Urteile

Voraussetzungen der Herabsetzung von zu hohen Nebenkostenvorauszahlungen

Leitsatz des Gerichts

Erweisen sich die in einem Wohnraummietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen.

Tatbestand

Zum Sachverhalt:

Der Bekl. ist aufgrund eines Mietvertrages vom 22. 3. 1982 Mieter einer Wohnung des Kl., die aus einem Zimmer mit Kochnische und Bad besteht. Das Mietverhältnis begann am 16. 3. 1982. Der monatliche Mietzins betrug 510 DM. Gem. § 4 II des Mietvertrags waren darin die Betriebskosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung (für deren Art und Umfang die Anlage 3 zu § 27 I der 2. Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend sein sollte) nicht inbegriffen. Hierfür sollte der Mieter zusammen mit dem Mietzins je Monat 70 DM als Abschlagszahlung entrichten. Die monatlichen Abschlagszahlungen sollten am Ende des jährlichen Abrechnungszeitraums entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet und ausgeglichen werden. Der Mieter verpflichtete sich, einer Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen für Sammelheizung und Warmwasserversorgung im Rahmen des § 4 I MHRG zuzustimmen. Die „Bruttomiete“ war mit monatlich 580 DM angegeben. In einem Mieterhöhungsrechtsstreit wurde der Bekl. verurteilt, ab 1. 12. 1991 einer Mieterhöhung von 510 DM auf 579,97 DM zuzustimmen. Zusammen mit der Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlung von - wie bisher - 70 DM ergab sich damit eine Bruttomiete von 649,97 DM. Der Kl. forderte den Bekl. mit Schreiben vom 28. 1. 1993 auf, den aus seiner Verurteilung herrührenden Mietzinsrückstand in Höhe von 979,58 DM zu zahlen. Zugleich verwahrte er sich gegen die angekündigte Kürzung der „Heizkostenpauschale“. Der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. erklärte mit Schreiben vom 1. 2. 1993, sein Mandant werde gegen das Urteil des AG keine Berufung einlegen. Zugleich erklärte er, die derzeitige Heizkostenvorauszahlung von 70 DM dürfte erheblich zu hoch sein, daher werde sie der Bekl. ab 1. 2. 1993 auf monatlich 40 DM herabsetzen. Dementsprechend zahlte der Bekl. ab Februar 1993 monatlich insgesamt 620 DM an Mietzins und Heizkostenvorauszahlung. Den aus dem Mieterhöhungsurteil herrührenden Rückstand bezahlte er nicht. Der Kl. rechnete die Heizungs- und Warmwasserkosten für 1991/1992 am 15. 11. 1993 ab. Es ergab sich ein Guthaben des Bekl., das ihm ausgezahlt wurde. Mit Schreiben vom 15. 12. 1993 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen eines Mietzinsrückstands von mehr als zwei Monatsmieten, der er aus der nicht geleisteten Mietzinsnachzahlung von 979,58 DM sowie den gekürzten Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlungen errechnete.

Der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der vorgenannten Mietzinsrückstände gab das AG statt. Der Bekl. legte Berufung ein. Das LG beschloß, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen: Ist der Mieter zur einseitigen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung berechtigt oder hat er insoweit ein Zurückbehaltungsrecht, wenn die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Heizkostenvorauszahlung sich in den vergangenen Heizperioden (hier: drei Heizperioden) als zu hoch erwiesen hat und zu Rückforderungsansprüchen des Mieters in Höhe von jeweils mehrfachen Monatsvorauszahlungsbeträgen geführt hat, wobei im Mietvertrag nur die Erhöhung der Vorauszahlungen geregelt ist? Das BayObLG hat die Frage wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

