Urteile

Notarhaftung für Grunderwerbsteuer

Leitsatz des Gerichts

1. Zur Frage, ob der Notar beim Kettenverkauf eines Grundstücks über die grunderwerbsteuerrechtlichen Folgen beraten muss.

2. Eine Amtspflicht zur Einreichung beurkundeter Willenserklärungen beim Grundbuchamt obliegt dem Notar nur gegenüber den Beteiligten, deren Erklärungen er beurkundet hat.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. verlangt vom bekl. Notar Schadensersatz mit der Begründung, durch eine Amtspflichtverletzung sei sie mit Grunderwerbsteuer belastet worden. Die Kl. veräußerte durch den - vom Bekl. beurkundeten - „Grundstückskaufvertrag mit Auflassung“ vom 2. 7. 1987 mehrere Grundstücke an B für 285000 DM (im Folgenden: Erstvertrag). Der Kaufpreis war binnen drei Monaten auf ein Anderkonto des Bekl. zu zahlen; für den Fall der verspäteten Zahlung behielt sich die Kl. vor, vom Vertrag zurückzutreten (§§ 2, 4 des Vertrages). In diesem Vertrag heißt es u. a.:

§ 2. ... Der amtierende Notar wird von den Parteien angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst zu veranlassen, wenn die Zahlung des Kaufpreises entweder vom Verkäufer schriftlich bestätigt worden ist oder Käufer entsprechenden Nachweis der Zahlung durch Bankbestätigung vorgelegt hat. Bis dahin verzichten die Parteien auf ihr eigenes Antragsrecht - soweit zulässig - zum Vollzug der Auflassung. Bis zu diesem Zeitpunkt sind auch an Käufer und sonstige Behörden nur auszugsweise begl. Abschriften oder Ausfertigungen - ohne Auflassung - zu erteilen.

§ 7. Die Übergabe erfolgt nach erfolgter Kaufpreiszahlung. Bis zu diesem Zeitpunkt ist Verkäufer berechtigt, die Übergabe zu verweigern.

§ 8. Die ... Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Käufer verpflichtet sich in diesem Zusammenhang ... die Grunderwerbsteuer innerhalb einer Woche nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides an das Finanzamt zu zahlen und im übrigen Verkäufer von jeglicher Inanspruchnahme seitens des Finanzamtes freizustellen. Verkäufer wiederum ist berechtigt, nach ergebnisloser Fristsetzung zum Zweck der Erlangung der Unbedenklichkeitsbescheinigung, Grunderwerbsteuer für Käufer zu entrichten und Käufer insoweit in Anspruch zu nehmen, oder sich zur Erstattung eventueller Grunderwerbsteuerzahlung an Verkäufer verpflichtet.

§ 9. Die Beteiligten wurden vom Notar darauf hingewiesen, ... dass zur Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts notwendig ist, wobei insoweit zunächst Zahlung der Grunderwerbsteuer durch Käufer erforderlich ist. Der amtierende Notar wird mit der Durchführung des Vertrages beauftragt ... Der Notar ist allein berechtigt, Anträge aus dieser Urkunde zu stellen und zurückzunehmen, auch einzeln und eingeschränkt."

Die im Vertrag bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Käuferanspruchs auf Eigentumsverschaffung wurde im Grundbuch eingetragen. Der Käufer zahlte den Kaufpreis nicht fristgerecht. Er veräußerte durch den - vom Bekl. beurkundeten - „Grundstückskaufvertrag und Vertrag zur Abtretung eines Auflassungsanspruchs“ vom 18. 4. 1988 einige der von der Kl. gekauften Grundstücke an die Eheleute H (im Folgenden: Zweitvertrag). In diesem Vertrag wird auf den Vertrag vom 2. 7. 1987 Bezug genommen; sodann heißt es darin u. a.:

Der Notar weist die Erschienenen darauf hin, dass die Abwicklung des jetzt zu beurkundenden Vertrages davon abhängig ist, dass der Kaufpreis des umseitig bezeichneten Vertrages ... seitens des Erschienenen zu 1 an die Verkäufer des Vertrages erfolgt. In diesem Vertrag ist ein Treuhandauftrag des Inhalts enthalten, wonach die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreisbelegung erfolgen kann. ... Verkäufer tritt zur Sicherung der Vertragsabwicklung seine Kaufpreisansprüche sowohl aus dem vorliegenden Vertrag als auch dem noch zu beurkundenden Vertrag hinsichtlich des Nachbargrundstücks an die Erstverkäuferin ab mit dem Auftrag an den Notar, diese Abtretung der Erstverkäuferin anzuzeigen. Dies vorausgeschickt erklären die Erschienenen wie folgt:

§ 1. Der Erschienene zu 1 - nachfolgend Verkäufer genannt - tritt hiermit an die Erschienenen zu 2 und 3 - nachfolgend Käufer genannt - zu jeweils 1/2-Anteil seinen Anspruch auf Auflassung an nachfolgenden Grundstücken ab ... Käufer nimmt die Abtretung an. Die Parteien bewilligen und beantragen die Eintragung der Abtretung im Grundbuch, bei mehreren Käufern zu den im Vertrag genannten Anteilen.

