Urteile

Mietminderung wegen Mängeln am Treppenhaus

Leitsatz des Gerichts

1. Im Gegensatz zum Kündigungsrecht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache erfordert das Minderungsrecht keine Fristsetzung durch den Mieter.

2. Bei der Berechnung des Betrages der Mietminderung ist lediglich der Mietzins, nicht aber der durch Hinzurechnung von Vorschüssen auf Heizkosten, usw. ermittelte Betrag zugrunde zu legen.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Die zulässige Klage ist großenteils begründet. Hinsichtlich der Berechnung des Mietzinses stellen die Beklagten nicht in Abrede, daß jedenfalls in den hier in Betracht kommenden Monaten Februar und März 1976 die im unstreitigen Teil des Urteilstatbestandes bezeichneten Beträge an Grundmiete, Modernisierungszuschlag und Zuschlag für Erhöhung öffentlicher Gebühren zu zahlen waren. Sie bestreiten auch nicht, dem Kläger Vorauszahlungen für Heizkosten und Wasser in Höhe von insgesamt 70,-- DM monatlich zu schulden. Dies ergibt eine monatliche Gesamtsumme von 290,93 DM. Die Angriffe der Beklagten gegen die von dem Kläger vorgenommene Berechnung gehen mithin fehl.

Unstreitig ist ferner, daß die Beklagten im Februar 1976 162,01 DM und im März 1976 232,90 DM gezahlt haben.

Soweit die Beklagten den Mietzins wegen Nichtverschließbarkeit der Haustür gemindert haben, ist ihr Vorbringen nur zu einem geringen Teil begründet. Gemäß § 537 I BGB kann der Mieter nach Mängelanzeige (§ 545 II BGB) den Mietzins mindern, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Zur gemieteten Sache im Sinne von § 537 BGB gehört auch die Haustür (vgl. für den Fall des § 536 BGB AG Hamburg WM 1976, 95; im übrigen Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., S. 119). Die Minderungsbefugnis beginnt - vorbehaltlich erfolgter Anzeige gemäß § 545 BGB - mit dem Auftreten des Mangels. Im Gegensatz zum Kündigungsrecht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., S. 127) verlangt das Minderungsrecht keine Fristsetzung seitens des Mieters. Die Beklagten haben die Nichtverschließbarkeit der Haustür mit Schreiben vom 18. 1. 1976 angezeigt und Minderung des Mietzinses angekündigt. Durch die Nichtverschließbarkeit der Haustür wird die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Nach § 17 MV (Hausordnung) ist zum Schutze der Mieter- und Vermieterrechte das Haus im allgemeinen in der Zeit von 20.00 Uhr abends bis 7.00 Uhr morgens verschlossen zu halten. Die Nichtverschließbarkeit der Haustür erleichtert es Unbefugten, in das Haus einzudringen. Die Beklagten dürfen den Mietzins jedoch nur in dem Umfange herabsetzen, um den der objektive Gebrauchswert gesunken ist (§§ 472, 473 BGB). Bei der Berechnung des Betrages ist lediglich der Mietzins, nicht aber der durch Hinzurechnung von Vorschüssen auf Heizkosten etc. ermittelte Endbetrag zugrundezulegen. Im vorliegenden Falle kann die Haustür zwar geschlossen, aber nicht abgeschlossen werden. Wird die Haustür geschlossen gehalten, so sind Unbefugte an einem Betreten des Hauses weitgehend gehindert. Das Verschließen der Haustür bietet nur eine zusätzliche Sicherung gegen Einbruch. Die Erhöhung des Einbruchsrisikos beeinträchtigt den objektiven Gebrauchswert der Mietsache nicht in dem von den Beklagten behaupteten Umfange. Erfahrungsgemäß werden Diebstähle aus Miethäusern verhältnismäßig selten durch. Aufbruch der Haustür ausgeführt. In der Regel werden erst die Wohnungstüren aufgebrochen, nachdem sich der Täter in das Haus eingeschlichen hat. Das Gericht hält wegen der Gebrauchsbeeinträchtigung, die hier zu beurteilen ist, eine Minderung des Mietzinses um monatlich 5%, d. h. 11,05 DM für angemessen.

Die Beklagten waren demnach lediglich berechtigt, wegen der Mängel an der Haustür den Mietzins in den Monaten Februar und März 1976 um insgesamt 22,10 DM zu kürzen.

Rechtsgebiete

Normen