Urteile

Haftung des Bauträgers wegen auf Eigenleistungen eines Erwerbers beruhenden Schallschutzmängeln

Leitsatz des Gerichts

1. Die Erwerber eines neu zu errichtenden Reihenmittelhauses können von dem Bauträger, der als einheitliche Baumaßnahme auch die Nachbarhäuser errichtet hat, die Beseitigung von Schallschutzmängeln verlangen, auch wenn diese auf Ausführungsfehlern (Schallbrücken) im Nachbarhaus beruhen.

2. Das gilt auch dann, wenn die den Schallmängeln zu Grunde liegenden Bauleistungen durch die Erwerber des Nachbarhauses im Wege erlaubter Eigenleistungen erbracht worden sind.

3. Maßnahmen zur Beseitigung von Schallschutzmängeln in einem Wohnhaus sind auch dann nicht unverhältnismäßig i.S. des § 633 II 3 BGB, wenn sie einen hohen Kostenaufwand erfordern.

Tatbestand

Die Kl. erwarben mit Vertrag vom 29. 11. 1993 von der Bekl. ein noch zu errichtendes Reiheneigenheim. Es handelte sich um das mittlere von drei Reihenhäusern, die alle zeitgleich von der Bekl. erbaut wurden. Die Erwerber des rechts angrenzenden Hauses P, Streithelfer der Kl., führten Bodenbelagsarbeiten und die Errichtung einer Innentreppe in Eigenleistung aus. Nach Fertigstellung des Gebäudes rügten die Kl. gegenüber der Bekl. erhöhte Luft- und Trittschallemissionen aus dem Hause P. Die Bekl. wies die Ansprüche zurück.

Das LG hat der Klage auf Beseitigung der Schallbrücken, die die Luftschallmängel verursachten, und auf Beseitigung der Mängel der Trittschalldämmung stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auch nach dem Ergebnis des Berufungsverfahrens stehen den Kl. die geltend gemachten Nachbesserungsansprüche gegen die Bekl. wegen unzureichenden Luft- und Trittschallschutzes nach § 633 II BGB zu.

I. Den Ansprüchen steht nicht die Klausel aus § 7 VII des Vertrages vom 29. 11. 1993 entgegen, wonach die Bekl. auf Grund der Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten von Ansprüchen aus der Mängelhaftung frei ist. Es kann insoweit dahingestellt bleiben, ob diese Klausel gegen § 11 Nr. 10a AGBG verstößt, wie die Kl. unter Hinweis auf BGH, NJW 1998, 904, meinen. Dies ist insoweit zweifelhaft, als in § 7 VIII die Regelung enthalten ist, dass die Haftung der Bekl. wieder einsetzt, wenn es u.a. dem Käufer nicht gelingt, Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten innerhalb angemessener Frist außergerichtlich durchzusetzen (§ 7 VIII lit. d).

Die Bekl. kann sich jedenfalls deshalb auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil sie entgegen ihrer in § 7 IX des Vertrages begründeten Pflicht bei Übergabe den Kl. keine Liste ausgehändigt hat, aus der die am Bau Beteiligten und die Gewährleistungsfristen hervorgehen. Gerade im Hinblick auf die hier gerügten Mängel war dies von erheblicher Bedeutung, da unterschiedliche Gewerke sowie auch Planungs- und Aufsichtsleistungen betroffen sind. Da die Bekl. dieser Pflicht nicht genügt hat, ist den Kl. die Inanspruchnahme der entsprechenden Baubeteiligten erheblich erschwert, was zur Folge hat, dass die Bekl. sich deshalb auf ihre subsidiäre Haftung nicht berufen kann.

