Urteile

Maklerlohn bei Kauf durch Dritten

Leitsatz des Gerichts

Zu den Voraussetzungen eines Maklerlohnanspruchs, wenn nicht der Maklerkunde selbst, sondern ein Dritter den vom Makler nachgewiesenen Hauptvertrag schließt.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. verlangt von dem Bekl. Maklerprovision. Der Bekl. hatte im Jahre 1988 aufgrund einer umfassenden, bis auf Widerruf gültigen Vollmacht für die liechtensteinische Firma C (im folgenden „C“) ein Grundstück gekauft. Der Kauf war durch die Frankfurter Schwesterfirma der kl. Maklerin vermittelt worden; in dem Kaufvertrag hatte sich die durch den Bekl. vertretene Käuferin verpflichtet, an die von ihr beauftragte Maklerin Provision zu zahlen. Mit Schreiben vom 15. 3. 1992 wandte sich der Bekl. an die Kl. und erklärte unter Hinweis auf die frühere Zusammenarbeit zwischen der von ihm vertretenen C und der Frankfurter Schwesterfirma, daß er nunmehr für sich persönlich im Raum W. ein Wohngrundstück, vorzugsweise einen Hof mit etwas Weideland für 750 000 bis 1 Mio. DM, suche. Die Kl. antwortete mit Schreiben vom 18. 3. 1992, sie werde sich um ein geeignetes Objekt für ihn bemühen, und erst, wenn es hierüber zu einem Kaufabschluß komme, habe er ihr die ortsübliche Maklerprovision zu zahlen. Auf eine Zeitungsanzeige der Kl., die eine Hofreite zum Preis von 1,3 Mio. DM betraf, rief der Bekl. am 6. 4. 1992 bei der Kl. an, um sich nach diesem Objekt zu erkundigen. Im Verlaufe dieses Telefonats wies der Gesprächspartner des Bekl., ein freier Mitarbeiter der Kl., den Bekl. auf ein anderes Objekt hin, nämlich auf das ca. 1800 m2 große und mit einer Hofreite (zwei Wohnhäuser mit Stallungen und Koppel) bestandene Grundstück der Eigentümerin Sch in H. bei W., das für 1,65 Mio. DM zum Verkauf stand. Inwieweit bei diesem Telefongespräch der Mitarbeiter dem Bekl. Lage und Beschaffenheit der Hofreite beschrieb, ist streitig. Unstreitig informierte der Bekl. in der Folgezeit die C von dem Grundstück und dessen Verkäuflichkeit. Die C kaufte am 24. 4. 1992 das Grundstück für 1,47 Mio. DM. Durch Mietvertrag vom 15. 9. 1992 vermietete die C die Hofreite an den Kl., der dort mit seiner Familie einzog. Die Kl. nimmt nunmehr den Bekl. auf Maklerprovision in Höhe von 5% zuzüglich Mehrwertsteuer von dem Kaufpreis von 1,47 Mio. DM, mithin 83 790 DM nebst Zinsen, in Anspruch. Sie trägt vor, der Bekl. oder Familienangehörige von ihm sei Gesellschafter oder Treugeber der C gewesen; zumindest aber habe er sich in Höhe der Provisionsforderung ihr, der Kl., gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht, als er den Nachweis an die C weitergegeben habe. Der Bekl. bestreitet eine Provisions- oder Schadensersatzpflicht. Er weist darauf hin, daß nicht er das Grundstück gekauft habe, und trägt ferner vor, er habe von der Kaufgelegenheit Vorkenntnis gehabt, da er als Tierarzt die Pferde der früheren Eigentümerin betreut und bei dieser Gelegenheit schon vor dem und unabhängig von dem Telefongespräch vom 6. 4. 1992 von der Verkäuflichkeit des Objekts erfahren habe.

Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Kl. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das BerGer.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

1. Zutreffend geht das BerGer. davon aus, daß der Bekl. mit seinem Schreiben vom 15. 3. 1992 der Kl. ein Angebot auf Abschluß eines Maklervertrages unterbreitet und die Kl. dieses Angebot mit ihrem Antwortschreiben vom 18. 3. 1992 angenommen hat. Dementsprechend wird im Revisionsrechtszug das wirksame Zustandekommen eines Maklervertrages einschließlich Provisionsvereinbarung als Grundlage für die Klageforderung auch von keiner der Parteien mehr in Zweifel gezogen.

2. Selbst wenn Gegenstand des ursprünglichen Maklerauftrages nur der Kauf eines Grundstücks zu einem Preis in einer Größenordnung von 750 000 bis 1 Mio. DM gewesen sein sollte, wurde diese Beschränkung jedenfalls durch die telefonische Erkundigung des Bekl. vom 6. 4. 1992 fallengelassen, die sich auf ein Objekt für 1,3 Mio. DM bezogen hatte. Dadurch erfuhr der Ursprungsauftrag eine Erweiterung, die auch Geschäfte in der Größenordnung des später tatsächlich zustande gekommenen Kaufvertrages mit umfaßte.

