und Freizeitgrundstücken betreffende - Entgeltregelung in § 20 SchuldRAnpG i.V. mit § 3 NutzEV, soweit sie Entgelterhöhungen für die Zeit ab dem 1. 11. 1999 auf die Maßgaben des § 3 I 2 Nr. 5 NutzEV in der Fassung von 1997 beschränkt. Die Rechtswirkungen, die die angegriffenen Regelungen haben, werden schließlich eintreten, ohne dass es dazu eines vermittelnden Vollzugsakts bedarf, und betreffen die Bf. damit auch unmittelbar (vgl. BVerfGE 79, 174 [187f.] = NJW 1989, 1271; BVerfGE 90, 128 [135f.]= NVwZ 1994, 889).

II. Der Grundsatz der Subsidiarität steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden nicht entgegen. Diese haben allgemeine Bedeutung im Sinne des entsprechend anzuwendenden § 90 II 2 BVerfGG. Die Frage, ob die angegriffenen Vorschriften verfassungsrechtlich Bestand haben, betrifft eine große Zahl von Nutzungsverhältnissen in den neuen Ländern. Eine zivilgerichtliche Vorklärung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ist nicht erforderlich.

C. Die Verfassungsbeschwerden sind teilweise begründet.

I. 1 .Prüfungsmaßstab ist in erster Linie die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Ein Rückgriff auf die allgemeine Handlungsfreiheit des Art. 2 I GG, den die Bf. zu II außerdem für verletzt hält, kommt daneben nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 79, 292 [304] = NJW 1989, 970; BVerfGE 85, 219 [223] = NJW 1992, 1379).

Das durch Art. 14 I GG gewährleistete Eigentum, zu dem auch das Grundstückseigentum gehört, ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet (vgl. BVerfGE 52, 1 [30] = NJW 1980, 985; BVerfGE 98, 17 [35] = VIZ 1998, 559 = NJW 1998, 3033). Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, ebenso wie die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern und aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfGE 79, 292 [303f.] = NJW 1989, 970; BVerfGE 98, 17 [35] = VIZ 1998, 559 = NJW 1998, 3033).

Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 I 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (vgl. BVerfGE 95, 48 [58] = VIZ 1997, 31 = NJW 1997, 447 = LM H. 6/1997 § 1 VermG Nr. 27a). Um Inhalts- und Schrankenbestimmungen in diesem Sinne, nicht um Enteignungen in der Bedeutung des Art. 14 III GG handelt es sich bei den hier angegriffenen Regelungen; davon gehen auch die Bf. aus. Der Gesetzgeber hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 I 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 II GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung Rechnung zu tragen. Er muss deshalb die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten, auch soweit sie selbst keinen verfassungsrechtlichen Rang haben, in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang. Denn die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gem. Art. 14 II GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen ist (vgl. BVerfGE 37, 132 [140] = NJW 1974, 1499; BVerfGE 52, 1 [29] = NJW 1980, 985; BVerfGE 91, 294 [308] = NJW 1995, 511 = DtZ 1995, 127 L).

Die Grenzen der Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers sind allerdings nicht für alle Sachbereiche gleich. Soweit das Eigentum die persönliche Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert, genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz. Dagegen ist die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers umso größer, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist (vgl. zuletzt BVerfG, NJW 1999, 2877 = EuGRZ 1999, 415 [419]). Außerdem können grundlegende Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse den Regelungs- und Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers erweitern. Schwierigkeiten, die die Überführung der sozialistischen Rechts- und Eigentumsordnung einschließlich der danach erworbenen Rechtspositionen in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland mit sich bringt, darf er deshalb ebenso Rechnung tragen wie dem dazu erforderlichen Zeitbedarf. Das hat Konsequenzen für die Beurteilung des jeweils beschlossenen Regelungswerks. Einzelne belastende Vorschriften dürfen weder aus dem Regelungszusammenhang gelöst und für sich betrachtet noch ohne Rücksicht darauf gewürdigt werden, dass der angestrebte Rechtszustand nur in Schritten erreichbar war (vgl. BVerfGE 91, 294 [309] = NJW 1995, 511 = DtZ 1995, 127 L).

2. Nach diesen Maßstäben sind die angegriffenen Vorschriften nicht in vollem Umfang mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 I GG vereinbar.

a) Die Kündigungsschutzregelung des § 23 SchuldRAnpG, die im Vordergrund der Verfassungsbeschwerden steht, genügt nur zum Teil den an einen gerechten Interessenausgleich zu stellenden Anforderungen.

aa) Die Vorschrift dient allerdings einem legitimen Regelungsziel. Sie ist Teil der Regelungen, mit denen die Überleitung von Nutzungsverträgen, die in der DDR begründet worden sind, in das Miet- und Pachtrecht des BGB im Interesse der Nutzer sozial abgefedert und zeitlich gestreckt werden soll. Dazu soll diesen gegenüber Kündigungen der Grundstückseigentümer ein abgestufter Bestandsschutz gewährt werden, der gleichzeitig sicherstellt, dass die Grundstückseigentümer schrittweise die Möglichkeit der Eigennutzung ihrer Grundstücke wiedererhalten (vgl. BT-Dr 12/8035, S. 23f.).

bb) Dieses Regelungskonzept, das nach einer ersten Phase bis Ende 1999, in der ordentliche Eigentümerkündigungen gänzlich ausgeschlossen sind (vgl. § 23 I u. VI 1 SchuldRAnpG), die Kündigungsbefugnisse der Grundstückseigentümer in mehreren Stufen erweitert (vgl. § 23 II bis IV und VI SchuldRAnpG), führt jedoch nicht durchweg zu einem angemessenen, die Eigentümerbelange hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich. Das gilt für den Kündigungsschutz zu Gunsten der Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die der Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebaut (aaa) oder nicht bebaut hat (bbb), ebenso wie für den Bestandsschutz zu Gunsten der Nutzer von Garagengrundstücken (ccc).

aaa)(1) Im Grundsatz ist § 23 SchuldRAnpG allerdings, soweit er die Eigentümer von Grundstücken betrifft, die zu Erholungs- und Freizeitzwecken genutzt werden und von den Nutzern bis zum 16. 6. 1994 bebaut worden sind, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

(a) Der für die Zeit bis Ende 1999 geltende absolute Kündigungsausschluss in § 23 I SchuldRAnpG begegnet im Hinblick auf die Besonderheit des Regelungsgegenstandes und die übrigen Vorschriften, die für bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke im Beitrittsgebiet getroffen worden sind, im Kern keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

(aa) Die Aufgabe des Gesetzgebers, die bei der Wiedervereinigung vorgefundenen, nach dem Recht der DDR unter den Bedingungen einer sozialistischen Eigentumsordnung begründeten Verträge über Erholungs- und Freizeitgrundstücke in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland zu überführen, war besonders schwierig, und sie betraf einen in hohem Maße sensiblen Bereich.

Die Nutzer solcher bebauter Grundstücke hatten nach dem Recht und in der Rechtswirklichkeit der DDR im Verhältnis zum Grundstückseigentümer eine sehr starke Rechtsstellung inne. Anträgen von Grundstückseigentümern auf gerichtliche Aufhebung eines Nutzungsverhältnisses wurde nur in wenigen Ausnahmefällen stattgegeben. Die grundsätzlich unbefristeten Nutzungsverträge waren also faktisch nahezu unkündbar. Die Nutzer haben daher auf den langfristigen oder gar dauernden Fortbestand ihrer Nutzungsrechte vertraut, in diesem Vertrauen oft erhebliche Investitionen in Errichtung und Ausbau von Baulichkeiten, insbesondere von Datschen, vorgenommen und an diesen unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum erworben. Infolgedessen bildete sich auch in ihrem Bewusstsein eine eigentümerähnliche Stellung hinsichtlich des Grundstücks heraus. Dies wurde noch dadurch verstärkt, dass die Nutzer mit staatlicher Zustimmung über das von ihnen errichtete Bauwerk verfügen konnten. Darin kam auch die große soziale Bedeutung zum Ausdruck, die insbesondere Datschengrundstücke in der Lebenswirklichkeit der DDR hatten (vgl. BT-Dr 12/8035, S. 26f.).

Den Grundstückseigentümern standen dagegen in Bezug auf ihre Grundstücke bis zur Wiedervereinigung im Wesentlichen keine Verwertungs- und Nutzungsbefugnisse mehr zu. Sie konnten auch nicht damit rechnen, diese Befugnisse jemals wieder zu erlangen. Die Grundstücke waren mit den vertraglichen Nutzungsrechten in ihrer in der Rechtswirklichkeit der DDR erlangten Ausprägung belastet, als das Grundgesetz im Beitrittsgebiet Geltung erlangte. Durch die zunächst in Art. 232 § 4 I 1 EGBGB angeordnete und dann nach Maßgabe insbesondere des Art. 232 § 4a EGBGB bis Ende 1994 abgesicherte Fortgeltung der §§ 312ff. DDR-ZGB wurden den Grundstückseigentümern keine Befugnisse genommen, die sie vorher gehabt hatten oder hätten ausüben können. Sie erhielten lediglich weniger, als sie erhofft haben mochten, nachdem der Prozess der Wiedervereinigung in Gang gekommen war (vgl. BVerfG [1. Kammer des Ersten Senats], DtZ 1993, 309).

