Urteile

Formfreies Vorkaufsrecht des Mieters und Paketpreisabschlag

Leitsatz des Gerichts

1. Die Ausübung des dem Mieter nach § 570b BGB zustehenden Vorkaufsrechts unterliegt nicht dem Formgebot des § 313 BGB.

2. Preisvergünstigungen bei einem Paketverkauf mehrerer Eigentumswohnungen können auch für den Mieter gelten, der sein Vorkaufsrecht nur hinsichtlich einer Wohnung ausübt.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bekl. wandelte 1992 die in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen eines Hauses in Köln durch Teilungserklärungin Eigentumswohnungen um. Ein hiernach den Kl. unterbreitetes Angebot zum Erwerb der von den Kl. bewohnten Wohnung Nr. 168 lehnten diese zunächst ab. Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. 12./20. 12. 1995 veräußerte die Bekl. dem Ehepaar G vier in diesem Haus befindliche Eigentumswohnungen, darunter die Wohnung Nr. 168.Nach dem Kaufvertrag wurde der für diese Wohnung vorgesehene Preis von 197228 DM wegen des Erwerbs von mehreren Wohnungen auf 166033 DM ermäßigt. Mit Schreiben der Maklerin, den Kl. am19. 1. 1996 überreicht, teilte diese den Kl. mit, daß die von ihnen bewohnte Wohnung an die Eheleute G verkauft worden sei. Dem Schreiben lagen eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung und eine Abschrift des notariellen Kaufvertrags bei. Die Kl. bekundeten mit an die Bekl. gerichtetem Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 22. 1. 1996 ihr Interesse am Erwerb der Wohnung Nr. 168 zu einem Preis von166033 DM und machten von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch. Mit Schreiben vom 14. 3. 1996 trat die Bekl. von dem mit dem Ehepaar G geschlossenem Kaufvertrag hinsichtlich der Wohnung Nr. 168 zurück.

Die Klage auf Verurteilung der Bekl. zur Übereignung der Eigentumswohnung an die Kl. hatte in beiden Instanzen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die Kl. können von der Bekl. gem. §§ 433 I 1, 570b , 505 II BGB Auflassung und Bewilligung desim Tenor genannten Wohnungseigentums Zug um Zug gegen Zahlung des im notariellen Kaufvertrag vom 13. 12./20. 12. 1995 zwischen der Bekl. und den Eheleuten G für die Wohnung Nr. 168 vereinbarten (Netto-)Kaufpreises in Höhe von166033 DM verlangen.

1. Zugunsten der Kl. bestand das gesetzliche Vorkaufsrecht des § 570b BGB. An den den Kl. vermieteten Wohnräumen wurde nach Überlassung an die Kl. Wohnungseigentum begründet. Die Wohnung wurde mit notariellem Kaufvertragvom 13. 12./20. 12. 1995 an die Eheleute G wirksam veräußert, die nicht zu dem in § 570b I 2 BGB genannten Personenkreis gehören.

2. Die Kl. haben ihr Vorkaufsrecht durch das Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 22. 1. 1996 wirksam ausgeübt.

a) Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht innerhalb von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags ausüben (§§ 505 I 1, 510 II 1 Halbs. 1 BGB). Diese Frist haben die Kl. gewahrt. Der Inhalt des mit den Eheleuten G geschlossenen Kaufvertrags wurde ihnen mit Schreiben vom 27. 12. 1995 mitgeteilt;ihr Vorkaufsrecht haben die Kl. mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 22. 1. 1996 ausgeübt. Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob das an die Kl. gerichtete Schreiben der Maklerin vom 27. 12. 1995 diean die Mitteilung nach § 570b II BGB zu stellenden Voraussetzungen erfüllte und damit geeignet war, die zweimonatige Frist des § 510 II 1 BGB in Lauf zu setzen.

b) Die Kl. konnten ihr Vorkaufsrecht formfrei ausüben.Gem. § 505 I 2 BGB bedarf die Erklärung, daß das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. Auch das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 570b BGB kann hiernach formfrei ausgeübt werden (Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 570b Rdnr. 15; Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 570b Rdnr. 5; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl. Rdnr. A 61; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WohnungsbauR, 119. Erg.-Lfg. Nov. 1993, BGB-MietR,§ 570b Anm. 2).

