Urteile

Mietminderung wegen Geräuschen (Trittschall und Gas-Raumheizer)

Leitsatz des Gerichts

Auch wenn ein Mieter die Miete in ungerechtfertigter Höhe gemindert hat, ist der Vermieter nicht zur Kündigung berechtigt, wenn die Mängel nicht einfach einzuschätzen sind und die Fehleinschätzung noch unter 15 % liegt und damit in einem Bereich, in dem häufig einem grundsätzlich zur Mietzinsminderung wegen vorhandener Mängel berechtigten Mieter ein derartiger Vorwurf nicht gemacht werden kann.

Tatbestand

Die Beklagten, Mieter einer Altbauwohnung zu einem monatlichen Mietzins einschließlich anteiliger Betriebskosten von 495,45 DM, minderten seit März 1990. Im September 1991 kündigte der Vermieter wegen der Mietrückstände und erhob Klage auf Zahlung und Räumung.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beil. hatte hinsichtlich des Zahlungsanspruchs teilweise und hinsichtlich des Räumungsanspruchs vollen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Nach alledem erweist sich die Minderung der Beil. wegen der vorstehend genannten Mängel - verbliebener Durchfeuchtungsschaden, Trittschallgeräusche vom (ehemaligen) Boden und „Knack“-Geräusche des Gas-Raumheizers -, wie bereits eingangs gesagt, in Höhe von 17 %, also von monatlich 84,23 DM, als begründet. Die damit in einem nicht unbeträchtlichen Maße gerechtfertigt gewesene Mietzinsminderung der Beil. bedeutet, dass das Räumungs- und Herausgabebegehren des Kl. keinen Erfolg haben kann. Die von den Beklagten vorgenommene Mietzinsminderung war immerhin mehr als zur Hälfte gerechtfertigt. Damit kann zu Lasten der Beil. nicht davon ausgegangen werden, dass sie böswillig oder auch nur leichtfertig ihren Pflichten zu Mietzahlungen nicht nachgekommen wären. Bei ihrer teilweise überzogenen Mietminderung kann - noch - nicht davon gesprochen werden, dass sie einer Fehleinschätzung unterlegen wären, die so gravierend ist, dass sie sich diese als schuldhaft im Sinne der Annahme einer von ihnen in diesem Zusammenhang zu vertretenden Leistungsverzögerung anrechnen lassen müssten. Zwar waren die Beklagten auch nach den seitens der Kammer für gerechtfertigt erachteten Mietzinsminderungen - von (durchgehend) 17 % - im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses unter dem 28. 9. 1991 mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand. Der Mietrückstand belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 1225,60 DM, also mehr als das Doppelte der Monatsmiete von 495,45 DM. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass sich dieser Rückstand im Verlaufe von 18 Monaten auf diese Höhe „angesammelt“ hat. Auch im Verhältnis zur vertraglich ausgewiesenen Miete erweist sich der nicht gerechtfertigte zu hohe Einbehalt als nicht so gravierend, dass den Beklagten ein Schuldvorwurf wegen ihrer Fehleinschätzung zu machen wäre. Er liegt nämlich noch unter 15 % und damit in einem Bereich, in dem häufig einem grundsätzlich zur Mietzinsminderung wegen vorhandener Mängel berechtigten Mieter ein derartiger Vorwurf nicht gemacht werden kann. Die in den 18 Monaten vertraglich angefallenen Mieten hätten 8918,10 DM ausgemacht, 15 % davon wären 1337,72 DM, also noch mehr als der für diese Zeit nicht gerechtfertigte Einbehalt von 1225,60 DM.

Außerdem ist zugunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass gerade bei der vorliegenden Altbauwohnung die Frage, was in diesem Fall als Mangel - und bei welcher Bewertung im einzelnen - anzusehen ist, nicht einfach einzuschätzen ist.

Rechtsgebiete