Unabhängig davon greift der Haftungsausschluss nur für solche Mängel, wegen derer die Erwerber auf gleichzeitig abgetretene Ansprüche gegen die übrigen am Bau Beteiligten verwiesen werden können, wie durch den unmittelbaren Zusammenhang von Abtretung der Gewährleistungsansprüche und Haftungsausschluss deutlich wird. Vorliegend macht die Bekl. jedoch geltend, dass die gerügten Schallschutzmängel durch die Streitverkündeten und von diesen beauftragte Handwerker verursacht worden seien. Ansprüche gegen die Nachbarn P und/oder von diesen zur Durchführung von Eigenleistungen herangezogene Unternehmen hat die Bekl. jedoch nicht abgetreten. Demgemäß erfasst auch der Gewährleistungsausschluss diese Situation nicht. Das gilt nach Auffassung des Senats auch dann, wenn die gerügten Mängel lediglich zum Teil durch fehlerhafte Eigenleistungen verursacht worden sind, da sonst schwierige Abgrenzungsprobleme der jeweiligen Verantwortungsanteile auftreten, die nicht zu Lasten der Erwerber gehen können.

II. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Professor Dipl.-Ing. N in seinem Gutachten vom 13. 6. 1997, das er in dem selbstständigen Beweisverfahren 10 H 7/96 erstattet hat, sind sowohl der Luftschall- als auch der Trittschallschutz zwischen dem von den Kl. erworbenen Haus und demjenigen der Nachbarn P mangelhaft.

Der Sachverständige hat Trittschallemissionen vom Wohnzimmer des Hauses der Streithelfer zum Wohnzimmer der Kl. von 40 dB und von der Stahlblechtreppe aus dem Haus P zum Wohnzimmer der Kl. in Höhe von bis zu 47 dB gemessen. Die für den Luftschall maßgeblichen Dämmwerte betragen zwischen beiden Häusern 64 bis 65 dB. Diese Messergebnisse, die von der Bekl. nicht in Zweifel gezogen werden, bedeuten zwar, dass die normalen Anforderungen der DIN 4109 erfüllt werden. Erhöhte Anforderungen werden nach diesen Feststellungen jedoch verfehlt, da insoweit hinsichtlich der Trittschalldämmung ein Pegel von höchstens 38 dB für Decken und Böden und höchstens 46 dB für Treppenläufe zulässig sind und hinsichtlich der Luftschalldämmung ein Dämmmaß von mehr als 67 dB hätte erreicht werden müssen. Entgegen der Auffassung der Bekl. schuldete diese auch Lärmschutzwerte nach erhöhten Anforderungen, so dass sich die Leistung, die dem nicht genügt, als mangelhaft darstellt.

Ob zum maßgeblichen Zeitpunkt der Abnahme der Bauleistung der Bekl. bereits erhöhte Anforderungen an den Schallschutz gem. DIN 4109 den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprachen mit der Folge, dass die Nichteinhaltung der damit verbundenen Standards schon deshalb einen Fehler i.S. des § 633 I BGB darstellt, kann dahinstehen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (NJW-RR 1997, 1106 = BauR 1997, 638; NJW 1998, 2814 [2815]) der sich der Senat anschließt, ist die Frage, welcher Schallschutz geschuldet wird, nämlich zunächst durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Diese ergibt vorliegend, dass die Kl. einen Schallschutz verlangen können, der erhöhten Anforderungen genügt. Zwar haben die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen. Einer ausdrücklichen Vereinbarung steht jedoch gleich, dass bestimmte Schalldämmmaße mit der vertraglich geschuldeten Ausführung der Bauleistung zu erreichen sind (BGH, NJW 1998, 2814 [2815]). Hierzu hat der Sachverständige Professor N in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt, dass bei sorgfältiger Ausführung der Baumaßnahme die Werte für erhöhte Anforderungen sowohl im Bereich des Trittschalls als auch des Luftschalls einzuhalten gewesen wären. Der Senat folgt dieser jeweils überzeugend begründeten Beurteilung des Sachverständigen.

