Urteile

Nutzungsverhältnis in geschlossener Kleingartenanlage kein Fall des SachenRBerG

Leitsatz des Gerichts

Ein Nutzungsverhältnis über ein Grundstück innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage fällt auch dann nicht in den Anwendungsbereich des SachenRBerG, wenn der Nutzer das Grundstück mit Billigung staatlicher Stellen mit einem Wohnhaus bebaut hat.

Tatbestand

Zum Sachverhalt:

Der Vater des Bekl., E U, war u.a. Eigentümer eines Grundstücks mit einer Größe von 1557 qm. Das Grundstück ist ein Teil einer Kleingartenanlage. E U schloß am 15. 10. 1963 mit dem Kreisverband L. des VKSK (Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter) einen „Kleingarten-Generalpachtvertrag“ über eine Grundfläche von 11743 qm, zu der auch das streitgegenständliche Grundstück gehörte. Zweck des Vertrages war die Weiterverpachtung zu kleingärtnerischer Nutzung. Am 29. 1. 1985 schlossen die Kl. mit dem VKSK, Kreisvorstand M., einen „Kleingarten-Nutzungsvertrag“ über den Kleingarten Nr. 25 mit einer Teilfläche von 403 qm dieses Grundstücks. Gem. § 3 IId durften auf der überlassenen Bodenfläche bauliche Anlagen errichtet werden, die der kleingärtnerischen Nutzung und der Gesamtkonzeption der Sparte entsprachen. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses hatte der Pächter die Einrichtungen, Pflanzungen sowie bauliche oder sonstige Anlagen, mit denen er oder ein Unterpächter das Pachtgelände versehen hatte, zu entfernen (Nr. 7 II des Generalpachtvertrages). Die Vornutzer hatten auf dem Grundstück ein Haus errichtet. Die Kl. beabsichtigten, dieses Haus zu erwerben. Am 6. 11. 1984 wurde den Kl. eine „Wohnraumzuweisung“ für die auf dem Grundstück befindliche Wohnung erteilt, die den Zusatz „Hauskauf“ trug. Der Rat des Stadtbezirks Berlin-M. teilte dem Kl. zu 1 mit Schreiben vom 20. 12. 1984 mit, daß gegen den Erwerb des Hauses keine Bedenken bestünden. Zu der geplanten notariellen Beurkundung kam es jedoch nicht. Am 20. 3. 1985 schlossen die Kl. mit den Vornutzern einen privatschriftlichen Vertrag über den Verkauf des Hauses zu einem Preis von 44950 M. Der Bekl. wurde aufgrund eines mit seinem Vater am 26. 7. 1990 abgeschlossenen Überlassungsvertrags am 22. 3. 1991 als Grundstückseigentümer eingetragen.

Die Kl. leiteten ein notarielles Vermittlungsverfahren nach dem SachenRBerG vor der Notarin S ein, das mit Beschluß vom 17. 8. 1995 ausgesetzt wurde. Sie behaupten, bei dem auf dem Grundstück befindlichen Haus handele es sich um ein Wohnhaus. Den Vornutzern sei die Erweiterung zum Wohnhaus genehmigt worden. Sie selbst hätten das Grundstück dann schon als Hausgrundstück gepachtet und seither zu Wohnzwecken genutzt. Sie beantragten, festzustellen, daß sie Anspruch auf Kauf der von ihnen genutzten Grundstücksfläche von 403 qm haben. - Die Klage blieb ohne Erfolg.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Der mit der Klage gestellte Feststellungsantrag, dessen Zulässigkeit sich nach § 108 SachenRBerG richtet, war abzuweisen. Die Kl. haben kein Ankaufsrecht nach §§ 61ff. . SachenRBerG, weil das mit ihnen begründete Nutzungsverhältnis an dem bezeichneten Grundstück nicht in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt.

