Urteile

Echter Vertrag zugunsten Dritter und Regelung der Maklerprovision im Grundstückskaufvertrag

Leitsatz des Gerichts

1. Eine in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Bestimmung, daß der Käufer die Provision des Maklers zu tragen habe, kann ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten sein und einen unmittelbaren Anspruch des Maklers gegen den Käufer begründen.

2. Zur Frage, ob der Käufer diesem Anspruch den Einwand entgegenhalten kann, eine wirksame Nachweisleistung sei wegen Verflechtung des Maklers mit der Verkäuferseite nicht erbracht worden.

3. Zur Frage, ob der Umstand, daß der Makler Arbeitnehmer des Verkäufers ist, eine solche Verflechtung begründet.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. ist als Sachbearbeiterin bei dem Steuerberater W beschäftigt und ist daneben im Einverständnis mit ihrem Arbeitgeber auch selbständig in Grundstücksangelegenheiten tätig. Als sie erfuhr, daß ein im Eigentum des W stehendes Grundstück verkauft werden sollte, beantragte sie im März 1994 eine Erlaubnis gem. § 34 c GewO und schaltete Anzeigen, um Käufer zu finden. Auf eines dieser Inserate meldete sich der Bekl. Die Kl. übermittelte ihm eine von ihr gefertigte „Verkaufsaufgabe“ und führte mit ihm eine Besichtigung durch. Ein Kaufvertrag kam jedoch zunächst nicht zustande. Später kam der Bekl. auf die Kl. zurück. Da ihm die Preisvorstellungen des Verkäufers zu hoch waren, fanden auf Veranlassung der Kl. unmittelbare Verhandlungen zwischen dem Eigentümer W und dem Bekl. statt, wobei es zu einer Einigung kam. Am 10. 11. 1994 wurde der Kaufvertrag zwischen den Kindern des W, denen dieser das Grundstück übertragen hatte, und dem Bekl. notariell beurkundet. Er enthielt den einleitenden Hinweis, daß die Kl. diesen Vertrag vermittelt habe, sowie ferner folgende Bestimmungen: „Die Courtage für den vermittelnden Hausmakler beträgt 3% auf den Kaufpreis zuzüglich MWSt. und wird vom Käufer gezahlt. Die Courtage ist mit Vertragsschluß verdient und zur Zahlung fällig am 15. 12. 1994. Der Hausmakler hat insoweit einen unmittelbaren Anspruch auf Zahlung aus diesem Vertrag.“ Die Kl. verlangt von dem Bekl. Zahlung der Maklercourtage in rechnerisch unstreitiger Höhe von 67 275 DM nebst Zinsen. Der Bekl. bestreitet eine Zahlungspflicht. Er trägt vor, er habe erst nach Abschluß des Kaufvertrags erfahren, daß die Kl. Arbeitnehmerin des ursprünglichen Eigentümers W gewesen sei. Wegen der dadurch begründeten Verflechtung zwischen der Kl. und der Verkäuferseite sei ein Provisionsanspruch nicht entstanden.

Die Vorinstanzen haben den Bekl. antragsgemäß zur Zahlung an die Kl. verurteilt. Die Revision hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Der Kl. steht der geltend gemachte Maklerlohnanspruch gegen den Bekl. zu.

1. Der rechtliche Ausgangspunkt des BerGer., daß es sich bei den den Provisionsanspruch der Kl. begründenden Bestimmungen im notariellen Hauptvertrag um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handele (§ 328 I BGB), ist nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision akzeptiert. Nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen kann - entgegen dem Vorbringen der Kl. in der Revisionsverhandlung - nicht davon ausgegangen werden, daß die Verkäuferseite (W) der Kl. eine Provision schuldete und diese in dem Hauptvertrag auf den Bekl. abgewälzt werden sollte. Vielmehr kam, wie das BerGer. darlegt, in Betracht, daß die Hauptvertragsparteien der Auffassung waren, der Kl. stehe aufgrund eines Maklervertrags ein eigenständiger Zahlungsanspruch gegen den Bekl. zu. Dies bedeutete, daß das in dem Hauptvertrag begründete Forderungsrecht der Kl. neben einen bereits bestehenden Direktanspruch nach § 652 I 1 BGB gegen den Bekl. treten oder - falls ein derartiger Maklervertrag noch nicht zustande gekommen sein sollte - einen solchen ersetzen sollte. In beiden Fallvarianten diente das Versprechen mithin der Honorierung der Maklerleistung, die die Kl. an den Bekl. erbracht hatte.

