Urteile

Unzulässige Mieterbelastung mit Mietnebenkosten über § 27 II BerVO Anl. 3 hinaus

Leitsatz des Gerichts

Gem. §§ 4, 10 MHRG ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter auf andere Nebenkosten als die in Anl. 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten monatlich Vorauszahlungen zu leisten hat, die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist.

Tatbestand

Zum Sachverhalt:

Die Kl. ist Mieterin einer den Bekl. gehörenden Eigentumswohnung. In dem Formularmietvertrag vom 30. 3. 1979 ist - ergänzend zu § 3 II - über die vom Mieter zu entrichtenden Nebenabgaben folgende Vereinbarung getroffen: „Sämtliche Nebenabgaben, nämlich Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser, Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Versicherungen, Treppenreinigung, Kanalgebühr, Hausmeister, Verwaltung, Rückstellungen, d. h. alle im Wohngeld vom Verwalter abgerechneten Kosten werden nach den tatsächlich entstehenden Kosten anteilig, bzw. nach gemessenem Verbrauch jährlich abgerechnet. Der Mieter verpflichtet sich, sämtliche Nebenkosten und Unkosten, sowie Rückstellungen, die dem Wohnungseigentümer bzw. dem Vermieter entstehen, im Innenverhältnis zu übernehmen." Die Pauschale war auf monatlich 100 DM festgesetzt worden.

Dieser maschinenschriftlich eingefügten Ergänzung zum Formularmietvertrag liegen darüber hinaus keine zusätzlichen Abreden bzw. Erläuterungen bei Vertragsschluß zugrunde. Die Parteien haben lediglich die monatlichen Vorauszahlungen in den Jahren 1982 und 1983 auf 180 DM erhöht. Entsprechend dieser Vereinbarung haben die Bekl. alle im Wohngeld vom Verwalter errechneten Kosten auf die Kl. umgelegt und mit deren Vorauszahlungen jährlich abgerechnet.

Die Kl. verlangt die Rückerstattung von für die Jahre 1982 und 1983 bereits abgerechneten Nebenkostenpositionen, die unstreitig nicht zu den in Anl. 3 zu § 27 der 2. BerechnungsVO - BerVO - genannten Betriebskosten gehören. Das AG hat die Klage abgewiesen und hierzu im wesentlichen ausgeführt, nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit sei die von den Parteien hinsichtlich der Nebenabgaben getroffene Regelung rechtlich bedenkenfrei, § 4 MHRG bezwecke nicht, die umlagefähigen Kosten abschließend zu regeln. Diesen Standpunkt hat das LG auch in einer früheren Entscheidung vertreten. Wegen der in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich diskutierten Rechtsproblematik hat es nunmehr dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

„Begegnet eine Vereinbarung, nach der der Mieter auf andere Nebenkosten als die in Anl. 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat, die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist, rechtlichen Bedenken?"

Das OLG hat die Vorlagefrage wie aus dem Leitsatz ersichtlich beantwortet.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Eine Mindermeinung in der Rechtsprechung bejaht die Möglichkeit der Umlage auch anderer Nebenkosten als der in Anl. 3 zu § 27 der 2. BerVO angeführten Betriebskosten in der Form der Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung (LG Wiesbaden, ZMR 1981, 121; LG Braunschweig, WM 1982, 79; AG Düsseldorf, DWW 1983, 20). Begründet wird dies im wesentlichen mit der Erwägung, im Rahmen der geltenden Vertragsfreiheit könne es den Parteien nicht verwehrt werden, auch andere Nebenkosten in der beschriebenen Form umzulegen. Auch das LG Hannover geht von dieser Möglichkeit aus, es verlangt indes, daß die Einzelpositionen genau und abschließend aufgezählt sind (LG Hannover, WM 1985, 92). Für den Bereich des gewerblichen Mietrechts hat schließlich das OLG Frankfurt eine Vereinbarung über die Tragung der Nebenkosten durch den Mieter dahingehend, daß die Abrechnungen des Gemeinschaftsobjektes maßgeblich sein sollen, als rechtswirksam angesehen (OLG Frankfurt, WM 1985, 91). Von der Möglichkeit der Umlegung anderer Nebenkosten als der in der Anl. 3 zu § 27 der 2. BerVO aufgelisteten Betriebskosten gehen mit ähnlicher Begründung auch Stimmen in der Literatur aus (Fischer-Dieskau-Pergande-Schneider, WohnungsbauR, § 4 WohnungsbauRunter Aufgabe der noch in Anm. 21 zu § 27 der 2. BerVO vertretenen Auffassung). Auch Schmidt=Futterer-Blank (Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 10, 11 sowie C 251) bejahen grundsätzlich aus dem Gesichtspunkt der freien Gestaltungsmöglichkeit von Verträgen die Umlage anderer Nebenkosten, sie verneinen jedoch hinsichtlich dieser Kosten eine gleitende Kostenumlage, wie sie das Gesetz über die Betriebskosten zuläßt.

