Urteile

Sanierungskündigung nach Vernachlässigung der Erhaltungspflichten

Leitsatz des Gerichts

Wenn der schlechte Zustand eines Hauses auf eine langjährige Vernachlässigung der Erhaltungspflichten des Hauses zurückzuführen ist, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses, um die Sanierung des Mietshauses zu ermöglichen, unwirksam.

Tatbestand

Die Kläger haben mit Schreiben vom 28.10.1992 das seit 1.4.1986 bestehende Mietverhältnis mit dem Beklagten gekündigt mit der Begründung, das Haus müsse saniert werden, was nicht möglich sei, wenn das Mietverhältnis bestehen bleibe.

Das AG hat der Klage stattgegeben. Wegen der drohenden Zwangsräumung haben die Beklagten die Wohnung geräumt. Sie beharrten im Berufungsverfahren gegenüber der Erledigungserklärung der Kl. auf ihrem Klagabweisungsantrag und hatten insoweit Erfolg.

Entscheidungsgründe

Wie sich aus der Kündigung ergibt, ist das Anwesen im Jahre 1905 errichtet worden und seit dieser Zeit wurden, wie es im Kündigungsschreiben heißt, keine Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten durchgeführt, so dass das Anwesen jetzt in einem denkbar schlechten Zustand ist. Dieser Zustand kann aber nicht den Bekl. angelastet werden. Denn die Vermieter sind gem. § 536 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, der ihre übliche Nutzung ermöglicht. Zu diesen Erhaltungspflichten gehört auch die Erhaltung des Wohnumfeldes, d.h. des gesamten Hauses. Kommen die Vermieter diesen Erhaltungspflichten nicht nach, so verhalten sie sich treuwidrig im Sinne widersprüchlichen Verhaltens, wenn sie die Notwendigkeit zu umfangreichen Umbaumaßnahmen zur Kündigung benutzen, diese Notwendigkeit durch ihr eigenes vertragswidriges Verhalten aber herbeigeführt haben.

Im übrigen sind auch die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564b II Nr. 3 BGB nicht dargetan. Zum einen ist bereits fraglich, ob Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten generell zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigen (LG Frankenthal, WuM 1991, 171; AG Konstanz, WuM 1989, 255; LG Köln, WuM 1989, 255). Der BGB-Gesetzgeber hat diese Frage bereits bei Ausarbeitung des BGB ausführlich erörtert und ausdrücklich entschieden, dass umfangreiche Reparaturen nicht zur Kündigung berechtigen sollen (Mot. II, 418). Dieser Meinung ist im wesentlichen auch der moderne Gesetzgeber dadurch gefolgt, dass er dem Vermieter mit den §§ 541a und 541b BGB die Möglichkeiten an die Hand gegeben hat, auch bei bestehendem Mietverhältnis Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten durchzuführen.

Darüber hinaus haben die Kl. nicht dargetan, dass sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden. Bei dieser wirtschaftlichen Verwertung sind nicht die künftigen Vorteile aus der modernisierenden Umbaumaßnahme des Anwesens zu berücksichtigen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die Kl. als Vermieter gegenwärtig Nachteile aus dem Objekt erleiden, wenn der Zustand, so wie er von ihnen beschrieben wird, aufrechterhalten bleibt (LG Aachen, WuM 1991, 495; LG Karlsruhe, WuM 1991, 168). Diesbezüglich haben die Kl. keinen substantiierten Vortrag gebracht.

Rechtsgebiete