Urteile

Wirksame Schönheitsreparaturklausel

Leitsatz des Gerichts

§ 7 III 1 und 2 der Fassung I des Mustermietvertrages '76 (Beilage Nr. 2/76 zum Bundesanzeiger Nr. 22 vom 3. 2. 1976) mit dem Wortlaut „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen“, verstößt nicht gegen § 9 AGB-Gesetz.

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 12. 5. 1980 einen Mietvertrag, dem die Formulierungen des Mustermietvertrages '76 zugrunde lagen. Die Bekl. übernahmen als Mieter die Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten durchzuführen. In einer Anmerkung zu § 7 des Mustermietvertrages, der diese Regelung enthält, heißt es: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." Das Mietverhältnis endete am 31. 12. 1980. Der Kl. fordert von den Bekl. die Erstattung von Renovierungskosten, für deren Durchführung er den Nachmietern einen Pauschalbetrag vergütet hat. Das AG hat der Klage im wesentlichen stattgegeben und den Erstattungsanspruch des Kl. für die Renovierungskosten aus § 7 III des Mustermietvertrages hergeleitet. Die Bekl. machen unter Berufung auf den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 27. 2. 1981 (NJW 1981, 1049) geltend, daß § 7 III des Mustermietvertrages unwirksam sei, soweit sich daraus eine Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von der Dauer der Mietzeit ergebe. Das LG hat dem Senat die Rechtsfrage vorgelegt, ob die Bestimmung § 7 III 1 und 2 im Mustermietvertrag des Bundesministers der Justiz (Beil. 2/1976 zum BAnz 22/1976) gegen das AGB-Gesetz verstößt.

Das OLG hat die Frage wie aus dem Leitsatz ersichtlich beantwortet.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

... III. Die vom LG beanstandete Regelung des § 7 III 1 und 2 des Mustermietvertrages '76 verstößt nicht gegen die Generalklausel des § 9 AGB-Gesetz, auf welchen sich das LG zur Begründung seiner Vorlage beruft. Es kann nicht festgestellt werden, daß die Regelung den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Anders als in den vom OLG Hamm, NJW 1981, 1049, und dem OLG Frankfurt, NJW 1982, 453, entschiedenen Fällen enthält § 7 III des Mustermietvertrages nicht die Bestimmung, daß die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit unbedingt renoviert zurückzugeben seien, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat. Vielmehr wird die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ausdrücklich daran geknüpft, daß nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung überhaupt entsprechende Arbeiten erforderlich geworden sind. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Vermieter nach Wortlaut und Sinn dieser Vorschrift vom Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen und auch keine entsprechenden Erstattungsansprüche geltend machen. Entgegen der Meinung des LG entsteht durch die Anknüpfung an das Merkmal der Erforderlichkeit keine größere Unsicherheit als in anderen Rechtsfällen, in denen über die Auslegung von rechtlichen Begriffen gestritten wird. Welche Anforderungen an das Merkmal der Erforderlichkeit zu stellen sind, wird überdies durch die Anmerkung zu § 7 des Mustermietvertrages klargestellt, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in Zeiträumen von 3 Jahren, 5 Jahren oder 7 Jahren in bestimmten Wohnräumen erforderlich werden. Nach der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur braucht der Mieter außerhalt dieser Zeitabstände auch im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu renovieren, und zwar auch dann nicht, wenn der Wohnraum bestimmte durch den normalen vertragsmäßigen Gebrauch entstandene Abnutzungserscheinungen aufweist, wie Bilderflecken etc.

Der Mieter, welcher es übernimmt, die Schönheitsreparaturen auszuführen, erfährt hiernach durch § 7 des Mustermietvertrages keine Benachteiligung, die nach Treu und Glauben als unangemessen i. S. des § 9 AGB-Gesetz bezeichnet werden müßte. Insbesondere ist die Regelung des § 7 des Mustermietvertrages nicht mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des Mietrechts i. S. des § 9 II Nr. 1 AGB-Gesetz unvereinbar. Hierfür spricht schon, daß alle Mieterverbände dem Mustermietvertrag, der ausgehandelt wurde, ausdrücklich zugestimmt haben. Der einzige öffentliche Verband, der Bedenken geäußert hat, war bezeichnenderweise einer der vier Vermieterverbände (Voelskow, in: MünchKomm, Vorb. § 535 Rdnr. 158). Auch nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGHZ 49, 56 = NJW 1968, 491) ist es nicht als unbillig anzusehen, wenn der Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen übernimmt. Dementsprechend hat der BGH in seiner Rechtsprechung die formularmäßige Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als gültig behandelt. Der Senat sieht keinen Grund, dieser Rechtsprechung nicht zu folgen.

(Mitgeteilt von Richter am OLG Nennecke, Bremen)

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