3. Das BerGer. hat den Provisionsanspruch der Kl. bereits daran scheitern lassen, daß der Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin Sch und der C vom 24. 4. 1992 mit dem nach dem Maklervertrag in Aussicht genommenen Hauptvertrag wirtschaftlich nicht identisch gewesen sei. Darin kann dem BerGer. nicht gefolgt werden.

a) Nach § 652 BGB steht dem Makler allerdings ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt; führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Beider Beurteilung der erforderlichen wirtschaftlichen Identität kommt es stets auf die Besonderheiten des Einzelfalles an. Ob sie vorliegt, ist daher in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, daß der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (Senat, NJW 1995, 3311 = LM H. 2-1996 § 652 BGB Nr. 137 m. w. Nachw.).

b) Im vorliegenden Fall war der Grundstückskauf nicht, wie in dem Maklervertrag an sich ausdrücklich vorgesehen, von dem Bekl. selbst, sondern von der C getätigt worden. Nach dem dem Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl. ist diese personelle Abweichung jedoch unerheblich und unschädlich. Insbesondere hat die Kl. eine hinreichend enge rechtliche und wirtschaftliche Beziehung zwischen dem Bekl. und der C im Sinne der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechungsgrundsätze schlüssig dargetan.

aa) Insoweit ist von Bedeutung, daß der Bekl. Inhaber einer umfassenden Vollmacht der C gewesen war, die ihn insbesondere zum Erwerb und zur Veräußerung von Grundstücken sowie unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB zu Rechtsgeschäften mit sich selbst ermächtigte. Zwar hatte der Bekl. im Berufungsrechtszug mehrfach vorgetragen, jene Vollmacht sei bereits nach der Abwicklung des Grundstücksgeschäftes im Jahre 1988 widerrufen worden. Die Kl. hat dies jedoch bestritten. Das BerGer. hat hierzu keine Feststellungen getroffen, sondern den Fortbestand der Vollmacht zugunsten der Kl. unterstellt.

Dementsprechend ist für das Revisionsverfahren davon auszugehen, daß der Bekl. die Rechtsmacht hatte, kraft eigener Willensbildung den Hauptvertrag zwischen der Verkäuferin und der C als deren Vertreter abzuschließen. Hätte der Bekl. in seinem eigenen Interesse von dieser Befugnis mit dem Ziel Gebrauch gemacht, der C das Eigentum und sich selbst durch den späteren Mietvertrag den Besitz an dem Grundstück zu verschaffen, so hätte der von der Kl. erbrachte Nachweis seine wesentliche Funktion erfüllt, in der Person des Auftraggebers die rechtsgeschäftliche Willensbildung zum Abschluß des Hauptvertrages zustande zu bringen. Dies hätte für die wirtschaftliche Identität des Hauptvertrages auch dann ausgereicht, wenn die Rechtsfolgen der vom Auftraggeber abzugebenden Willenserklärungen nicht ihn selbst, sondern den Vertretenen getroffen hätten.

Tatsächlich ist indessen im vorliegenden Fall nicht so verfahren worden, da der Bekl. die C bei Abschluß des hier in Rede stehenden Kaufvertrages vom 24. 4. 1992 nicht vertreten hatte. Das Bestehen dieser Rechtsmacht, den Hauptvertrag und gegebenenfalls auch den Mietvertrag in der vorstehend beschriebenen Weise selbst zustande zu bringen, ist jedoch auch unabhängig davon, ob und in welcher Weise von dieser Befugnis Gebrauch gemacht worden ist, ein gewichtiges Indiz für eine besonders enge rechtliche und wirtschaftliche Beziehung zwischen dem Bekl. und der Käuferin.

bb) Darüber hinaus legt es die Abwicklung des Geschäfts auch ohne Rücksicht auf ein etwaiges Fortbestehen der Vollmacht nahe, daß der Bekl. - vorbehaltlich der im folgenden zu erörternden Frage einer etwaigen Vorkenntnis - wirtschaftlich in den Genuß des von der Kl. geleisteten Nachweises gelangt ist. Der Erwerb des Grundstücks durch die C war unstreitig die ausschlaggebende rechtliche und tatsächliche Voraussetzung dafür, daß dem Bekl. die Anmietung des Anwesens ermöglicht wurde. Gerade wenn der Sachvortrag des Bekl. zutrifft, daß der Erwerb des Grundstücks seine eigenen finanziellen Möglichkeiten überstieg, war die Zwischenschaltung der C das geeignete Mittel, den vom Bekl. erstrebten wirtschaftlichen Erfolg letztlich doch zustande zu bringen. Dies spricht daher ebenfalls wesentlich dafür, daß der Bekl. im Sinne der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechungsgrundsätze treuwidrig handeln würde, wenn er sich nunmehr darauf beriefe, daß nicht er selbst, sondern die C das Grundstück gekauft hatte.