(bb) Das gleiche gilt für den Kündigungsausschluss nach § 23 I SchuldRAnpG. Die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse in den neuen Bundesländern hatten sich im Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens dieser Vorschrift noch nicht wesentlich verändert. Der Gesetzgeber durfte deshalb im Rahmen des ihm bei der wiedervereinigungsbedingten Überleitungsgesetzgebung zustehenden weiten Regelungsspielraums den Rechtszustand, den er zu diesem Zeitpunkt im Beitrittsgebiet vorfand, um weitere fünf Jahre verlängern.

Der hohe Stellenwert, der den vom Nutzer bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken in der Lebenswirklichkeit der DDR zukam, bestand auch nach der Wiedervereinigung fort. Auch wenn sein wesentlicher Grund, die massiven Reisebeschränkungen für die Bewohner der DDR, mit dem Fall der Mauer ein Ende fand, bestimmen gleichwohl durch frühere Erfahrungen geprägte Lebensstile und vom Westen abweichende wirtschaftliche Bedingungen die Lebensverhältnisse in den östlichen Bundesländern. Es hält sich deshalb im Rahmen der Einschätzungsprärogative des Gesetzgebers, wenn dieser davon ausgegangen ist, dass die in Rede stehenden Grundstücke für ihre Nutzer weiter große soziale Bedeutung haben werden (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 28, 54).

Es ist von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber im Hinblick auf diese Bedeutung und die vom Nutzer im Vertrauen auf den unveränderten Fortbestand der Nutzungsverhältnisse getätigten Investitionen dem Interesse an der Aufrechterhaltung der Nutzungsrechte gegenüber dem Interesse der Grundstückseigentümer an einer eigenen Grundstücksnutzung in einer ersten Übergangsphase weiter den absoluten Vorrang eingeräumt und den Eigentümern aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit jegliche Kündigungsmöglichkeit vorenthalten hat (vgl. dazu BT-Dr 12/8035, S. 27). Den Grundstückseigentümern ist dies zumutbar. Der konkrete Bestand ihres Grundstückseigentums ist gesichert. Sie können nach § 20 SchuldRAnpG und der Nutzungsentgeltverordnung vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Zudem stehen ihnen seit dem In-Kraft-Treten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes wieder sämtliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung der Nutzungsverhältnisse zur Verfügung, während das Vertragsmoratorium des Art. 232 § 4a EGBGB nach dessen Absatz 1 ausdrücklich nur die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Nutzers gem. § 554 BGB gestattet hatte.

(b) Auch die Kündigungsbeschränkungen, die auf Grund von § 23 II und III SchuldRAnpG für die Zeit vom 1. 1. 2000 bis zum 31. 12. 2004 und für den Anschlusszeitraum vom 1. 1. 2005 bis zum 3. 10. 2015 weiterbestehen, bringen die gegenläufigen Interessen von Grundstückseigentümern und -nutzern in einen im Wesentlichen gerechten, die Belange der Grundstückseigentümer nicht unangemessen beschränkenden Ausgleich.

(aa) Mit den Regelungen in § 23 II SchuldRAnpG hat der Gesetzgeber die Rechte des Grundstückseigentümers zum Nachteil des Grundstücksnutzers nicht unerheblich erweitert. Nach Satz 1 Nr. 1 der Vorschrift kann der Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag über ein vom Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebautes Erholungs- und Freizeitgrundstück (vgl. § 23 VI 1 SchuldRAnpG) vom 1. 1. 2000 an kündigen, wenn er dieses zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen, also aus Gründen des Wohneigenbedarfs, benötigt und ihm der Ausschluss des Kündigungsrechts angesichts dieses Bedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zuzumuten ist.

Mit dieser Regelung hat der Gesetzgeber einerseits dem Zeitablauf seit dem Beitritt der DDR und andererseits einem besonders wichtigen Eigentümerbelang Rechnung getragen, ohne die Interessen des Nutzers ganz zu vernachlässigen. Diese sind vielmehr im Rahmen der nach § 23 II 1 Nr. 1 SchuldRAnpG gebotenen, an den Verhältnissen des Einzelfalls orientierten Interessenabwägung zu würdigen. Doch schließt das nicht aus, bei Anwendung der Vorschrift den Wohneigenbedarf des Grundstückseigentümers angemessen und damit so zur Geltung zu bringen, wie es ein sachgerechter Interessenausgleich erfordert. Im Hinblick darauf, dass die Kündigungseinschränkung, die mit der Berücksichtigung der Nutzerinteressen verbunden ist, den Zeitraum vom zehnten bis zum 15. Jahr seit der Wiedervereinigung betrifft, dürfen die Anforderungen an die Unzumutbarkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts für den Grundstückseigentümer nicht überspannt werden, wie überhaupt dessen Wohnbedürfnisse und sonstige berechtigte Interessen bei der Abwägung mit den Interessen des Nutzers in dem Maße an Gewicht gewinnen müssen, in dem die Zeit innerhalb des Kündigungsschutzzeitraums des § 23 II 1 Nr. 1 SchuldRAnpG fortschreitet.

Gemäß § 23 II 1 Nr. 2 SchuldRAnpG ist vom 1. 1. 2000 an die ordentliche Kündigung eines Nutzungsvertrags über ein vom Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebautes Erholungsgrundstück ferner dann zulässig, wenn dessen Eigentümer das Grundstück alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für sie vorbereiten will, wobei die Kündigung unter den Voraussetzungen des § 23 II 2 SchuldRAnpG auch schon vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans ausgesprochen werden kann.

Zwar ist dieser Kündigungsgrund, der keine Abwägung mit den Nutzerinteressen voraussetzt, in erster Linie dazu bestimmt, im öffentlichen Interesse sicherzustellen, dass die städtebauliche Entwicklung nicht durch den befristeten Nutzerbestandsschutz beeinträchtigt wird (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 55). Gleichzeitig werden durch § 23 II 1 Nr. 2, 2 SchuldRAnpG aber auch die Eigentümerbefugnisse wesentlich verstärkt. Dem Grundstückseigentümer wird nicht nur überhaupt das Recht zur Vertragskündigung eingeräumt, sondern, wenn er von diesem Recht Gebrauch macht, zugleich eine in aller Regel besonders lukrative Verwertung seines Grundstücks ermöglicht. Damit kommen Privatnützigkeit des Eigentums und Verfügungsbefugnis des Eigentümers in diesem Bereich wieder uneingeschränkt zum Tragen.

Zu einer Lockerung des Kündigungsverbots über die Kündigungstatbestände des § 23 II SchudRAnpG hinaus war der Gesetzgeber für die Zeit vom 1. 1. 2000 bis zum 31. 12. 2004 verfassungsrechtlich nicht verpflichtet. Insbesondere musste er dem Grundstückseigentümer nicht bereits für diesen Zeitraum die Möglichkeit zur Kündigung auch wegen eigenen Erholungsbedarfs eröffnen. Da die Nutzungsrechte an bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken im Regelfall schon lange bestehen und die Nutzer in ihre Baulichkeiten im Vertrauen auf den Fortbestand ihrer nach dem Recht der DDR auf Dauer angelegten Rechtsstellung erheblich investiert haben, war es dem bei der Ordnung von Massenerscheinungen zur Generalisierung und Typisierung befugten Gesetzgeber (vgl. BVerfGE 81, 228 [237] = NJW 1990, 1900; BVerfGE 96, 330 [344f.] = NJW 1998, 973) nicht verwehrt, dem Nutzerinteresse an der Fortsetzung der Freizeitnutzung bis Ende 2004 gegenüber dem Erholungsinteresse der Grundstückseigentümer weiter generell den Vorrang einzuräumen. Das ist im Hinblick auf das fortbestehende Gewicht der Nutzerbelange den Grundstückseigentümern, die für die Zeit des Ausfalls der Eigennutzung nach § 20 SchuldRAnpG und § 3 NutzEV ein - inzwischen mehrfach erhöhtes - Nutzungsentgelt verlangen können, genauso zuzumuten wie die Zurückstellung ihrer anderen, von § 23 II SchuldRAnpG nicht berücksichtigten Interessen.

(bb) Im Hinblick auf die Gesamtdauer der Kündigungsschutzfrist für bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke bis zum 3. 10. 2015 (vgl. § 23 IV SchuldRAnpG) war es allerdings verfassungsrechtlich geboten, die Kündigungsrechte der Grundstückseigentümer in einem weiteren Anpassungsschritt zu einem angemessenen Zeitpunkt noch mehr zu stärken.