2. Dieser Vertrag zugunsten Dritter schneidet daher dem Bekl. etwaige Einwände gegen das Zustandekommen eines Maklervertrags ab. Davon zu unterscheiden ist jedoch die weitere Frage, ob auf der Grundlage einer vertraglichen Einigung die Kl. eine einen Provisionsanspruch begründende Maklerleistung an den Bekl. erbracht hat. Entgegen der Auffassung des BerGer., die allerdings in Übereinstimmung mit früheren Entscheidungen des OLG Hamburg steht (MDR 1978, 403 und NJW-RR 1988, 1202; vgl. in diesem Sinne auch LG Schwerin, MDR 1993, 1178), ist der Bekl. zumindest nach den tatsächlichen Besonderheiten des hier zu beurteilenden Falls nicht gehindert, gegen den Provisionsanspruch der Kl. einzuwenden, eine wirksame Nachweis- oder Vermittlungsleistung habe nicht vorgelegen. Der Sachverhalt erhält nämlich sein besonderes Gepräge dadurch, daß der Bekl. - im Kern unwidersprochen - vorträgt, er habe erst nach Abschluß des Hauptvertrags von der möglichen Verflechtung zwischen der Kl. und dem Grundstücksverkäufer Kenntnis erlangt. In diesem wesentlichen Punkte unterscheidet sich der vorliegende Fall von demjenigen, der dem Urteil des BGH vom 22. 12. 1976 (NJW 1977, 582 = LM § 652 BGB Nr. 60) zugrunde gelegen hatte: Der dortige Käufer war von vornherein der Ansicht gewesen, daß von dem Makler weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungstätigkeit erbracht worden sei, die einen Anspruch auf eine Maklerprovision hätte begründen können. Gleichwohl hatte er im dortigen Hauptvertrag mit der Verkäuferin die Zahlung der „Verkaufsgebühr“ des Maklers übernommen. In einem derartigen Versprechen hat der BGH die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit unabhängigen Verpflichtung zugunsten des Maklers erblickt. Auch das Urteil des BGH vom 15. 4. 1987 (NJW-RR 1987, 1075 = LM § 652 BGB Nr. 111 = WM 1987, 1140) betraf einen Fall, in dem dem Maklerkunden die Verflechtung zwischen „Makler“ und Drittem bekannt gewesen und in dem der Parteiwille dahin gegangen war, daß eine Provision gezahlt werden sollte, obwohl dem Makler eine Vermittlungstätigkeit nicht möglich war. Im wissenschaftlichen Schrifttum wird weitgehend die Auffassung vertreten, daß ein im Hauptvertrag als insoweit echtem Vertrag zugunsten Dritter vereinbarter Provisionsanspruch des Maklers erst dann entsteht, wenn die allgemeinen Voraussetzungen der Anspruchsentstehung gegeben sind; es sei denn, daß ein von einer echten Maklerleistung unabhängiger Schuldgrund geschaffen werden sollte (Staudinger-Jagmann, BGB, 13. Bearb. [1995], § 328 Rdnr. 142; Erman-Westermann, BGB, 9. Aufl. [1993], § 328 Rdnr. 30; Soergel-Hadding, BGB, 12. Aufl. [1990], § 328 Rdnr. 95; vgl. in diesem Sinne auch OLG Stuttgart, NJW 1973, 1975). Dafür, daß die Hauptvertragsparteien hier einen derartigen unabhängigen Schuldgrund hätten schaffen wollen, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten; vielmehr ist davon auszugehen, daß Grundlage der Verpflichtung des Bekl. die Erbringung einer echten Maklerleistung durch die Kl. hatte sein sollen.

3. Die Entscheidung hängt daher davon ab, ob zwischen der Kl. und dem Grundstücksverkäufer tatsächlich eine Verflechtung bestanden hat. Das BerGer. hat diese Frage offengelassen; sie ist - in Übereinstimmung mit dem LG - zu verneinen.

a) In der Rechtsprechung ist seit langem anerkannt, daß dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er, der Makler, gesellschaftsrechtlich oder auf andere Weise „verflochten“ ist (Dehner, NJW 1991, 3254 [3259]; vgl. auch BGH, NJW 1992, 2818 = LM H. 9-1992 § 652 BGB Nr. 129 = BGHR BGB § 652 I Verflechtung 5 m. w. Nachw.).

b) In Betracht kommt hier nur ein Fall der sogenannten „unechten Verflechtung“ (vgl Dehner, NJW 1991, 3254 [3259]). Bei einer solchen fehlt es zwar in einem Beherrschungsverhältnis, aufgrund dessen der Makler und die Hauptvertragsparteien keine Fähigkeit mehr zur selbständigen, voneinander unabhängigen Willensbildung haben. Andererseits ist bei der unechten Verflechtung die Verbindung des Maklers mit der Gegenseite derart, daß sich der Makler in einem „institutionalisierten Interessenkonflikt“ befindet, der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen läßt (Dehner, NJW 1991, 3254 [3259]; BGH, NJW 1992, 2818 = LM H. 9-1992 § 652 BGB Nr. 129 = BGHR BGB § 652 I Verflechtung 5).