Unzutreffend ist allerdings die Auffassung des Bekl., das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sei schon deshalb nicht anwendbar, weil es um eine unvermessene Teilfläche geht. Die §§ 21ff. . SachenRBerG gehen gerade davon aus, daß die Nutzungsbefugnis räumlich nicht mit den Grundstücksgrenzen übereinstimmen muß und regeln, auf welche Flächen sich die Rechte nach dem SachenRBerG in diesen Fällen beziehen. Eine ausdrückliche Regelung für den hier interessierenden Fall ist in den §§ 22ff. . SachenRBerG zwar nicht enthalten, die geregelten Konstellationen betreffen andere Fälle, es kann aber nur so sein, daß sich ein etwaiges Ankaufsrecht auf die Fläche bezieht, die bisher genutzt wurde.

Einer der in den §§ 5, 7 SachenRBerG aufgezählten Fälle, der zugunsten der Kl. ein Ankaufsrecht begründen könnte, liegt aber nicht vor. In Betracht käme hier allein die direkte oder analoge Anwendung des § 1 I Nr. 1 lit. c i.V. mit §§ 3 II 2, 5 I 3 lit. e SachenRBerG, dessen Voraussetzungen allerdings nicht vorliegen.

Der nach dem Wortlaut erfaßte Fall ist der, daß Privatpersonen Nutzungsverträge über Grundstücksflächen zu Erholungszweken (§§ 312-315 DDR-ZGB) geschlossen haben, wobei die Bebauung mit einem Wohnhaus vertraglich verboten war. Zu einem späteren Zeitpunkt ist die Bebauung durch die Nutzer jedoch durch staatliche Stellen der DDR ausdrücklich gebilligt (z.B. durch Erteilung einer Baugenehmigung) oder jedenfalls hingenommen worden. Diese sog. „unechten Datschen" sind in das SachenRBerG einbezogen worden, weil die Vollzugsdefizite der DDR-Behörden bei Anwendung ihres eigenen Rechts nicht dem Nutzer zur Last fallen sollten, der als ebenso schutzwürdig angesehen wurde wie etwa bei der Nutzung aufgrund eines Überlassungsvertrags (RegE zum SachenRBerG, BT-Dr 12/5992, Teil 3; die entsprechende Passage ist in der Stellungnahme des BR v. . 24. 9. 1993, BT-Dr 12/5992, Teil III., unverändert geblieben, zust. zu dieser Begr. etwa v. Falkenhayn, Rechtshdb. Vermögen u. Investitionen in der ehem. DDR, Bd. 3, Stand August 1995, § 5 SachenRBerG Rdnr. 29, 30).

Die Tatsache, daß die streitgegenständliche Grundstücksfläche ursprünglich lediglich zu Erholungszwecken zugewiesen wurde, schlösse die Anwendbarkeit des SachenRBerG damit noch nicht prinzipiell aus. Die für die Einbeziehung dieser „unechten Datschen" maßgeblichen Gründe lassen sich auf die Errichtung von als Wohnhaus geeigneten und dazu dienenden Gebäuden innerhalb von jedenfalls in - wie hier - in sich geschlossenen Kleingartenanlagen im Ergebnis nicht übertragen.

Nach dem Wortlaut des Gesetzes scheint es allerdings so, als sollten auch solche Konstellationen vom SachenRBerG erfaßt werden, denn § 5 I 3 lit. e SachenRBerG verweist auch auf § 315 ZGB, der innerhalb der Vorschriften über die Zuweisung von Grundstücken zur Erholung Sonderregelungen für Kleingartenanlagen trifft. Auch macht es aus der Sicht des betroffenen Nutzers keinen entscheidenden Unterschied, wo ein mit staatlicher Billigung errichtetes Gebäude belegen ist.

Der Gesetzgeber hat für die mit der Nutzung von Grundflächen innerhalb von Kleingartenanlagen verbundenen Fragen jedoch an verschiedenen Stellen Sonderregelungen geschaffen, die die Anwendung des SachenRBerG ausschließen. So regelt Art. 232 § 4 III EGBGB, daß - entgegen der Grundregel des Art. 232 § 4 I EGBGB, der die Fortgeltung des bisherigen Rechts für Verträge über Nutzung von Bodenflächen zur Erholung anordnet - für Nutzungsverhältnisse innerhalb von Kleingartenanlagen nur das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) anwendbar ist. Es handelt sich bei Art. 232 § 4 EGBGB zwar um eine schuldrechtliche Regelung, daraus wird aber deutlich, daß der Gesetzgeber einen Bedarf für Sonderregelungen gesehen hat.

