Urteile

Einbau von Absperrventilen bei Verzug mit Wohngeldzahlungen

Leitsatz des Gerichts

Absperrventile bei Verzug mit Wohngeldzahlungen dürfen eingebaut werden, wenn sich ein Wohnungseigentümer zum einen in erheblichem Umfang mit Wohngeldzahlungen im Verzug befindet und zum anderen eine Veräußerung der Wohnung gem. § 18 II Nr. 2 WEG wegen übermäßiger Belastung mit Grundpfandrechten nicht durchsetzbar ist. Hierbei ist aber stets der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bet. sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Ag. bewohnt einen Bungalow, dessen Verkehrswert ungefähr 275000 DM beträgt, während das Objekt mit Grundpfandrechten in Höhe von 500000 DM belastet ist. Der Ag. hatte in der Vergangenheit das von ihm geschuldete Wohngeld mehrfach nicht gezahlt, so dass Rückstände von 16007 DM aufgelaufen waren. Verschiedene Vollstreckungsversuche blieben ohne Erfolg. Im Juni 1988 schlossen die Bet. einen Vergleich, durch den die Eigentümergemeinschaft dem Ag. seine Schulden bis auf 10000 DM erließ, sofern er diesen Betrag bis Ende Juli 1988 ausgleichen würde. Zwei frühere Eigentümer mussten bereits ihr Wohneigentum veräußern, weil sie nicht in der Lage waren, ihren infolge des Hausgeldrückstands des Ag. erhöhten Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft nachzukommen. Die Ast. zu 1 haben beantragt, das Unterbrechen oder Plombieren der Wasser- und Heizungszuleitungen solange zu gestatten, bis der Ag. weder mit den Zahlungen für die Hausgeldabrechnung noch mit den entsprechenden Vorauszahlungen, die bis jetzt wieder in Höhe von 4386 DM aufgelaufen sind, in Rückstand ist.

AG und LG haben den Antrag mangels einer gesetzlichen Grundlage abgelehnt. Die weitere Beschwerde der Ast. blieb im Ergebnis erfolglos.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

II. ... Zwar ist die Begründung des LG rechtlich nicht zutreffend, die Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (§ 27 FGG, § 563 ZPO).

1. Den Vorinstanzen ist allerdings darin beizutreten, dass es problematisch erscheint, für das Begehren der Ast. eine Rechtsgrundlage zu finden, weil in § 18 II Nr. 2 WEG bestimmte Folgen eines erheblichen Zahlungsverzugs gesetzlich geregelt sind, und zwar in dem Sinne, dass die Eigentümer unter den zusätzlich in dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen die Veräußerung des Wohneigentums verlangen dürfen und deshalb der Schluss nahe liegt, es handele sich um eine abschließende gesetzliche und somit der erweiternden Auslegung nicht zugängliche Regelung, zumal zusätzlich § 45 III WEG auf die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach der Zivilprozessordnung verweist.

2. Auf der anderen Seite liegt auf der Hand, dass die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen die Eigentümergemeinschaft in unerträglicher Weise rechtlos stellt. Schließt man sich nämlich der Auffassung an, bei § 18 II Nr. 2 WEG handele es sich um eine abschließende Spezialregelung, so ist der Wohnungseigentümer, wie Happ (WE 1988, 3) zutreffend hervorhebt, in der Lage, seine Wohnung unbegrenzt zeitlich zu nutzen, ohne Wohngeld zu zahlen, sofern es ihm nur gelingt, sein Eigentum in erheblich höherem Maße mit Grundpfandrechten zu belasten als dies dem Verkehrswert des Objekts entspricht, weil sich in einem derartigen Fall im Zwangsversteigerungsverfahren kein Erwerber finden wird, der ein Gebot abgibt, denn er müsste die vorrangigen Grundpfandrechte als Teil des geringsten Gebots übernehmen (§ 52 ZVG). In diesem Zusammenhang darf auch nicht übersehen werden, dass der säumige Wohnungseigentümer diese Konsequenz - wobei ihm das kaum nachzuweisen sein dürfte - auch selbst herbeiführen kann, indem er zunächst Eigentümergrundschulden bestellt und diese dann an Verwandte abtritt. Unter diesen Umständen vermag der Hinweis des LG, dem Vermieter sei es ebenfalls nicht gestattet, bei Mietrückständen die Fenster auszuhängen, deshalb nicht zu überzeugen, weil der Gesetzgeber durch die Räumungsklage (§ 554 BGB) dem Vermieter ein wirksames Mittel an die Hand gegeben hat, zumindest das Auflaufen weiterer Schulden für die Zukunft zu verhindern, während nach dem zuvor Gesagten der Eigentümer zeitlich unbegrenzt auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft wohnen könnte.