§ 2. Der Notar wird weiter angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst beim Grundbuchamt zu stellen und eine die Auflassung enthaltene vollständige beglaubigte Fotokopie oder Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, wenn der Gesamtkaufpreis auf seinem Anderkonto eingegangen ist.

Die übrigen von der Kl. gekauften Grundstücke veräußerte B in gleicher Weise in einem - vom Bekl. beurkundeten - Vertrag vom 10. 5. 1988 an die Eheleute M. Die Kl. unterzeichnete am 20. 7. 1988 eine „Genehmigungs- und Zustimmungserklärung“ zu den von B geschlossenen Verträgen: ihre Unterschrift wurde vom Notar W beglaubigt. Die Zweitkäufer zahlten die Kaufpreise sowie die auf ihre Zweitverträge entfallenden Grunderwerbsteuern und wurden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. B zahlte an die Kl. 293500 DM. Durch Bescheid vom 16. 9. 1988 wurde gegen die Kl. wegen des Erstvertrages eine Grunderwerbsteuer von 5700 DM festgesetzt. Dieser Betrag wurde, nachdem B ihn nicht bezahlt hatte, von der Kl. - zuzüglich Nebenkosten - entrichtet. Die Kl. hat vom Bekl. Ersatz der Grunderwerbsteuer und ihrer Kosten infolge vergeblicher Inanspruchnahme des B verlangt.

Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG hat ihr stattgegeben. Die - zugelassene - Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

A. I. 1. Das BerGer. hat angenommen, der Bekl. habe eine Amtspflicht, die ihm gegenüber der Kl. aufgrund der Beurkundung des Vertrages vom 2. 7. 1987 oblegen habe, verletzt (§ 19 BNotO), indem er an der Umschreibung des Grundeigentums auf die Zweitkäufer H mitgewirkt habe, ohne dass die Zahlung der durch den ersten Kaufvertrag ausgelösten Grunderwerbsteuer zugunsten der Kl. sichergestellt gewesen sei, und hat ausgeführt:

Im Erstvertrag sei der Bekl. angewiesen worden, die Eigentumsumschreibung erst zu veranlassen, wenn die Zahlung des Kaufpreises gesichert sei. Diese Anweisung sei im Vertrag vom 18. 7. 1988 als „Treuhandauftrag“ bezeichnet. Da die Abwicklung des Kaufvertrages allein in der Hand des Bekl. gelegen habe, habe er auch die Möglichkeit gehabt, diese Anweisung auszuführen. Sinn des Treuhandauftrages sei es gewesen, zu gewährleisten, dass die Kl. ihr Grundeigentum nicht verlieren sollte, ohne den Kaufpreis ungeschmälert zu erhalten. Eine der Kl. zur Last fallende Grunderwerbsteuerzahlung bedeute, dass wirtschaftlich gesehen der Kaufpreis um die Höhe der Steuer vermindert erscheinen müsse. § 9 des Erstvertrages habe in der Kl. das Vertrauen begründet, dass sie ihr Eigentum nicht verlieren könne, wenn nicht die Grunderwerbsteuer zuvor durch den Käufer gezahlt worden sei. Der Bekl. hätte sich - ebenso wie um die Kaufpreiszahlung - auch um die Grunderwerbsteuerzahlung aus dem ersten Vertrag kümmern müssen. Zwar habe der Treuhandauftrag ihm dies nicht ausdrücklich aufgegeben. Dieser müsse aber in diesem Sinne eine erweiterte Auslegung erfahren. Es habe im Machtbereich des Bekl. gestanden, dieser Pflicht Rechnung zu tragen. Bei der Eigentumsumschreibung auf den zweiten Käufer habe er als Notar, der den ersten Vertrag beurkundet hatte, mitwirken müssen, weil er eine Ausfertigung des Erstvertrages zur Vorlage beim Grundbuchamt habe erteilen müssen. Dies hätte er verweigern müssen, solange die Zahlung der Grunderwerbsteuer bezüglich des Erstvertrages nicht zugunsten der Kl. sichergestellt gewesen sei.

2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Bekl. durfte seine Mitwirkung am Vollzug des Zweitvertrages nicht versagen. Ein rechtlich selbständiger, von den beurkundeten Verträgen unabhängiger Treuhandvertrag der Parteien i. S. des § 24 I, II BNotO ist nicht behauptet und festgestellt worden. Das BerGer. hat eine treuhandartige Verpflichtung des Bekl., die Kl. vor einer Inanspruchnahme wegen Grunderwerbsteuer zu sichern, aus dem Erstvertrag abgeleitet; insoweit kann es sich nur um eine unselbständige, mit der Urkundstätigkeit eng zusammenhängende Pflicht des Notars handeln (BGH, LM § 19 BNotO Nr. 11 = WM 1977, 1259 (1260)). Schon deswegen entfällt eine ergänzende Vertragsauslegung. Außerdem enthält der Erstvertrag insoweit keine Regelungslücke.

