Urteile

Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages

Leitsatz des Gerichts

1. Zur Frage des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrages zwischen dem Mieter und der bevollmächtigten Hausverwaltung.

2. Der Mieter ist gemäß § 552 Satz 3 BGB von der Mietzinszahlung befreit, wenn der Vermieter zur Erzielung eines höheren Mietzinses bei einer Neuvermietung (hier 13 DM pro m2 statt bisher 8,50 DM pro m2) ausschließlich im eigenen Interesse nach vorzeitigem Auszug des Mieters in der Wohnung umfassende Renovierungs- und Umbauarbeiten durchführt.

3. Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat ohne Vereinbarung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter.

4. Unterläßt der Vermieter den Abschluß des Mietvertrages mit dem ihm benannten Ersatzmieter, so haftet er nicht nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung auf Schadensersatz, weil der Ersatzmieter bereit gewesen wäre, die Einbauten des Mieters (hier: für 3.000 DM) zu übernehmen.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Die Berufung des Beklagten (Bekl.) ist zulässig, in der Sache hat sie hinsichtlich der Klage Erfolg, hinsichtlich der Widerklage ist sie unbegründet.

1. Klage: Dem Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate August bis Oktober 1996 sowie auf Nebenkostenvorauszahlung für Juli 1996 aus § 535 Satz 2 BGB zu.

a) Es spricht bereits einiges dafür, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Wohnung zum 31.7.1996 durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet worden ist. Für die Annahme eines zwischen der - unstreitig zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen bevollmächtigten - Hausverwaltung und den Kl. im Rahmen der förmlichen Übergabe der Wohnung Ende Juli 1996 geschlossenen Mietaufhebungsvertrags sprechen folgende Umstände:

Die Hausverwaltung hatte sich auf das Schreiben des Bekl. zu 1) vom 17. März 1996, mit dem er für beide Bekl. um Entlassung aus dem Mietverhältnis zum 31.7.1996 gebeten hatte, zu einer vorzeitigen Vertragsbeendigung bereit erklärt, wenn die Bekl. einen Ersatzmieter stellen würden, der bereit sei, einen Mietzins in Höhe von 13 DM pro Quadratmeter zu zahlen. In ihrem Schreiben vom 29.4.1996 beziehen sich die Bekl. auf diese Absprache und benennen fünf Nachmieter mit der Bitte an die Hausverwaltung, sich mit diesen in Verbindung zu setzen. Wenn hierauf keine weitere Reaktion der Hausverwaltung erfolgt ist, durften die Bekl. die förmliche Übergabe der Wohnung kurz vor dem von den Bekl. gewünschten Beendigungszeitpunkt, bei der ein gemeinsames Übergabeprotokoll wie üblicherweise bei Beendigung des Mietverhältnisses erstellt wurde, in dem die Bekl. als "bisherige Mieter" aufgeführt waren, wohl dahin verstehen, daß die Hausverwaltung der Aufhebung des Mietvertrages zum 31.7.1996 zustimmte. Etwas anderes würde allerdings gelten, wenn die Hausverwaltung die von den Bekl. benannten Nachmieter den Bekl. gegenüber vor Rückgabe der Wohnung ausdrücklich abgelehnt hätten, da in diesem Fall die von der Hausverwaltung geforderte Bedingung für die frühzeitige Vertragsauflösung - für die Bekl. erkennbar - nicht erfüllt gewesen wäre. Ob und in welcher Weise die Hausverwaltung auf die Benennung der Nachmieter reagiert hat, haben die Parteien nicht im einzelnen vorgetragen. Dieser für die Frage des Abschlusses eines konkludenten Mietaufhebungsvertrags bedeutsame Umstand kann jedoch ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Hausverwaltung den Bekl. vor oder bei dem Übergabetermin erklärt hat, daß sie den Mietzins bis zur Neuvermietung fortzuentrichten hätten.

Unabhängig von dein Zustandekommen eines Mietaufhebungsvertrages ist die Verpflichtung der Bekl. zur Weiterzahlung des Mietzinses bis Oktober 1996jedenfalls entsprechend § 552 Satz 3 BGB entfallen. Denn unstreitig ist eine Anschlußvermietung nach dem Auszug der Bekl. zunächst unterblieben, um die Wohnung umfassend zu renovieren. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, daß die Bekl. nicht zu einer Renovierung oder zu einer Entfernung ihrer Einbauten verpflichtet waren (auf letzteres hat der Kl. jedenfalls im Übergabeprotokoll verzichtet, ebenso auf etwaige Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung). Daß diese Renovierung (auch) im Interesse der Bekl. erfolgte, um eine alsbaldige Neuvermietung zu gewährleisten, wie es das Amtsgericht unterstellt, kann bereits aufgrund des eigenen Vortrags des Kl. nicht angenommen werden. Dieser hat vielmehr dargelegt, die Renovierung sei erforderlich gewesen, um eine Neuvermietung der Wohnung zu dem ortsüblichen Mietzins, der unstreitig mit 13 DM pro m2 den von den Beklagten bisher gezahlten Mietzins von 8,50 DM pro m2 erheblich überstieg, zu ermöglichen. Die Renovierung wäre daher - im Interesse des Vermieters - auch dann erforderlich gewesen, wenn das Mietverhältnis mit den Bekl. bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortgesetzt worden wäre. Es ist daher davon auszugehen, daß der Kl. die Renovierungs- und Umbauarbeiten nicht im Interesse der Bekl. hat durchführen lassen, sondern ausschließlich im eigenen Interesse. In einem solchen Fall entfällt entsprechend § 552 Satz 3 BGB die Mietzinspflicht des Mieters während der Nutzung der Wohnung zu Renovierung- und Umbauarbeiten (vgl. LG Köln WM 1987, 84).

b) Dem Kl. steht kein Anspruch auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Juli 1996 in Höhe von 190 DM mehr zu. Nachdem mehr als ein Jahr nach Abschluß der Verbrauchsperiode vergangen ist, hätte der Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 1996 abrechnen müssen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr. Der Vermieter kann dann ausschließlich den Abrechnungssaldo geltend machen.

2. Die Widerklage ist unbegründet. Die Bekl. haben keinen Anspruch aus positiver Vertragsverletzung - der einzigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - auf Ersatz des Schadens, der ihnen nach ihrer Behauptung dadurch entstanden ist, daß der Kl. keinen Mietvertrag mit einem der von ihnen benannten Nachmieter abgeschlossen hat, der angeblich bereit gewesen wäre, einen Betrag in Höhe von 3.000 DM für die Übernahme der Einbauten des Bekl. an diese zu zahlen. Der Kl. hat durch das Unterlassen des Vertragsschlusses mit einem von den Bekl. benannten Nachmieter nicht seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluß eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen worden wäre, daß die Bekl. berechtigt waren, einen Ersatzmieter für die restliche Laufzeit des Vertrages zu stellen, um sich von diesen ihre Investitionen entgelten zu lassen. Daß eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, haben die Bekl. indessen nicht dargelegt. Anlaß für die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Stellung eines Ersatzmieters war nach dem eigenen Vortrag der Bekl. lediglich ihr Wunsch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Sie haben nicht dargetan, daß sie gegenüber dem Kl. zum Ausdruck gebracht haben, daß es ihnen auch darum ging, sich von einem potentiellen Ersatzmieter ihre Investitionen entgelten zulassen.

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