3. Die hier erörterte Problematik ist in der Literatur (Bärmann-Pick-Merle, 6. Aufl. (1987), § 18 WEG Rdnr. 2; Weitnauer, 7. Aufl. (1988), § 18 WEG Rdnr. 1; Palandt-Bassenge, 49. Aufl. (1990), § 18 WEG Rdnr. 1; Augustin, in: RGRK, 12. Aufl. (1983), § 18 WEG Rdnr. 2; Röll, in: MünchKomm, 2. Aufl. (1986), § 18 WEG Rdnr. 1; Soergel-Stürmer, 12. Aufl. (1989), § 18 WEG Rdnr. 1; Erman-Ganten, 8. Aufl. (1989), § 18 WEG Rdnr. 1) teilweise gesehen worden, Lösungsansätze fehlen indessen. Soweit ersichtlich, gilt das auch für Gerichtsentscheidungen. In den Motiven zu § 18 WEG (BT-Dr 1/252, S. 27 sowie Mot. Bd. V, S. 4387) ist das Problem nicht erörtert und anscheinend nicht gesehen worden.

Nach Auffassung des Senats kann § 18 II Nr. 2 WEG deshalb keine abschließende Regelung enthalten, weil es keine gesetzliche Grundlage gibt, die die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, zeitlich unbegrenzt einen Teil der Lebenshaltungskosten für einen anderen Eigentümer zu übernehmen und der Gesetzgeber auch aus verfassungsrechtlichen Gründen gar nicht berechtigt wäre, anzuordnen, dass ein bestimmter Bürger auf unabsehbare Zeit und in unbegrenzter Höhe finanziell für einen anderen aufkommen muss, für den ihm keine Fürsorgepflichten obliegen, und zwar selbst dann, wenn die auf ihn entfallenden zusätzlichen Belastungen ihn zur Veräußerung seiner eigenen Wohnung zwingen. Diese zuletzt erwähnte Möglichkeit ist auch nicht lediglich theoretischer Natur, weil es eher dem Regelfall entspricht, dass sich Menschen beim Erwerb von Wohnungseigentum bis zur Grenze des ihnen Zumutbaren verschulden und weitere Belastungen in nicht unerheblicher Größenordnung - ganz besonders bei kleineren Eigentümergemeinschaften - zu der Gefahr einer Zwangsveräußerung dann führen, wenn erhebliche Schulden eines anderen Miteigentümers zu übernehmen sind.

4. Nach Auffassung des Senats ist es deshalb geboten, § 18 WEG nicht als abschließende Spezialregelung für Zahlungsrückstände des Eigentümers anzusehen, sondern auf die Grundsätze des allgemeinen Schuldrechts zurückzugreifen.