Das ist in § 23 III SchuldRAnpG mit Wirkung vom 1. 1. 2005 einmal dadurch geschehen, dass ab diesem Zeitpunkt Eigenbedarf zu Wohnzwecken den Grundstückseigentümer zur ordentlichen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung mit den Interessen des Grundstücksnutzers bedarf (Nr. 1). Zum anderen ist dem Grundstückseigentümer vom genannten Zeitpunkt an die Möglichkeit zur Vertragskündigung auch dann eröffnet, wenn er das Grundstück selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und ihm der Ausschluss des Kündigungsrechts angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann (Nr. 2). Wie § 23 II 1 Nr. 1 SchuldRAnpG ermöglicht auch diese Regelung eine an den Umständen des Einzelfalls orientierte Abwägung, die nicht nur den Interessen der Grundstücksnutzer Rechnung trägt, sondern außerdem die Belange der Grundstückseigentümer so zur Geltung bringt, wie dies Art. 14 I GG erfordert. Dazu gehört auch hier, dass die Eigentümerinteressen im Rahmen der Abwägung mit zunehmendem Ablauf der in § 23 SchuldRAnpG bestimmten Übergangsfrist an Gewicht gewinnen und eine Zumutbarkeit des Kündigungsausschlusses für den Grundstückseigentümer dementsprechend immer seltener anzunehmen sein wird.

§ 23 III SchuldRAnpG tritt mit dieser Maßgabe neben § 23 II 1 Nr. 2, 2 SchuldRAnpG, der unverändert auch für die Zeit bis zum 3. 10. 2015 gilt. Damit stehen dem Grundstückseigentümer ab dem 1. 5. 2005 - zusätzlich zu der uneingeschränkt möglichen fristlosen Kündigung aus den im BGB geregelten Gründen - drei Kündigungstatbestände zur Verfügung, die in besonderer Weise das Interesse des Grundstückseigentümers an Eigennutzung oder anderweitiger Fremdnutzung seines Eigentums berücksichtigen. Das stellt zusammen mit der Nutzungsentgeltregelung des § 20 SchuldRAnpG i.V. mit § 3 NutzEV sicher, dass Privatnützigkeit des Grundeigentums und Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers in ihrem Kernbereich grundsätzlich auch in der Übergangsphase bis zum 3. 10. 2015 noch gewahrt werden. Dass andere als die genannten Gründe weiterhin nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrags berechtigen, ist dem Grundstückseigentümer im Interesse des Grundstücksnutzers zuzumuten. Dessen Interesse an der Aufrechterhaltung seiner Rechtsstellung war schutzwürdig und durfte nach Maßgabe von § 23 II 1 Nr. 2, 2, III und IV SchuldRAnpG vom Gesetzgeber berücksichtigt werden.

Die Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Kündigungsbeschränkungen nach § 23 II und III SchuldRAnpG (s. oben C I 2a bb aaa [1] [b]) ist mit 6:2 Stimmen ergangen.

(c) Dass die Kündigungsschutzregelungen des § 23 SchuldRAnpG für vom Nutzer bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke die schutzwürdigen Interessen von Grundstückseigentümern und -nutzern grundsätzlich in ein ausgewogenes Verhältnis bringen, wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass nach § 23 V SchuldRAnpG der Grundstückseigentümer einen Nutzungsvertrag über solche Grundstücke (vgl. § 23 VI 2 SchuldRAnpG) zu Lebzeiten des Nutzers nicht kündigen darf, wenn dieser am 3. 10. 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte.

Diese Regelung kann zwar, weil sie Ausnahmen nicht vorsieht und insbesondere keine Härteklausel enthält, bei Grundstückseigentümern, die wie die Bf. zu I ebenfalls älter als 60 Jahre sind, dazu führen, dass sie nicht mehr in den Genuss einer Eigennutzung ihres Grundstücks kommen werden. Darin liegt für den Betroffenen eine beträchtliche - ihm möglicherweise kaum verständliche - Beschwer. Aber auch für jüngere Grundstückseigentümer kann sich § 23 V SchuldRAnpG als eine erhebliche Belastung erweisen. Trotzdem kann die Entscheidung des Gesetzgebers, älteren Nutzern absoluten Bestandsschutz und damit auch Rechtssicherheit bis an ihr Lebensende zu gewähren, verfassungsrechtlich grundsätzlich noch hingenommen werden.

Für Nutzer in dem in § 23 V SchuldRAnpG genannten Alter hat das von ihnen oft mit erheblichem finanziellem Aufwand bebaute und im Regelfall seit vielen Jahren genutzte Erholungsgrundstück einen besonderen Wert. Dieses Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk sind typischerweise der räumliche Mittelpunkt ihres Lebensabends. Die Pacht eines anderen Grundstücks wäre vor allem für Rentner vielfach finanziell nicht erschwinglich. Die damit verbundene Umstellung kann ältere Menschen überfordern. Der Gesetzgeber durfte deshalb davon ausgehen, dass Nutzern, die am Tag des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland das 60. Lebensjahr schon vollendet hatten, der mit einer Kündigung ihres Nutzungsvertrags einhergehende Verlust an Lebensqualität nur schwer erträglich sein würde, und dass ihnen daher eine völlige Neuorientierung nicht mehr zugemutet werden könne (vgl. BT-DR 12/8035, S. 27). Dies gilt umso mehr, als die Grundstückseigentümer ihre Grundstücke in der Regel seit Jahrzehnten nicht (mehr) nutzen konnten und eine vergleichbare soziale Bindung zu diesen Grundstücken deshalb nicht entstanden ist. Ihnen wird daher eine Neuorientierung nicht abverlangt, sondern nur die Begründung eines neuen Lebensmittelpunktes verwehrt. Das ist den Grundstückseigentümern trotz der damit verbundenen Härten wegen der hohen Schutzbedürftigkeit der älteren Nutzer zumutbar.

(2) Verfassungsrechtlich keinen Bestand haben kann § 23 SchuldRAnpG allerdings insoweit, als er dem Eigentümer für besonders große Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die der Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebaut hat, nicht die Möglichkeit einer Teilkündigung eröffnet.

Gerade wenn es dem Grundstückseigentümer grundsätzlich zugemutet wird, im Interesse des Nutzers auf die eigene Nutzung und anderweitige Verwertung des eigenen Grund und Bodens unter Umständen auf Lebzeiten zu verzichten, ist es verfassungsrechtlich geboten, ihm den Zugang zu einer solchen Nutzung und Verwertung zu ermöglichen, soweit dies ohne nachhaltige Beeinträchtigung der Nutzerinteressen oder von Gemeinwohlbelangen geschehen kann. Dem steht nicht entgegen, dass es für die Nutzung von bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken im Recht der DDR anders als für die Bereitstellung von Grundstücken zur Errichtung von Eigenheimen (vgl. für diese § 2 I der Verordnung über die Bereitstellung von genossenschaftlich genutzten Bodenflächen zur Errichtung von Eigenheimen auf dem Lande v. 9. 9. 1976 [GBl DDR I, 426] und § 7 S. 2 der Eigenheimverordnung v. 31. 8. 1978 [GBl DDR I, 425]) eine Begrenzung auf eine bestimmte Grundstücksfläche nicht gab. Dieser Umstand rechtfertigt es nicht, dem Nutzer das gesamte von ihm bebaute Grundstück bis zum Ablauf der einschlägigen Bestandsschutzfrist auch dann zu belassen und den Grundstückseigentümer demzufolge von jeder Nutzung auszuschließen, wenn Teile des Grundstücks abtrennbar und vom Grundstückseigentümer selbstständig nutzbar sind und die verbleibende Grundstücksfläche immer noch so groß ist, dass der Nutzer auf ihr die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen fortsetzen kann.

Dies gilt umso mehr, als auch nach dem Recht der DDR bei großen Erholungsgrundstücken und einem nur für eine Teilfläche gegebenen Nutzungsbedarf des Eigentümers die Möglichkeit einer Grundstücksteilung und einer entsprechenden Änderung des Nutzungsvertrags gem. § 78 DDR-ZGB in Betracht kam, wenn es die Umstände, insbesondere die Größe des fraglichen Grundstücks, zuließen, durch eine derartige Regelung „den Interessen beider Beteiligten … gerecht zu werden“ (OG, NJ 1983, 507; vgl. auch oben A I 1b bb). Es ist kein Grund erkennbar, der es rechtfertigen könnte, unter der Geltung des Art. 14 GG und des Gebots eines gerechten und angemessenen Interessenausgleichs eine andere Bewertung der Belange vorzunehmen.

Das Ergebnis der Verfassungswidrigkeit des § 23 SchuldRAnpG insoweit, als er in den genannten Fällen ein Teilkündigungsrecht nicht vorsieht, lässt sich nicht durch eine solche verfassungskonforme Auslegung der Regelung vermeiden. Die Möglichkeit, durch eine solche Auslegung das Höchstmaß dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat, besteht nicht, wenn die Auslegung zum Wortlaut der Norm und zu dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 98, 17 [45] = VIZ 1998, 559 = NJW 1998, 3033 m.w. Nachw.). Danach scheidet hier eine verfassungskonforme Auslegung aus.

§ 25 SchuldRAnpG erlaubt unter den dort genannten Voraussetzungen auch die Teilkündigung von Nutzungsverträgen, die im Zusammenhang mit der Bestellung eines Nutzungsrechts zur Errichtung eines Eigenheims abgeschlossen wurden. Macht der Grundstückseigentümer von dieser Möglichkeit Gebrauch, erfolgt die Kündigung nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift „abweichend von § 23“. Daraus ist eindeutig zu entnehmen, dass der Gesetzgeber dem Grundstückseigentümer für die Fälle des § 23 SchuldRAnpG ein Teilkündigungsrecht nicht hat einräumen wollen.