In der Literatur wird abweichend von § 505 I 2 BGB teilweise die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 570b BGB als einseitige rechtsgestaltende Erklärung dem Wirksamkeitserfordernis der notariellen Beurkundung nach § 313 S. 1 BGB unterstellt (Palandt/Putzo, BGB, 57. Aufl., § 570b Rdnr. 3; Hammen, DNotZ 1997, 543; Schmidt, MittBayNot 1994, 285 [286]; die Ausübung sämtlicher Arten des Vorkaufsrechts,gleich ob rechtsgeschäftlich oder gesetzlich begründet, halten für beurkundungspflichtig Wuffka, DNotZ 1990, 339 [353], u. Staudinger/Mader, BGB, 13. Bearb. [1995], § 505 Rdnr. 4).Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Bestimmungen über den Vorkauf, die §§ 504 ff. BGB, gelten nicht nur für das auf Vertrag, sondern auch für das auf Gesetz beruhende Vorkaufsrecht (allg. M., vgl. nur Palandt/Putzo, Vorb. § 504Rdnr. 2). Auch der Gesetzgeber des § 570b BGB hatte diese Vorstellung (BT-Dr 12/5110, S. 19). Nach der ausdrücklichen Regelung des § 505 I 2 BGB bedarf die Erklärung, mit der dasVorkaufsrecht ausgeübt wird, nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. Hätte der Gesetzgeber des § 570b BGB entgegen dieser ausdrücklichen Regelung die Ausübung desauf § 570b BGB beruhenden Vorkaufsrechts der notariellen Beurkundung unterwerfen wollen, so wäre eine dahingehende gesetzliche Regelung zu erwarten gewesen. Dies gilt insbesondere, weil das Vorkaufsrecht des § 570b BGB das bereits imJahre 1980 geschaffene, im Bereich des sozialen Wohnungsbaus geltende Vorkaufsrecht des Mieters nach § 2b WoBindG auch auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausdehnen wollte. Der Gesetzgeber des 4. MietRÄndG vom 21. 7. 1993 (BGBl I, 1257) hat § 570b BGB der Regelung des § 2b WoBindG weitgehend nachkonstruiert (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 570b Anm. 2). Auch bei dem auf § 2b WoBindG beruhenden Vorkaufsrecht wurde eine Formbedürftigkeit seiner Ausübung nicht angeordnet. Formfrei ausgeübt werden kann auch dasgesetzliche Vorkaufsrecht des Miterben nach § 2034 BGB, obgleich der Erbschaftskauf nach § 2371 BGB, auf den sich das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB bezieht, der notariellenBeurkundung bedarf. Trotz der eindeutigen Regelung des § 505 I 2 BGB und trotz der seit langem bekannten allgemeinen Auffassung, die genannten gesetzlichen Vorkaufsrechte seien formfrei ausübbar, hat der Gesetzgeber bei dem mit Gesetz vom 21. 7. 1993 eingeführten gesetzlichen Vorkaufsrecht des § 570b BGB nicht angeordnet, daß seine Ausübungbeurkundet werden müsse. Aus dem diesbezüglichen Schweigen des Gesetzgeber kann nach Auffassung des Senats allein der Schluß gezogen werden, daß er nicht die Vorstellung hatte, das Vorkaufsrecht des § 570b BGB könne wirksam nur notariell beurkundet ausgeübt werden.

Die Auffassung, nach der die Ausübung des Vorkaufsrechts der notariellen Beurkundung bedarf, verweist darauf,daß die Bestimmung des § 505 I 2 BGB entstanden sei, als in § 313 BGB nur eine Veräußerungsverpflichtung beurkundungspflichtig gewesen sei, daß der 1973 geänderte § 313 BGB aus Gründen des Käuferschutzes seitdem auch für dieErwerbsverpflichtung die Beurkundung vorschreibe und die Ausübung eines Vorkaufsrechts die Begründung einer Erwerbspflicht sei, bei der der Belehrung durch den Notar besondere Bedeutung zukomme (Schmidt, MittBayNot 1995, 285 [286]). Dem ist entgegenzuhalten, daß der Gesetzgeber,obwohl er § 313 BGB bereits 1973 geändert hat, bislang keine Veranlassung gesehen hat, § 505 I 2 BGB dem erweiterten Schutzzweck anzupassen. Zudem erscheint dem Senat diese Auffassung zu formal an der Änderung des § 313 BGB orientiert und berücksichtigt die beim Vorkaufsrecht des § 570b BGB gegebenen Besonderheiten nicht hinreichend. Angesichts der Regelung des § 505 I 2 BGB müßten zwingende Gründe vorliegen, um eine Abweichung hiervon zu rechtfertigen. Zumindest bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des § 570b BGB besteht nach Ansicht des Senats kein solch zwingender Grund.

