Urteile

Keine Inklusivmieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten

Leitsatz des Gerichts

1. Ist in einem Wohnungsmietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten umfaßt, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist auch nach der Neuregelung in § 4 V MHRG durch das am 1. 9. 1993 in Kraft getretene 4. MietRÄndG eine Mieterhöhung nach § 4 MHRG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen.

2. Zur zweiten Vorlagefrage wird der Erlaß eines Rechtsentscheides wegen Unzulässigkeit der Vorlage abgelehnt.

Tatbestand

Die Bekl. mieteten von der Rechtsvorgängerin des Kl. mit Formularvertrag vom 19. 4. 1977 ein Einfamilienhaus mit Garten und Garage. Unter § 3 Nr. 1 des Vertrags ist ein monatlicher Mietzins von 730 DM vereinbart. Die unter § 3 Nr. 2 des Vertragsformulars vorgesehenen Spalten für die Aufschlüsselung der vom Mieter neben der Miete zu zahlenden Nebenkosten und für die Höhe auf die Nebenkosten zu leistender monatlicher Abschlagszahlungen sind mit Querstrichen versehen. Der insgesamt monatlich zu zahlende Betrag ist anschließend in der entsprechenden Spalte nochmals mit 730 DM angegeben. Unter § 3 Nrn. 6 und 7 enthält der Mietvertrag folgende vorformulierte Klauseln:

6. Erhöhen sich nach Abschluß dieses Mietvertrages die Betriebskosten, z. Z. gem. § 27 der II. BerechnungsVO, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung bezeichnet und zu erläutern hat, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich zusammen mit der Miete im voraus zu erfolgen.

7. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen, ohne daß es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gem. § 18 des I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.

Der Kl. ist seit Juli 1990 als Eigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen. Bis zu diesem Zeitpunkt haben die Bekl. unverändert die vereinbarte monatliche Miete von 730 DM gezahlt. Mit Schreiben vom 22. 12. 1990 verlangte der Kl. von den Bekl. die Zahlung einer Monatsmiete von 1022,90 DM ab 1. 3. 1991 und bat um Zustimmung bis zum 28. 2. 1991. Er begründet sein Erhöhungsverlangen, indem er einen Nebenkostenanteil von der bisher gezahlten Miete abzog, eine sich hieraus ergebende Nettomiete um 30% erhöhte und die im Jahre 1990 gezahlten Nebenkosten mit dem errechneten monatlichen Betrag hinzurechnete. Mit weiteren Schreiben berechnete der Kl. die Miete teilweise wegen Änderung der Nebenkosten und teilweise wegen Erhöhung der Nettomiete neu und verlangte Zahlung der sich ergebenden Beträge. Die Bekl. zahlten ab 1. 3. 1991 eine monatliche Miete von 949 DM (730 DM zzgl. 30%) und ab 1. 9. 1994 von 1233,70 DM (949 DM zzgl. 30%). Die Zahlung höherer Mietbeträge wegen gestiegener Nebenkosten lehnten sie ab. Mit der Klage macht der Kl. die Differenz zwischen den von den Bekl. im Zeitraum Februar 1991 bis Juni 1996 gezahlten Beträgen und den von ihm unter Berücksichtigung gestiegener Nebenkosten errechneten Beträgen geltend.

Das AG hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dem Kl. sei es verwehrt, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHRG zu erhöhen, da im Mietvertrag vorbehaltlos ein Bruttobetrag als Mietzins vereinbart sei. Ein Erhöhungsrecht ergebe sich nicht aus § 3 Nr. 6 Mietvertrag, denn die Anwendung dieser Bestimmung setze voraus, daß der Mieter überhaupt verpflichtet sei, neben der Miete Betriebskosten zu zahlen. Das mit der Berufung befaßte LG hat dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorlegt:

1. Ist bei Vereinbarung einer Inklusivmiete eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten auch noch nach Neufassung des § 4 MHRG durch das 4. MietRÄndG mit Wirkung ab 1. 9. 1993 ausgeschlossen?

2. Ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHRG dann zulässig, wenn der Formularmietvertrag die oben zitierten Klauseln unter § 3 Nrn. 6 und 7 des Vertrags enthält?