Der Bekl. war zum Vollzug des Zweitvertrages verpflichtet. Nach § 53 BeurkG soll der Notar die Einreichung beurkundeter Willenserklärungen beim Grundbuchamt veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann, es sei denn, dass die Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Im vorliegenden Fall ergab sich die Verpflichtung des Notars zum Vollzug des Rechtsgeschäfts zusätzlich daraus, dass die Beteiligten ihn in § 9 des Zweitvertrages ausdrücklich damit beauftragt hatten. Beteiligte in diesem Sinne waren nur B als Zweitverkäufer und die Zweitkäufer H, weil lediglich ihre Erklärungen im Zweitvertrag beurkundet wurden (§ 6 II BeurkG); eine Erklärung der Kl. wurde in diesem Vertrag nicht niedergelegt. Allein gegenüber den formell Beteiligten, deren Erklärungen er beurkundet hat, obliegt dem Notar die Einreichungspflicht gem. § 53 BeurkG und kraft Auftrags (Huhn-v. Schuckmann, BeurkundungsR, 1991, § 53 Rdnr. 12). Die Befolgung des Willens dieser Beteiligten ist Amtspflicht des Notars (BGH, NJW 1983, 1801 = LM § 19 BNotO Nr. 18 = WM 1982, 1437 (1438)). Daran ändert es nichts, dass der Zweitvertrag die Rechtsstellung der Kl. als Grundeigentümerin und Partnerin des Erstvertrages berührte (vgl. Keidel-Kuntze-Winkler, FGG, Teil B BeurkG, 12. Aufl., § 6 Rdnr. 5). Nachdem die im Zweitvertrag festgelegten Voraussetzungen der Vollzugsreife gegeben waren und die Kl. der Durchführung dieses Vertrages, mit der zugleich ihr Vertrag mit B abgewickelt werden sollte, zugestimmt hatte, durfte und musste der Bekl. die Ausführungen des Zweitvertrages durch Einreichung der Urkunden veranlassen.

II. Insoweit ist das Berufungsurteil im Ergebnis auch nicht aus einem anderen Grunde richtig.

1. Der Bekl. hat anlässlich der Beurkundung des Zweitvertrages keine ihm gegenüber der Kl. obliegenden Amtspflichten verletzt. Solche Pflichten des Bekl. bestanden nur gegenüber den Parteien des Zweitvertrages, deren Erklärungen er beurkundet hat (§ 6 II BeurkG). Die Kl. war an dieser Beurkundung auch nicht mittelbar beteiligt, weil sie dem Bekl. anlässlich dieses Amtsgeschäfts keine eigenen Belange anvertraut hatte (vgl. BGHZ 58, 343 (352) = NJW 1972, 1422 = LM § 19 BNotO Nr. 3; BGH, DNotZ 1982, 384 (385); BGH, LM § 19 BNotO Nr. 19 = DNotZ 1983, 509 (511)). Außerdem wurde im Zweitvertrag das schutzwerte Interesse der Kl., den vom Erstverkäufer B geschuldeten Kaufpreis zu erhalten, gewahrt, da die Übereignung der Grundstücke an die Zweitkäufer von der Zahlung dieses Kaufpreises abhängig gemacht wurde. Nur der Kaufpreisanspruch der Kl., nicht aber ihre Sicherung von einer Belastung mit der Grunderwerbsteuer stand im rechtlichen Gegenseitigkeitsverhältnis zur versprochenen Übereignung der Grundstücke an den Erstkäufer. Nach § 2 des Erstvertrages sollte die Eigentumsumschreibung nach Zahlung des Kaufpreises veranlasst werden. Ein Recht zum Vertragsrücktritt behielt sich die Kl. allein wegen verspäteter Kaufpreiszahlung vor (§ 4 des Vertrages). Nur bis zur Kaufpreiszahlung durfte die Kl. die Übergabe der Grundstücke verweigern (§ 7 des Vertrages). Nach § 8 letzter Absatz des Erstvertrages hatte die Kl., wenn sie die Grunderwerbsteuer entrichtete, einen Erstattungsanspruch gegen ihren Vertragspartner; die Erfüllung eines solchen Anspruchs wurde nicht aufgenommen in die rechtliche Verknüpfung der wechselseitigen Hauptleistungen, die sich auf die Eigentumsverschaffung und die Kaufpreiszahlung beschränkten. An diesen Willen der Vertragspartner des Erstvertrages war der Bekl. beim Vollzug dieses Vertrages gebunden.

Danach entfällt eine Amtspflichtverletzung des Bekl. aus dem Zweitvertrag auch dann, wenn das Interesse der Kl., die an der Beurkundung dieses Vertrages nicht beteiligt war, doch durch das Amtsgeschäft nach seiner besonderen Natur betroffen und die Kl. deswegen in dessen Schutzbereich aufgenommen gewesen sein sollte (vgl. BGHZ 58, 343 (353) = NJW 1972, 1422 = LM § 19 BNotO Nr. 3; BGH, LM § 19 BNotO Nr. 19 = DNotZ 1983, 509).

2. Der Bekl. kann bei der Beurkundung des Erstvertrages eine Amtspflicht gegenüber der Kl. schuldhaft verletzt haben. Die Kl. hat behauptet, dem Bekl. sei aufgrund längerer Zusammenarbeit mit B bekannt gewesen, dass dieser Grundstücke nur gekauft habe, um sie sogleich - ohne eigenen Zwischenerwerb - weiterzuveräußern. Diese Absicht habe auch hinsichtlich ihrer Grundstücke schon vor der Beurkundung des Erstvertrages bestanden; dies sei dem Bekl., nicht aber ihr bekannt gewesen. Dieses Vorbringen ist im Revisionsverfahren als richtig zu unterstellen, weil das BerGer. hierzu nichts festgestellt hat. Damit kann die Kl. - in Verbindung mit ihrem weiteren, noch unklaren Vortrag über ihren vertraglichen Schutz vor einer Belastung mit Grunderwerbsteuer - eine schuldhafte Amtspflichtverletzung des Bekl. schlüssig dargelegt haben.

