Urteile

Sanierungsbeschluß einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Umlagebeschluß

Leitsatz des Gerichts

Beschließen die Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme, ohne über deren Finanzierung zu beschließen, so liegt darin auch dann, wenn eine Instandhaltungsrücklage nicht vorhanden ist, noch nicht die Festsetzung einer Sonderumlage für alle Eigentümer. Der Sanierungsbeschluß allein ist deshalb keine Rechtsgrundlage dafür, einen anteiligen Finanzierungsbeitrag gegen einzelne Wohnungseigentümer einzuklagen.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Ag. sind als Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Aufforderung des Verwalters vom 27. 3. 1996, die als Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung bezeichnet war, auf Zahlung von 1200 DM in Anspruch genommen worden. Diese Sonderumlage stützt sich auf einen Beschluß einer Eigentümerversammlung vom 27. 11. 1996, gemäß dem ein Wasserschaden in einer Kellerwand beseitigt werden soll. In dem von dem Verwalter angestrengten gerichtlichen Verfahren hat das LG dem Anspruch stattgegeben, sowie weiteren Ansprüchen auf Zahlung eines Beitrags zu einer Heizungssanierung in Höhe von 1150 DM und eines Restbetrags von 250,24 DM aus den Abrechnungen 1994 und 1995. Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. hatte nur hinsichtlich des Betrags von 1200 DM Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die Ag. sind nicht zur Zahlung einer anteiligen Sonderumlage in Höhe von 1200 DM betreffend die Sanierung der Kelleraußenwand verpflichtet, da eine solche Verbindlichkeit nach § 16 II WEG durch einen Wohnungseigentümerbeschluß begründet und fälliggestellt werden müßte. Ein solcher Beschluß ist hier indessen bisher nicht gefaßt worden. Im übrigen ist die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg. Das LG hat zu Recht eine Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der anteiligen Kosten der Heizungssanierung (einschl. Spülung und Impfung der Fußbodenheizung, der Installation eines Ausgußbeckens sowie der Verlegung einer Hauswasserstation) angenommen, da dieser Verpflichtung bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 27. 11. 1996 zu TOP 10 und TOP 11 zugrunde liegen, die ausdrücklich eine Sonderumlage vorsehen.

1. Für das Zahlungsverlangen der Ast. in Höhe von 1200 DM gemäß der Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27. 3. 1996, das diese auf eine Sonderumlage stützen wollen, bedürfte es - soll es berechtigt sein - ausdrücklich eines Eigentümerbeschlusses, der eine solche Sonderumlage festsetzt (vgl. BayObLG, WuM 1992, 329; KG, NJW-RR 1991, 912; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdnr. 18). Der Beschluß zu TOP 9 in der Eigentümerversammlung vom 27. 11. 1996 sieht zwar die Durchführung der fraglichen Maßnahme, nämlich der Sanierung des Wasserschadens in der Kellerwand vor, trifft aber keine Regelung zu deren Finanzierung. Ein solcher Eigentümerbeschluß reicht nicht aus, eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage zu begründen (vgl. BayObLG, WuM 1992, 329).

Die vom LG gewählte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9, nämlich dahin, er erstrecke sich auch auf die Festsetzung einer Sonderumlage gemäß dem Schreiben des Verwalters vom 27. 3. 1996, berücksichtigt nicht hinreichend den insoweit klaren Wortlaut des Beschlusses. Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom 27. 11. 1996 waren die Anwesenden „einstimmig„ mit allen „vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen . . . einverstanden„. Ferner wurde einstimmig beschlossen, daß, sollten noch Rechnungen für Sanitärarbeiten anfallen, diese von dem Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden sollten. Mit den „vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen„ sind die vorangegangenen Erörterungen in der Eigentümerversammlung gemeint, die den Schadensstand und die Schadensbehebung, insbesondere verschiedene Sanierungsmöglichkeiten zum Inhalt hatten. Ferner wurde auch über die Höhe der Kosten gesprochen. Hingegen finden sich im Rahmen dieser Erörterung keinerlei Hinweise darauf, wie die Mittel für diese Sanierungsmaßnahme aufgebracht werden sollen. Die „als Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung„ bezeichnete Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27. 3. 1996 ist nicht Gegenstand der Erörterung oder der Beschlußfassung geworden. Lediglich die Überschrift zu TOP 9 erwähnt die Erhebung einer Sonderumlage, allerdings mit dem ausdrücklichen Vorbehalt „ggfls. Erhebung einer Sonderumlage„. Damit bleibt offen, ob eine Entscheidung zur Sonderumlage überhaupt getroffen wird bzw. getroffen worden ist. Zwar mag zwischen den an der Eigentümerversammlung Beteiligten Einigkeit darüber bestanden haben, daß die Kosten der Sanierung durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen, zumal das laufende Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft im März 1996 eine Unterdeckung aufwies, wie das Schreiben des Verwalters vom 27. 3. 1996 zeigt. Dieser möglicherweise vorhandene Wille der Bet. hat indes keinen ausreichenden Niederschlag im Wortlaut des Beschlusses gefunden. Da zudem Sanierungsarbeiten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollen, ergab sich auch nicht mangels anderer Möglichkeiten die zwingende Folge, daß bereits mit dem Beschluß über die Reparaturmaßnahmen als solche zugleich die Festsetzung einer Sonderumlage verbunden sein müßte. Eine an den Grundsätzen der §§ 133 , 157 BGB orientierte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9 führt deshalb zum Ergebnis, daß zwar über die Durchführung der Sanierungsarbeiten ein Mehrheitsbeschluß zustande gekommen ist, dieser aber keine Festsetzung einer Sonderumlage zu deren Finanzierung beinhaltet. Dies hat zur Folge, daß eine Zahlungsverpflichtung der Ag. gem. § 16 II WEG derzeit nicht begründet und nicht fälliggestellt ist.

Gleichwohl sind die Ag. darauf hinzuweisen, daß der genannte Beschluß vom 27. 11. 1996 die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übernahme der Sanierungskosten an der Kelleraußenwand verpflichtet, da er inzwischen bestandskräftig geworden ist. Mit ihrem Einwand, die Bauarbeiten hätten im wesentlichen Sondereigentum betroffen, können die Ag. deshalb nicht mehr gehört werden, da die Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Es liegt auch kein nichtiger Beschluß vor, wie das LG bereits zu Recht ausgeführt hat. Die von den Ag. geltend gemachten Verstöße, insbesondere die Auferlegung von Kosten, die das Sondereigentum beträfen, hätten allenfalls Anfechtbarkeit, jedoch nicht Nichtigkeit dieses Beschlusses zur Folge. Denn auch auf der Grundlage ihres Vorbringens kommt ein Verstoß gegen unabdingbare Bestimmungen nicht in Betracht. ...

Rechtsgebiete

Normen