Urteile

Übergroße Hitze in gemietetem Laden als Kündigungsgrund

Leitsatz des Gerichts

Der Mieter eines Ladenlokals (Textilien) ist nach § 544 BGB wegen Gesundheitsgefährdung zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt, wenn in einem „gewöhnlichen„ Sommer (Standardsommer) für mehrere Monate mit Innentemperaturen von mehr als 35 Grad Celsius gerechnet werden muss.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Bekl., Mieterin von Geschäftsräumen zum Betrieb eines Ladens, hat den langfristigen, bis 2001 laufenden Mietvertrag zum 1. 7. 1995 gekündigt. Sie hat sich auf übergroße Hilfe in den Räumen während des Sommers berufen, der die Kl. trotz vieler Rügen in den vergangenen Jahren nicht abgeholfen habe.

Die Klage auf Zahlung des Mietzinses hatte nur in geringem Umfang Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Der Kl. stehen vertragliche Mietzinsansprüche für den Zeitraum ab Juli 1995 nicht zu, denn die Bekl. hat den Mietvertrag wirksam zum 1. 7. 1995 gekündigt.

1. Ein ordentliches Kündigungsrecht stand der Bekl. nach dem Vertrag vor dem Jahre 2001 allerdings nicht zu.

2. Ein Kündigungsrecht konnte sich auch nicht aus § 542 BGB ergeben, da es nach §§ 543 , 539 BGB ausgeschlossen ist. Insoweit ist dem landgerichtlichen Urteil dahingehend zu folgen, dass ein etwaiges Kündigungsrecht wegen des Mangels (Aufheizung des Ladenlokals im Sommer, Gerüche) verwirkt ist.

In entsprechender Anwendung des § 539 BGB verliert der Mieter grundsätzlich seine Gewährleistungsansprüche, wenn er die ihm bekannten oder grob fahrlässig unbekannt gebliebenen Mängel nicht rügt und den Mietzins voll - ohne Vorbehalt - zahlt (vgl. Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- und LeasingR, 7. Aufl., Rdnrn. 328f.; BGH, NJW 1997, 2674 = LM H. 11/1997 § 539 BGB Nr. 11). Diese Voraussetzungen lagen vor.

Die Bekl. hat nach eigenem Vorbringen bereits 1987 die durch die Abluftleitung entstehenden Probleme erkannt. Sie will - insoweit bestritten - über ihren Vater den damaligen Vermieter darauf aufmerksam gemacht, ihn zur Abhilfe aufgefordert und eine Mietminderung vorbehalten haben. Obwohl nach dem Vorbringen der Bekl. der Vermieter nichts unternahm, 1989 sowie in den Folgejahren diese Probleme erneut auftraten und der Vermieter auch nach erneuten Vorstellungen spätestens 1992 letztlich eine Verpflichtung zur Beseitigung des Zustandes leugnete, hat sie den Mietzins bis Anfang 1994 immer in voller Höhe geleistet. Spätestens ab diesem Zeitraum kann sie daher nicht mehr damit gehört werden, sie habe mit einer alsbaldigen Beseitigung des Mangels durch den Vermieter gerechnet und habe nur im Vertrauen darauf den Mietzins in voller Höhe gezahlt; dieses Vertrauen war spätestens 1992 zerstört.

3. Die Bekl. konnte jedoch den Mietvertrag aufgrund des § 544 BGB kündigen. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter kündigen, wenn ein zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Das ist hier der Fall gewesen. Dabei ist die Kenntnis des Mieters von diesem Zustand unerheblich.

a) Der Sachverständige M hat in seinem Gutachten vom 15. 1. 1998, welches er im Termin vom 19. 3. 1998 näher mündlich erläutert hat, ausgeführt, dass auch bei erfahrungsgemäß durchschnittlichen Sommern über eine längere Zeit allein infolge der Sonneneinstrahlung in dem Ladenlokal unerträgliche Temperaturen vorfindbar waren. Wie der Sachverständige im Termin vom 19. 3. 1998 dargelegt hat, beruhen seine Berechnungen auf der VDI-Regel 2078 (Stand: Oktober 1994) i.V. mit der DIN 4108 Teil 2.

Dabei hat er die Größe und Möblierung der Räume, deren zu erwartende Besetzung mit Waren und Kunden, den Sonnenwinkel, den Fensteranteil und das Material der Fenster und Wände berücksichtigt. Dies entspricht 4.3.2 der DIN 4108 Teil 2.

Entgegen der Rüge der Kl. ist unerheblich, dass der Sachverständige bei seiner Berechnung von „Standardsommern„, nicht dagegen von tatsächlich gemessenen Temperaturen ausgegangen ist. Zum einen ist allgemein bekannt, dass in den neunziger Jahren die Außentemperaturen, von denen der Sachverständige ausgegangen ist, in jedem Sommer zumindest zeitweise aufgetreten sind, weil wenigstens einige Wochen die Sonne ohne Wolkenabschirmung die Erdoberfläche erwärmen konnte. Zum anderen verlangt das Kündigungsrecht des § 544 BGB eine länger andauernde, nicht nur ganz kurzfristig auftretende Gesundheitsgefährdung; diesem Gesichtspunkt wird durch einen „Standardsommer„ als Ausgangspunkt besser Rechnung getragen als bei konkret zu einem bestimmten Zeitpunkt gemessenen Temperaturen, die nur einen Augenblickszustand wiedergeben. Der Mieter musste nämlich unter Zugrundelegung dieser Standardzahlen davon ausgehen, dass es immer wieder über einen längeren Zeitraum zu den errechneten Innenraumtemperaturen kommen werde.