II. 1. Die Vorlage, über die das BayObLGentscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348 (350) = NJW-RR 1992, 455), ist statthaft (§ 541 I 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319 (321) = NJW-RR 1989, 1291) und auch im übrigen zulässig.
a) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist entscheidungserheblich. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags, auf die der Kl. sein Räumungsbegehren stützt, ist gem. § 554 I Nr. 2 S. 1 BGB wegen eines Zahlungsverzugs des Bekl. in Höhe von zwei Monatsmieten ausgesprochen worden. Ein Mietzinsrückstand in dieser Höhe besteht nur, wenn der Bekl. verpflichtet war, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, die zum Mietzins i.S. von § 554 I BGB zählen (vgl. OLG Koblenz, NJW 1984, 2369 = RES IV, § 554 IVB Nr. 3, S. 52 (54); Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 554 Rdnr. 5), in der im Mietvertrag der Parteien vereinbarten monatlichen Höhe zu entrichten. Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Kl. kommt es deshalb darauf an, ob der Bekl. zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten Vorauszahlungen berechtigt war und ob er hinsichtlich des nicht entrichteten Teilbetrags wirksam ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat.
2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406 (409) = NJW-RR 1990, 17) neu und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.
a) Die Parteien eines Mietvertrags über Räume können vereinbaren, daß der Mieter neben dem eigentlichen Mietzins (Grundmiete) bestimmte Betriebs- oder Nebenkosten trägt (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., §§ 535, 536 Rdnrn. 112 und 114). Für die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung, die den Gegenstand der vorgelegten Rechtsfrage bilden, besteht im Anwendungsbereich des § 2 I der Verordnung über verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) i.d.F. vom 20. 1. 1989 (BGBl I, 116) eine gesetzliche Sonderregelung. Sie müssen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die Mieter umgelegt werden (vgl. BayObLGZ 1988, 222 (226) = NJW-RR 1988, 1293; Staudinger/Emmerich, §§ 535, 536 Rdnrn. 118, 119).

b) Soweit der Mieter verpflichtet ist, neben der Grundmiete gesondert Betriebskosten zu zahlen, können die Parteien vereinbaren, daß hierauf in regelmäßigen Abständen festgelegte Vorauszahlungen erbracht werden. Nur aufgrund einer solchen Vereinbarung kann der Vermieter die Leistung von Vorauszahlungen verlangen (allg. M., vgl. Staudinger/Emmerich, §§ 535, 536 Rdnr. 138; Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 6). Die Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten dient nicht nur dem Interesse des Vermieters, eine Vorfinanzierung dieser Kosten zu ersparen und hohe Nachforderungen zu vermeiden, sondern auch dem Interesse des Mieters, zum Ende der Abrechnungsperiode nicht mit Kosten belastet zu werden, die seine finanziellen Möglichkeiten übersteigen (vgl. AG Lübeck, WuM 1980, 250; v.Brunn, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rdnr. 41; Sternel, MietR, 3. Aufl., III A Rdnr. 326; Kreuzberg/v.Brunn, Hdb. der Heizkostenabrechnung, 3. Aufl., 3.7; Freywald, Heizkostenabrechnung leicht gemacht, 3. Aufl., Rdnr. 194).
c) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Vorschrift des § 4 I MHRG für den Inhalt einer Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen maßgebend. Gem. § 4 I 1 MHRG dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Die Vorschrift untersagt die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen, sie bedeutet daher in erster Linie eine Obergrenze für die Festlegung der zu leistenden Vorauszahlungen (vgl.OLG Stuttgart, NJW 1982, 2506 = RES II § 4 MHRG Nr. 4; v.Brunn, in: Bub/Treier, III A Rdnr. 44; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., Anh. § 580a Rdnr. 31; Kreuzberg/v.Brunn, 3.7; a.A. Lechner, WuM 1983, 5 (6)). Insbesondere soll zum Schutz des Mieters verhindert werden, daß der Vermieter sich durch überhöhte Vorauszahlungen eine verdeckte Finanzierung verschafft (vgl. AG Lübeck, WuM 1980, 250; Voelskow, in: MünchKomm, § 4 MHRG Rdnr. 5; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHRG Rdnr. 50; Schmidt-Futterer/Blank, WohnraumschutzG, 6. Aufl., C Rdnr. 269; Langenberg,ZMR 1982, 65; Hanke, PiG 13, 155 (171)).

