Urteile

Begründung für Eigenbedarfskündigung

Leitsatz des Gerichts

Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten der heiratswilligen Vermietertochter ist unzureichend begründet, wenn nur die Wohnverhältnisse der Tochter angegeben werden. Auch die Wohnverhältnisse des künftigen Schwiegersohnes und dessen Name müssen mitgeteilt werden.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. haben das Mietverhältnis über die an die Bekl. vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs für ihre Tochter, die heiraten will, gekündigt. Die Klage auf Räumung hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

... 1. Das AG hat die auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 23. 4. 1990 gestützte Räumungsklage zu Recht abgewiesen. Die Bekl. ist nicht verpflichtet, die von ihr gemietete Wohnung gem. §§ 556 I , 985 BGB herauszugeben. Die Kündigung ist unwirksam. Die Kl. haben in dem Kündigungsschreiben (§ 564b III BGB) kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. des § 564b II Nr. 2 BGB dargetan. Die Ausführungen der Kl. - insbesondere auch im Berufungsrechtszug - geben der Kammer keine Veranlassung zu einer Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils. Ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung, denen die Kammer folgt, ist lediglich das Folgende zu bemerken:

a) Die Gründe für den Eigenbedarf müssen (bereits) im Kündigungsschreiben des Vermieters näher dargelegt werden (vgl. nur BVerfG, NJW 1992, 1379 = WuM 1992, 178 (179) = ZMR 1992, 232; BVerfG, WuM 1989, 483 f.; Kammer, WuM 1992, 252; Kammer, Urt. v. 12. 4. 91 - 311 S 286/90, m. w. Nachw.). Klagevorbringen im Räumungsprozess ist (lediglich) zu berücksichtigen, wenn es der Ergänzung und Untermauerung des gesetzlichen Tatbestandes dient (vgl. BVerfG, NJW 1988, 2725 = WuM 1988, 246 (247) = ZMR 1989, 210; Kammer, WuM 1992, 252 und Urt. v. 12. 4. 91 - 311 S 286/90). Die (erst) im Prozess eingeführten weiteren Gesichtspunkte können demgemäss den vorprozessual geltend gemachten Kündigungsgrund nur ergänzen. Es muss jedoch zunächst einmal ein formal wirksam begründetes Kündigungsschreiben vorhanden sein. Hierfür bedarf es der Darlegung eines konkreten Sachverhalts bzw. Lebensvorgangs (vgl. BayObLG, WuM 1985, 50 f. = ZMR 1985, 96). Dem Mieter soll durch die Angabe der Gründe für den Eigenbedarf bereits im Kündigungsschreiben Klarheit darüber verschafft werden, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages geltend machen und dieses auch gegen den Willen des Mieters beenden kann (vgl. BVerfG, WuM 1989, 483; Kammer, WuM 1992, 252 und Urt. v. 12. 4. 91 - 311 S 286/90). Dem Mieter soll die Überprüfung ermöglicht werden, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will. Dem Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschafft werden; er soll in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1379 = WuM 1992, 178 (179) = ZMR 1992, 232; BVerfG, NJW 1992, 1877 = ZMR 1992, 288 (289)).

Der Vermieter ist verpflichtet, im Kündigungsschreiben jene Angaben aus seinem persönlichen Lebensbereich bzw. dem persönlichen Lebensbereich des privilegierten Personenkreises i. S. des § 564b II Nr. 2 BGB bekannt zu geben, die im Zusammenhang mit seiner Behauptung stehen, die vermietete Wohnung selbst bzw. für die genannte Bedarfsperson zu benötigen (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1379 = WuM 1992, 178 (179) = ZMR 1992, 232). Hierzu gehört insbesondere die Darlegung der Deckung des gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarfs zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sowie bei einer Begründung des Eigenbedarfs mit einer beabsichtigten Eheschließung und Familiengründung - um einer (unzulässigen) Vorratskündigung (vgl. hierzu nur Schmidt=Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 622, m. w. Nachw.) vorzubeugen - die Angabe des Namens des zukünftigen Ehegatten.

b) Diesen Anforderungen genügen die Angaben der Kl. im Schreiben vom 23. 4. 1990 nicht. Im Kündigungsschreiben ist lediglich ausgeführt: „... benötigen die von Ihnen innegehaltene Wohnung zwecks Eigenbedarfs. Die Tochter ... beabsichtigt, durch Verehelichung eine Familie zu gründen. Die von ihr jetzt noch genutzte Wohnung ist - da nur aus zwei Zimmern bestehend - zu klein. Demgegenüber bietet das Objekt ... mit seinen diversen Zimmern ideale Voraussetzungen dafür, einer Familie, zu der dann auch Kinder gehören werden, eine Bleibe zu bieten." Es erfolgt mit dieser Begründung keine Angabe über die Wohnung des Freundes der Tochter und über die Ausgestaltung der Wohnverhältnisse in den von ihm bewohnten Räumen, so dass nicht festgestellt werden kann, ob der angegebene Wohnbedarf nicht auch in dieser Wohnung gedeckt werden kann.

Weiterhin ist der Name des zukünftigen Schwiegersohns der Kl. nicht genannt.

Rechtsgebiete