Denn der Mieter ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 570b BGB in erheblich geringerem Maße schutzbedürftig als der rechtsgeschäftliche Erwerber von Grund- undWohnungseigentum. Er benötigt keine durch notarielle Beurkundung sicherzustellende Belehrung, um einen Erwerb zu unangemessenen Bedingungen zu vermeiden. Der Mieter hat gegenüber dem durchschnittlichen rechtsgeschäftlichem Erwerber einer Eigentumswohnung einen erheblichen Wissensvorsprung. Ihm ist die von ihm bewohnte Wohnung bestensvertraut; er kennt ihre Vorzüge und Nachteile und wird auf dieser Grundlage in aller Regel ihren Wert realistisch einzuschätzen wissen. Derartige Informationen stehen dem rechtsgeschäftlichen Käufer von Wohnungseigentum in aller Regel nicht zur Verfügung. Weiterhin bedarf der Mieter nicht desSchutzes davor, sein Vorkaufsrecht übereilt auszuüben.

Ihm ist nach §§ 510 I , 570b II BGB der Inhalt des von einem Notar beurkundeten Kaufvertrages einschließlich des mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreises mitzuteilen. Er hat nach Erhalt dieser Mitteilung zwei Monate Zeit, sorgfältig und in Ruhe abzuwägen, ob er das Vorkaufsrecht ausüben soll, die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen und etwaig aufkommende Fragen durch Einholung rechtlichen Rats zu klären.Zudem ist der Mieter in erheblich geringerem Maße der Gefahr einer Überrumpelung durch den Verkäufer, seinem Vermieter, ausgesetzt als der typische rechtsgeschäftliche Erwerber. Während beim rechtsgeschäftlichen Kauf der Verkäufer den potentiellen Erwerber unter Umständen zu einem Kauf drängen und ihn unter Zeitdruck setzen wird, ist beim Vorkaufsrecht nach § 570b BGB in der Regel der umgekehrte Fallgegeben. Der Vermieter hat seine Wohnung bereits veräußert und wird in aller Regel ein Interesse daran haben, den abgeschlossenen Kaufvertrag zur Durchführung zu bringen.

Eine Pflicht zur notariellen Beurkundung der Ausübung des auf § 570b BGB beruhenden Vorkaufsrechts würde zudemauch keineswegs allein den von seinen Befürwortern hiermit verfolgten Zweck, den Schutz des Mieters zu erhöhen, bewirken. Das Gesetz sieht eine Pflicht des Vermieters zur Belehrung des Mieters darüber, daß er sein Vorkaufsrecht nur notariellbeurkundet wirksam ausüben kann, nicht vor. Ohne eine solche Belehrung würden voraussichtlich nicht wenige Mieter in Unkenntnis des Formerfordernisses ihr Vorkaufsrecht formfrei und damit nicht wirksam ausüben und sodann aufgrund Ablaufs der zweimonatigen Frist ihr Vorkaufsrecht verlieren.Der Schutz des Mieters, den die Anwendung des § 313 S. 1 BGB bewirken soll, würde in sein Gegenteil verkehrt. Es erscheint auch nicht angängig, den Vermieter ohne ausdrückliche gesetzliche Anordnung als verpflichtet anzusehen, den Mieter im Rahmen der nach §§ 510 I , 570b II BGB zu erfolgenden Mitteilung über die Form der Ausübung des Vorkaufsrechts zu belehren.

