Urteile

Maklerlohn bei an die Bebauungsfähigkeit geknüpftem Rücktrittsrecht

Tenor

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. verkauften durch notariellen Vertrag vom 7. 8. 1991 Ackerlandgrundstücke an eine von dem bekl. Maklerunternehmen nachgewiesene Käuferin für 2 336 560 DM. Hiervon sind zwei Raten mit insgesamt 166 368 DM bezahlt. Raten mit noch 2 170 192 DM sollten fällig werden, wenn eine bestandskräftige Baugenehmigung für ein Gewerbegebiet vorliege. § 13 des Vertrags lautet: „Sollte eine zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigung einschließlich der Baugenehmigung rechtskräftig versagt werden, so kann der Käufer zurücktreten . . “. Dem von der Gemeinde aufgestellten Bebauungsplan versagte der Regierungspräsident die Genehmigung. Die Kl. und die Käuferin, die bereits im Grundbuch eingetragen ist, wollten den Vertrag rückabwickeln. Am 22. 3. 1996 erklärte die Käuferin den Rücktritt. Über die Modalitäten der Rückabwicklung besteht zwischen den Kl. und der Käuferin Streit. Die Kl. haben mit ihrer Klage Rückzahlung des bereits entrichteten Maklerlohns von 106 547,10 DM verlangt.

Das LG hat die Klage abgewiesen, da das vertragliche Rücktrittsrecht einer auflösenden Bedingung gleichkomme. Das OLG hat auf die Berufung der Kl. der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt, das von den Parteien vereinbarte Rücktrittsrecht komme einer aufschiebenden Bedingung gleich, denn nach dem Willen der Parteien habe die Wirksamkeit des Vertrags in der Schwebe bleiben sollen, bis eine Baugenehmigung erteilt werde. Da der Maklerlohnanspruch noch nicht verdient gewesen sei, bestehe ein Bereicherungsanspruch der Kl. Der BGH hat die Revision der Bekl. nicht angenommen.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

1. Das Berufungsurteil wird jedenfalls durch die Erwägung getragen, daß der Rücktrittsvorbehalt, der in dem aufgrund der Maklerleistung der Bekl. zustande gekommenen Grundstückskaufvertrag vereinbart worden war, einer aufschiebenden Bedingung i. S. des § 652 I 2 BGB gleichkam. Voraussetzung dafür, daß die Bekl. die bereits gezahlte Maklerprovision endgültig behalten durfte, war demnach, daß dieses Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte. Diese entscheidende Voraussetzung ist hier nicht eingetreten: Die Käuferin hat im Gegenteil mit Schreiben vom 22. 3. 1996 den Rücktritt ausdrücklich erklärt, nachdem sie zuvor mit Schreiben der Kl. vom 18. 3. 1996 hierzu aufgefordert worden war.

2. Zwar war in § 13 des Hauptvertrags das Rücktrittsrecht der Käuferin davon abhängig gemacht worden, daß eine zu dem Hauptvertrag erforderliche Genehmigung, einschließlich der Baugenehmigung, rechtskräftig versagt werde. Nach § 3 Nr. 4 des Kaufvertrags war die Käuferin verpflichtet, den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten eines qualifizierten Bebauungsplanes zu stellen. Diese formellen Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt, da ein Bebauungsplan bisher nicht wirksam zustande gekommen ist. Deshalb hatte die Käuferin auch keinen formellen Bauantrag gestellt, obwohl ein solcher nach dem Vorbringen der Kl. nicht ohne Aussicht auf Erfolg gewesen wäre. Selbst wenn indessen das von der Käuferin geplante Gewerbeobjekt als Außenbereichsvorhaben (§ 35 BauGB) planungsrechtlich zulässig gewesen wäre, kann nach dem Kaufvertrag nicht davon ausgegangen werden, daß die Käuferin verpflichtet war, eine derartige Genehmigung zu erwirken. Wesentlicher wirtschaftlicher Zweck des Kaufvertrags war vielmehr, daß das verkaufte Grundstück in die gesicherte Rechtsposition eines überplanten Geländes fiel. Nachdem dies in dem langen Zeitraum von fünf Jahren seit Vertragsschluß immer noch nicht erreicht war, stellte der Schriftwechsel der Parteien des Hauptvertrags vom 18.-22. 3. 1996, betreffend die Ausübung des Rücktrittsrechts, nicht etwa eine nachträgliche einvernehmliche Aufhebung dieses Hauptvertrags dar, sondern lediglich eine Anpassung des bereits in dem Vertrag vorgesehenen Rücktrittsrechts an die inzwischen veränderten Umstände.