Die Amtspflichten des Notars zur Rechtsbelehrung (§ 17 I BeurkG) und zur allgemeinen Betreuung der Bet. (§ 14 I BNotO) erstrecken sich in der Regel nicht auf die steuerlichen Folgen des zu beurkundenden Geschäfts. Die Pflicht nach § 19 BeurkG, auf das Erfordernis einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG) hinzuweisen, bedeutet nicht, dass der Notar über den möglichen Anfall und die Höhe einer solchen Steuer oder steuersparende Gestaltungen zu unterrichten hätte (BGH, LM BeurkG Nr. 8 = WM 1979, 202 (203 f.); WM 1983, 123; Senat, NJW 1985, 1225 = LM § 19 BNotO Nr. 25 = WM 1985, 523 (524)). Ausnahmsweise können diese Amtspflichten des Notars aber auch Steuerfragen umfassen.

Im Rahmen seiner Pflicht zur Rechtsbelehrung hat der Notar die Beteiligten insoweit zu befragen und zu belehren, als es notwendig ist, um eine ihrem Willen entsprechende rechtswirksame Urkunde zu errichten. Dabei sind sie über die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen und die Voraussetzungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolges aufzuklären (Senat, NJW-RR 1987, 84 = LM § 14 BNotO Nr. 5 = ZIP 1986, 1328 (1331); Senat, LM BeurkG Nr. 23 = NJW 1988, 1143 (1144); Senat, NJW-RR 1988, 972 = LM BeurkG Nr. 25 = ZIP 1988, 696 (697); NJW-RR 1989, 153 = WM 1988, 1639 (1641); Senat, NJW-RR 1992, 393 = LM BeurkG Nr. 38 = WM 1992, 527). Diese Pflicht zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts kann sich auf Steuerfolgen erstrecken, wenn sie das geplante Rechtsgeschäft unmittelbar berühren (Haug, Die Amtshaftung des Notars, 1989, Rdnr. 476). Eine dahingehende Belehrung kann dem Notar ausnahmsweise auch im Rahmen seiner allgemeinen Betreuungspflicht obliegen (BGH, LM BeurkG Nr. 8 = WM 1983, 123, und Senat, NJW 1985, 1225 = LM § 19 BNotO Nr. 25). Eine solche Pflicht besteht dann, wenn der Notar nach den besonderen Umständen des Einzelfalles - vor allem der rechtlichen Anlage oder vorgesehenen Durchführung des Geschäfts - Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Bet. drohe ein Schaden vor allem deswegen, weil er sich infolge mangelnder Kenntnis der Rechtslage der Gefahr nicht bewusst ist; unter dieser Voraussetzung muss der Notar auch über die wirtschaftlichen Folgen des zu beurkundenden Geschäfts belehren (BGH, DNotZ 1965, 115 (117); Senat, NJW-RR 1987, 84 = LM § 14 BNotO Nr. 5; BGH, NJW-RR 1988, 972 = LM BeurkG Nr. 25 und BGH, NJW 1991, 1346 = LM BeurkG Nr. 34 = WM 1991, 1046 (1049)).

