Urteile

Grundsteuernachbelastung in der Betriebskostenabrechnung - Ausschlussfrist NMVO §§ 20 III , IV , 4 VIII

Leitsatz des Gerichts

Eine Nachforderung kann für zurückliegende Jahre nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sich der Vermieter bzgl. der materiellen Ausschlussfrist exkulpieren kann.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl., Vermieterin der Bekl., erhielt am 20. 3. 2000 einen Bescheid über die Nachforderung von Grundsteuern für die Jahre 1997 und 1998. Sie teilte der Bekl. unter dem 23. 3. 2000 mit, dass sie die Grundsteuer ab 1997 in der Betriebskostenabrechnung 1999 umlegen werde und rechnete am 30. 6. 2000 ab. Die Bekl. haben nur die Grundsteuer für 1999 gezahlt. Die Klage auf Zahlung der anteiligen Grundsteuer für 1997 und 1998 hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Nachzahlung von Grundsteuern für die Jahre 1997 und 1998. Sie hat hinsichtlich der Nachforderung die Ausschlussfrist des § 20 III , IV i.V. mit § 4 VIII NMVO versäumt. Unstreitig waren die Bekl. gem. § 2 VII Nr. 1 lit. a des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrags verpflichtet, anteilig die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks S-Weg 12a zu tragen. Ebenso unstreitig hatte die Kl. am 20. 3. 2000 den Grundsteuerbescheid der Stadt B. erhalten, in welchem die Grundsteuern für die Jahre 1997 bis 1999 rückwirkend veranschlagt wurden. Mit Schreiben vom 23. 3. 2000 teilte die Kl. den Bekl. mit, dass sie die erhobenen Grundsteuern ab 1997 in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 umlegen werde. Eine genaue Abrechnung erfolgte sodann mit Schreiben vom 30. 6. 2000. Die auf das Jahr 1999 anfallenden Grundsteuern sind von den Bekl. gezahlt worden. Ein darüber hinausgehender Anspruch steht der Kl. nicht zu. Die Mitteilung vom 23. 3. 2000 war nicht geeignet, die Ausschlussfrist des § 20 III , IV i.V. mit § 4 VIII NMVO (s. hierzu LG Trier, ZMR 1996, 670) - zumindest die Nachforderungen die Jahre 1997 und 1998 betreffend - zu unterbrechen. Das Schreiben vom 23. 3. 2000 enthielt lediglich die Ankündigung, dass die Grundsteuern in der nächsten Betriebskostenabrechnung umgelegt werden würden. Erforderlich wäre jedoch eine konkrete Nachforderung gewesen, wie sie sodann mit Schreiben vom 30. 6. 2000 erfolgt ist. Zu diesem Zeitpunkt war die dreimonatige Ausschlussfrist des § 20 III , IV i.V. mit § 4 VIII NMVO bezüglich der Jahre 1997 und 1998 jedoch bereits verstrichen.

Dies folgt aus einem Blick auf die Vorschrift des § 20 III NMVO. Danach ist die jährliche Abrechnung dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuzuleiten. Hinsichtlich der Nachforderungen von Betriebskosten enthält § 20 IV NMVO eine Verweisung auf § 4 VIII NMVO. Die Vorschrift des § 4 VIII NMVO wiederum bestimmt, dass Nachforderungen nur dann vom Vermieter geltend gemacht werden können, wenn der Vermieter die Nachforderungen aus den Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend macht.

Es ist davon auszugehen, dass die Kl. die Nicht-Geltendmachung der Grundsteuern bis zum Erhalt des Bescheids durch die Stadt B. nicht zu vertreten hatte. Dieser Hinderungsgrund ist spätestens am 23. 3. 2000 weggefallen, so dass die Frist zur Geltendmachung mit diesem Tage begann. Die Geltendmachung von Nachforderungen ist aber nicht mit der einfachen Mitteilung gleichzusetzen, dass Nachzahlungen auf den Mieter zukommen werden. Vielmehr verlangt der Gesetzgeber ausdrücklich in § 20 NMVO eine Abrechnung. Abrechnung wiederum bedeutet eine geordnete Aufstellung der angefallenen Betriebskosten, aus denen sich ein konkreter Überschuss zu Gunsten des Mieters oder eine konkrete Nachforderung ergibt. Eine derartige Abrechnung enthielt das Schreiben der Kl. vom 23. 3. 2000 unstreitig nicht.

Rechtsgebiete