Angemessen i.S. von § 4 I 1 MHRG sind Vorauszahlungen, die sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten (vgl. die Begr. z. RegE des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, Art. 3 § 4 MHRG, BT-Dr 7/2011, S. 12 und 17). Die Vorauszahlungen dürfen die zu erwartenden Betriebskosten leicht übersteigen, weil die Möglichkeit künftiger Kostensteigerungen in Betracht gezogen werden muß (vgl. Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 1; Palandt/Putzo, § 4 MHRG Rdnr. 5; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 6; Derleder, in: AK-BGB, § 4 AK-BGBdnr. 24; Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch, WohnungsbauR, § 4 WohnungsbauR Gramlich, MietR, 6. Aufl., § 4 MHRG Anm. 6; Schmidt-Futterer/Blank, C Rdnr. 272; Freywald, Rdnr. 195; Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, XIII, S. 36; Pfeifer,Nebenkostenvereinbarung und Umlage, 4. Aufl., 4.1.1).

d) Die Vereinbarung unangemessen hoher Betriebskostenvorauszahlungen in einem Wohnraummietvertrag verstößt gegen § 4 I 1 MHRG. Gem. § 10 I Halbs. 1 MHRG ist sie unwirksam (§ 134 BGB). Wegen des mieterschützenden Zwecks dieses Verbotsgesetzes hat ein Verstoß jedoch entgegen § 139 BGB nur die Teilnichtigkeit der Vereinbarung zur Folge, soweit sie die Höhe angemessener Vorauszahlungen überschreitet (vgl. BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722 = LM § 134 BGB Nr. 110 = RES IV § 5 IVStrG Nr. 10; Voelskow, in: MünchKomm, § 4 MHRG Rdnr. 5, § 10 MHRG Rdnr. 9; allg. M.). Hieraus wird teilweise gefolgert, daß der Mieter zur Entrichtung der Nebenkostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe verpflichtet sei, den darüber hinaus vereinbarten Betrag jedoch nicht schulde (vgl.Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 3; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 11; s. auch Emmerich/Sonnenschein, § 4 MHRG Rdnr. 6 für den Fall eines offenkundigen Verstoßes gegen das Gebot der Angemessenheit). Diese Ansicht, die im Ergebnis eine einseitige Kürzung der vereinbarten Vorauszahlung durch den Mieter zuläßt, kann der Senatjedenfalls für die der Rechtsentscheidsfrage zugrundeliegende Fallgestaltung nicht teilen. Das Mietverhältnis hat am 16. 3. 1982 begonnen, das LG hat aber erstmals für den Abrechnungszeitraum 1989/1990 festgestellt, daß die Summe der vom Bekl. geleisteten Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erheblich über dem Abrechnungsbetrag lag. In Anbetracht dessen ist davon auszugehen, daß die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung nicht von Anfang an unangemessen hoch war, sondern daß sich die Betriebskosten erst im Verlauf des Mietverhältnisses infolge veränderter Umstände vermindert haben. Jedenfalls in diesen Fällen ist der Mieter nicht berechtigt, die vereinbarten Vorauszahlungen einseitig herabzusetzen.

aa) Die Vorschrift des § 10 I MHRG verbietet - im Gegensatz zu § 4 I WiStrG - nur die Vereinbarung unangemessen hoher Betriebskostenvorauszahlungen. Im Geltungsbereich des § 10 I MHRG ist somit maßgebend, ob die von den Parteien des Mietverhältnisses bei Vertragsschluß getroffene Vereinbarung im Zeitpunkt ihres Abschlusses gegen das gesetzliche Verbot verstoßen hat; nachträgliche Veränderungen bleiben außer Betracht (vgl.KG, NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384; Bub, in: Bub/Treier, Nachtrag zur 2. Aufl. zu II Rdnr. 686).