Hinsichtlich des Trittschalls der Fliesenböden hat der Sachverständige ausgeführt, dass bei der hier gegebenen zweischaligen Bauweise auf Grund seiner Erfahrung durch Messungen in vielen Gebäuden erhöhte Anforderungen erreichbar gewesen wären. Für diese Einschätzung des Sachverständigen spricht auch in besonderem Maße die Tatsache, dass im Verhältnis zu den anderen Nachbarn der Kl., dem Haus der Erwerber J, der Trittschallschutz erhöhten Anforderungen genügt, wie der Sachverständige ebenfalls festgestellt hat. Auch in Bezug auf den Trittschallschutz betreffend die Treppe im Hause der Streithelfer wären erhöhte Anforderungen zu erreichen gewesen, was der Sachverständige zum einen daraus ableitet, dass die Befestigung der Treppenstufen mangelhaft vorgenommen worden ist, und zum anderen der Tatsache entnimmt, dass die Treppe im Hause der Kl. selbst erhöhte Schallschutzanforderungen von weniger als 46 dB erfüllt.

Schließlich hat der Sachverständige festgestellt, dass bei den baulichen Vorgaben der Haustrennwände, einer zweischaligen Bauweise mit Kalksandsteinmauerwerk von 2 × 17,5 cm und einer durchgehenden Trennfuge, ein Dämmmaß für den Luftschallschutz von 69 bis 71 dB erreicht werden könne, was erhöhten Anforderungen entspreche, die bei einem Dämmmaß von 67 dB beginnen.

Die Einwendungen der Bekl. gegen diese Einschätzung des Sachverständigen erweisen sich als unbegründet. So macht die Bekl. geltend, der Sachverständige habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass sie, die Bekl., von Anfang an vorgesehen habe, die Trennfuge zwischen den Häusern nicht mit Mineralwolle auszufüllen. Mit der somit vertragsgemäßen Ausführung des Bauwerks ohne Dämmmaterial in der Fuge seien erhöhte Anforderungen aber nicht zu erreichen gewesen.

Es kann dahinstehen, ob diese Behauptung der Bekl. zutrifft und bei im Übrigen sorgfältiger Ausführung der Baumaßnahme ohne Dämmmaterial in der Haustrennfuge erhöhte Anforderungen nicht erreicht werden könnten. Die Planung und Ausführung der Haustrennfuge ohne Einfüllen von Mineralwolle als Dämmmaterial stellt nämlich einen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik dar, deren Einhaltung der Besteller jedoch erwarten kann. Zwar sieht die DIN 4109, Beibl. 1, Abschn. 2.3 vor, dass bei Fugen mit einer Breite von mehr als 3 cm unter bestimmten Umständen auf die Verfüllung mit Mineralwolle verzichtet werden darf. Der Sachverständige Professor N hat jedoch dazu ausgeführt, dass es ungeachtet dieser Regel heute unbedingt Stand der Technik sei, die Fugen gleichwohl mit Mineralwolle zu verfüllen. Er hat dies damit erläutert, dass dadurch zum einen bessere Schallschutzwerte erreicht werden und zum anderen eine erhöhte Sicherheit bei der Errichtung des Mauerwerks gewährleistet sei, weil das Herabfallen von Mörtelresten in die Trennfuge verhindert werde. Wenn die Bekl. bereits bei der Planung auf diese Dämmmaßnahmen verzichtet haben sollte, wird dadurch der vertraglich geschuldete Ausführungsstandard nicht herabgesetzt.

III. Die dargestellten Schallschutzmängel fallen auch in den Verantwortungsbereich der Bekl. als Werkunternehmerin.

1. Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Tritt- und Luftschallemissionen ihre Ursache im Nachbarhaus hätten, während das von den Kl. erworbene Gebäude als solches mangelfrei errichtet worden sei.