(3) Eine verfassungskonforme Auslegung des § 23 I bis III und VI SchuldRAnpG ist dagegen in anderer Hinsicht möglich und auch geboten.

(a) Es ist nicht gerechtfertigt, dem Grundstückseigentümer die Kündigung von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die der Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebaut hat, auch dann zu verwehren oder nur nach Maßgabe von § 23 II und III SchuldRAnpG zu ermöglichen, wenn der Nutzer die Nutzung des ihm überlassenen Grundstücks auf Dauer tatsächlich nicht mehr ausübt. Mit der dauerhaften Aufgabe der Nutzung bringt der Nutzer zum Ausdruck, dass er das Grundstück nicht mehr in Anspruch nehmen will oder kann. Eine schutzwürdige Rechtsposition, die den Vorrang vor dem Rückerlangungsinteresse des Grundstückseigentümers verdiente, ist unter diesen Umständen nicht mehr gegeben. Dem Grundstückseigentümer kann folglich auch nicht länger zugemutet werden, bis zum Ablauf der in § 23 SchuldRAnpG festgelegten Bestandsschutzfristen auf eine eigene Grundstücksnutzung oder eine anderweitige Eigentumsverwertung zu verzichten. Ihm ist daher die Möglichkeit der Kündigung des Nutzungsvertrags nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen (vgl. § 23 IV SchuldRAnpG) zu eröffnen, sobald feststeht, dass der Nutzer das fragliche Grundstück dauerhaft nicht mehr nutzt.

Wortlaut, Sinn und Zweck des § 23 SchuldRAnpG stehen einer Auslegung, die den Kündigungsschutz für bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke in diesem Sinne eingrenzt, nicht entgegen. Der Begriff des Nutzers, der in § 4 SchuldRAnpG definiert ist, wird im Schrifttum zwar dahin verstanden, dass er allein an die Berechtigung zur Nutzung anknüpfe, die Ausübung der tatsächlichen Nutzung also nicht voraussetze (vgl. Göhring, in: Kiethe, SchuldRAnpG, § 4 Rdnr. 2 [Stand: 1995]; Kühnholz, in: Neues Schuld- und SachenR im Beitrittsgebiet, 1997, § 4 SchuldRAnpG Rdnr. 1). Doch wird dieses Begriffsverständnis, wie § 7 I 1 SchuldRAnpG zeigt, gerade im Bereich des Kündigungsschutzes nicht strikt durchgehalten. Abgesehen davon geht es bei § 23 SchuldRAnpG nur darum, ob derjenige, der bis zur Aufgabe der tatsächlichen Nutzung nutzungsberechtigt war, die Berechtigung auch dann noch behalten soll, wenn er zur Nutzung nicht mehr bereit oder in der Lage ist. Das ist, weil der bisherige Nutzer nach Aufgabe der Nutzung nicht mehr schutzwürdig ist, im Einklang mit dem Regelungsziel des § 23 SchuldRAnpG zu verneinen.

(b) Eine weitere Einschränkung des Kündigungsschutzes für die Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die diese bis zum 16. 6. 1994 bebaut haben, ist von Verfassungs wegen für den Fall geboten, dass der Nutzer die Bebauung vorgenommen hat, ohne dazu nach dem zu Grunde liegenden Nutzungsvertrag berechtigt gewesen zu sein.

Von der Zielrichtung des § 23 SchuldRAnpG her gesehen, dem Nutzer einen zeitlich abgestuften Bestandsschutz einzuräumen (vgl. oben C I 2a aa), ist der besondere Kündigungsschutz, den § 23 II und III SchuldRAnpG über den 31. 12. 2002 hinaus (vgl. § 23 VI 1 SchuldRAnpG) und § 23 V SchuldRAnpG für Nutzer gewähren, die am 3. 10. 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, nur gerechtfertigt, wenn der Nutzer gegenüber dem Grundstückseigentümer nach dem für ihr Rechtsverhältnis maßgebenden Vertrag zur Errichtung einer Baulichkeit befugt war (so auch Matthiessen, in: Kiethe, § 23 Rdnr. 38 [Stand: März 1997]). Allein eine solche Interpretation bringt die Interessen der Beteiligten in ein ausgewogenes Verhältnis. Deshalb ist der Nutzer, der das ihm überlassene Grundstück vertragswidrig bebaut hat, wie derjenige zu behandeln, der bis zum 16. 6. 1994 ein Bauwerk auf dem Grundstück nicht errichtet hat. Der Grundstückseigentümer ist danach, sofern er das Nutzungsverhältnis nicht ohnehin wegen vertragswidriger Nutzung aus wichtigem Grund kündigen kann, gem. § 23 VI 1 SchuldRAnpG auf die Kündigungsgründe des § 23 II SchuldRAnpG nur bis zum 31. 12. 2002 beschränkt und kann nach Ablauf dieser Frist nach den allgemeinen Vorschriften des BGB kündigen; das gilt nach § 23 VI 2 SchuldRAnpG auch gegenüber Nutzern, die am 3. 10. 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten.

Auch diese Auslegung wird weder durch den Gesetzeswortlaut noch durch einen klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers ausgeschlossen. Der Nutzer ist, wie § 4 I SchuldRAnpG zeigt, allein auf Grund seines Vertrags zur Nutzung des Grundstücks berechtigt. Das gilt sowohl für die Grundstücksnutzung als solche als auch für deren Art, hier die Nutzung zur Bebauung mit einer der Erholung und Freizeitgestaltung dienenden Baulichkeit. Die verfassungsrechtlich gebotene Auslegung entspricht diesem Verständnis.

bbb) Wie die Kündigungsschutzregelung für Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die der Nutzer bis zum 16. 6. 1994 bebaut hat, bewirkt auch diejenige, die der Gesetzgeber in § 23 VI SchuldRAnpG für bis zu diesem Zeitpunkt nicht oder nicht vom Nutzer bebaute Grundstücke (im Folgenden: unbebaute Grundstücke) getroffen hat, im Grundsatz einen sachgerechten Interessenausgleich.

(1) Das ergibt sich im Wesentlichen aus den Gründen, die oben mit Blick auf den Kündigungsschutz für bebaute Grundstücke schon angeführt worden sind.

In der DDR genossen auch die Nutzer unbebauter Grundstücke, die ihnen zu Erholungs- und Freizeitzwecken überlassen wurden, Kündigungsschutz nach § 314 III und IV 1 DDR-ZGB. Sie konnten daher wie die Nutzer bebauter Grundstücke grundsätzlich von einem langfristigen Bestand der für sie geltenden Nutzungsverträge ausgehen und ihre Lebensplanung darauf einrichten. Demgegenüber waren Nutzung und Verwertung durch den Grundstückseigentümer auch hier - auf scheinbar unabsehbare Zeit - weitestgehend ausgeschlossen. Auch diese unbebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücke hatten für ihre Nutzer einen beträchtlichen sozialen, insbesondere affektiven, Stellenwert; diesen haben sie im Wesentlichen auch heute noch.

In den vom Gesetz gleichgestellten Fällen, in denen sich auf dem Grundstück vom Grundstückseigentümer errichtete Baulichkeiten befanden, wurden von den Nutzern in diese Gebäude auch Investitionen vorgenommen, wenn und soweit sie die Bauwerke unterhielten, instandsetzten oder ausbauten. Eigentum an dem Gebäude erwarben sie allerdings nicht. Auch waren die Investitionen in bestehende Gebäude typischerweise geringer als die von den Nutzern bei Neubauten aufgewandten. Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, dass er das Ende der Kündigungsschutzfrist in § 23 VI 1 SchuldRAnpG auf den Ablauf des 31. 12. 2002 festgelegt und die Frist damit gegenüber derjenigen, die für bebaute Erholungs- und Freizeitgrundstücke gilt, um fast 13 Jahre verkürzt hat (vgl. BT-Dr 12/8035, S. 27). Der Grundstückseigentümer kann deshalb in den Fällen des § 23 VI 1 SchuldRAnpG den Nutzungsvertrag schon vom 1. 1. 2003 an nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB kündigen. Das berücksichtigt im Grundsatz angemessen sowohl die Interessen der Grundstückseigentümer als auch die Belange der Nutzer. Beiden ist die Kündigungsschutzregelung des § 23 VI i.V. mit I und II SchuldRAnpG daher prinzipiell zumutbar.

(2) Das setzt allerdings bei der Anwendung des § 23 II 1 Nr. 1 SchuldRAnpG voraus, dass das Fehlen einer vom Nutzer vorgenommenen Grundstücksbebauung bei der nach dieser Vorschrift gebotenen Interessenabwägung im Regelfall zu Gunsten des Grundstückseigentümers berücksichtigt wird. Die Interessen der Nutzer, die das ihnen zu Erholungs- und Freizeitzwecken überlassene Grundstück nicht bis zum 16. 6. 1994 bebaut haben, sind nicht in gleicher Weise schutzwürdig wie diejenigen solcher Nutzer, die von dem ihnen vertraglich eingeräumten Recht zur Bebauung Gebrauch gemacht haben. Im Verhältnis zum Grundstückseigentümer haben sie in der Regel ein so geringes Gewicht, dass dem Eigentümer der Ausschluss seines Kündigungsrechts wegen Wohneigenbedarfs nicht zugemutet werden kann. Nur beim Vorliegen atypischer Sachverhalte, etwa wenn der Nutzer aus gesundheitlichen Gründen oder wegen außergewöhnlich hoher Investitionen an der Fortsetzung seiner Erholungs- oder Freizeitnutzung ein besonders schutzwürdiges Interesse hat, kann deshalb diesem ausnahmsweise der Vorrang vor dem Wohneigenbedarf des Grundstückseigentümers eingeräumt werden.