Indiziell wird dies bestätigt durch das von der Kl. vorgelegte und nach ihrer unter Beweis gestellten Behauptung auf Ende April 1992 datierte Schreiben des Bekl. an den Makler L, in dem der Bekl. unter Hinweis darauf, daß er sich mit dem Verkäufer der hier in Rede stehenden Immobilie einig geworden sei, nach der Möglichkeit der Finanzierung des nicht durch Eigenkapital abgedeckten Fremdkapitalbedarfs in Höhe von 550 000 DM gefragt hatte. Dieses Schreiben läßt nämlich erkennen, daß auch aus der Sicht des Bekl. die wirtschaftlichen Vorteile des getätigten Kaufs ihm selbst zugute kommen sollten.

c) In zusammenfassender Würdigung dieses Sachverhalts hält der Senat die personelle Abweichung beim Abschluß des Kaufvertrages für unerheblich. Soweit dieser rechtlichen Beurteilung bestrittene Behauptungen der Kl. zugrunde liegen, bedarf es gegebenenfalls weiterer tatrichterlicher Aufklärung. Im übrigen ist im Zusammenhang mit der tatrichterlichen Aufklärung des Falles der Hinweis veranlaßt, daß die Verfahrensrüge berechtigt ist, mit der die Revision sinngemäß geltend macht, das BerGer. hätte sich nicht mit den schriftlichen Aussageverweigerungserklärungen der liechtensteinischen Zeugen begnügen dürfen, sondern hätte die in Aussicht genommene Beweisaufnahme weiter durchführen müssen. Die Zeugen wären zwar erforderlichenfalls in Liechtenstein im Wege der Rechtshilfe zu vernehmen gewesen. Es lag aber weder nach liechtensteinischem noch nach deutschem Recht offen zutage, daß und gegebenenfalls in welchem Umfang ihnen überhaupt ein Aussageverweigerungsrecht zugestanden hätte. Beweisfrage war gewesen, ob der Bekl. und-oder Familienangehörige von ihm in der Zeit vom 1. 3. bis zum 30. 4. 1992 Gesellschafter der C oder von Treuhandunternehmen dieser Firma gewesen waren, oder ob sie selbst Treuhänder dieser Firma waren. Es kann auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Zeugen mit der Beantwortung dieser Frage ein geschütztes Geschäftsgeheimnis offenbart hätten (§ 321 I Nr. 5 der liechtensteinischen Zivilprozeßordnung, entsprechend § 384 Nr. 3 ZPO). Soweit es um eine etwaige Verschwiegenheitspflicht der Zeugen gegenüber dem Bekl. selbst ging (§ 321 I Nr. 3 der liechtensteinischen Zivilprozeßordnung, entsprechend § 383 I Nr. 6 ZPO), wäre es dem Bekl. möglich gewesen, sie von einer etwaigen Schweigepflicht zu entbinden. In diesem Zusammenhang wäre auch zu klären gewesen, ob der Bekl. und-oder seine Familienangehörigen, wie in der Beweisfrage angenommen, als Treuhänder oder nicht vielmehr als Treugeber in Betracht gekommen wäre. All diese Fragen hätten gegebenenfalls der Beurteilung des liechtensteinischen Rechtshilfegerichts unterlegen, gaben aber dem BerGer. keinen berechtigten Grund, von der weiteren Durchführung der Beweisaufnahme - und damit von der Klärung der von ihm selbst als erheblich angesehenen Behauptungen der Kl. - von vornherein abzusehen.

4. Das Berufungsurteil kann nach alledem nicht bestehen bleiben. Die Zurückverweisung gibt dem BerGer. Gelegenheit, erforderlichenfalls auch der - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bewußt offengelassenen Frage nach einer etwaigen Vorkenntnis des Bekl. nachzugehen. Entgegen einer mißverständlichen Formulierung im Berufungsurteil ist dabei jedoch klarzustellen, daß eine Vorkenntnis nicht etwa eine Nachweisleistung als solche, sondern allenfalls deren Ursächlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages ausschließen könnte (Schwerdtner, MaklerR, 3. Aufl. [1988], Rdnr. 96 m. w. Nachw.). Andererseits genügt für den Provisionsanspruch Mitursächlichkeit; der Makler kann daher die Nachweisprovision auch dann verdient haben, wenn dem Kunden das Objekt und sogar die Abschlußmöglichkeit bereits anderweitig bekannt waren, sofern der Makler zusätzliche Informationen geliefert hat, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellten (BGH, NJW-RR 1996, 114 = VersR 1995, 1481 [1482]). Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), daß der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern (BGH, NJW 1983, 1849 = LM § 652 BGB Nr. 83 = WM 1983, 794 und NJW-RR 1996, 114 = VersR 1995, 1481).

Rechtsgebiete

Normen