Urteile

Entfernung von Einrichtungen bei Miet-/Pachtende

Leitsatz des Gerichts

1. Die Verpflichtung des Pächters, bei Vertragsende das Pachtobjekt im Zustand wie bei Vertragsbeginn zurückzugeben, umfaßt die Beseitigung von Einrichtungen oder Aufbauten, mit denen er oder sein Rechtsvorgänger die Pachtsache während der Vertragszeit versehen hat, grundsätzlich auch dann, wenn dies mit Zustimmung des Verpächters geschehen ist.

2. Der Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch des Verpächters unterliegt unabhängig vom Rechtsgrund, aus dem er hergeleitet wird, der kurzen Verjährung nach §§ 558, 581 II BGB. Zahlte der Kläger den vom Gericht nach einem sehr hohen Streitwert berechneten Gerichtskostenvorschuß nicht ein, weil er in der Klageschrift (zu Recht) einen wesentlich niedrigeren Streitwert angegeben hat, und erklärt er gegenüber dem Gericht, derzeit werde von der Fortführung des Verfahrens abgesehen, so ist eine Klagezustellung, die zwei Jahre später erfolgt, nicht mehr „demnächst„ i.S. des § 270 III ZPO erfolgt.

Tatbestand

Der Bekl. hatte von der Kl. mit zwei Pachtverträgen vom 28. 3. 1979 Gelände gepachtet und im Zusammenhang mit seiner Pachtausübung einen Bürocontainer genutzt, der nicht auf dem Pachtgelände stand. Es ist nicht vorgetragen, wer diesen Container errichtet hat. Der Bekl. hat dem Vorpächter für die Übernahme des Containers eine Zahlung geleistet. Am 31. 10. 1994 verließ der Bekl. das Pachtgelände. Die Klage auf Beseitigung des Containers ging am 24. 1. 1995 bei Gericht ein. Sie wurde am 2. 1. 1997 zugestellt.

Sie hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

1. Der Senat geht, wie das LG, davon aus, daß der Bekl. nach Beendigung des Pachtverhältnisses zur Entfernung des Büro-Containers verpflichtet war, obwohl dies schon nach dem Vorbringen der Kl. nicht zweifelsfrei ist. Nach §§ 556, 581 II BGB ist ein Pächter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Pachtobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Deshalb hat er, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, mit denen er die Pachtsache versehen hat, zu beseitigen, insbesondere während der Vertragsdauer auf einem Grundstück errichtete Bauten oder Aufbauten zu entfernen (vgl. BGHZ 96, 141 [144]; BGH, NJW-RR 1994, 847 [848] m.w. Nachw.). Dies gilt selbst dann, wenn der Verpächter der Errichtung zugestimmt hat und das Gebäude in sein Eigentum übergegangen ist (vgl. BGH, NJW 1966, 1409; NJW-RR 1994, 847 [848] m.w. Nachw.). Auch wenn ein Pächter Einrichtungen oder Einbauten nicht selbst vorgenommen, sondern sie im Einverständnis mit dem Verpächter unverändert von einem Vorpächter käuflich erworben hat, bleibt er im Rahmen seiner Rückgabepflicht nach §§ 556, 581 II BGB grundsätzlich verpflichtet, diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wieder herzustellen (vgl. OLG Hamburg, ZMR 1990, 341 [342]).

Im vorliegenden Fall hat der Bekl. während der Pachtzeit den Büro-Container von einem anderen Pächter, der Firma K, die ihn zunächst auf dem Parkgelände nutzte, käuflich erworben. Wer den Büro-Container ursprünglich auf das Gelände verbracht hatte, ergibt sich allerdings aus dem Vortrag der Kl. nicht mit hinreichender Klarheit. Sie hat im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 18. 3. 1997 hierzu vorgetragen, wie auch der Rechtsvorgänger im Eigentum sei der Bekl. verpflichtet gewesen, mit Beendigung des Pachtverhältnisses das Parkgelände geräumt zu verlassen, insbesondere die kostenträchtige Entsorgung des Containers zu übernehmen. Der Bekl. hat dem u.a. mit dem Hinweis widersprochen, er habe sich bei Übernahme nicht gegenüber der Kl. verpflichtet, den Container bei Beendigung des Pachtvertrags zu entfernen; dieser sei von den Kl. aufgestellt worden. Angesichts dieses gegensätzlichen Vorbringens und des Umstands, daß die Kl. keine näheren Einzelheiten zu ihren vertraglichen Absprachen mit der Firma K bzgl. des Containers mitteilt, erscheint es nicht zwingend, daß den Bekl. nach Beendigung des Pachtverhältnisses eine Beseitigungsverpflichtung traf. Diese Frage braucht jedoch aus den nachfolgenden Gründen nicht abschließend geklärt zu werden.