b) Der Sachverständige M hat für den Monat Juli Innentemperaturen zwischen 31,9 C und 41,8 C errechnet, wobei sich die Temperaturen innerhalb der Geschäftszeit (9 Uhr bis 18.30 Uhr) über 40 C bewegten. Noch im September überstiegen sie während der Geschäftszeit 35 C. Dabei ist der Einfluss der warmen Abluft aus dem in der Nähe der Eingangstür befindlichen Abluftschacht nicht berücksichtigt. Daraus ergibt sich, dass der Mieter in einem „gewöhnlichen„ Sommer für mehrere Monate mit Innenraumtemperaturen von - teilweise weit - mehr als 35 C rechnen musste.

c) Der Senat kann auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens beurteilen, dass dies eine Gesundheitsgefährdung zumindestens für das Personal darstellt. Nach § 6 I 1 der Arbeitsschutzverordnung „muss während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein„. Nach Nr. 2.4 der Arbeitsschutzrichtlinie 6/1,3 Raumtemperaturen sollen Raumtemperaturen in Arbeitsräumen 26 C nicht überschreiten. Diese Arbeitsschutzrichtlinie beruht u.a. auf Erfahrungen, die ihren Niederschlag in der DIN 1946 Teil 2 gefunden haben. Diese sieht in Bild 1 als empfohlene operative Raumtemperatur bei Außentemperaturen bis zu 26 C solche zwischen 22 C und 25 C und danach mit der Außentemperatur ansteigend bei 29 C Außentemperatur solche zwischen 23 C und 26 C und bei 32 C Außentemperatur zwischen 24 C und 27 C vor. Dabei ist entsprechend den Definitionen in Tabelle 1 von einer Aktivitätsstufe I bzw. Aktivitätsstufe II und leichter bis mittlerer Bekleidung auszugehen. Diese Werte beruhen darauf, dass einerseits eine konzentrierte Tätigkeit lediglich in einem gewissen behaglichen Temperaturbereich möglich ist, andererseits die Innentemperatur die Außentemperatur nicht derart weit unterschreiten sollte, dass bei Betreten bzw. Verlassen des Ladenlokals ein „Kälteschock„ eintritt. Dementsprechend ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Werte der ASR 6/1,3 und der DIN 1946 Teil 2 bei der Bewertung einer Überhitzung von Räumen als Mangel (§ 537 BGB) herangezogen werden können (vgl. OLG Köln, NJW-RR 1993, 466; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143).

Jedenfalls bei einer derart krassen und langandauernden Überschreitung der empfohlenen Werte ist auch von einer Gesundheitsgefährdung des Personals auszugehen. Angesichts der errechneten Werte sind auch die Aussagen der Zeugen T und H nachvollziehbar, die einen längeren Aufenthalt in dem Ladenlokal in heißen Sommern als unzumutbar bezeichnet haben.

d) Der Sachverständige M hat des weiteren - allerdings nur überschlägig - errechnet, dass in den Sommermonaten die aus dem Abluftschacht ausströmende und bei ungünstigen Windverhältnissen gegen die Eingangstür des Ladenlokals drückende Abluft, welche Kühlaggregate eines Lebensmittelgeschäftes „entsorgten„, eine Temperatur von bis zu 45 C erreichte. Ob die Rüge der Kl., dies sei mangels Mitteilung der Rechenschritte nicht nachvollziehbar, zutrifft, oder als Erfahrungswissen des Sachverständigen ausreicht, kann offen bleiben, da es nach dem oben Gesagten nicht mehr darauf ankommt. Jedenfalls ist davon auszugehen, dass die aus dem Abluftschacht - so wie er damals konstruiert war - ausströmende Abluft die sowieso schon hohe Temperatur weiter erhöht hat.

4. Das Mietverhältnis hat sich nicht dadurch verlängert, dass die Bekl. trotz ihrer Kündigung über den Kündigungstermin hinaus das angemietete Ladenlokal zunächst nicht zurückgegeben hat. Auf § 568 BGB kann sich die Kl. nicht berufen, da diese Vorschrift durch § 2 Nr. 6 Mietvertrag abbedungen ist.

5. Auf § 557 BGB können Ansprüche auf Fortzahlung des Mietzinses, wie die Bekl. zu Recht ausführt, nicht gestützt werden. Sie hat der Kl. die Mieträume nicht entgegen ihrem Willen vorenthalten, da letztere die Wirksamkeit der Kündigung der Bekl. leugnete und von einer Fortdauer des Mietvertrages ausging (vgl. BGH, WM 1963, 172).

6. Für den Folgezeitraum bis zur Herausgabe der Schlüssel kann die Kl. nur die Herausgabe der Nutzungen nach den Vorschriften über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, faktisch also einen angemessenen Mietzins, verlangen. Diese schätzt der Senat auf 600 DM monatlich. Dabei sind einerseits die erheblichen Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit des Ladenlokals (§ 539 BGB gilt für diesen Zeitraum nicht mehr), andererseits die Tatsache des langandauernden Besitzes durch die Bekl. zu berücksichtigen, was dafür spricht, dass sie das Ladenlokal dennoch gewinnbringend nutzen konnte.

Rechtsgebiete