Urteile

Provisionshinweis des Maklers nur im Exposé

Leitsatz des Gerichts

1. Übergibt der Makler dem Kunden während einer Besichtigung des Objekts ein Exposé, dessen vorletzter Abschnitt eine Provisionsforderung enthält, so kommt dadurch noch kein Maklervertrag zustande.

2. Der Makler muss seine Provisionserwartung deutlich zum Ausdruck bringen. Er kann die Bitte des Kunden um einen weiteren Besichtigungstermin nicht als Annahme des Provisionsvertrages werten.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung von Maklerlohn für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf eines Hausgrundstücks in Anspruch. Das Objekt wurde bereits in einem Zeitungsinserat des Kl. benannt und der Kl. übergab erst während der Besichtigung des Objekts ein Exposé mit einer Provisionsforderung und ließ sich dieses Exposé unterschreiben. Einige Tage später vereinbarte der Kl. auf Wunsch des Bekl. eine weitere Besichtigung.

Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Das LG hat die Provisionsklage mit Recht abgewiesen, weil der Kl. nicht schlüssig dargelegt hat, daß zwischen ihm und dem Bekl. ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen ist. Es ist auch im Berufungsrechtszug nicht streitig, daß sich der Bekl. auf eine Annonce des Kl. in der Westdeutschen Zeitung vom 4. 3. 1995 gemeldet hat, in der dieser das Einfamilienhaus der Frau M in K. zu einem Kaufpreis von 450 000 DM angeboten hat. Diese Annonce enthielt keinen Hinweis darauf, daß der Kl. von dem Käufer die Zahlung einer Provision erwartete. Die im ersten Rechtszug im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 2. 7. 1996 aufgestellte Behauptung, bereits anläßlich des zwischen den Parteien am 4. 3. 1995 geführten Telefonates habe der Kl. unmißverständlich klargestellt, daß der Nachweis und die Vermittlung des Haus-Objektes K-Straße nur gegen Zahlung der üblichen Maklerprovision durch den Kl. erfolgen könne, ist auch im zweiten Rechtszug nicht unter Beweis gestellt. Es braucht daher nicht entschieden zu werden, ob das LG diesen Vortrag zu Recht nach § 296 a ZPO als verspätet zurückgewiesen hat.

Daß somit bis zum ersten Besichtigungstermin zwischen den Parteien kein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen ist, hat bereits das LG unter Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung, der auch der Senat folgt, zutreffend dargelegt. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Auch während des Besichtigungstermins vom 6. 3. 1995 ist es nicht zum Abschluß eines Maklervertrages zwischen den Parteien gekommen. Der Kl. hat nicht bestritten, daß er zu diesem Termin verspätet erschienen ist. Erst während (Darstellung des Kl.) oder aber nach der Begehung des Hauses (Darstellung des Bekl.) ist der Kl. eingetroffen. Es ist unstreitig, daß der Kl. bei dieser Gelegenheit das Exposé übergeben hat. Der vorletzte Abschnitt des Exposés lautet wie folgt: „Der guten Ordnung halber möchten wir darauf aufmerksam machen, daß bei Abschluß eines notariellen Kaufvertrages, der durch unseren Nachweis und-oder Vermittlung zustande kommt, oder bei Ersteigerung, der Käufer an uns 3,45% Maklerprovision incl. gesetzlicher Mehrwertsteuer zu zahlen hat.“

Hierin ist ein Angebot des Kl. an den Bekl. auf Abschluß eines Maklervertrages zu sehen. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW-RR 1986, 50 = WM 1985, 1422 [1423]; NJW 1991, 490 = LM § 652 BGB Nr. 122 = WM 1991, 78; Zopfs, Das MaklerR in der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung, 3. Aufl., Rdnr. 28) kann ein Makler den provisionsauslösenden Nachweis gleichzeitig mit Vertragsschluß liefern. Auch ein Vertrag, in dem ein Interessent nachträglich für einen bereits erbrachten Nachweis eine Provision verspricht, ist als Maklervertrag möglich. Im Rahmen eines solchen Vertrages kann eine Provision auch für Maklertätigkeiten versprochen werden, die nach § 652 BGB keine Provisionspflicht begründen würden.