(3) Nicht notwendig ist es dagegen, den Kündigungsgrund des § 23 VI 3 SchuldRAnpG, der bei nicht bebauten Erholungs- und Freizeitgrundstücken in dem Zeitraum vom 1. 1. 2000 bis zum 31. 12. 2002 zu den Kündigungsgründen des § 23 II SchuldRAnpG hinzutritt, dem Grundstückseigentümer auch schon für die davor liegende Zeit von 1995 bis Ende 1999 zur Verfügung zu stellen und insoweit das absolute Kündigungsverbot des § 23 I SchuldRAnpG zu durchbrechen.

§ 23 VI 3 SchuldRAnpG, der dem Grundstückseigentümer die Kündigung des Nutzungsvertrags auch dann gestattet, wenn das Grundstück einem besonderen Investitionszweck i.S. des § 3 I InVorG zugeführt werden soll, dient in erster Linie dazu, im - öffentlichen - Interesse des wirtschaftlichen Aufschwungs in den neuen Bundesländern die Voraussetzungen für ein Schließen von Baulücken zu schaffen (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 55; 12/8035, S. 27). Zugleich ermöglicht die Regelung allerdings dem Grundstückseigentümer wie § 23 II 1 Nr. 2, 2 SchuldRAnpG eine regelmäßig lukrative Verwertung seines Eigentums. Dass ihm diese Möglichkeit schon vom In-Kraft-Treten des Gesetzes an eröffnet werde, konnte der Grundstückseigentümer jedoch angesichts der schutzwürdigen Bestandsschutzinteressen des Nutzers nicht verlangen. Dies gilt auch dann, wenn berücksichtigt wird, dass nach dem Vortrag des Bf. zu III infolge des Wirksamwerdens des § 23 VI 3 SchuldRAnpG erst zum 1. 1. 2000 für bestimmte Investitionen in den neuen Bundesländern steuerliche Vergünstigungen nicht in Anspruch genommen werden konnten. Der Gesetzgeber ist nicht von Verfassungs wegen verpflichtet, den Eigentümern von Grundstücken im Beitrittsgebiet ungeachtet entgegenstehender Interessen der Grundstücksnutzer steuerlich begünstigte Investitionen zu ermöglichen.

(4) Ein gerechter Interessenausgleich zwischen Grundstückseigentümer und -nutzer wird allerdings auch hier nur erreicht, wenn für besonders große Grundstücke mit abtrennbaren und vom Grundstückseigentümer selbstständig nutzbaren Teilflächen ein Teilkündigungsrecht geschaffen und das Gesetz verfassungskonform dahin ausgelegt wird, dass Verträge über Erholungs- und Freizeitgrundstücke, die der bisherige Nutzer auf Dauer nicht mehr nutzt, nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB gekündigt werden können. Was dazu oben in Bezug auf bebaute Grundstücke ausgeführt worden ist, trifft auch auf Grundstücke zu, die der Nutzer im Rahmen der Erholungs- oder Freizeitnutzung nicht bis zum 16. 6. 1994 bebaut hat. Auf diese Ausführungen wird deshalb verwiesen.

ccc) In Bezug auf Garagengrundstücke ist die Kündigungsschutzregelung des § 23 VI SchuldRAnpG nur insoweit mit Art. 14 GG vereinbar, als sie in Verbindung mit § 23 I SchuldRAnpG die Kündigung für die Zeit vom In-Kraft-Treten des Gesetzes am 1. 1. 1995 bis zum Ablauf des 31. 12. 1999 ausschließt. Durch die Kündigungsbeschränkungen, die nach Maßgabe des § 23 II i.V. mit VI 1 und 3 SchuldRAnpG für den Anschlusszeitraum bis Ende 2002 gelten, werden die Eigentümer solcher Grundstücke dagegen unangemessen belastet.

(1) Zwar fanden die §§ 312 ff. DDR-ZGB, wie sich § 314 IV 2 DDR-ZGB entnehmen lässt, auch auf die Überlassung von Grundstücken zur Errichtung von Garagen Anwendung. Die Nutzer von Garagengrundstücken genossen also nach dem Gesetzeswortlaut im gleichen Maße Kündigungs- und Bestandsschutz wie die Nutzer von bebauten und unbebauten Erholungsgrundstücken. Demzufolge konnten sie ebenfalls auf den langfristigen oder gar dauerhaften Fortbestand ihrer Nutzungsrechte vertrauen und in diesem Vertrauen Investitionen in die Errichtung und Erhaltung von Garagen vornehmen, an denen sie selbstständiges Eigentum erworben haben. Dem wird jedoch hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass den Nutzern von Garagengrundstücken wie den Nutzern von Erholungs- und Freizeitgrundstücken gem. § 23 I SchuldRAnpG bis zum Ablauf des 31. 12. 1999 absoluter Kündigungsschutz gewährt ist. Angesichts der genannten Umstände ist dem Grundstückseigentümer die damit verbundene Belastung noch zumutbar.

(2) Die Entscheidung des Gesetzgebers, den Grundstückseigentümer darüber hinaus bis zum 31. 12. 2002 drei weitere Jahre auf die Kündigungsgründe des § 23 II und VI 3 SchuldRAnpG zu beschränken (vgl. § 23 VI 1 SchuldRAnpG), führt dagegen zu einer einseitigen, die Interessen der Grundstückseigentümer nicht mehr hinreichend berücksichtigenden und deshalb verfassungsrechtlich unzulässigen Bevorzugung der Grundstücksnutzer. Sie lässt außer Betracht, dass die Bedeutung von Garagengrundstücken für deren Nutzer in der Lebenswirklichkeit der DDR hinter der von Erholungsgrundstücken deutlich zurückblieb. Garagengrundstücke dienten nicht als Refugium für einen privaten Freiraum im sozialistischen Alltag. Ihnen kam und kommt daher, wie auch der Gesetzgeber angenommen hat (vgl. BT-Dr 12/8035, S. 27), kein entsprechend hoher sozialer Stellenwert zu. Für die Kündigungsbeschränkung bis Ende 2002 fehlt es deshalb an einer hinreichenden verfassungsrechtlichen Rechtfertigung.

Die Entscheidung zur Verfassungswidrigkeit der Kündigungsbeschränkungen für Garagengrundstücke in der Zeit vom 1. 1. 2000 bis zum 31. 12. 2002 (s. oben C I 2a bb ccc [2]) ist mit 5:3 Stimmen ergangen.

b) Von den Entschädigungsregelungen der §§ 12 , 14 S. 1 SchuldRAnpG hält nur diejenige des § 12 SchuldRAnpG den verfassungsrechtlichen Anforderungen stand (aa). Bei Satz 1 des § 14 SchuldRAnpG ist dies dagegen nur teilweise der Fall (vgl. oben bb).

aa) aaa) Die Vorschrift des § 12 SchuldRAnpG regelt in Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit den Absätzen 2 und 3 die Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers für die Fälle, in denen das Bauwerk, für dessen Übernahme (vgl. § 11 SchuldRAnpG) die Zahlung einer Entschädigung in Betracht kommt, entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist und der Nutzer nicht von seinem Wegnahmerecht nach § 12 IV SchuldRAnpG Gebrauch macht. Dabei kann der Nutzer nach § 12 II SchuldRAnpG vom Grundstückseigentümer als Entschädigung den Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks verlangen, wenn der Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag bei Erholungs- und Freizeitgrundstücken zwischen dem 1. 1. 2000 und dem 3. 10. 2022, bei Garagengrundstücken zwischen dem 1. 1. 2000 und dem 31. 12. 2009, ordentlich kündigt (vgl. Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 1995, S. 151f.); an die Stelle des zuletzt genannten Datums wird im Hinblick auf die Verfassungswidrigkeit des § 23 VI 1 i.V. mit II SchuldRAnpG, soweit sich dieser auf Garagengrundstücke bezieht (vgl. oben C I 2a bb ccc [2]), vorbehaltlich einer abweichenden Neuregelung durch den Gesetzgeber der 31. 12. 2006 treten müssen, wenn § 12 I 1 i.V. mit II SchuldRAnpG für solche Grundstücke nicht leerlaufen soll. Da die baulichen Investitionen des Nutzers, deren Amortisation mit dieser Regelung sichergestellt werden soll (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 46), nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zugute kommen, ist es sachgerecht, dass dieser dem Nutzer den Zeitwert erstattet, den das Bauwerk bei Rückgabe des Grundstücks noch hat.