Die Kammer hält diese Rechtsfragen für entscheidungserheblich und führt hierzu aus, mögliche Ansprüche des Kl. seien weder verjährt, noch verwirkt. Die Klagefrist gem. § 2 MHRG habe der Kl. nicht wahren müssen. Er habe in seinen Erhöhungsschreiben deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er zwischen der Erhöhung nach § 2 MHRG und der Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 MHRG unterscheide. Abweichend von der Auffassung des AG sei § 3 Nr. 6 des Vertrags nicht dahin auszulegen, daß eine Erhöhung von Betriebskosten voraussetze, daß die gesonderte Zahlung umlagefähiger Betriebskosten vertraglich vereinbart sei. Das LG beabsichtigt in der ersten Vorlagefrage nicht, von den Rechtsentscheiden des OLG Karlsruhe vom 4. 11. 1980 (NJW 1981, 1051 = ZMR 1981, 58), des OLG Zweibrücken vom 21. 4. 1981 (NJW 1981, 1622), des OLG Stuttgart vom 13. 7. 1983 (NJW 1983, 2329) und des Senats vom 3. 12. 1992 (NJW-RR 1993, 398 = ZMR 1993, 112) abzuweichen, mißt der Rechtsfrage jedoch grundsätzliche Bedeutung zu. Hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage ist das LG der Auffassung, daß § 3 Nr. 7 des Vertrags aus Sicht des Mieters als Erweiterung von Nr. 6 sowie als Vereinbarung des Zeitpunkts, zu dem die erhöhten Betriebskosten zu zahlen sind, auszulegen sei. Der Ansicht des Kl., Nr. 6 beziehe sich auf ein Mietverhältnis über preisfreien Wohnraum, während Nr. 7 sich auf Wohnraum beziehe, der der Sozialbindung unterliege, könne nicht gefolgt werden. Hiernach sei der Erhöhungsvorbehalt bereits mit Blick auf das Urteil des BGH vom 20. 1. 1993 (NJW 1993, 1061 = LM H. 7–1993 § 9 [Bb] AGBG Nr. 35 = WuM 1993, 109) unwirksam. Aber auch wenn man Nr. 6 losgelöst von Nr. 7 ansehe, verstoße diese Klausel gegen das Transparenzgebot. Da sie ersichtlich auf Anraten der Literatur in Formularmietverträge aufgenommen worden sei, sei aus grundsätzlichen Erwägungen eine Klärung der Rechtswirksamkeit der Klauseln erforderlich.

Entscheidungsgründe

Die Vorlage ist mit der ersten Frage gem. § 541 I 1 ZPO zulässig. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage – ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns – wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

1. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie ist auf der Grundlage der Rechtsansicht der Kammer zu den übrigen Streitfragen für die Entscheidung über die Berufung erheblich.

Der Senat geht davon aus, daß der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt. Allerdings ist durch die in dem Vorlagebeschluß zitierten Rechtsentscheide bereits entschieden, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete die nachträgliche Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 II MHRG in der Regel ausgeschlossen ist. In der Literatur wird jedoch die Auffassung vertreten, daß sich durch die Neuregelung in § 4 V MHRG zum 1. 9. 1993 durch das 4. MietRÄndG die Rechtslage geändert habe und daß die den Rechtsentscheiden zugrundeliegende Ansicht nicht mehr haltbar sei (so Börstinghaus, ZMR 1994, 198 f.; Köhler–Kossmann, Hdb. d. Wohnraummiete, 4. Aufl., § 167 Rdnr. 4; vgl. auch: Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 684; Schläger, ZMR 1994, 304 [305]; Schmid, Hdb. d. Mietnebenkosten, 2. Aufl., Rdnr. 2042). Darüber hinaus ist auch unabhängig von der Neuregelung in § 4 V MHRG in der Literatur die in der Rechtsprechung vertretene Auffassung auf Kritik gestoßen (vgl. Schultz, in: Bub–Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rdnrn. 320 f.; Schmid-Futterer–Blank, WohnraumschutzG, 6. Aufl., C Rdnr. 243; Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 809; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 18). Hiernach ist anzunehmen, daß die Diskussion fortgesetzt wird und die Gerichte auch unter dem Gesichtspunkt der Neuregelung hiermit befaßt werden. Die Frage der Zulässigkeit der Erhöhung von Inklusivmieten betrifft eine Vielzahl von Mietvertragsparteien. Sie hat deshalb über den Einzelfall hinaus Bedeutung.

