Urteile

Pflicht zur Beseitigung von Einbauten

Leitsatz des Gerichts

Übernimmt der Mieter von Gewerberaum von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten, hat er im Rahmen seiner Rückgabepflicht nach § 556 BGB diese bei Beendigung des Mietvertrages zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen.

Tatbestand

Zum Sachverhalt: Der Kl. hatte 1972 gewerbliche Räume zum Betrieb eines Waschsalons an die Firma A & S vermietet. Mit seiner Zustimmung richtete die Mieterin die Räume entsprechend her. Insbesondere verlegte sie Leitungen und führte sie durch Deckendurchbrüche und erstellte Betonsockel zur Aufnahme der Reinigungsgeräte. Die Firma A & S verkaufte die Wäscherei einschließlich der Einrichtung 1974 an die Firma W, die an ihrer Stelle in den Mietvertrag eintrat. Die Firma W verkaufte die Wäscherei mit Einrichtung 1977 an Firma C, die einen neuen Mietvertrag mit dem Kl. schloß, in dem nach Auslegung des Senats keine ausdrückliche Vereinbarung über die Wiederherstellung der baulichen Änderungen der Firma A & S enthalten war. 1981 trat die Bekl. zu 1 in den Mietvertrag von 1977 anstelle der Firma C ein und übernahm von dieser die Einrichtung.

Der Kl. ist in erster Instanz mit seinem Zwischenfeststellungsantrag erfolglos geblieben; im Berufungsrechtszug hat der Senat dem Antrag überwiegend entsprochen und festgestellt, daß die Bekl. zu 1 in das Mietverhältnis zwischen dem Kl. und der Firma C (Mietvertrag vom 11. 8. 1977) als Mieterin eingetreten ist und dadurch alle Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag übernommen hat, so daß sie verpflichtet ist, die baulichen Veränderungen zu beseitigen, die durch den Einbau des Wasch?Centers aufgrund des Mietvertrages vom 6. 9. 1972 zwischen dem Kl. und der Firma A & S entstanden sind und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen: Die Bekl. zu 1 muß sich mit Abschluß des Mietvertrages behandeln lassen wie eine Mieterin, die die eingebrachten Sachen erst nach Abschluß des Mietvertrages einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat (§ 556 BGB).

Darüber, daß die Rückgabepflicht nach dieser Vorschrift außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung umfaßt, gibt es in Rechtsprechung und Literatur keinen Streit (vgl. etwa BCHZ 104, 285 [288] = NJW 1988, 2665 = LM § 557 BGB Nr. 16; OLG Düsseldorf, DWW 1990, 119 m. w. Nachw.). Die Bestimmung des Mietzwecks - hier "Münzwäscherei - und Reinigung" (§ 2 des Mietvertrages vom 11. 8. 1977) bedeutet grundsätzlich nicht zugleich die Bezeichnung des Mietgegenstandes, vielmehr grenzt sie die Art des Gebrauchs ein, den der Mieter von der Mietsache machen darf (s. auch LG Düsseldorf, NJWRR 1987, 1043). Zwar ist eine mietvertragliche Regelung denkbar, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen; in diesem Falle könnte eine Wiederherstellung des früheren - nicht vertragsgemäßen - Zustandes vom Vermieter nicht verlangt werden (vgl. OLG Düsseldorf, DWW 1990, 119 m. w. Nachw.). Vorliegend war der Zustand des Mietobjekts auch ohne die Einbauten vertragsgemäß, wie sich aus § 21 des Mietvertrages schließen läßt, der dem Mieter das Recht einräumt, die gemieteten Räumlichkeiten für seine Zwecke herzurichten.

Aus der Zustimmung des Kl. zu baulichen Veränderungen ist vorliegend nicht zu schließen, daß er auf deren Beseitigung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet habe. Zwar heißt es in § 21, daß der Mieter verpflichtet ist, die baulichen Einrichtungen auf seine Kosten laufend zu pflegen und instand zu halten. Andererseits ergibt sich aus § 16 Nr. 1 des Mietvertrages, daß dem Vermieter das Recht zusteht, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen oder die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen zu übernehmen. Macht er von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch, muß der Mieter den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten handwerksgerecht wiederherstellen.

Die Firma C war auch dem Kl. gegenüber aus dem Mietvertrag verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen, obwohl sie selbst Um- und Einbauten nicht vorgenommen hatte. Sie hatte die Einrichtungsgegenstände unverändert von der Vormieterin käuflich erworben. Sie ist dennoch dem Mieter gleichzustellen, der entsprechende Um? und Einbauten selbst ausführt. In der Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht wird dies vom AG Lübeck (Hamburger Grundeigentum 1976, 505f) und LG Berlin (MDR 1987, 234f) bejaht, während das AG Dortmund dies mit Leitsatz in WuM 1982, 86 ablehnt. Sternel (MietR, 3. Aufl., IV Rdnr. 601) hat sich der Ansicht des AG Lübeck und des LG Berlin angeschlossen. Sonnenschein (Miete, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 13) teilt seine Meinung dazu nicht zweifelsfrei mit.

Es kann für einen Vermieter keinen Unterschied machen, ob er einem Mieter erlaubt, Einbauten eines früheren Mieters aufgrund eines Vertrages zwischen den Mietern weiter zu benutzen und in diesem Rahmen damit verbundene bauliche Änderungen duldet oder dem Mieter gestattet, selbst Einrichtungen einzubringen, die mit baulichen Änderungen verbunden sind. Zwar ist in der vorliegenden Fallkonstellation die Vermieterin W mit Abschluß des Mietvertrages zwischen dem Kl. und der Firma C konkludent aus der Verpflichtung entlassen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Daraus konnte die neue Mieterin, die Firma C, aber nicht schließen, daß der Kl. auch von ihr die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verlangen werde. Ein derartiger Verzicht hätte einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Bei anderer Betrachtungsweise wäre der neue Mieter unbillig entlastet.

Zwar hat das KG (JW 1934, 847) entschieden, nach Aufhebung des alten Mietvertrages und Abschluß eines neuen brauche selbst bei Mieteridentität dieser den früheren Zustand nicht mehr herzustellen, da der Zustand bei Abschluß des neuen Vertrages entscheidend sei. Diese Betrachtungsweise ist vorliegend jedenfalls nicht geboten, weil - wie ausgeführt - in dem neuen Vertrag die Erlaubnis, entsprechende bauliche Veränderungen vorzunehmen, enthalten ist und zugleich auf die Wiederherstellungpflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses hingewiesen wird. In einem solchen Falle, in dem die die Umbauten bedingenden Einbauten nicht vom Vermieter übernommen werden, ist hinreichend zum Ausdruck gebracht, daß sich die Rückbaupflicht nicht mit Abschluß des neuen Vertrages erledigt hat.

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