a) Eine Verletzung der Pflicht zur Rechtsbelehrung setzt zunächst voraus, dass die Kl. bei der Beurkundung des Erstvertrages zum Ausdruck gebracht hat, dass sie keinesfalls ihr Grundeigentum verlieren und dennoch der Grunderwerbsteuer ausgesetzt sein wolle. Nur dann war dem Bekl. klar, dass eine solche Sicherung Vertragsinhalt werden sollte. Dann musste der Bekl., wenn er außerdem - gemäß dem Klagevortrag - damals gewusst hat, dass der Erstkäufer die gekauften Grundstücke ohne eigenen Zwischenerwerb weiterveräußern wollte, die sich daraus ergebenden Steuerfolgen bedenken und berücksichtigen. Ein solches Kettengeschäft konnte der Erstkäufer - auch ohne nachträgliche Zustimmung der Kl. - rechtswirksam ausführen, weil in der ersten Auflassung regelmäßig die Ermächtigung des Eigentümers zu einer Weiterveräußerung durch den Erstkäufer liegt (§ 185 I BGB; vgl. RGZ 129, 150 (153); BGHZ 106, 108 (112) = NJW 1989, 1093 = LM § 79 GBO Nr. 7), der vertragliche Käuferanspruch auf Verschaffung des Grundeigentums abgetreten werden darf (§§ 398 , 433 BGB; vgl. BayObLG, Rechtspfleger 1972, 16 m. Anm. Vollkommer; Reithmann-Roll-Geßele, Hdb. d. notariellen Vertragsgestaltung, 5. Aufl., Rdnr. 292; Huhn, Rpfleger 1974, 2; Zeiß, BWNotZ 1980, 15; Medicus, DNotZ 1990, 275 (277)) und das Anwartschaftsrecht, das B als Auflassungsempfänger nach Eintragung der Vormerkung erworben hatte (vgl. BGHZ 83, 395 (399) = NJW 1982, 1639 = LM § 313 BGB Nr. 94; BGHZ 89, 41 (44 f.) = NJW 1984, 973; BGHZ 106, 108 (111) = NJW 1989, 1093 = LM § 79 GBO Nr. 7), - durch Auflassung gem. § 925 BGB (BGHZ 83, 395 (399) = NJW 1984, 973) - übertragen werden kann. Die Kl. konnte bei einer solchen Weiterveräußerung durch den Erstverkäufer, wie geschehen, ihr Grundeigentum verlieren, ohne dass der Erstkäufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hatte, die durch den Erstverkauf - auch ohne Eigentumserwerb des Erstkäufers - ausgelöst wurde (§§ 1 I Nrn. 1, 3-7 GrEStG). Deswegen lief die Kl. in einem solchen Falle Gefahr, selbst wegen der - den Vertragspartnern als Gesamtschuldnern obliegenden (§ 44 I AO) - Grunderwerbsteuerschuld in Anspruch genommen zu werden (§ 13 Nr. 1 GrEStG; vgl. Boruttau-Egly-Sigloch, GrEStG, 12. Aufl., § 13 Rdnrn. 46, 51). Bei einem solchen Kettenverkauf ist die für den Eigentumswechsel erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes zu erteilen, wenn für den letzten Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer entrichtet ist, auch wenn die auf den vorgeschalteten Vertrag entfallende Steuer noch nicht gezahlt wurde (§ 22 II GrEStG; BFHE 75, 126 = BB 1962, 916; Boruttau-Egly-Sigloch, § 22 Rdnr. 19). Das Risiko einer Inanspruchnahme wegen dieser Steuer und eines Eigentumsverlustes bestand für die Kl. nur dann nicht, wenn - gemäß dem Erstvertrag - B Eigentümer der gekauften Grundstücke wurde; dies war nur nach Zahlung der Grunderwerbsteuer möglich (§ 22 GrEStG, § 18 GBO).

Der Bekl. hätte unter den genannten Voraussetzungen die sachenrechtliche Lage bei einer Weiterveräußerung durch den Erstkäufer ohne eigenen Zwischenerwerb berücksichtigen müssen, wenn ein vollkommener Schutz der Kl. vor der Grunderwerbsteuer verwirklicht werden sollte. Dann hätte der Bekl., damit dieses Vertragsziel auf einem rechtlich gangbaren Wege bei Beurkundung des Erstvertrages erreicht werden konnte, entweder die grunderwerbsteuerlichen Folgen eines Kettenverkaufs zuverlässig ermitteln, der Kl. erläutern und selbst beachten oder die Kl. zunächst an einen Steuerfachmann verweisen müssen.

Aus dem Vorbringen der Kl. ergibt sich bisher nicht eindeutig, ob sie bei der Beurkundung des Erstvertrages einen uneingeschränkten Schutz vor der Grunderwerbsteuer verlangt hat. Sollte die erneute Verhandlung ergeben, dass es der Kl. erkennbar um einen solchen Schutz ging, so ist ihre Behauptung beweiserheblich, der Bekl. habe bei Beurkundung des Erstvertrages die Absicht des B gekannt, die Grundstücke ohne eigenen Zwischenerwerb weiterzuveräußern.

b) aa) Selbst wenn die Kl. bei der Beurkundung des Erstvertrages nicht verlangt haben sollte, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer vor Verlust ihres Eigentums sicherzustellen war, hat der Bekl. seine allgemeine Betreuungspflicht verletzt, falls er damals nicht nur vom geplanten Kettenverkauf oder - etwa aufgrund vorangegangener Beurkundungen - von Anhaltspunkten für ein solches Vorhaben Kenntnis hatte, sondern auch die sich daraus ergebenden Grunderwerbsteuerfolgen kannte, nach diesen also nicht erst forschen musste. In diesem Falle war zu befürchten, dass durch den Hinweis im § 9 des Erstvertrages in der Kl. die unrichtige Erwartung geweckt war, sie könne ihr Eigentum nicht verlieren, ohne dass B zuvor die Grunderwerbsteuer gezahlt hatte. Dann durfte der Bekl. der Kl. nicht den Eindruck vermitteln, eine solche Gefahr bestehe nicht, sondern musste im Gegenteil auf sie hinweisen.

bb) Eine Amtspflichtverletzung scheidet allerdings aus, wenn dem Bekl. zwar Anhaltspunkte für die Veräußerungsabsicht des Erstkäufers, nicht aber die Grunderwerbsteuerfolgen eines solchen Vorgehens bekannt waren. Die Kenntnis solcher besonderen Steuerfragen darf von einem Notar, der kein Steuerfachmann und Wirtschaftsberater ist, in der Regel nicht erwartet werden.