2. Das LG hat zu Recht entschieden, daß der Beseitigungsanspruch der Kl. wegen Verjährung nicht mehr isoliert durchsetzbar ist.

a) Der Beseitigungsanspruch unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 558 BGB (i.V. mit § 581 II BGB). Soweit die Kl. einwendet, diese Verjährungsvorschrift sei schon deshalb nicht anwendbar, weil das Grundstücksteil, auf dem sich der Container befinde, nicht Gegenstand der beiden Pachtverträge gewesen sei, so daß die Entfernung des Containers mit der Abwicklung der Ende 1994 ausgelaufenen Pachtverträge nichts zu tun habe, kann dem nicht gefolgt werden. Zutreffend ist zwar, daß der das „Nutzungsrecht des Fotografierens an der Wildwasserbahn„ betreffende Pachtvertrag vom 28. 3. 1979 seinem Wortlaut nach keinen Grundstücksbezug aufweist. Richtig ist auch, daß der weitere Pachtvertrag vom 28. 3. 1979, der als Pachtobjekt das „Fotoatelier 1878 in den Räumen des ehemaligen Pferdestalls, das Futterlager„ bezeichnet, ebenfalls nicht den Grundstücksteil, auf dem sich der Container befindet, als unmittelbaren Vertragsgegenstand ausweist. Dies erklärt sich aber zwanglos daraus, daß zum damaligen Zeitpunkt der Büro-Container vom Bekl. noch nicht genutzt wurde. Obwohl diese Nutzung erst später - mit Duldung der Kl. - begann, so kann es doch keinem vernünftigen Zweifel unterliegen, daß dies in unmittelbarem Bezug zu den beiden Pachtverträgen geschah. Die Kl. trägt demgemäß in ihrer Berufungsbegründung auch selbst vor, Basis ihrer Duldung seien die beiden Pachtverträge gewesen. Der Bekl. nutzte den Büro-Container in untrennbarem Zusammenhang mit den Tätigkeiten, die ihm nach dem Inhalt der beiden Pachtverträge gestattet waren. Wenn die Kl. nunmehr geltend macht, die Entfernung des Containers habe mit der Abwicklung der beiden Pachtverträge nichts zu tun, so ist dies eine Aufspaltung, die bei vernünftiger und lebensnaher Betrachtung nicht gerechtfertigt ist.

Im übrigen ist festzustellen, daß sie eine solche Betrachtungsweise in der Vergangenheit selbst nicht angestellt hat. Vielmehr hat sie in ihrem anwaltlichem Schreiben vom 27. 10. 1994 deutlich zum Ausdruck gebracht, daß sie die Entfernung des Büro-Containers als Bestandteil einer ordnungsgemäßen „Abwicklung des Vertrags„ ansieht. Auch im anwaltlichen Schreiben vom 13. 3. 1996 hat sie ihre Auffassung bekräftigt, die Verpflichtung des Bekl., den „Vertragsgegenstand„ in der Weise zurückzulassen, wie er ihn erhalten habe, beinhalte konkret die Entfernung des noch auf dem Parkgelände befindlichen Büro-Containers.

b) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Einwand der Kl., die Verjährungsvorschrift des § 558 BGB sei nicht einschlägig, weil es sich bei dem geltend gemachten Entfernungsanspruch um einen Teil ihres Anspruchs auf Räumung des Pachtobjekts, also um einen erst nach 30 Jahren verjährenden Erfüllungsanspruch handele. Im Ausgangspunkt zutreffend ist zwar, daß zu den Ersatzansprüchen des Vermieters bzw. Verpächters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten/verpachteten Sache, die gem. § 558 I BGB in sechs Monaten verjähren, grundsätzlich nicht die miet- oder pachtvertraglichen Erfüllungsansprüche gehören (vgl. BGH, NJW 1996, 2860 [2861]; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb. [1995], § 558 Rdnr. 9). So ist insbesondere der Anspruch auf Rückgabe der Miet- oder Pachtsache nach §§ 556 I, III, 581 II BGB nicht der kurzen Verjährung unterstellt, sondern der 30jährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (vgl. BGHZ 65, 86 [87, 88]; BGH, NJW 1993, 2797 [2798]; Staudinger/Sonnenschein, § 556 Rdnr. 78; Palandt/Putzo, BGB, 57. Aufl., § 556 Rdnr. 14). Richtig ist auch, daß die Verpflichtung des Mieters/Pächters, bei Vertragsende das Objekt in dem Zustand wie bei Vertragsbeginn zurückzugeben, also Einrichtungen oder Aufbauten zu beseitigen, Teil der gesetzlichen Rückgabepflicht nach §§ 556, 581 II BGB ist, wenn sie nicht ohnehin ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Der gesetzliche Herausgabeanspruch nach § 556 BGB gibt dem Vermieter/Verpächter also das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen (vgl. BGHZ 96, 141 [144, 145]; BGH, NJW-RR 1994, 847 [848]). Gleichwohl unterliegt dieser Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch nach einhelliger Auffassung, die auch der Senat teilt, der kurzen Verjährung des § 558 I BGB (vgl. BGH, NJW 1980, 389 [390]; BGHZ 104, 6 [12]; BGHZ 107, 179 [182]; OLG Düsseldorf, DWW 1993, 138; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl. [1996], Rdnrn. 1370, 1373; Palandt/Putzo, § 556 Rdnr. 14, § 558 Rdnr. 6). Entgegen der von der Kl. geäußerten Ansicht fallen nicht etwa nur solche Wiederherstellungsansprüche, die auf besonderen Abreden der Parteien beruhen, sondern auch diejenigen unter § 558 BGB, die sich unmittelbar aus dem Gesetz, nämlich aus §§ 556 I, III, 581 II BGB ergeben. Die von ihr zitierten Literaturstellen, insbesondere bei Staudinger/Sonnenschein, § 558 Rdnrn. 12, 27, besagen Gegenteiliges nicht. Es spielt vielmehr nach einhelliger Ansicht gerade keine Rolle, ob die Ansprüche des Vermieters/Verpächters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung des Objekts auf Gesetz oder Vertrag beruhen. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 I BGB gilt nämlich ohne Rücksicht auf den Rechtsgrund, aus dem die Ansprüche abgeleitet werden, so insbesondere für alle konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt (vgl. BGHZ 61, 227 [229]; BGHZ 65, 86 [87]; BGHZ 104, 6 [17] m. Nachw.; BGH, NJW 1993, 2797 [2798]; Sternel, Rdnr. 1371 m.w. Nachw.; Staudinger/Emmerich, Rdnr. 10 m.w. Nachw.).

Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand der Kl., das LG habe § 558 III BGB übersehen. Diese Vorschrift macht zwar deutlich, daß das Gesetz zwischen Ersatzansprüchen des Vermieters/Verpächters (§ 558 I BGB) und dem Rückgabeanspruch (§ 556 BGB) unterscheidet und daß sich die Anwendung der kurzen Verjährung des § 558 I BGB auf letzteren verbietet. Sie kommt aber in Fällen wie dem vorliegenden, in dem es um die Beseitigung einer vom Pächter zurückgelassenen Einrichtung geht, nicht zum Tragen, sondern erlangt Bedeutung insbesondere in Fällen, in denen die Rückgabe des Objekts nicht oder nicht vollständig erfolgt ist (vgl. BGHZ 65, 86, zu dem Fall der Forderung nach Rückgabe eines vom Pächter nach Vertragsbeendigung mitgenommenen Zubehörteils der Pachtsache).

c) Gegen die Feststellung des LG, die sechsmonatige Verjährungsfrist habe am 31. 10. 1994 mit Verlassen des Pachtgeländes durch den Bekl. i.S. von § 558 II BGB begonnen, wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung nicht. Auch wenn in entsprechender Anwendung von § 852 II BGB (vgl. hierzu Staudinger/Emmerich, § 558 Rdnr. 58; auch BGHZ 107, 179 [183]) davon ausgegangen wird, daß der Lauf der Verjährung zumindest zeitweise gehemmt war, weil die Parteien ausweislich des vorgelegten Schriftwechsels Ende des Jahres 1994 bzgl. des Abtransportes des Büro-Containers noch wechselseitige Standpunkte austauschten, so war diese Hemmung jedenfalls spätestens mit Abfassung der Klageschrift am 19. 1. 1995 beendet. Auch ausgehend von diesem Datum als Beginn der Verjährungsfrist war der geltend gemachte Beseitigungsanspruch jedenfalls zum Zeitpunkt der Klagezustellung, also am 2. 1. 1997 bereits verjährt. Gleiches gilt auch für den 28. 10. 1996 als Zeitpunkt der vollständigen Einzahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschusses.

d) Zutreffend hat das LG festgestellt, daß die Zustellung der Klage am 2. 1. 1997 nicht mehr „demnächst„ i.S. von § 270 III ZPO erfolgt und damit eine Unterbrechung der Verjährung nicht bereits mit Einreichung der Klage am 24. 1. 1995 eingetreten ist.

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