Urteile

Umlageschlüssel bei Nebenkostenabrechnung

Leitsatz des Gerichts

1. Rechnet der Vermieter nach einem m²-Schlüssel ab, so ist dies auch im Bezug auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungseinheiten nicht als grob unbillig anzusehen.

2. Zur Änderung des Umlageschlüssels ist der Vermieter nur für die Zukunft verpflichtet.

3. Die Bildung einer Wirtschaftseinheit in einem großen Gebäudekomplex mit nur einer Hauptwasserleitung und einer Hauptgasleitung ist auch dann zulässig, wenn der Komplex mehrere Eingänge an mehreren Straßen hat und zusätzlich zu den Wohnungen auch Büro- und Geschäftsräume existieren.

Tatbestand

Auszüge aus dem Sachverhalt:

Die Kl. machte gegen die Bekl. einen Betrag in Höhe von 1617,53 DM aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 und 1995 geltend. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte nur zum Teil Erfolg.

Entscheidungsgründe

Auszüge aus den Gründen:

Die Klage ist in Höhe eines Teilbetrages von 609,06 DM aus § 535 BGB i.V. mit den Vereinbarungen der Parteien entsprechend dem zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 18. 11. 1988 begründet. In Höhe eines weiteren Teilbetrags von 1008,47 DM ist die Klage unbegründet, da die diesbezügliche Forderung zur Zeit noch nicht fällig ist.

Mit der vorliegenden Klage macht die Kl. aus ihren Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1994 und 1995 gegenüber der Bekl. unter Verrechnung der Vorauszahlungen und der in den jeweiligen Jahren angefallenen Heizkostenguthaben für 1994 einen Betrag von 806,26 DM und für 1995 einen solchen von 811,27 DM, d.h. insgesamt 1617,53 DM geltend. … Weder im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 1994 noch für 1995 kann die Kl. zur Zeit die in Ansatz gebrachten Kosten für den Hauswart und die sonstigen Betriebskosten geltend machen, da diese noch nicht fällig sind. In Höhe der jeweiligen Beträge für 1994 439,15 DM + 59,36 DM sowie für 1995 458,35 DM + 51,61 DM ist die Klage unbegründet. Daß insoweit noch kein fälliger Anspruch der Kl. besteht, beruht darauf, daß sie nicht belegt hat, inwieweit Verwaltungskosten und inwieweit Hausmeisterkosten in dem im Rahmen der Nebenkostenabrechnung berechneten Betrag enthalten sind.

Im Zusammenhang damit sind auch die sonstigen Betriebskosten, die die Kl. in den beiden Nebenkostenabrechnungen in Rechnung gestellt hat, noch nicht fällig. Neben im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten, wie im Jahre 1994 die Wartung der Feuerlöscher, enthält diese Position im wesentlichen erhebliche Kosten, die unmittelbar mit der Tätigkeit des Hausmeisters der Kl. zusammenhängen, und zwar Sachkosten für den Betrieb und die Unterstellung seines Pkw’s sowie für eine Rufanlage (City-Ruf). Auch diese müßten entsprechend dem tatsächlich auf das Objekt, in dem die Bekl. ihre Wohnung von der Kl. angemietet hat, entfallenden Umfang der Tätigkeit quotenmäßig umgelegt werden, soweit sie überhaupt nach dem Mietvertrag umlagefähig sind, woran es jedoch fehlt. Auch dieser Betrag ist damit noch nicht fällig.

Hinsichtlich der danach zwischen den Parteien noch in Streit befindlichen Positionen aus den beiden Nebenkostenabrechnungen Wasserversorgung, Entwässerung und Kanal sowie Müllabfuhr steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß diese von der Kl. zu Recht geltend gemacht wurden, insbesondere auch richtig abgerechnet worden sind.

Zu Unrecht wendet sich die Bekl. insoweit gegen die Berechtigung des Umlageschlüssels (m²). Die vertragliche Vereinbarung der Parteien in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags, in dem die Umlage nach m²-Wohnfläche vereinbart worden ist, begegnet keinen Bedenken. Sie kann auch nicht im Hinblick auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungen in einem Maße als grob unbillig angesehen werden, daß die Kl. zu einer Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels verpflichtet werden könnte, wobei eine solche Verpflichtung ohnehin nicht für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume, sondern nur für die Zukunft angenommen werden könnte.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer darüber hinaus fest, daß hinsichtlich der Nebenkostenpositionen Wasser, Entwässerung und Kanal die Kl. auch berechtigt ist, die Abrechnung in der Weise vorzunehmen, daß sie aus dem Objekt M in H. eine Wirtschaftseinheit bildet, obwohl dieses über fünf Eingänge mit unterschiedlichen Hausnummern und zum Teil Straßennamen verfügt und darüber hinaus eine Nutzung nicht nur durch Wohnungen, sondern auch durch Büro und Geschäftsräume erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn ausweislich des Mietvertrags die Bekl. eine Wohnung in dem Hause M-Platz 28 in H. angemietet hat.

Zwar ist auch dann, wenn es sich um einen großen Gebäudekomplex handelt, der über mehrere Eingänge verfügt, grundsätzlich in kleineren Wirtschaftseinheiten abzurechnen, soweit dies technisch möglich ist, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Verteilung zu gewährleisten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der gesamte Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung versorgt wird. …

Verhält es sich aber wie hier, daß für den Gesamtkomplex lediglich eine Hauptwasserleitung existiert, dann ist - wie unten im einzelnen noch auszuführen sein wird - eine Abrechnung dieses Gesamtkomplexes auch unter den gegebenen Bedingungen als Wirtschaftseinheit möglich, insbesondere wenn für die Gewerbeeinheiten gesonderte Wasserzähleruhren eingebaut worden sind. Entsprechendes gilt auch für die damit im Zusammenhang stehenden Kosten für die Entwässerung und den Kanal. Auch insoweit ist dann eine Abrechnung sämtlicher Mietobjekte im Rahmen einer Gesamtwirtschaftseinheit möglich.

Auch die übrigen Voraussetzungen, die für die Annahme einer Wirtschaftseinheit gefordert werden, sind nämlich vorliegend erfüllt. Das Objekt steht insgesamt unstreitig im Eigentum der Kl. und wird ebenso unstreitig von dieser insgesamt verwaltet. Trotz mehrerer getrennter Eingänge und unterschiedlicher Anschriften stehen die Bestandteile des Objekts in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang und bilden als Gesamtgebäudekomplex M I in H. eine statische Einheit. Wie darüber hinaus unstreitig ist, werden sie von einer einzigen Heizungsanlage und, wie durch die Beweisaufnahme nachgewiesen worden ist, nur von einem Hauptwasseranschluß versorgt.

Rechtsgebiete