c) Eine Warnpflicht entfiel nicht, weil der Bekl. über die ihm bei seiner Berufsausübung bekannt gewordenen Angelegenheiten zu schweigen hat (§ 18 BNotO). Dieses Verschwiegenheitsgebot gilt nicht ausnahmslos und ohne Rücksicht auf die betroffenen Interessen; es wird vielmehr durch die Aufklärungspflicht des Notars zur Schadensverhütung eingeschränkt (BGH, LM § 18 BNotO Nr. 2 = VersR 1973, 443 (445 f.); BGH, LM § 23 BNotO Nr. 2 = DNotZ 1978, 373 (374)).

d) Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Verschulden des Bekl. auch nicht von vornherein ausgeschlossen, weil das LG die Klage abgewiesen hat mit der Begründung, der Bekl. habe keine „erhebliche steuerrechtliche Fragen betreffende Vorträge“ zu halten brauchen. Der Grundsatz, dass ein Verschulden des Notars regelmäßig ausscheidet, wenn sein Verhalten durch ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht aufgrund sorgfältiger Prüfung des Sachverhalts als objektiv rechtmäßig bewertet wurde, ist nur eine allgemeine Richtlinie für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts im Einzelfall und deshalb unanwendbar, wenn das Kollegialgericht in entscheidenden Punkten von einem unrichtigen Sachverhalt ausgegangen ist oder den Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt hat (Senat, NJW 1988, 1143 = LM BeurkG Nr. 23 = WM 1988, 337 (340); Senat, NJW 1989, 586 = LM § 14 BNotO Nr. 9 = WM 1988, 1853 (1855); Senat, NJW-RR 1992, 772).

Das LG hat den Sachverhalt zu der entscheidungserheblichen Frage, ob der Bekl. die Kl. vor einer Belastung mit Grunderwerbsteuer bewahren musste, nicht hinreichend aufgeklärt und daher auch nicht umfassend rechtlich beurteilt.

B. Die Revision rügt mit Recht, dass das BerGer. Vorbringen übergangen hat, aus dem sich eine Haftungsfreistellung ergeben kann (§ 286 ZPO).

I. Das Berufungsurteil wird nicht beanstandet, soweit es eine Subsidiärhaftung des Bekl. für eine fahrlässige Amtspflichtverletzung (§ 19 I 2 BNotO) verneint hat, weil ein Ersatzanspruch gegen den Erstkäufer B nicht durchzusetzen sei. Die Revision macht jedoch zu Recht geltend, das BerGer. habe nicht die vom Bekl. aufgezeigte Möglichkeit eines Ersatzanspruchs der Kl. gegen Rechtsanwalt und Notar W und seinen Anwaltssozius A in J. geprüft. Dazu hat der Bekl. vorgebracht, B habe die beabsichtigte Weiterveräußerung der Grundstücke vor der Beurkundung des Erstvertrages mit dem Vertreter der Kl. besprochen und Rechtsanwalt und Notar W habe die Genehmigung der Erklärungen dieses Vertreters bei Vertragsschluss beurkundet.

Aus einer fahrlässigen Amtspflichtverletzung haftet der Bekl. nur dann, wenn die Kl. nicht auf andere Weise Ersatz erlangen kann (§ 19 I 2 BNotO). Der Geschädigte hat das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit darzulegen und zu beweisen (BGHZ 102, 246 (249) = NJW 1988, 1146 = LM § 19 BNotO Nr. 37). Negative Anspruchsvoraussetzungen sind solche Ersatzmöglichkeiten, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bieten (BGH, WM 1969, 534 (535)).

Die Kl. hat nicht dargelegt, dass sie die vom Bekl. aufgezeigte Ersatzmöglichkeit nicht habe. Sie scheint - ebenso wie das BerGer. - als selbstverständlich davon auszugehen, dass der von ihr beauftragte Rechtsanwalt und Notar W hinsichtlich des Erstvertrages nur als Notar tätig geworden sei. In diesem Falle würde der Bekl. haften, weil Notar W wegen einer eigenen fahrlässigen Amtspflichtverletzung selbst auf seine Subsidiärhaftung verweisen könnte (vgl. BGH, NJW 1984, 1748 = LM § 278 BGB Nr. 89 = WM 1984, 364 (365)). Für die Annahme, Rechtsanwalt und Notar W sei insoweit ausschließlich als Notar tätig geworden, fehlt jedoch bisher eine sichere tatsächliche Grundlage. Wurde er als Anwalt zu Rate gezogen und hat er dabei seinerseits pflichtwidrig und schuldhaft die Kl. nicht darüber aufgeklärt, dass sie bei Genehmigung des Erstvertrages nicht vor der Zahlung der Grunderwerbsteuer gesichert sei, wenn B die Grundstücke ohne eigenen Zwischenerwerb veräußere, so kommt ein Ersatzanspruch der Kl. gegen Rechtsanwalt W und seinen Sozius in Betracht, mit der Folge, dass die Klage gegen den bekl. Notar - als zurzeit unbegründet - abzuweisen wäre (vgl. BGH, DNotZ 1964, 61 (62)).