bb) Die Betriebskostenvorauszahlungen, die bei Abschluß der zugrunde liegenden Vereinbarung angemessen i.S. von § 4 I 1 MHRG waren, können im Verlauf des Mietverhältnisses wegen einer nachträglichen Veränderung der maßgeblichen Umstände - wenn etwa eine Verkleinerung des die Wohnung nutzenden Personenkreises zu einer Verringerung des Energieverbrauchs führt - den nach der Jahresabrechnung vom Mieter zu zahlenden Gesamtbetrag so erheblich übersteigen, daß die Vorauszahlungen nunmehr als unangemessen hoch anzusehen sind. In einem solchen Fall ist der Mieter nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen ohne Zustimmung des Vermieters einseitig herabzusetzen (vgl. AG Karlsruhe, DWW 1988, 327 = ZMR 1989, 67; AG Hamburg, WuM 1988, 89; Emmerich/Sonnenschein, § 4 MHRG Rdnr. 6; Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch, § 4 MHRG Anm. 8; Geldmacher, XIII, S. 23; Pfeifer, 4.1.3.5; Sternel, PiG 28, 101 (119); a.A. Freywald,Rdnr. 195). Denn die Rechtsfolgen einer Verminderung der Betriebskosten sind in § 4 IV MHRG geregelt. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzins vom Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Diese Regelung gilt auch für vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen, die zum Mietzins zählen, wie bereits unter 1a dargelegt wurde. Die Pflicht zur Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungsbeträge an einen verminderten Jahresabrechnungsbetrag setzt nicht voraus, daß zuvor eine Erhöhung i.S. von § 4 II MHRG stattgefunden hat (vgl. Emmerich/Sonnenschein, § 4 MHRG Rdnr. 25; Barthelmess, § 4 MHRG Rdnr. 25; a.A. Schultz, in: Bub/Treier, III A Rdnr. 654; Sternel, III Rdnr. 825). Insoweit ist nämlich die Regelung des § 4 I MHRG zu berücksichtigen, wonach Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen. Der mieterschützende Zweck dieser Vorschrift gebietet die Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen unabhängig davon, ob diese zuvor einmal erhöht waren oder nicht.

Würde man dem Mieter ein Recht zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zubilligen, so widerspräche dies nicht nur der gesetzlichen Regelung des § 4 IV MHRG. Es erschiene auch wenig sachgerecht, weil der Mieter zwar die Verhältnisse und Verbrauchsgewohnheiten seines Haushalts überblicken kann, nicht aber die für die Entwicklung der Betriebskosten maßgebenden Preise und sonstigen Umstände.

cc) Gem. § 4 IV MHRG hat der Mieter einen ggf. im Klageweg durchsetzbaren Anspruch darauf, daß der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend herabsetzt, wenn sich der Gesamtbetrag (vgl. BT-Dr 7/2011, S. 13) der Betriebskosten, für welche er die Vorauszahlungen leistet, so ermäßigt hat, daß die Angemessenheitsgrenze eindeutig überschritten wird (vgl. AG Neuss, WuM 1995, 46; AG Hamburg, WuM 1980, 85; Palandt/Putzo, § 4 MHRG Rdnrn. 15 und 14; Emmerich/Sonnenschein,§ 4 MHRG Rdnrn. 24 und 27; Barthelmess, § 4 MHRG Rdnrn. 45 und 51; Schmidt-Futterer/Blank, C Rdnr. 268; Sobota,Die Nebenkosten im WohnungsmietR, 6. Aufl., IV.1.5.1). Ob der jeweilige Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, hat insoweit außer Betracht zu bleiben. Die in § 4 IV MHRG enthaltene Verpflichtung des Vermieters zur Herabsetzung des Mietzinses dient dem Schutz des Mieters. Sie kann daher gem. § 10 I MHRG vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (vgl.Barthelmess, § 4 MHRG Rdnr. 47).

dd) Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen kann hinsichtlich künftiger Vorauszahlungen ein aus § 273 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen (vgl. BGH, RES VIII § 4 MHRG Nr. 11 m.w. Nachw. zur Verpflichtung des Vermieters auf Abrechnung der Vorauszahlungen; Palandt/Putzo, § 4 MHRG Rdnrn. 15, 14; Köhler, Hdb. der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 162 Rdnr. 1; Sternel, PiG 28, 119). Auswirkungen auf die Kündigung des Mietvertrags hat dies jedoch nur, wenn es nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ausgeübt werden konnte und im konkreten Fall tatsächlich ausgeübt wurde.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

MHRG §§ 4 I, 10 I; BGB § 273