Urteile

Verwirkung des Maklerlohns bei Schweigen über offene Denkmalschutzsituation

Leitsatz des Gerichts

Ein Makler, der einen Käufer für ein Hausgrundstück sucht und sich bei dem Verkäufer erkundigt, ob das Haus unter Denkmalschutz steht, hierauf aber keine klare Antwort erhält und von dieser Situation den Käufer nicht unterrichtet, verwirkt den Maklerlohn.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Der kl. Makler hat dem Bekl. die Gelegenheit zum Kauf eines Hausgrundstücks nachgewiesen. Das Haus steht unter Denkmalschutz. Der Kl. hatte sich beim Verkäufer erkundigt, ob das Haus unter Denkmalschutz stehe. Mit dem Bekl. hat er über Denkmalschutz nicht gesprochen.

Das AG hat der Klage auf Maklerlohn stattgegeben. Die Berufung des Bekl. führte zur Klagabweisung.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Dem Kl. steht gegen den Bekl. im Ergebnis kein Provisionsanspruch zu, denn der Bekl. ist wegen einer Vertragsverletzung des Kl. von dem Anspruch freizustellen. Der Kl. hat versäumt, den Bekl. auf die unklare Situation hinsichtlich des Denkmalschutzes hinzuweisen.

1. Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Interessenten auf ihm bekannte Mängel des zu vermittelnden Objekts hinzuweisen (BGH, NJW 1981, 2685). Allerdings hat der Makler in der Regel keine Untersuchungs- oder sonstige Nachforschungspflicht bezüglich Angaben und Umständen des zu vermittelnden Objekts. Eine weitergehende „Aufklärungspflicht“ besteht allerdings im Einzelfall, wenn dem Makler die Bedeutung eines Umstands erkennbar und der Auftraggeber hinsichtlich dieses Umstands belehrungsbedürftig ist. Die Aufklärungspflicht ergibt sich daraus, dass der Kl. sich beim Verkäufer nach Denkmalschutz erkundigt hat, ohne von diesem eine klare Auskunft erhalten zu haben. Im Hinblick auf die gravierende Bedeutung des Denkmalschutzes, die soweit gehen kann, dass jede vernünftige wirtschaftliche Nutzung nahezu ausgeschlossen ist, kann dieser Umstand einem schwerwiegenden Mangel gleichgestellt werden, weil er eine potenziell schwerwiegende Beeinträchtigung der Nutzung ist.

2. Diese Risikolage hätte der Kl. offenbaren müssen. Die erstinstanzliche Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Vertreter des Eigentümers auf die Frage des Kl. erklärt hätten, dass sie nicht wussten, ob das Haus geschützt sei. Danach war dem Kl. das erhebliche Risiko für den Erwerber bekannt. Der Vortrag des Kl., wonach seine Frage nach Denkmalschutz von den Vertretern des Eigentümers verneint worden sei, ist durch die Beweisaufnahme widerlegt. Das „Nichtwissen“ des Kl. unterlag als erheblicher Risikoumstand seiner Aufklärungspflicht. Diese Wertung wird tendenziell dadurch gestützt, dass der Kl. diesen Umstand immerhin selbst als wesentlich angesehen und den Eigentümer oder dessen Vertreter befragt, seinen Auftraggeber aber nicht auf die ungeklärte Situation hingewiesen hat.

Rechtsgebiete