c) Ob und inwieweit der bloße Umstand, daß der Makler zugleich Arbeitnehmer des Vertragspartners seines Auftraggebers ist, eine derartige unechte Verflechtung begründet, wird im wissenschaftlichen Schrifttum unterschiedlich beurteilt (vgl. Staudinger-Reuter, BGB, 13. Bearb. [1995], §§ 652, 653 Rdnr. 139; Schwerdtner, MaklerR, 3. Aufl. [1987], Rdnr. 222). Der vorliegende Fall nötigt nicht zu einer abschließenden Klärung dieser Frage. Zumindest nach der konkreten Ausgestaltung des Arbeitsverhältnisses zwischen der Kl. und dem Steuerberater W sowie nach den tatsächlichen Besonderheiten, unter denen die Maklerleistung der Kl. an den Bekl. erbracht worden ist, war eine „unechte Verflechtung“ im Sinne der vorstehend dargestellten Grundsätze hier nicht gegeben: Das Arbeitsverhältnis zwischen der Kl. und dem Vater der Grundstücksverkäufer wurde dadurch geprägt, daß der Kl. im bewußten Einverständnis mit ihrem Arbeitgeber ein genügend großer Freiraum verblieb, in dem sie sich selbständig wirtschaftlich betätigen konnte. Dieser Freiraum ermöglichte es der Kl., zumindest soweit sie sich bei ihrer Tätigkeit in seinen Grenzen hielt, ihren Maklerkunden auch ihren eigenen Arbeitgeber als potentiellen Vertragspartner des Hauptvertrages zu benennen. Das Arbeitsverhältnis stand jedenfalls einer bloßen Nachweisleistung nicht entgegen. Obwohl der Bekl. insbesondere im erstinstanzlichen Verfahren vor dem LG versucht hatte, der Kl. eine Stellung als Vermittlungsmaklerin zuzusprechen, und obwohl im Hauptvertrag - untechnisch - von einer „Vermittlung“ durch die Kl. die Rede war, hatte sich die Kl. tatsächlich auch auf eine bloße Nachweisleistung beschränkt, nämlich darauf, dem Bekl. ein Exposé über das Objekt zu übermitteln, ihm eine Besichtigung zu ermöglichen und ihn mit dem Verkäufer zusammenzuführen, ohne indessen auf den Inhalt der unmittelbar zwischen den Kaufvertragsparteien geführten Verhandlungen Einfluß zu nehmen. Bei einer solchen Nachweisleistung vermag der Senat einen „institutionalisierten Interessenkonflikt“ im vorbezeichneten Sinne nicht zu erkennen. Wie es bei einer Vermittlungsleistung gewesen wäre, aufgrund deren es der Kl. obgelegen hätte, auf ihren Arbeitgeber im Sinne ihres Maklerkunden einzuwirken, braucht nicht entschieden zu werden.

d) Insbesondere läßt sich der in der Rechtsprechung des BGH entwickelte Grundsatz, daß ein Handelsvertreter nicht zugleich für den geworbenen Kunden als Makler tätig werden und für das vermittelte Geschäft Provision verlangen kann (BGH, NJW 1974, 137 = LM § 652 BGB Nr. 48; BGH, NJW 1992, 2818 = LM H. 9-1992 § 652 BGB Nr. 129), nicht auf den vorliegenden Fall übertragen. Der BGH hat dort einen „institutionalisierten Interessenkonflikt“ bei einem Handelsvertreter bejaht, der vorgibt, Makler zu sein. Der Handelsvertreter ist aufgrund seines Vertrags mit dem Unternehmer verpflichtet, die Interessen des Unternehmers wahrzunehmen. Schließt er mit dem potentiellen Kunden des Unternehmers einen Maklervertrag, so kann er aufgrund des Handelsvertretervertrags nicht so, wie er es als Makler müßte, die Belange des Kunden gegenüber dem Unternehmer wahren. Diese Fallgestaltung wird dementsprechend ganz wesentlich dadurch geprägt, daß der Hauptvertrag nicht nur im Wege einer Maklerleistung gegenüber dem Auftraggeber, sondern zugleich auch in Wahrnehmung der spezifischen Handelsvertreterpflichten gegenüber dem Unternehmer zustande gebracht wird. Damit läßt sich der hier zu beurteilende Sachverhalt nicht vergleichen, in welchem die Kl. gerade nicht im Rahmen ihres Arbeitsverhältnisses, sondern in einem außerhalb desselben liegenden Freiraum tätig geworden war. Es lag also nicht so, daß sie speziell als Arbeitnehmerin des Vertragspartners mit der Vertragsangelegenheit befaßt gewesen war. Dementsprechend vermag der Senat auch keine innere Rechtfertigung dafür zu erkennen, der Kl. den Anspruch auf Maklercourtage zu versagen (vgl. in diesem Sinne auch Staudinger-Reuter, §§ 652, 653 Rdnr. 139).

4. Für eine Verwirkung des Provisionsanspruchs in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 654 BGB ist nach alledem ebenfalls kein Raum.

Rechtsgebiete

Normen