Bei einer von einem Bauunternehmen oder Bauträger errichteten Reiheneigenheimanlage, wie sie hier gegeben ist, können ebenso wie bei einer Wohnungseigentumsanlage die zum Erreichen des erforderlichen Schallschutzes notwendigen Baumaßnahmen nicht isoliert für jedes Objekt beurteilt werden. Ein ordnungsgemäßer Schallschutz im Verhältnis zu den angrenzenden Nachbarhäusern kann bei Reiheneigenheimen nur dann gewährleistet sein, wenn auch in den angrenzenden Bauteilen die notwendigen Anforderungen an den Schallschutz eingehalten werden. Insbesondere Schallbrücken durch unsachgemäße Bauausführung oder Planung im Nachbarhaus oder im Trennbereich zwischen den Gebäuden können gravierende Auswirkungen auf den Schallschutz im angrenzenden Bauwerk haben. Wenn dies dazu führt, dass in dem zu beurteilenden Haus die vertraglich geschuldeten Schallschutzanforderungen unterschritten werden und somit ein Mangel vorliegt, liegt dieser noch in der Verantwortung des Unternehmers, der auch die angrenzenden Gebäude errichtet. Ihn trifft die Pflicht, dass zum Zeitpunkt der Abnahme ein mangelfreier Zustand auch im Hinblick auf den Schallschutz vorliegt.

2. Dies gilt auch für den Fall, dass Schallschutzmängel durch Eigenleistungen der Erwerber des Nachbarhauses verursacht worden sind. Die Bekl. behauptet insoweit, die Trittschallmängel seien durch fehlerhafte Ausführung der als Eigenleistung vollbrachten Bodenbelagsarbeiten sowie der Montage der Innentreppe im Hause der Eheleute P verursacht worden. Hinsichtlich der Bodenbelagsarbeiten ist dies schon in tatsächlicher Hinsicht von dem Sachverständigen Prof. N nicht bestätigt worden, der auf Grund der gemessenen Resonanzwerte als Ursache für den verstärkten Trittschall Mängel im Aufbau des Estrichs, insbesondere eine unzureichende Elastizität des Dämmmaterials, gesehen hat. Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob auch durch die von den Streitverkündeten vorgenommenen Bodenbelagsarbeiten ebenso wie bei der Montage der Innentreppe, was vom Sachverständigen festgestellt worden ist, Schallbrücken erzeugt worden sind. Für derartige Ausführungsmängel haftet die Bekl. ebenso, soweit diese zu einem mangelhaften Schallschutz im Hause der Kl. führen. Im Verhältnis zu den Kl. ist es unerheblich, ob die Bekl. die ihr obliegenden Vertragspflichten zur Herstellung eines mangelfreien Bauwerks durch eigene Mitarbeiter, durch die Beauftragung von Subunternehmern oder dadurch erfüllt, dass sie den Erwerber der angrenzenden Gebäude bestimmte Leistungen in Eigenregie durchführen lässt.

Diese Beurteilung steht auch im Einklang mit den beiderseitigen Interessen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Unternehmers. Diesem steht grundsätzlich die Entscheidung frei, ob und in welchem Umfang er Eigenleistungen von Erwerbern zulässt. Zwar verkennt der Senat nicht, dass Erwerber von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen vielfach daran interessiert sind, zur Reduzierung der finanziellen Belastung bestimmte Leistungen selbst durchzuführen. Dem können sich unter Umständen Bauträger, die am Markt bestehen wollen, nicht ganz entziehen. Sie haben dann aber die Möglichkeit, entweder für den Schallschutz sensible Gewerke von der Eigenleistung auszunehmen oder den Erwerbern die Einhaltung entsprechender Standards vorzugeben und deren Einhaltung zu kontrollieren, um den Schallschutz im Rahmen der gesamten Baumaßnahme zu gewährleisten. Sofern Erwerber gegen ihnen vertraglich auferlegte Ausführungsstandards verstoßen, stehen dem Bauträger vertragliche Herstellungs- und gegebenenfalls Regressansprüche zu. Die durch Eigenleistungen im Nachbarhaus beeinträchtigten Besteller haben dagegen kaum wirksame Möglichkeiten, gegenüber den Nachbarn, zu denen sie keine vertraglichen Beziehungen haben, die Einhaltung erforderlicher Standards bei der Ausführung von Bauarbeiten zu verlangen, um die Reduzierung des geschuldeten Schallschutzes zu verhindern.