Entsprechendes gilt für die Entschädigungsregelung in § 12 III SchuldRAnpG. Sie bestimmt für den Fall, in dem das Vertragsverhältnis aus anderen als den von § 12 II 1 SchuldRAnpG erfassten Gründen endet (vgl. dazu BT-Dr 12/7135, S. 47) und der Nutzer das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk nicht nach § 12 IV SchuldRAnpG vor der Rückgabe des Grundstücks beseitigt, dass dieser eine Entschädigung verlangen kann, soweit der Verkaufswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Da diese Voraussetzung nur dann vorliegt, wenn dem Grundstückseigentümer tatsächlich ein von ihm realisierbarer Wert zufließt (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 47), ist es angemessen, den Grundstückseigentümer zu verpflichten, diesen Wert dem Nutzer als demjenigen, der ihn geschaffen hat, zu ersetzen.

bbb) Verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist schließlich § 12 I 2 SchuldRAnpG, der das Recht des Nutzers für ein rechtswidrig, also nicht entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR, errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, unberührt lässt. Es wäre unangemessen, dem Nutzer nur wegen der Rechtswidrigkeit der Bauwerkserrichtung einen Bereicherungsanspruch zu versagen und dem Grundstückseigentümer den erlangten materiellen Vorteil (vgl. dazu BT-Dr 12/7135, S. 46f.) unentgeltlich zu belassen. Deswegen stellt auch § 12 I 2 SchuldRAnpG einen ausgewogenen Interessenausgleich sicher.

bb) Nur zum Teil trifft dies dagegen für die Regelung in § 14 S. 1 SchuldRAnpG über die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Entschädigung von Vermögensnachteilen zu, die dem Nutzer durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstehen.

Der Gesetzgeber hat diese Regelung mit der Erwartung der Nutzer in den dauernden Fortbestand ihrer Nutzungsverhältnisse begründet, die für Verträge nach § 1 I Nr. 1 SchuldRAnpG durch die vorläufige Übernahme der §§ 312 ff. DDR-ZGB in das Recht der Bundesrepublik noch bestärkt worden sei. Die im Vertrauen auf diesen Zustand von den Nutzern getroffenen Dispositionen sollten durch die gesetzlichen Kündigungsschutzfristen für einen Übergangszeitraum geschützt werden. Könne dieser Schutz wegen einer ausnahmsweise vor Ablauf dieser Fristen zulässigen Kündigung nicht erreicht werden, solle der Nutzer wenigstens einen Ausgleich der ihm dadurch entstehenden Vermögensnachteile erhalten (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 48).

Diese Erwägungen können die gesetzliche Regelung nur hinsichtlich der Fälle rechtfertigen, in denen die vorzeitige Kündigung auf den Gründen des § 23 II 1 Nr. 2, 2 und VI 3 SchuldRAnpG beruht. Mit der Inanspruchnahme dieser Kündigungsgründe macht der Grundstückseigentümer von der Möglichkeit Gebrauch, sein Grundstück der Nutzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einem besonderen investiven Zweck i.S. des § 3 I InVorG zuzuführen. Dies bringt ihm regelmäßig erhebliche wirtschaftliche Vorteile. Im Hinblick auf den damit verbundenen Vermögenszuwachs, dem auf Seiten des Nutzers der vorzeitige Verlust seines Nutzungsrechts und die dadurch ausgelösten weiteren Vermögensnachteile gegenüberstehen, ist es angemessen, dem Nutzer wegen dieser Nachteile einen Entschädigungsanspruch gegen den Grundstückseigentümer einzuräumen. Anderenfalls wäre dieser im Verhältnis zum Nutzer einseitig bevorzugt.

Anders verhält es sich dagegen, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses auf eine Kündigung nach § 23 II 1 Nr. 1, auch i.V. mit VI , oder III SchuldRAnpG zurückgeht. In diesen Fällen führt § 14 S. 1 SchuldRAnpG zu einer einseitigen Benachteiligung der Eigentümer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken. Dem Verlust des Nutzungsrechts und den darauf beruhenden Vermögensnachteilen auf Seiten des Nutzers steht ein korrespondierender besonderer Vorteil des Grundstückseigentümers nicht gegenüber. Dieser erhält zwar auf Grund der zulässigen Kündigung wieder den Besitz an seinem Grundstück, das er sodann zu eigenen Zwecken nutzen kann. Ihm die Möglichkeit dazu zu eröffnen, ist aber im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 I 1 GG verfassungsrechtlich geboten. Die Neugestaltung des Kündigungsrechts zu Gunsten des Grundstückseigentümers dient der Schaffung des nach Art. 14 I 2 GG gebotenen Interessenausgleichs und gewährt dem Grundstückseigentümer keine Begünstigung, die ihrerseits einen Ausgleich zu Gunsten des Nutzers erforderte oder rechtfertigen könnte.

Das Ergebnis der Verfassungswidrigkeit des § 14 S. 1 SchuldRAnpG in dem genannten Umfang kann durch eine verfassungskonforme Auslegung der Vorschrift nicht vermieden werden. Deren eindeutiger Wortlaut und der darin zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wille schließen eine solche Auslegung aus.

c) Schließlich hält auch die Entgeltregelung, die in § 20 I und II SchuldRAnpG i.V. mit § 3 NutzEV für vertragsgemäß genutzte Erholungs- und Freizeitgrundstücke getroffen worden ist, der Prüfung am Maßstab des Art. 14 I GG nicht in vollem Umfang stand.

aa) Verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist diese Regelung allerdings insoweit, als sie die Abgeltung der Grundstücksüberlassung als solche betrifft.

aaa) Die Regelung dient einem legitimen Ziel. Einerseits sollen die Eigentümer wieder die Möglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihrer Grundstücke erhalten (so schon die Begr. zur NutzungsentgeltVO v. 1993; vgl. BR-Dr 344/93, S. 10f.). Das soll gem. § 20 II SchuldRAnpG auch in den Fällen gelten, in denen die Zahlung eines Nutzungsentgelts im Nutzungs- wie im Überlassungsvertrag bisher nicht vorgesehen war (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 52). Andererseits soll die Ausrichtung der Pachtzinsen an den seit der Einführung der Marktwirtschaft im Beitrittsgebiet veränderten Verhältnissen nutzerschonend in der Weise erfolgen, dass die Entgelte nicht sofort freigegeben, sondern stufenweise in mehreren Schritten an das ortsübliche Pachtzinsniveau herangeführt werden (vgl. BR-Dr 344/93, S. 11; BT-Dr 12/7135, S. 52).

bbb) Das geschieht auf eine dem Grundstückseigentümer zumutbare Weise.

(1) Preisrechtliche Vorschriften, die sozialpolitische Ziele verfolgen, sind verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Das gilt insbesondere für Grundstücke, die nicht vermehrbar sind, eine große soziale Bedeutung haben und bei denen es deshalb notwendig sein kann, die Interessen der Allgemeinheit durch gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben des Einzelnen zu überlassen (vgl. BVerfGE 87, 114 [146] = NJW-RR 1993, 971 = NJW 1993, 2523 L; BVerfGE 91, 294 [310] = NJW 1995, 511 = DtZ 1995, 127L).

Diese Erwägungen gelten auch für Grundstücke, die auf der Grundlage von Verträgen, die nach dem Recht der DDR geschlossen worden sind, zu Erholungs- und Freizeitzwecken genutzt werden. Der Gesetzgeber durfte bei der Anpassung der hierfür geschuldeten Nutzungsentgelte an marktwirtschaftliche Verhältnisse berücksichtigen, dass in der DDR die Entgelte sehr niedrig waren und vom Überlassenden nicht einseitig angehoben werden konnten. Außerdem lag das Einkommen im Beitrittsgebiet deutlich unter dem der alten Länder. Die Angleichung ist auch heute noch nicht völlig erreicht. Nach den Erkenntnissen der Bundesregierung wurden bis zum Erlass der Nutzungsentgeltverordnung zuletzt je Quadratmeter und Jahr Entgelte für unbebaute Grundstücke in Höhe von 0,03 bis 0,10 DM und für bebaute in Höhe von 0,08 bis 0,20 DM entrichtet (vgl. BR-Dr 344/93, S. 20). Der sofortige Anstieg dieser Entgelte auf ein Niveau, das dem wirtschaftlichen Verwertungsinteresse der Grundstückseigentümer voll Rechnung getragen hätte, wäre für die meisten Nutzer angesichts ihrer Einkommensverhältnisse finanziell nicht tragbar gewesen und hätte vermutlich viele von ihnen zur Aufgabe ihrer Nutzungsrechte bewogen. Im Interesse der gebotenen sozialverträglichen Rechtsangleichung durften deshalb Gesetz- und Verordnungsgeber eine stufenweise Anhebung der Nutzungsentgelte vorsehen.

