Urteile

Starkes Rauchen als vertragswidriger Mietgebrauch - Nikotinvergilbter Teppichboden

Leitsatz des Gerichts

Zeigen sich bei einem Anfangs neuen Teppichboden nach kurzer Mietzeit erhebliche Verfärbungen, kann der Vermieter vom Mieter unter Berücksichtigung des Abzugs „Neu für Alt“ Schadensersatz verlangen.

Tatbestand

Zum Sachverhalt:

Das Mietverhältnis der Parteien, dessen ordnungsgemäße Beendigung im Rahmen eines Kautionsabrechnungsstreits in Rede steht, dauerte von April 1997 bis Februar 1999. Streitig war insbesondere, ob die bekl. Vermieterin berechtigt war, den in der Wohnung zu Mietbeginn neu eingebrachten Teppichboden wegen des Grades der vorhandenen Nikotinablagerungen auf Kosten der klagenden Mieter zu ersetzen.

Das AG hat die Bekl. grundsätzlich für berechtigt angesehen, allerdings einen Abzug „Neu für Alt“ von 20% für angemessen gehalten.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Im Übrigen hat die Bekl. einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrags gegenüber den Kl. in Höhe von 1339,30 DM, der ebenfalls von dem Guthaben der Kl. in Abzug gebracht werden konnte. Die Behauptung der Bekl., der Teppichboden in der von den Kl. gemieteten Wohnung sei nach dem Auszug so verschmutzt gewesen, dass ein Austausch habe erfolgen müssen, wurde durch die Vernehmung des Zeugen K bestätigt. Der Zeuge hat ausgesagt, er habe die Wohnung sowohl beim Einzug 1997 an die Kl. übergeben als auch beim Auszug die Übernahme vorgenommen. Bei Auszug der Kl. aus der Wohnung 1999 sei die Wohnung stark verraucht gewesen. So habe er die Kl. bitten müssen, die Tapeten noch einmal zu übermalen. Der Teppichboden sei leicht vergilbt gewesen. Man habe deutlich erkennen können, wo die Möbel gestanden hätten und wo nicht. Der Zeuge bestätigte, dass er wie im Abnahmeprotokoll vom 26. 1. 1999 von ihm selbst vermerkt, die Kl. darauf hingewiesen habe, dass der Teppich ggf. ausgetauscht werden müsse, wenn eine Reinigung nicht möglich sei. Zwar habe ihm ein von ihm herangezogener Raumausstatter erklärt, dass eventuell eine Reinigung möglich, deren Ergebnis jedoch offen sei.

Die Bekl. hat unstreitig von der Firma D-GmbH eine Teppichreinigung nach vorheriger Ankündigung an die Kl. durchführen lassen. Als diese nicht den gewünschten Erfolg zeigte, ließ sie den Teppich in der Wohnung austauschen. Die Kosten dafür beliefen sich auf 1658,70 DM.

Nach Auffassung des Gerichts fiel die Verschmutzung des Teppichbodens bei Auszug aus der Wohnung nicht mehr unter den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 548 BGB. Grundsätzlich muss der Vermieter danach Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hinnehmen. Nach der Beweisaufnahme steht jedoch fest, dass die Wohnung durch Verschulden der Kl. stark verraucht war. Obwohl die Kl. lediglich ein Jahr und elf Monate in der Wohnung wohnten, waren sowohl Tapeten als auch der Teppich vergilbt. Der Zeuge K hat bestätigt, dass die Wohnung insbesondere im Hinblick auf den Teppichboden in dem Zustand, wie sie von den Kl. übergeben wurde, nicht weitervermietbar war. In der Rechtsprechung geht man regelmäßig bei Teppichböden von einer Lebensdauer von zehn Jahren aus. Dass die Verschmutzungen hier bereits nach weniger als zwei Jahren einen Austausch erforderlich machten, spricht ebenfalls dafür, dass eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Beschädigung vorlag, die die Kl. nach dem Grundsatz der positiven Vertragsverletzung zu ersetzen haben.

Entgegen der Ansicht des Klägervertreters kommt es nicht darauf an, ob die Voraussetzungen gem. § 326 BGB entsprechend erfüllt waren. Zwar hat der BGH (NJWE-MietR 1996, 266 = NJW 1997, 394 L = WuM 1997, 217) entschieden, dass die Voraussetzungen des § 326 BGB erfüllt sein müssen, wenn zur Herstellung des früheren Zustands erhebliche Kosten aufgewendet werden müssen. Dieses Urteil ist jedoch zur Gewerberaummiete ergangen. Eine entsprechende Anwendung der dort entwickelten Rechtsprechung auf die Wohnraummiete erscheint nicht angebracht.

Bei der Höhe des von der Bekl. geltend gemachten Schadens ist ein Abzug von 20% vorzunehmen. Dabei war zu berücksichtigen, dass der bei Einzug der Kl. in die Wohnung neue Teppichboden bereits kleinere Schäden, wie leichte Verschmutzungen im Eingangsbereich, einen Rostfleck unter der Heizung im Wohnzimmer und weitere kleine Flecken aufwies. Das ergibt sich aus dem Übergabeprotokoll vom 1. 4. 1997 und wurde von dem Zeugen K bestätigt.

Weiterhin kann die Bekl. nur den Schaden geltend machen, der über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, weshalb auch ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen war.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

BGB § 548; positive Vertragsverletzung