Der ganz überwiegende Teil der Literaturstimmen verneint demgegenüber die Möglichkeit der Umlage von anderen Nebenkosten als den in der Anl. zu § 27 der 2. BerVO angeführten Betriebskosten (Barthelmess, MHRG, § 4 Rdnr. 3; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 2. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 2, § 10 Rdnr. 6; Fischer-Dieskau-Pergande-Schneider, WohnungsbauR 2. BerVO § 27 Anm. 1 und 21; Köhler, Wohnraummiete, Rdnr. 5; Voelskow, in: MünchKomm, § 4 MHRG Rdnr. 4; Schade-Schubarth-Wienecke, Miet- und WohnR, § 4 WohnRAnm. 2; Soergel-Kummer, 11. Aufl., § 4 MHRG, Rdnr. 2; Staudinger-Sonnenschein, 12. Aufl., § 4 MHRG Rdnrn. 6 ff., § 10 Rdnr. 14; Sternel, MietR, 2. Aufl., II. Rdnr. 61; Sternel, ZMR 1975, 323; Gosch, WM 1977, 25; Lau, ZMR 1978, 358; Müller, ZMR 1981, 194; Schmid, Das Grundeigentum 1983, 788; vgl. auch Gather, DWW 1985, 122). Zur Begründung wird im wesentlichen dargelegt, die Bestimmungen der 2. Berechnungsverordnung über Betriebskosten stellten die Grenze dar, über die hinauszugehen dem Vermieter verwehrt sei; dies ergebe sich aus § 4 MHRG, worin lediglich gerade diese Betriebskosten als Kosten genannt sind, die der Mieter über den Mietzins hinaus zu tragen habe, und aus § 10 MHRG, wonach Vertragsbestimmungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften des MHRG abweichen, unwirksam seien; hiernach enthalte § 4, indem dort Betriebskosten als einzige umlegbare Nebenkosten erwähnt sind, ein Verbot gegenüber dem Vermieter, andere Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Diese Meinung teilt auch die herrschende Auffassung in der Rechtsprechung (LG München, ZMR 1981, 205; LG Frankfurt, WM 1982, 78; AG Freiburg, WM 1982, 215; AG Frankfurt, WM 1983, 149; AG Hannover, WM 1985, 92; so wohl auch BayObLG, WM 1984, 104 (105)).

Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Nur sie läßt sich mit der Systematik des MHRG vereinbaren. Nach § 10 MHRG sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHRG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Das Miethöheregelungsgesetz enthält insoweit in § 2 die ausschließliche Möglichkeit, wie der Vermieter den Grundmietzins erhöhen kann, und in § 4 die Möglichkeit der Erhöhung der Betriebskosten. Mithin geht das Miethöheregelungsgesetz davon aus, daß im frei finanzierten Wohnungsbau nur zwischen der Grundmiete einerseits und den Betriebskosten andererseits zu unterscheiden ist. Etwas Drittes kennt das Gesetz nicht. Welche Betriebskosten vom Mieter verlangt werden können, soweit nicht eine anderweitige einschränkende Regelung im Mietvertrag getroffen worden ist, folgt aus § 27 der 2. BerVO. Verpflichtet sich nun der Mieter, über die gem. § 27 der 2. BerVO geschuldeten Betriebskosten hinaus weitere Nebenkosten an den Vermieter zu zahlen, handelt es sich mithin nicht um echte Betriebskosten, sondern um eine zusätzliche Leistung zum Grundmietzins. Der Grundmietzins kann aber ausschließlich nach § 2 MHRG erhöht werden. Eine Vereinbarung der vorliegenden Art stellt folglich eine vom Gesetz nicht vorgesehene Möglichkeit der Erhöhung des Grundmietzinses dar, weicht damit zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHRG ab und ist infolgedessen unwirksam (Barthelmess, Anm. zu LG Wiesbaden, ZMR 1981, 122 f.; Schneider, Anm. zu LG Braunschweig, WM 1982, 79 f.; LG München, ZMR 1981, 205 (206)). Diese restriktive Auslegung des MHRG entspricht im übrigen auch dem Willen des Gesetzgebers. In der Begründung des Regierungsentw. zu § 10 I MHRG (BT-Dr 7/2011) heißt es dazu: „Solche Klauseln - betreffend Mieterhöhung - sind daher insoweit unwirksam, als sie den Mieter zu Mietpreiserhöhungen über die im Gesetz vorgesehenen Begrenzungen ... verpflichten." Mithin ist es den Parteien versagt, über den in § 4 I MHRG definierten Begriff der Betriebskosten hinaus weitere Mietnebenkosten als „Betriebskosten“ und damit als umlagefähig zu vereinbaren.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

MHRG §§ 4, 10; II. BerVO § 27 Anl. 3