Nach § 3 I NutzEV begann diese Anhebung mit einem ersten Erhöhungsschritt zum 1. 11. 1993. Ab diesem Zeitpunkt durften vertraglich vereinbarte Entgelte auf das Doppelte der am 2. 10. 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 DM, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 DM/m2 Bodenfläche im Jahr erhöht werden. Die nächsten beiden Stufen ermöglichten ab dem 1. 11. der Jahre 1994 und 1995 jeweils eine Verdoppelung des nach der Stufe zuvor bemessenen Nutzungsentgelts. Ab dem 1. 11. 1997 war eine Erhöhung höchstens um die Hälfte, seit 1. 11. 1998 ist - nach der seit 1997 geltenden Verordnungsregelung - eine Erhöhung jährlich um ein Drittel des sich nach der dritten Stufe ergebenden Entgeltbetrags zulässig. Da bei den unentgeltlichen Nutzungsverträgen und den Überlassungsverträgen kein Ausgangsentgelt als Basis für die Erhöhungsschritte vorhanden war, konnte der Grundstückseigentümer insoweit nach § 20 II SchuldRAnpG seit dem 1. 1. 1995 den ab 1. 11. 1994 verdoppelten Mindestbetrag nach § 3 I 2 Nr. 1 NutzEV verlangen; die weiteren Anhebungen richten sich nach § 3 I 2 Nrn. 3 bis 5 NutzEV (vgl. BT-Dr 12/7135, S. 52). Nach dieser Regelung müssten die Bf. zu I auf der Grundlage der von ihnen gemachten Angaben seit dem 1. 11. 1998 Nutzungsentgelte verlangen können, die weitaus höher sind als die Beträge, die nach den für ihre Grundstücke geltenden Verträgen im Zeitpunkt der Wiedervereinigung zu zahlen waren. Allerdings dürfen sie die Höhe der ortsüblichen Entgelte nicht überschreiten.

Diese Begrenzung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. § 3 NutzEV sichert dem Grundstückseigentümer ein am örtlichen Markt orientiertes Entgelt (vgl. Abs. 2), das in der Regel die Wirtschaftlichkeit seines Eigentums garantiert. Zudem kann er nach § 20 III SchuldRAnpG bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist weitere Entgeltanpassungen verlangen, wenn das Nutzungsentgelt, nachdem es die ortsübliche Höhe erreicht hatte, seit einem Jahr nicht mehr geändert worden ist und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr als 10% erhöht hat. Dass die Begrenzung der Entgelterhöhung zugleich die Ausnutzung von Mangellagen auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet, begegnet schon deshalb keinen Bedenken, weil eine solche Nutzung des Eigentums im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Erholungsgrundstücke für die Nutzer keinen verfassungsrechtlichen Schutz genießt (vgl. BVerfGE 37, 132 [142] = NJW 1974, 1499).

(2) Tatsächlich konnte die Entgelterhöhung, wie sie in Gesetz und Verordnung vorgesehen ist, nach einem vom Bundesministerium der Justiz eingeholten Gutachten zur Praxis der Nutzungsentgeltverordnung vom Februar 1996 ab dem 1. 11. 1997 in vielen Fällen nicht mehr realisiert werden, weil durch sie die Grenze der Ortsüblichkeit überschritten worden wäre. In weiten Teilen der neuen Länder liege diese Grenze für bebaute Erholungsgrundstücke zwischen 0,90 und 1,50 DM/m2 Bodenfläche im Jahr. Nur in Ballungsräumen - insbesondere im Großraum Berlin - habe der Umstand, dass den wenigen frei werdenden Erholungsgrundstücken eine große Anzahl zahlungskräftiger Nutzungsinteressenten gegenüberstehe, dazu geführt, dass bei Neuverpachtungen vereinzelt Nutzungsentgelte bis zu 8 DM/m2 vereinbart worden seien (vgl. BT-Dr 381/97, S. 6f.). Die in § 20 I und II SchuldRAnpG i.V. mit § 3 I NutzEV zugelassenen Entgelterhöhungen vermeiden danach nicht nur eine unangemessene Belastung der Grundstücksnutzer. Sie ermöglichen vielmehr grundsätzlich auch den Grundstückseigentümern in einer vertretbar bemessenen Übergangszeit die wirtschaftliche Nutzung ihres Grundstücks und führen damit zu einer für sie prinzipiell zumutbaren Beschränkung.

bb) Verfassungsrechtlich keinen Bestand haben kann dagegen, dass weder § 20 SchuldRAnpG noch die Nutzungsentgeltverordnung die Möglichkeit vorsehen, die Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den öffentlichen Lasten dieser Grundstücke angemessen zu beteiligen.

aaa) Die Nutzungsentgeltverordnung folgt dem Bruttoentgeltsystem, wie es regelmäßig den Vereinbarungen in den Nutzungsverträgen zu Grunde lag. Außer zu den Entgelten nach der Nutzungsentgeltverordnung dürfen daher die Nutzer zu den auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten nur herangezogen werden, wenn der Nutzungsvertrag dies ausnahmsweise vorsieht (vgl. Rövekamp, S. 86; Schilling, in: Kiethe, § 1 NutzEV Rdnrn. 39ff. [Stand: 1995]). Nutzer, deren Nutzungsbefugnis auf einem Überlassungsvertrag beruht, sind nach § 28 S. 1 i.V. mit § 36 SchuldRAnpG von der Verpflichtung zur Übernahme solcher Lasten freizustellen, sobald der Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz erstmals geltend gemacht wird; einmalig zu zahlende öffentliche Lasten hat der Nutzer ohnehin nicht zu tragen (§ 28 S. 1 i.V. mit § 36 II SchuldRAnpG).

Bei dieser Rechtslage kann es, wovon auch die Bundesregierung ausgeht, für die Grundstückseigentümer zu wirtschaftlichen Einbußen kommen, wenn von ihnen hohe öffentliche Abgaben verlangt werden. Das Regelungsziel, die Nutzungsentgelte sozialverträglich an marktwirtschaftliche Verhältnisse anzupassen, rechtfertigt solche Belastungen nicht. Den Grundstückseigentümern soll durch diese Anpassung auch zum Ausgleich für die langen Kündigungsschutzfristen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung ihrer Grundstücke ermöglicht werden. Diese wird aber durch Einbußen der genannten Art in Frage gestellt. Die Nutzungsentgeltregelungen führen, weil sie eine angemessene, die wirtschaftlichen Verhältnisse in den neuen Ländern berücksichtigende Beteiligung der Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den für diese anfallenden öffentlichen Lasten ausschließen, zu einer einseitigen Benachteiligung der Grundstückseigentümer. Mit Art. 14 I GG ist das nicht vereinbar.

bbb) Auf dem Wege verfassungskonformer Auslegung des § 20 SchuldRAnpG und der Nutzungsentgeltverordnung lässt sich eine Einbeziehung der Nutzer in die Lastentragung nicht erreichen. Dem steht das der bestehenden Rechtslage zu Grunde liegende Bruttoentgeltprinzip entgegen. Auch durch eine analoge Anwendung des § 135 IV 3 BauGB kann ein verfassungsgemäßes Ergebnis nicht erzielt werden. Nach dieser Vorschrift sind Erschließungsbeiträge für Grundstücke, die als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden, zinslos zu stunden. Die Pächter solcher Grundstücke werden danach - offenbar im Hinblick auf die soziale Funktion der Kleingärten - im öffentlichen Interesse von einer Heranziehung zu den Erschließungsbeiträgen verschont (vgl. BT-Dr 12/6154, S. 10 i.V. mit S. 6). Eine entsprechende Anwendung dieser Regelung zu Gunsten der Eigentümer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fallen, könnte sich auf öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren und Straßenausbaubeiträge nicht erstrecken, weil diese von § 135 IV 3 BauGB nicht erfasst werden. Für sie gilt § 5 V BKleingG (vgl. BT-Dr 12/6154, S. 9), der es dem Verpächter eines Kleingartengrundstücks gestattet, vom Pächter die Erstattung der genannten Lasten zu verlangen. Auch diese Regelung auf Nutzungsverhältnisse nach § 1 I Nr. 1 SchuldRAnpG analog anzuwenden, scheidet im Hinblick auf das Bruttoentgeltprinzip aus, von dem das Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgeht.

II. Die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG sind, soweit sie den Anforderungen des Art. 14 I GG genügen, auch mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 I GG vereinbar.

1. Aus dem allgemeinen Gleichheitssatz ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen. Bei der Ungleichbehandlung von Personengruppen unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehandlung von Personengruppen bewirkt. Das BVerfG prüft dann im Einzelnen nach, ob für die vorgesehene Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die ungleichen Rechtsfolgen rechtfertigen können (vgl. BVerfGE 88, 87 [96f.] = NJW 1993, 1517; BVerfGE 95, 267 [316f.] = VIZ 1997, 302 = NJW 1997, 1975 = LM H. 10/1997 Art. 12 GrundG Nr. 48a).