Über die Frage, ob sich die Rechtslage, die den oben genannten Rechtsentscheiden zugrunde lag, angesichts der Neuregelung in § 4 V MHRG geändert hat, ist – soweit ersichtlich – bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden worden.

2. In der Sache vertritt der Senat ebenso wie das vorlegende LG die Auffassung, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete auch nach der Neuregelung in § 4 V MHRG durch das 4. MietRÄndG eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen ist. Vereinbaren die Parteien vorbehaltlos einen Bruttobetrag als Mietzins, ist mangels abweichender Anhaltspunkte davon auszugehen, daß die nicht genannten Nebenkosten pauschal mit der Miete abgegolten sein sollen (vgl. auch Senat, NJW-RR 1993, 398 = ZMR 1993, 112). Diese Auslegung ist deshalb gerechtfertigt, weil nach § 546 BGB grundsätzlich der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen hat. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 II MHRG setzt daher voraus, daß abweichend von der Grundregel eine Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Bei Vereinbarung einer Inklusivmiete ist hiernach eine Mieterhöhung nach dieser Vorschrift im Zweifel gem. § 1 S. 3 MHRG ausgeschlossen (vgl. Staudinger–Sonnenschein–Weitemeyer, BGB, 13. Bearb., Art. 3 WKSchG II § 4 MHRG Rdnr. 87). Im übrigen wird auf die Begründungen der Rechtsentscheide des OLG Karlsruhe vom 4. 11. 1980 (NJW 1981, 1051 = ZMR 1981, 58), des OLG Zweibrücken vom 21. 4. 1981 (NJW 1981, 1622), des OLG Stuttgart vom 13. 7. 1983 (NJW 1983, 2329) und des Senats vom 13. 12. 1992 (NJW-RR 1993, 398 = ZMR 1993, 112) verwiesen.

Das 4. MietRÄndG mit der Regelung in § 4 V MHRG gibt keinen Anlaß zu einer abweichenden Bewertung. Zwar wird dem Vermieter darin das Recht eingeräumt, nachträglich durch schriftliche Erklärung zu bestimmen, daß die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllabfuhr für die Zukunft verbrauchsabhängig abgerechnet werden, und zwar auch, wenn diese Kosten im Mietzins enthalten sind (§ 4 V 3 MHRG). Die Gesetzesänderung belegt jedoch als Ausnahmeregelung gerade, daß der Gesetzgeber die Rechtslage, wie sie durch die zuvor ergangenen Rechtsentscheide geschaffen worden ist, akzeptiert hat (so auch Palandt–Putzo, BGB, 56. Aufl., § 4 MHRG Rdnrn. 3, 16; Voelskow, in: MünchKomm, 2. Aufl., § 4 MHRG Rdnr. 10; Staudinger–Sonnenschein–Weitemeyer, Art. 3 WKSchG II § 4 MHRG Rdnr. 87). Wenn nämlich der Gesetzgeber in Kenntnis der Rechtsprechung aus ökologischen Gründen nur für bestimmte Nebenkosten eine Vertragsdurchbrechung zuläßt und dem Gesetz keine klare Stellungnahme gegen die in der Rechtsprechung herrschende Auffassung zu entnehmen ist, spricht dies dafür, daß der Gesetzgeber keine grundsätzliche Regelung über die Zulässigkeit der Erhöhung von Inklusivmieten aufgrund gestiegener Betriebskosten treffen wollte.

Im übrigen deutet auch, worauf Sonnenschein–Weitemeyer (in: Staudinger, Art. 3 WKSchG II § 4 MHRG Rdnr. 87) zutreffend hinweisen, § 7 III und IV des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVW) vom 14. 7. 1987 darauf hin, daß der Gesetzgeber die in der Rechtsprechung vertretene Auffassung billigt. Mit dieser Vorschrift wird nämlich für ehemals preisgebundenen Wohnraum in Berlin die Erhöhung der Inklusivmiete nach Wegfall der Preisbindung ausdrücklich zugelassen, um für diesen speziellen Fall hinsichtlich der Erhöhung von Betriebskosten eine der Rechtsprechung entgegenstehende Rechtslage herbeizuführen (vgl. hierzu im einzelnen: Emmerich–Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 7 GVW Rdnrn. 3 f.).

III. Hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage ist die Vorlage unzulässig. Die Voraussetzungen des § 541 I 1 ZPO für den Erlaß eines Rechtsentscheids sind nicht erfüllt.