Nimmt ein Anwaltsnotar eine Betreuung auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und Beratung vor, so ist anzunehmen, dass er als Notar tätig wird, wenn die Handlung bestimmt ist, Amtsgeschäfte der in §§ 20 bis 23 BNotO bezeichneten Art - also auch eine Beurkundung (§ 20 BNotO) - vorzubereiten oder auszuführen; im übrigen ist im Zweifel anzunehmen, dass er als Rechtsanwalt tätig geworden ist (§ 24 I , II BNotO). Entscheidend ist danach für die Abgrenzung zwischen notarieller und anwaltlicher Tätigkeit die Art des ausgeübten Geschäfts; wird ein Anwaltsnotar als einseitiger Interessenvertreter seines Auftraggebers tätig, so handelt er im Zweifel als Rechtsanwalt und nicht als Notar, der im Rahmen vorsorgender Rechtspflege gem. § 14 I 2 BNotO unparteiischer Betreuer aller Beteiligten ist (BGH, VersR 1962, 353 (354); Senat, NJW 1988, 563 = LM § 24 NotO Nr. 15 = WM 1987, 1516 (1519)). Die aus einer Beauftragung als Rechtsanwalt entstandenen Pflichten werden selbst dann nicht nachträglich zu Amtspflichten eines Notars, wenn er einen von ihm als Anwalt eines Beteiligten ausgehandelten Vertrag beurkundet (BGH, VersR 1962, 353 (354)).

Auf diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt, den sie erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten hat, hätte die Kl. gem. §§ 139 , 278 III ZPO hingewiesen werden müssen. Ihr muss noch Gelegenheit gegeben werden, im Einzelnen vorzutragen, welche Aufträge sie Rechtsanwalt und Notar W und/oder seinem Sozius im Zusammenhang mit dem Abschluss des Erstvertrages erteilt hat und welche einzelnen Tätigkeiten die Beauftragten insoweit entfaltet haben.

Soweit der Bekl. ein anwaltliches Fehlverhalten nach Abschluss des Erstvertrages, also nach dem Entstehen einer möglichen Ersatzpflicht des Bekl., behauptet hat, kommt nur ein Mitverschulden der Kl. in Betracht (§§ 254 I , 278 BGB).

II. Die Revision beanstandet weiterhin zu Recht, dass das BerGer. die vom Bekl. behauptete Abgeltungsvereinbarung zwischen der Kl. und B als nicht gegeben angesehen hat (§ 286 ZPO).

1. Das BerGer. hat ausgeführt: Zu Unrecht mache der Bekl. geltend, der erste Käufer habe durch die Zahlung eines über den vereinbarten Kaufpreis hinausgehenden Betrages die Grunderwerbsteuer gegenüber der Kl. abgegolten. Als die Zahlung am 4. 8. 1988 erfolgt sei, sei die Grunderwerbsteuerproblematik noch nicht ins Blickfeld getreten gewesen. Das ergebe sich nicht nur daraus, dass der Grunderwerbsteuerbescheid vom 16. 9. 1988 stamme, sondern auch aus dem nachfolgenden Schriftwechsel der Parteien.

2. Diesen Ausführungen ist nicht eindeutig zu entnehmen, ob das BerGer. den - von der Kl. bestrittenen - Vortrag als unsubstantiiert oder als unbewiesen angesehen hat. In beiden Fällen ist seine Wertung rechtsfehlerhaft.

a) aa) Der Vortrag des Bekl. ist hinreichend substantiiert. Er hat behauptet: Die Kl. habe mit B vor dem 4. 8. 1988 vereinbart, dass sämtliche Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag einschließlich der Grunderwerbsteuer mit der Zahlung von 293500 DM abgegolten seien. Zu dieser Vereinbarung sei es gekommen, weil B den vertraglich vereinbarten Zahlungstermin überschritten und die Kl. Zinsen und weitere Ersatzansprüche geltend gemacht habe. Danach hat der Bekl. eine endgültige, einen künftigen Anspruch auf Erstattung von Grunderwerbsteuer ausschließende Abfindungsvereinbarung (vgl. §§ 305 , 397 I , 779 BGB) schlüssig dargelegt, so dass bei Richtigkeit dieses Vorbringens eine Haftung des Bekl. entfällt (vgl. §§ 422 , 423 BGB). Für die Schlüssigkeit einer Tatsachenbehauptung ist es unerheblich, ob der Tatrichter sie für wahrscheinlich hält.

bb) Weitere Anforderungen an die Darlegungslast des Bekl. sind überspannt. Hat eine Partei Tatsachen vorgetragen, die in Verbindung mit einem Rechtssatz den Schluss auf die geltend gemachte Rechtsfolge zulassen, so ist die Angabe näherer Einzelheiten nur dann erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolge bedeutsam sind. Eine Zergliederung der Sachdarstellung kann allenfalls erforderlich sein, wenn der Gegenvortrag dazu Anlass bietet. Der Grundsatz, dass der Umfang der Darlegungslast sich nach der Einlassung des Gegners richtet, besagt nur, dass der Tatsachenvortrag ergänzt werden muss, wenn er infolge des Vorbringens der anderen Partei unklar wird und nicht mehr auf die geltend gemachte Rechtsfolge schließen lässt (BGH, NJW 1991, 2707 (2709) = LM H. 3/1992 § 130 ZPO Nr. 16). Die Einlassung der Kl. erforderte keine Ergänzung des Vorbringens des Bekl. Die Kl. hat behauptet, sie habe die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis von B gezahlten 8500 DM auf Verzugszinsen erhalten, eine Einigung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer sei nicht erfolgt. Dieses Vorbringen hindert es nicht, vom Vertrag des Bekl. auf die behauptete Abgeltungsvereinbarung zu schließen.