2. Gemessen daran sind die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG auch unter Gleichheitsgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Das gilt nicht nur insoweit, als die Bf. die Ungleich- oder Gleichbehandlung von Personengruppen im Regelungsbereich des § 23 SchuldRAnpG rügen (a). Es trifft vielmehr auch zu, soweit sie geltend machen, die Eigentümer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die im Beitrittsgebiet belegen sind, würden ohne einen hinreichend gewichtigen Rechtfertigungsgrund gegenüber den Eigentümern anderer Grundstücke benachteiligt (b).

a) Soweit die Bf. zu I sich dagegen wenden, dass im Rahmen des Kündigungsschutzkonzepts des § 23 SchuldRAnpG nach dessen Absatz 5 ältere Nutzer gegenüber älteren Grundstückseigentümern bevorzugt werden, und der Bf. zu III meint, dass es nicht gerechtfertigt sei, die Eigentümer von Garagengrundstücken im Hinblick auf den Kündigungsschutz (bis Ende 1999) ebenso zu behandeln wie die Eigentümer von Erholungsgrundstücken, ergeben sich aus dem allgemeinen Gleichheitssatz keine Bindungen, die über diejenigen aus Art. 14 I GG hinausgehen.

b) Auch im Übrigen greifen die Rügen der Bf. nicht durch.

aa) Das Kündigungsverbot des § 23 VI 1 i.V. mit I SchuldRAnpG ist nicht deshalb mit Art. 3 I GG unvereinbar, weil es die Eigentümer von Garagengrundstücken im Beitrittsgebiet gegenüber den Eigentümern entsprechender Grundstücke im alten Bundesgebiet benachteiligt, für deren Nutzer das Miet- und Pachtrecht des BGB keinen besonderen Kündigungsschutz vorsieht. Da diese Benachteiligung auf dem für die Zeit bis Ende 1999 schutzwürdigen Bestandsschutzinteresse der Nutzer beruht, die ihr Nutzungsverhältnis unter der Rechtsordnung der DDR begründet haben, und ein solches Schutzbedürfnis in den alten Bundesländer nicht existiert, ist die Ungleichbehandlung schon durch die unterschiedliche Ausgangslage hinreichend gerechtfertigt.

bb) §§ 14 S. 1 und 23 SchuldRAnpG stehen, soweit sie mit Art. 14 I GG vereinbar sind, auch mit Art. 3 I GG im Einklang, obwohl die Eigentümer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die unter das Schuldrechtsanpassungsgesetz fallen, danach schlechter behandelt werden als Eigentümer von Grundstücken, die im Beitrittsgebiet innerhalb von Kleingartenanlagen genutzt werden und deshalb den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes unterliegen.

Zwar sieht dieses eine dem § 14 S. 1 SchuldRAnpG entsprechende Bestimmung nicht vor. Auch regelt § 9 BKleingG das Kündigungsrecht anders als § 23 SchuldRAnpG. Doch ist die darauf beruhende unterschiedliche Behandlung der genannten Personengruppen sachlich gerechtfertigt. Sie erklärt sich aus der unterschiedlichen Lage der den Eigentümern jeweils zugeordneten Grundstücke an Einzel- oder Sammelstandorten sowie daraus, dass schon der Gesetzgeber des Einigungsvertrags, der Besonderheit der in Kleingartenanlagen als Sammelstandorten zusammengefassten Grundstücke Rechnung tragend, diese dem Bundeskleingartenrecht zugeordnet hat (vgl. oben AI 2a). Bei diesem handelt es sich um ein Dauerrecht, weshalb die Eigentümer der von ihm erfassten Grundstücke auf Dauer den im Bundeskleingartengesetz festgelegten Kündigungsbeschränkungen unterliegen. Dagegen sind die Kündigungsschutzbestimmungen des § 23 SchuldRAnpG und die damit zusammenhängende Entschädigungsregelung des § 14 S. 1 SchuldRAnpG Teil des sozial abgefederten und zeitlich gestreckten Überleitungsrechts für Erholungs- und Freizeitverträge über Einzelgrundstücke im Beitrittsgebiet. Das unterscheidet sie so wesentlich von den Dauerrechtsregelungen des Bundeskleingartengesetzes, dass die damit für eine Übergangszeit notwendig verbundenen Nachteile nicht zu einer Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes führen.

cc) Keine Bedenken im Hinblick auf den Gleichheitssatz bestehen schließlich insoweit, als das Kündigungsschutzrecht nach § 23 SchuldRAnpG von Kündigungsschutzbestimmungen für andere Rechtsverhältnisse abweicht, die ebenfalls in der DDR begründet worden sind und in das Recht des BGB überzuleiten waren.

Diese Kündigungsschutzbestimmungen, von denen die Bf. diejenigen für Mietwohnungen (vgl. Art. 232 § 2 EGBGB) und Überlassungsverträge zu Wohnzwecken (vgl. §§ 38 , 39 SchuldRAnpG) besonders erwähnt haben, sind im Vergleich zu denen des § 23 SchuldRAnpG für die betroffenen Eigentümer teilweise erheblich günstiger. So können Mietverhältnisse über Wohnraum nach näherer Maßgabe des Art. 232 § 2 III EGBGB vom Eigentümer aus Gründen des Wohneigenbedarfs schon seit langem gekündigt werden, während dies bei den hier einschlägigen Erholungs- und Freizeitgrundstücken nach § 23 II 1 Nr. 1 und III Nr. 1 SchuldRAnpG frühestens vom 1. 1. 2000 an möglich ist. Auch galt für Überlassungsverträge zu Wohnzwecken das Verbot ordentlicher Kündigungen gem. § 38 I SchuldRAnpG nur bis zum 31. 12. 1995, während für Verträge nach § 1 I Nr. 1 SchuldRAnpG die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bis Ende 1999 ausgeschlossen ist. Andererseits darf der Eigentümer Überlassungsverträge, die zu Wohnzwecken abgeschlossen worden sind, nach § 38 II SchuldRAnpG bis zum 31. 12. 2000, unter den Voraussetzungen des § 39 S. 1 SchuldRAnpG sogar bis Ende 2010 nur kündigen, wenn er Eigenbedarf zu Wohnzwecken geltend machen und ihm der Ausschluss des Kündigungsrechts nicht zugemutet werden kann. Andere Kündigungsgründe, wie sie etwa in § 23 II 1 Nr. 2, 2 SchuldRAnpG vorgesehen sind, stehen daneben nicht zur Verfügung.

Diese Ausgestaltung zeigt, dass der Gesetzgeber für die in der DDR entstandenen Rechtsverhältnisse im Zuge ihrer Überleitung in das Recht des BGB jeweils ein eigenständiges Übergangskonzept beschlossen hat, um den jeweiligen Besonderheiten dieser Rechtsverhältnisse Rechnung zu tragen (vgl. für die Nutzungsverträge über Erholungsgrundstücke, Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und die sonstigen Nutzungsverträge BT-Dr 12/8035, S. 24). Unterschiedliche Regelungen, die die betroffenen Personengruppen im Vergleich mit anderen teilweise begünstigen und teilweise benachteiligen, sind bei einer solchen Zielsetzung nahe liegend, wenn nicht unvermeidlich. Sie sind angesichts der einzigartigen Situation, in der sich der Gesetzgeber bei der Bewältigung der Wiedervereinigungsfolgen befand, durch das von ihm verfolgte Regelungsziel und die Eigenart der übergangsweise jeweils neu zu ordnenden Rechtsverhältnisse ausreichend gerechtfertigt.

III. 1. Soweit die angegriffenen Regelungen mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 I GG unvereinbar sind, führt dies nur hinsichtlich des § 14 S. 1 und - für Garagengrundstücke - hinsichtlich des § 23 VI 1 und 3 SchuldRAnpG in dem jeweils aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zur Nichtigerklärung gem. § 95 III 1 BVerfGG. Insoweit bedarf es zur Herstellung einer verfassungsgemäßen Rechtslage keiner Neuregelung durch den Gesetzgeber, weil allein die Feststellung der Nichtigkeit der genannten Vorschriften sicherstellt, dass die Rechtsstellung des Grundstückseigentümers nicht weiteren Belastungen ausgesetzt wird.

2. Die partielle Verfassungswidrigkeit des § 20 I und II SchuldRAnpG i.V. mit § 3 I NutzEV wegen Fehlens einer Regelung über die Beteiligung der Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den öffentlichen Lasten dieser Grundstücke und des § 23 I bis III , V und VI SchuldRAnpG wegen Fehlens eines Teilkündigungsrechts für sie hat dagegen nicht die Nichtigkeit der Vorschriften zur Folge.

Auf welche Weise und in welcher Höhe die Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken an den öffentlichen Lasten dieser Grundstücke zu beteiligen sind, muss der Entscheidung des Gesetz- oder des Verordnungsgebers vorbehalten bleiben. Deren Gestaltungsbefugnis ist allerdings insoweit eingeschränkt, als jedenfalls sichergestellt werden muss, dass die Nutzer der genannten Grundstücke an den öffentlichen Lasten angemessen beteiligt werden. In die Neuregelung, für deren Erlass dem Normgeber eine Frist bis zum 30. 6. 2001 zur Verfügung steht, sind auch die Fälle einzubeziehen, in denen - wie bei den Bf. zu I 1 und 4 - bereits hohe öffentliche Lasten angefallen sind, die mit den Nutzungsentgelten allenfalls unter weitgehendem Verzicht auf wirtschaftliche Erträge für die Grundstücksüberlassung gedeckt werden konnten. Eine Ausnahme hiervon kommt lediglich insoweit in Betracht, als Klagen von Grundstückseigentümern auf Heranziehung der Nutzer ihrer Grundstücke zur Tragung öffentlicher Lasten rechtskräftig abgewiesen worden sind (vgl. § 79 II 1 BVerfGG).

Wie das Teilkündigungsrecht im Rahmen des § 23 SchuldRAnpG für die Zeit, in der die Kündigungsbeschränkungen dieser Vorschrift weiterbestehen, im Einzelnen auszugestalten ist, hat der Gesetzgeber zu entscheiden. Auch für diese Entscheidung erscheint ein Zeitraum bis zum 30. 6. 2001 angemessen.

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht

Normen

SchuldRAnpG §§ 14 S. 1, 20 I u. II, 23 I-III, V, VI; GG Art. 14