1. Der Senat hat erwogen, ob die zur Entscheidung vorgelegte Frage für die Entscheidung des LG über die Berufung erheblich ist. Angesichts der hier vorliegenden Vertragsgestaltung spricht – auch mit Rücksicht auf die Unklarheitsregel in § 5 AGBG – einiges für eine Auslegung entsprechend der Ansicht des AG, wonach die Formularklauseln in § 3 Nrn. 6 und 7 des Vertrags eine Regelung nur für den Fall treffen wollten, daß in den dafür vorgesehenen Spalten die Zahlung von Nebenkosten gesondert neben der Miete überhaupt vereinbart worden ist. Im Rahmen der Auslegung könnte hier auch der Umstand zu berücksichtigen sein, daß die Rechtsvorgängerin des Kl. über einen Zeitraum von ca. dreizehn Jahren keine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten verlangt hat, obwohl die Betriebskosten nach der Lebenserfahrung in dieser Zeit gestiegen sind. Der Senat sieht sich jedoch auch insoweit an die Rechtsauffassung des LG, da nicht offensichtlich unhaltbar, gebunden (vgl. Baumbach–Lauterbach–Albers–Hartmann, ZPO, 55. Aufl., § 541 Rdnr. 9 m. w. Nachw.).

2. Die Rechtsfrage hat jedoch keine grundsätzliche Bedeutung i. S. von § 541 I 1 Halbs. 2 ZPO. Die Vorlagefrage verhält sich über die Auslegung des Mietvertrags. Grundsätzlich ist die Auslegung rechtsgeschäftlicher Bestimmungen Sache des Tatrichters. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn es sich um typische, häufig wiederkehrende Bestimmungen eines Mietvertrags handelt (BGHZ 84, 345 = NJW 1982, 2186 = LM § 535 BGB Nr. 77; Senat, NJW-RR 1991, 844 = ZMR 1991, 219). Es mag dahinstehen, ob die Regelung in § 3 Nr. 6 des Vertrags, die mit ähnlichem Wortlaut auch dem negativen Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 22. 4. 1993 (NJW-RR 1993, 977 = ZMR 1993, 331) zugrundeliegt, eine im Mietvertrag häufig wiederkehrende, typische Bestimmung ist. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, insbesondere angesichts des Zusammentreffens mit der Regelung in § 3 Nr. 7 und angesichts der o. unterIII 1 angesprochenen Vertragsgestaltung, mit der eine Inklusivmiete vereinbart worden ist, kann nicht von einer häufig wiederkehrenden, typischen vertraglichen Regelung ausgegangen werden. Auslegungsfragen, wie sie die Kammer unterbreitet, sind bisher – soweit ersichtlich – weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur erörtert worden. Auch die Kammer hat nicht dargelegt, daß sie über den vorliegenden Einzelfall hinaus mit diesen Fragen befaßt worden ist.

Soweit in dem Vorlagebeschluß ausgeführt ist, § 3 Nr. 6 des Vertrags sei ersichtlich auf Anraten der Literatur in den Formularvertrag aufgenommen worden, vermag dies eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu begründen. In der angegebenen Literaturstelle (Schultz, in: Bub–Treier, III A Rdnr. 325) werden weder die hier streitgegenständlichen Klauseln vorgeschlagen, noch sind den Ausführungen Anhaltspunkte für deren Auslegung und Wirksamkeitsbewertung zu entnehmen.

Hinzu kommt, daß nach der Rechtsauffassung des LG, an die der Senat gebunden ist, die isolierte Auslegung und Wirksamkeitsbewertung von § 3 Nr. 6 des Vertrags nicht entscheidungserheblich ist. Die Kammer legt nämlich § 3 Nr. 7 des Vertrags als Erweiterung von Nr. 6 aus und hält deshalb – wohl zutreffend – die Klauseln bereits entsprechend dem Urteil des BGH vom 20. 1. 1993 (NJW 1993, 1061) wegen eines Verstoßes gegen § 4 II MHRG aufgrund der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit für unwirksam (vgl. hierzu auch Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 753). Wenn die Vertragsklauseln, so wie sie nach Auffassung des LG auszulegen sind, bereits mit Blick auf zu diesen Fragen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung unwirksam sind, kann erst recht eine grundsätzliche Bedeutung nicht angenommen werden.

Rechtsgebiete

Normen