a) Danach bestehen im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses zwischen den Miteigentümern schuldrechtliche Beziehungen. Wenn beispielsweise die Eigentümer, vertreten durch den Verwalter, Öl bestellen, so sind sie schuldrechtlich aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, zunächst im Wege eines pauschalierten Vorschusses und nach Vorliegen der Jahresabrechnung auf Mark und Pfennig denjenigen Betrag zu zahlen, der unter Berücksichtigung des Verrechnungsschlüssels auf sie entfällt. Unter diesen Umständen ist die Gemeinschaft deshalb berechtigt, gem. § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in bezug auf die Lieferung weiterer Wärme dann auszuüben, wenn ein Miteigentümer seinen Verpflichtungen zur anteiligen Kostenübernahme nicht nachkommt, weil, wie bereits dargelegt, die Miteigentümer unter keinem denkbaren Gesichtspunkt gehalten sind, für einen anderen Miteigentümer auf Dauer einzuspringen. Ein erheblicher Verzug eines Miteigentümers rechtfertigt unter diesen Umständen seine Ausschließung von zukünftigen Leistungen, die von den anderen Miteigentümern bezahlt werden müssten (bzw. durch Vorschüsse bezahlt worden sind).

Unter diesen Umständen lässt es sich auch rechtfertigen, den Ausschluss eines Miteigentümers vom Energiebezug gem. § 15 II WEG als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen, zumal dann, wenn eine Mehrheit von Miteigentümern nicht zahlen sollte, eine Energiebelieferung insgesamt nicht mehr gewährleistet wäre.

b) Sofern die Miteigentümergemeinschaft einen anderen Eigentümer vom Bezug von Heizenergie ausschließt, so wird das nur durch konkrete Maßnahmen (Einbau eines Absperrventils) möglich sein. Insoweit würde es sich jedoch nicht um eine bauliche Veränderung handeln, die einstimmig beschlossen werden müsste, weil es sich um eine vorübergehende Maßnahme handelt, die lediglich dazu dient, den Miteigentümer zur Erfüllung seiner gesetzlichen Verpflichtungen anzuhalten.

5. Wenn die Beschwerde der Eigentümergemeinschaft gleichwohl keinen Erfolg hat, so deshalb, weil es bisher an einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt, der jedoch gem. § 23 I WEG zwingend erforderlich ist. Der am 14. 11. gefasste Beschluss, einen Gerichtsbeschluss darüber einzuholen, ob ein Absperren zulässig ist, reicht nicht aus, denn es hätten Art und Dauer der Maßnahme beschlossen werden müssen. Der Senat ist auch nicht in der Lage, das Verfahren an das LG zurückzuverweisen und dem Tatrichter aufzugeben, diese Beschlussfassung zu ermöglichen, weil Entscheidungsgrundlage nur der bisher vorliegende Sachverhalt ist und im übrigen ein derartiger Beschluss gem. § 43 WEG anfechtbar wäre und das entsprechende Verfahren beim AG zu beginnen hätte.

6. Der Senat weist ergänzend darauf hin, dass die Absperrung solcher Leitungen selbstverständlich nicht in Betracht kommt, deren Nutzung auf einem Vertragsverhältnis zwischen dem säumigen Miteigentümer und einem Dritten beruht. Das gilt beispielsweise für die Stromzufuhr, weil davon auszugehen ist, dass zwischen dem Ag. und dem Stromunternehmen ein eigenständiger Vertrag besteht. Unterbrochen werden dürfen deshalb allenfalls Leitungen, die auf der Grundlage eines Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft - vertreten durch den Verwalter - und einem Dritten genutzt wurden.

7. Im übrigen sind die von der Wohnungseigentümergemeinschaft geplanten Maßnahmen nur nach Maßgabe des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes gerechtfertigt, zumal die Unterbrechung der Versorgungsleitungen häufig mit der Unbenutzbarkeit der Wohnung verbunden sein wird. Geringfügige Zahlungsrückstände rechtfertigen derartige Maßnahmen nicht. Allerdings erscheint es dem Senat angesichts der Vielzahl der möglichen Fallkonstellationen nicht angemessen, Mindestbeträge festzulegen. Die hier unstreitigen Rückstände rechtfertigen jedenfalls die beabsichtigten Maßnahmen.

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