3. Soweit die Bekl. im Berufungsverfahren behauptet, die Kl. hätten möglicherweise selbst Schallbrücken im Bereich der Trennfuge herbeigeführt, indem beim Anbohren der Trennwand Steinbrocken nach außen in die Trennfuge gefallen seien, handelt es sich hierbei um eine Behauptung „ins Blaue hinein“, für die keinerlei Anhaltspunkte bestehen. Es ist schon nicht ersichtlich, inwiefern die Kl. die Wand gänzlich durchbohrt haben sollten. Erst recht vermag der Senat nicht zu erkennen, wie sich dabei Gesteinsbrocken in einer Größe gelöst haben, die in der Fuge von 5 cm Breite zu einer Schallbrücke geführt haben. Dieser Behauptung der Bekl. war deshalb nicht weiter nachzugehen. Da anderweitige Ursachen für die von dem Sachverständigen Professor N festgestellte Schallbrücke im Bereich der Gebäudetrennfuge, die nicht von der Bekl. zu verantworten sind, nicht bestehen, war auch die Vernehmung des zum Senatstermin entschuldigten Zeugen D nicht erforderlich.

IV. Die von den Kl. begehrte Nachbesserung ist auch nicht unverhältnismäßig. Nach § 633 II 3 BGB kann der Unternehmer die Mängelbeseitigung verweigern, wenn diese einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert. Das ist dann der Fall, wenn mit der Nachbesserung der in Richtung auf die Beseitigung des Mangels erzielbare Erfolg oder Teilerfolg bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalls in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Geldaufwandes steht (BGHZ 59, 365 [367] = NJW 1973, 138; BGH, NJW 1996, 3269). Dabei kommt es nicht auf das Verhältnis des Nachbesserungsaufwandes zu dem vertraglichen Werklohn, also dem Preis/Leistungsverhältnis an (BGH, NJW 1996, 3269 [3270]). Der Einwand eines unzumutbar hohen Aufwandes ist trotz hoher Kosten der Nachbesserung regelmäßig ausgeschlossen, wenn ein berechtigtes Interesse des Bestellers insbesondere an der Beseitigung einer spürbaren Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Werkes gegeben ist (BGH, NJW 1996, 3269 [3270]).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes selbst dann nicht unverhältnismäßig, wenn die dafür erforderlichen Kosten den vom Sachverständigen Professor N für möglicherweise ausreichend angesehenen Betrag von insgesamt 14185 DM übersteigen sollten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Lärmbelästigungen eine erhebliche Beeinträchtigung der Lebensqualität und damit auch der Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung darstellen. Selbst wenn die Mindestanforderungen der DIN 4109 hier erreicht werden, worauf die Bekl. verweist, bleiben doch erhebliche Defizite im Verhältnis zu dem geschuldeten Zustand. Alltägliche Wohngeräusche wie das Gehen und Sprechen im Nachbarhaus werden derzeit wahrgenommen, was nicht nur eine erhebliche Ruhestörung für die gesamte künftige Dauer der Nutzung des Hauses darstellt, sondern auch zu einer Beeinträchtigung der Privatsphäre insoweit führen kann, als die Kl. davon ausgehen müssen, dass in ihrer Wohnung erzeugte Geräusche in gleicher Weise von den Nachbarn wahrgenommen werden. Der Senat schätzt das Interesse der Kl. an der Erhöhung des Schallschutzes zur Verringerung der dargestellten Missstände deshalb als sehr hoch ein mit der Folge, dass selbst die von der Bekl. für möglich gehaltenen Kosten von ca. 50000 DM bei der Durchführung eines Sägeschnitts noch nicht unverhältnismäßig hoch i.S. des § 633 II 3 BGB wären.

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