3. Infolge der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts istzwischen den Kl. und der Bekl. ein Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 168 zu einem Preis von 166033 DM zustandegekommen. Gem. § 505 II BGB kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Teil B II 1 I des notariellen Kaufvertrags zwischen der Bekl. und den Eheleuten G sieht für die vier im Kaufvertrag erwähnten Wohnungen einen Kaufpreis von 799874 DM vor. Wurde ein Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderenGegenständen zu einem Gesamtpreis verkauft, so hat der Vorkaufsberechtigte nach § 508 S. 1 BGB einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn im Kaufvertrag für die einzelnen Gegenstände einzelne Preise angegeben sind (Voelskow, in: MünchKomm,§ 570b Rdnr. 6). Gemäß Teil B II 1 II 1 des Kaufvertrags ergibt sich der auf jede Wohnung entfallende (Brutto-)Kaufpreis aus der Anlage des Kaufvertrags. Danach beträgt der Bruttokaufpreis für die Wohnung Nr. 168 197228 DM. Vorliegend gelangt jedoch nicht der Brutto-, sondern der Nettokaufpreis zurAnwendung. Nach Teil B II 1 II 2 des Vertrags bestimmt sich der zu zahlende Kaufpreis für jede Wohnung nach dem in der Anlage genannten Nettopreis - für die Wohnung Nr. 168 166033 DM -, sofern der Kaufvertrag zwischen der Bekl. undden Eheleuten G über mehr als eine Wohnung zur Durchführung kommt. Die Eheleute G haben von der Bekl. endgültig drei Wohnungen erworben; die Bekl. trat mit Schreiben vom 14. 3. 1996 von dem Kaufvertrag allein hinsichtlich der WohnungNr. 168 zurück. Der Kaufvertrag vom 13. 12./20. 12. 1995 ist mithin über mehr als eine Wohnung zur Durchführung gekommen. Damit ist die im Kaufvertrag vereinbarte Bedingung eingetreten, wonach für die mit diesem Vertrag veräußerten Wohnungen nicht der Brutto-, sondern der Nettopreis zu zahlen ist. Unerheblich ist, daß der Nettokaufpreis nur für die Wohnunggelten soll, „welche endgültig von ihm (dem Käufer) erworben wird„; die Wohnung Nr. 168 wird endgültig - nunmehr von den Kl. - erworben.

Dem läßt sich auch nicht entgegenhalten, daß ein Nettopreis gemäßdem Kaufvertrag nur dann gelten soll, wenn er über mehr als eine Wohnung zur Durchführung kommt, die Kl. aber nur eine Wohnung erwerben. Denn nach § 505 II BGB kommt zwar ein neuer selbständiger Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten zustande, jedoch mit dem Inhalt des alten Kaufvertrags. Inhalt des alten Kaufvertrags war, daß bei „Durchführung„des Kaufvertrags über mehr als eine Wohnung der Nettokaufpreis gelten soll. Insgesamt gelangte der Kaufvertrag vom 13. 12./20. 12. 1995 über alle vier Wohnungen zur Durchführung, nämlich über drei Wohnungen mit den Eheleuten G und - infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts - über eine Wohnung mit den Kl.

Diese Auslegung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 505 BGB. Danach soll der Vorkaufsberechtigte sich nichtschlechtere Bedingungen gefallen lassen müssen als der Drittkäufer; ebensowenig soll der Vorkaufsverpflichtete nicht schlechter gestellt werden (Palandt/Putzo, § 505 Rdnr. 3). Die Vorkaufsverpflichtete, die Bekl., erhält von den vorkaufsberechtigten Kl. den Kaufpreis, den sie erhalten hätte, wäre derVertrag mit den Drittkäufern auch hinsichtlich der Wohnung Nr. 168 zur Durchführung gelangt. Es ist kein Grund ersichtlich, daß die Bekl. für die Wohnung Nr. 168 einen höheren alsden mit den Eheleuten G vereinbarten Kaufpreis erhalten soll, weil diese Wohnung aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr den Kl. zufällt. Denn die Bekl. hat das von ihr mit dem Paketverkauf verfolgte Ziel erreicht. Weil der Einzelverkauf der Wohnungen nur schleppend lief, war sie bereit,mehrere Wohnungen auf einen Schlag zu veräußern und dem Erwerber einen Rabatt einzuräumen. Auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts hat sie infolge von lediglich mit den Eheleuten G geführten Verhandlungen insgesamt vier Wohnungenveräußert und erhält als Gegenleistung hierfür den von ihr akzeptierten Paketpreis.

Rechtsgebiete

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