Die mit der Überleitung dieser Nutzungsverhältnisse verbundenen Fragen werden in § 20a BKleinG differenziert und umfassend geregelt. Dabei kann aus dem Fehlen einer sachenrechtlichen Regelung zur Ermöglichung des Eigentumserwerbs nicht der Schluß gezogen werden, daß dann die Vorschriften des SachenRBerG ergänzend herangezogen werden könnten. Aus den oben zitierten Gesetzesbegründungen zum SachenRBerG läßt sich zu dieser Frage zwar nichts entnehmen, die Regelungen können in ihrem Gesamtzusammenhang aber nur so verstanden werden, daß ein sachenrechtlicher Schutz des Nutzers von Grundflächen innerhalb jedenfalls in sich geschlossener Kleingartenanlagen nicht gewollt war (so im Erg. auch Schnabel, DtZ 1995, 258 (261f.); Horst, ZOV 1994, 342 (349) - jedoch ohne eigene Begr.).

Dieses Auslegungsergebnis trägt auch den Besonderheiten derartiger Kleingartenanlagen am besten Rechnung. Solchen Kleingartenanlagen liegt und lag, wie sich hier auch aus dem von den Kl. eingereichten formularmäßigen Nutzungsvertrag nebst Kleingartenordnung ergibt, ein einheitliches Konzept zugrunde, in dem Gemeinschaftseinrichtungen und die einzelnen Nutzflächen wechselseitig aufeinander bezogen sind und sich gegenseitig ergänzen. Ein solches aufeinander abgestimmtes System kann nur unter Schwierigkeiten oder gar nicht funktionieren, wenn einzelne Nutzer die Möglichkeit haben, an den von ihn genutzten Teilflächen Eigentum zu erwerben. Es hinge weitgehend vom Zufall ab, nämlich vom Umfang einer vorgenommenen Bebauung, wer innerhalb ein- und derselben Anlage Nutzer und damit den Vorschriften des BKleinG unterworfen bliebe und wer unbeschränkt Eigentum erwerben könnte. Unter diesem Gesichtspunkt sind die Nutzer von Grundflächen innerhalb von Kleingartenanlagen auch weniger schutzwürdig als die Nutzer anderer Erholungsflächen, weil ihnen die Einbindung in eine solche in sich geschlossene Anlage und die daraus folgende besondere Gemeinschaftsbeziehung bei Abschluß des Vertrages bekannt waren.

Hinzu kommt, daß die vertraglichen Beziehungen der Kl. allein zum VKSK als Zwischenpächter, nicht zum Grundstückseigentümer bestehen. Auch dies ist ein Grund, den Schutz der Kl. allein durch die schuldrechtlichen Vorschriften des BKleinG zu gewährleisten, ihnen aber nicht die Möglichkeit eines Eigentumserwerbs einzuräumen.

Die hier vorgenommene Auslegung trägt außerdem auch den verfassungsrechtlichen Bedenken Rechnung, die gegen das SachenRBerG wegen eines möglichen Verstoßes gegen Art. 14 GG erhoben wurden (z.B. Horst, ZOV 1994, 342 (361); Hoffmeister, ZOV 1994, 9). Diese Bedenken fallen besonders ins Gewicht, wenn in einer Kleingartenanlage mehrere einzelne Teilflächen eines zusammenhängenden Grundstücks der Sachenrechtsbereinigung unterlägen, andere dagegen nicht. Dies machte es dem Eigentümer unverhältnismäßig schwierig, wenn nicht gar unmöglich, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu verwerten. Auch dies ist aber ein Teil des grundgesetzlich garantierten Eigentums.

Ob diese Erwägungen gleichermaßen auch für Nutzungsverhältnisse über Bodenflächen zwecks kleingärtnerischer Nutzung zu gelten haben, die nicht in sich geschlossenen Kleingartenanlagen liegen, kann dahinstehen, weil eine solche Fallgestaltung hier nicht gegeben ist.

Rechtsgebiete

Mietrecht

Normen

SachenRBerG §§ 1 I Nr. 1 lit. c, 3 II 2, 5 I 3 lit. e; BKleinG § 20a; DDR-ZGB §§ 312ff.