Urteile

Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung – Einsichtspflicht

Leitsatz des Gerichts

Kann der Mieter in die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung zumutbar selbst einsehen, erfüllt der Vermieter seiner Pflicht wenn er dem Mieter die Einsicht in seinem Büro gestattet; die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenübernahme ist nur ein Hilfsanspruch des Mieters.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der Bekl. bewohnt aufgrund eines Mietvertrags vom 27. 4. 1973 eine Wohnung der Kl. Zum Mietvertrag sind im Jahre 1979, 1992 und 1996 Nachtragsverträge abgeschlossen worden. Nach den Nachträgen von 1992 und 1996 ist der Umfang der umlegungsfähigen Nebenkosten erweitert worden. Die Kl. verlangt nunmehr Zahlung des Restbetrags der Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 1996. Der Bekl. verweigert die Zahlung und verlangt Übersendung der zugehörigen Rechnungsbelege in Kopie gegen Kostenerstattung, was die Kl. wiederum verweigert und ihn auf die Einsichtnahme der Belege in ihren Büroräumen verweist.

Im angefochtenen Urteil hat das AG die Zahlungsklage abgewiesen, da es der Auffassung war, dass dem Bekl. Anspruch auf Übersendung der Rechnungskopien gegen Kostenerstattung zustehen würde. Gegen dieses Urteil hat die Kl. mit Erfolg Berufung eingelegt.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Der Bekl. ist zur Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet. Die Zahlung kann hier nicht von der vorigen Übersendung von Rechnungskopien abhängig gemacht werden.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Mieter nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung über die Nebenkosten gem. § 259 I BGB zur Zahlung des sich daraus ergebenden Saldos verpflichtet ist. Dieser Rechnungslegungspflicht ist die Kl. mit Übersendung der Nebenkostenabrechnung 1996 nachgekommen. Denn diese enthält eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben und Einnahmen, des Verteilungsschlüssels und des sich zu Lasten des Bekl. ergebenden Saldos.

Wie sich ferner aus dem Gesetz ergibt, sind Belege nur insoweit vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Das bedeutet im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung, dass Zweifelsfragen durch Belegvorlage zu klären sind. Es mögen sich anhand der für die vorangegangenen Jahre entstandenen Differenzen zwischen den Parteien auch bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1996 Zweifelsfragen ergeben haben, so dass die Kl. verpflichtet war, ihre in die Abrechnung eingestellten Auslagen zu belegen. Aus dem Gesetz ergibt sich ferner, dass die Belege lediglich vorzulegen sind, d.h., dass dem Mieter entweder am Ort des Mietobjekts oder in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung Einsicht in die dort vorzulegenden Belege gewährt werden muss. Der Ort der Vorlage bestimmt sich insoweit nach der Zumutbarkeit der Vorlage, das heißt, wenn sich die Hausverwaltung in der verkehrsmäßig erreichbaren Nähe des Mietobjekts befindet, muss die Vorlage in ihren Räumen genügen. Aus dem Gesetz selbst ergibt sich jedoch nicht, dass dem Mieter ein Anspruch auf Übersendung der Kopien der Ausgabenbelege zusteht. Die mietrechtliche Rechtsprechung hat einen derartigen Anspruch lediglich in solchen Fällen angenommen, in denen dem Mieter die Einsichtnahme am Ort der Belegaufbewahrung unzumutbar war, das heißt also, dass praktische Gründe für die Übersendung der Belegkopien gesprochen haben. Ist dem Mieter aber die Einsichtnahme in die Originalbelege zumutbar, erfüllt der Vermieter seine Einsichtspflicht mit der Gewährung dieser Einsichtnahme (OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411). Die Übersendung von Belegkopien stellt lediglich einen sekundären Hilfsanspruch des Mieters für solche Fälle dar, in denen die tatsächliche Vorlage der Originalbelege untunlich erscheint. Ein genereller Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung ist jedoch nicht anzuerkennen. Insbesondere gilt das in solchen Fällen, in denen die Anzahl der Belege - bei genereller Einsichtmöglichkeit in die Originale - die Anzahl der umlegungsfähigen Nebenkosten bei weitem übersteigt, so dass die Anfertigung von Kopien für den Vermieter eine nicht mehr hinzunehmende und auch bei der Festsetzung der Miete nicht mehr kalkulatorisch zu erfassende Aufwendung darstellt.

Im vorliegenden Fall hat die Kl. daher den Bekl. berechtigterweise auf sein Einsichtsrecht in die Originalbelege verwiesen. Denn dem Bekl. war es aufgrund der geringen räumlichen Entfernung zum Verwaltungssitz der Kl. und der verkehrsmäßig guten Verbindung dorthin zumutbar, in den Büroräumen der Kl. Einsicht zu nehmen.

Rechtsgebiete