3. Die Revision macht hiergegen im wesentlichen geltend, die beiden vom BerGer. in diesem Zusammenhang zitierten Entscheidungen des BGH (BGH, WM 1971, 905 [906], und 1974, 257 [258]) seien durch die spätere Rechtsprechung überholt worden, insbesondere durch die neueren Entscheidungen NJW-RR 1991, 820 = LM § 652 BGB Nr. 124, und NJW-RR 1993, 248. Die Revision meint, aus diesen beiden letzteren Entscheidungen den allgemeinen Grundsatz herleiten zu können, daß nur bei Vorliegen eines zeitlich befristeten und sonst an keine Voraussetzungen gebundenen Rücktrittsrechts die Provisionspflicht entfalle bzw. erst dann entstehe, wenn die Frist abgelaufen sei, ohne daß vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht worden sei. In allen anderen Fällen müsse es bei der aus dem Gesetz abgeleiteten Regel verbleiben, daß nämlich die Entstehung des Provisionsanspruchs nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags und nicht von der Ausführung des Geschäfts abhängig sei.

4. Dabei verkennt die Revision, daß der Senat bereits im Urteil vom 20. 2. 1997 (BGH, NJW 1997, 1583) die Fallgestaltungen, die den Entscheidungen WM 1971, 905 und 1977, 21 einerseits und NJW-RR 1991, 820 = LM § 652 BGB Nr. 124 und NJW-RR 1993, 248 andererseits zugrunde lagen, voneinander abgegrenzt und rechtlich unterschiedlich gewürdigt hat. Beruhte der Rücktritt, wie bei den beiden letzteren Entscheidungen, darauf, daß der Vertragspartner des Maklerkunden seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt hatte, sollte es grundsätzlich beim Fortbestand des Maklerlohnanspruchs bleiben. In Abgrenzung hiervon hat der Senat daneben jedoch auch die Grundsätze der beiden früheren Entscheidungen ausdrücklich bestätigt: Dort war - wie hier - dem Makler die Provision nur für den Nachweis von Baugelände versprochen worden; die Bebauungsfähigkeit des nachgewiesenen Grundstücks konnte jedoch nicht hergestellt werden. Wird in einem solchen Fall ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des gekauften Grundstücks abhängig gemacht, so kann ein solcher Rücktrittsvorbehalt der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gleichkommen, mit der Folge, daß die Maklerprovision erst dann verdient ist, wenn die Bebaubarkeit feststeht oder jedenfalls mit einem Rücktritt nicht mehr zu rechnen ist. Insoweit bedarf es jeweils einer Auslegung des Maklervertrags und des Hauptvertrags durch den Tatrichter. Diese Auslegung hat das BerGer. in rechtsfehlerfreier Weise vorgenommen. Das Ergebnis, daß der Rücktrittsvorbehalt im vorliegenden Falle einer aufschiebenden Bedingung gleichgestanden hat, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

5. Daran ändert es nichts, daß der Hauptvertrag bereits teilweise in Vollzug gesetzt und auch die Maklerprovision bereits gezahlt worden war. Die Gleichstellung dew Rücktrittsvorbehaltes mit einer aufschiebenden Bedingung betrifft lediglich die Auswirkung dieser Klausel des Hauptvertrags auf den Provisionsanspruch des Maklers. Sie besagt nicht, daß auch die Rechtswirkungen des Hauptvertrags bis zum Zeitpunkt der endgültigen Nichtausübung des Rücktrittsrechts hinauszuschieben sind. Dementsprechend steht der Bedingtheit des Maklerprovisionsanspruchs nicht entgegen, daß die Parteien des Hauptvertrags diesen bereits teilweise erfüllt hatten. Diese Rechtswirkungen standen nämlich immer noch unter dem Vorbehalt einer etwaigen Umwandlung in ein Rückgewährschuldverhältnis. Solange dieser Vorbehalt nicht ausgeräumt war, bestand mithin auch noch kein Rechtsgrund für ein endgültiges Behaltendürfen der Maklerprovision.

Rechtsgebiete

Normen