b) Zu der beweiserheblichen Streitfrage hätte das BerGer. die vom Bekl. benannten Zeugen vernehmen müssen, um den gesamten Streitstoff zu erschöpfen und alle Beweisumstände - einschließlich der von ihm herausgegriffenen einzelnen Anhaltspunkte - im Zusammenhang würdigen zu können. Eine Beweisaufnahme zu einer entscheidungserheblichen Tatsache darf nur dann abgelehnt werden, wenn die unter Beweis gestellte Tatsache so ungenau bezeichnet ist, dass ihre Erheblichkeit nicht beurteilt werden kann, oder wenn sie zwar in das Gewand einer bestimmten Behauptung gekleidet, aber erkennbar aus der Luft gegriffen ist und sich damit als Rechtsmissbrauch darstellt. Bei der Annahme von Willkür in diesem Sinn ist jedoch Zurückhaltung geboten; in der Regel wird sie nur das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte rechtfertigen können (BGH, NJW 1991, 2707 = LM H. 3/1992 § 130 ZPO Nr. 16; NJW 1992, 1967 = LM H. 9/1992 § 286 (E) ZPO Nr. 25).

Die genügend bestimmte Behauptung einer Abfindungsvereinbarung erscheint nicht als auf das Geratewohl, gleichsam „ins Blaue hinein" aufgestellt. Immerhin hat die Kl. von B 8500 DM über den vereinbarten Kaufpreis hinaus erhalten. Auch nach ihrem Vorbringen ist ein Verwendungszweck für diesen Betrag festgelegt worden, allerdings nur zur Abgeltung von Verzugszinsen.

III. 1. Ferner rügt die Revision zutreffend, dass das BerGer. den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen einer Amtspflichtverletzung des Bekl. und dem geltend gemachten Schaden nicht geprüft hat (§ 287 ZPO). Grundsätzlich hat derjenige, der Schadensersatz fordert, die Entstehung und die Höhe eines Schadens darzulegen und zu beweisen. Dabei kommt ihm die Beweiserleichterung des § 287 ZPO zugute, auch bei der Amtspflichtverletzung eines Notars (Senat, NJW 1986, 1329 = LM § 249 BGB Nr. 42 = ZIP 1985, 1143 (1146) und Senat, NJW 1986, 246 = LM § 249 BGB Nr. 76 = WM 1985, 1425 (1426)). Für die Beantwortung der Frage, ob eine Amtspflichtverletzung den behaupteten Schaden verursacht hat, ist zu prüfen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars genommen hätten (Senat, NJW 1989, 1492 = LM BeurkG Nr. 28 = WM 1989, 822 (824); Senat, NJW-RR 1990, 629 = LM § 1 BNotO Nr. 6 = WM 1990, 940 (942); NJW 1990, 3206 (3207) = LM § 19 BNotO Nr. 47; Senat, NJW-RR 1992, 772). Darüber entscheidet der Tatrichter im Rahmen des § 287 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Im Berufungsurteil fehlt eine revisionsrechtlich nachprüfbare Beantwortung der Frage, wie sich das Vermögen der Kl. im Vergleich zum tatsächlichen Ablauf entwickelt hätte, wenn der Bekl. sich pflichtgemäß verhalten hätte. Dafür wäre insbesondere zu prüfen, ob die Kl. bei entsprechender Aufklärung einen vollkommenen Schutz vor der Grunderwerbsteuer im Ersatzvertrag erlangt hätte, und gegebenenfalls, ob diese Sicherung sich mit Rücksicht auf die Vermögensverhältnisse ihres Vertragspartners hätte verwirklichen lassen.

2. Schließlich macht die Revision zutreffend geltend, dass das BerGer. nicht geprüft hat, ob dem Klageanspruch in Höhe von 171 DM der Einwand des Mitverschuldens (§ 254 II BGB) entgegensteht. Es ist unklar, ob dieser Betrag noch zur Grunderwerbsteuerschuld gehört. Nach der Quittung des Finanzamts handelt es sich um „SZ Grunderwerbsteuer“, also wohl um einen Säumniszuschlag gem. § 240 AO. Die Ersatzpflicht beschränkt sich grundsätzlich auf diejenigen Kosten, die eine verständig und sachgemäß handelnde Partei vernünftigerweise aufwendet (BGH, WM 1959, 1112 (1113)). Der Einwand des Mitverschuldens ist allerdings solange nicht gerechtfertigt, als vermeidbare Mehrkosten in einer Zeit entstanden sind, zu der die Kl. noch ohne vorwerfbaren Verstoß gegen ihre Obliegenheit, sich selbst vor Schaden zu bewahren, versuchen durfte, B - im Wege der Vertragshaftung - oder den Bekl. - im Wege des Schadensersatzes - zur Übernahme der Grunderwerbsteuer zu veranlassen.

C. Danach beruht das angefochtene Urteil auf Rechtsfehlern. Da noch tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind, muss die Sache unter Aufhebung des Urteils zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das BerGer. zurückverwiesen werden (§§ 564 , 565 ZPO).

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