Der Bekl. wäre aber nur dann zur Zahlung der geltend gemachten Provision verpflichtet, wenn dieser das Angebot des Kl. auf Abschluß eines Maklervertrages angenommen hätte. Das läßt sich aber nach dem Klägervortrag nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen. Aufgrund der gestempelten Worte „Original erhalten“ und der Unterschrift des Bekl. ist nicht schlüssig dargelegt, daß der Bekl. zum Zeitpunkt der Unterschriftsleistung den Text des Exposés, insbesondere dessen vorletzten Absatz, gelesen hatte. Der Bekl. macht geltend, er habe nach dem Sinn seiner Unterschrift gefragt und der Kl. habe ihm geantwortet, er benötige die Unterschrift zu statistischen Zwecken. Der Kl. hat diese Darstellung des Bekl. zwar bestritten. Er ist aber für den Abschlußtatbestand des Maklervertrages beweispflichtig. Was der Kl. zum Zweck der Unterschrift dem Bekl. gesagt hat, hat dieser weder dargelegt noch unter Beweis gestellt.

Ein Maklervertrag ist auch dann nicht zwischen den Parteien zustande gekommen, wenn der Bekl. nach dem 6. 3. 1995 den Kl. um die Vereinbarung eines weiteren Besichtigungstermins mit der Hauseigentümerin gebeten haben sollte. Zwar kann im allgemeinen ein Vertragsangebot eines Maklers von dem Kaufinteressenten stillschweigend dadurch angenommen werden, daß er dessen Maklerdienste in Anspruch nimmt. Da zum Zeitpunkt des vom Kl. behaupteten Telefonanrufs des Bekl. der Nachweis bereits voll erbracht war, hat der Kl. durch die von ihm behauptete Vereinbarung des zweiten Besichtigungstermins keine weitere Maklertätigkeit entfaltet. Es ist unstreitig, daß der Bekl. von dem Kl. keine Vermittlungstätigkeit verlangt hat.

Auch wenn nach der bereits wiedergegebenen Rechtsprechung des BGH im Rahmen eines solchen Vertrages eine Provision auch für Maklertätigkeiten versprochen werden kann, die nach § 652 BGB keine Provisionspflicht begründen würden, so ist nicht dargelegt, daß der Bekl. mit der Bitte um die Vereinbarung eines weiteren Besichtigungstermins die nachträgliche Vertragsofferte des Kl. angenommen hat. Zunächst läßt sich nicht feststellen, daß der Bekl. zu diesem Zeitpunkt das Exposé des Kl., das ihm anläßlich des ersten Besichtigungstermins übergeben worden war, bereits gelesen und erkannt hatte, daß der Kl. nur gegen Zahlung der vollen Maklercourtage für ihn weiter tätig sein wollte. Auch der Kl. konnte und durfte dem Telefonanruf des Bekl. nicht den Erklärungswert beimessen, dieser verpflichte sich ihm gegenüber nachträglich zur Zahlung der verlangten Provision. Wenn ein Makler wie hier seine Provisionserwartung erst erkennen läßt, nachdem er den Nachweis erbracht hat, so verlangt er von seinem Kunden die Abgabe eines selbständigen Provisionsversprechens. An eine derartige Vertragskonstellation sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Für die Annahme einer solchen Vertragsofferte reicht es nicht aus, daß der Kl. sich vom Bekl. den Erhalt des Exposés mit dessen Unterschrift bestätigen läßt und der Bekl. einige Tage später um Vereinbarung eines weiteren Besichtigungstermins bittet. Es ist vielmehr Sache des Maklers, daß er von vornherein seine Provisionserwartung deutlich zum Ausdruck bringt. Insoweit verbleibende Zweifel können zugunsten des Maklers nicht in der Weise behoben werden, daß die bloße Bitte um einen weiteren Besichtigungstermin als Annahme der nachträglichen Vertragsofferte auf Abschluß eines Provisionsvertrages ausgelegt wird. Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH durfte der Bekl. zum Zeitpunkt des Nachweises davon ausgehen, daß der Kl. für die Verkäuferin provisionspflichtig tätig wurde. Angesichts dieser Tatsache hätte der Kl. dem Bekl. anläßlich des ersten Besichtigungstermins in eindeutiger Weise klarmachen müssen, daß diese Vorstellung den Gegebenheiten nicht entsprach, er von der Hauseigentümerin also keine Provision bekam. Ferner hätte er dem Bekl. darlegen müssen, daß das Haus nur über ihn als Makler und damit provisionspflichtig erworben werden konnte. Schließlich hätte er deutlich machen müssen, daß er jede weitere Bitte um Tätigwerden als Annahme seines Vertragsangebotes auf Abschluß eines Provisionsvertrages deuten würde. Einen solchen Sachverhalt hat der Kl. nicht dargetan.

Rechtsgebiete

Normen