Urteile

Schutz des Mieters bei einer Grundstücksteilung

Leitsatz des Gerichts

1. Bei Teilung eines Grundstücks gemäß § 8 WEG entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, also erst dann, wenn zusätzlich zu diesem ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

2. Eine Veräußerung vermieteter Räume im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB liegt noch nicht in der Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG. Ist (auch) Gemeinschaftseigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der erstmaligen Eintragung eines Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung. Ist (nur) Sondereigentum vermietet, so liegt die Veräußerung im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB in der Eintragung desjenigen Wohnungskäufers als Miteigentümer in das Grundbuch nach vorausgegangener Auflassung, dessen Sondereigentum vermietet ist.

3. Sind bei einem Gebäude Räume bzw. Flächen vermietet, die bei Wohneigentum teils im Gemeinschaftseigentum und teils im Sondereigentum eines Eigentümers liegen würden, so führt die Teilung des Grundstücks gemäß § 8 WEG und die anschließende Veräußerung des Sondereigentums gemäß § 566 Abs. 1 BGB zur Neubegründung eines mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit dem Erwerber.

4. In diesem Falle ist § 566 Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters einschränkend dahin auszulegen, dass als "in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" eintretender Erwerber lediglich der Erwerber des mitvermieteten Sondereigentums anzusehen ist, nicht daneben auch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) aus beiden.

5. Dies gilt unabhängig davon, in welchem prozentualen Verhältnis die vermieteten Räume bzw. Flächen im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum liegen.

6. Ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein mit dem bestehenden Mietvertrag inhaltsgleiches Mietverhältnis mit dem Erwerber begründet worden, so wird dieses rückwirkend gegenstandslos, wenn der bestehende Mietvertrag bereits vor dem maßgeblichen Zeitpunkt der Veräußerung der vermieteten Räume durch Vertrag zwischen bisherigem und neuem Vermieter auf letzteren übertragen wird, die erforderliche Zustimmung des Mieters hierzu aber erst nach diesem Zeitpunkt erklärt wird. Diese - formfrei mögliche - Genehmigung des Mieters wirkt auf den im Rahmen der Vereinbarung der Vertragsübertragung für deren Wirksamwerden bestimmten Zeitpunkt zurück.

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 30.03.2012, Az. 7 O 5424/11, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.225,84 € festgesetzt.

Entscheidungsgründe

Gründe:

I.

Gegenstand des Rechtsstreits sind Mietzinsansprüche aus einem Vertrag über zur Installation und zum Betrieb einer Mobilfunkantenne angemietete Flächen im Anwesen L.-Straße ... in N.

Bei diesem Anwesen handelt es sich um ein mehrgeschossiges Mietshaus. Die seinerzeitigen Eigentümer des Anwesens T. und Z. schlossen unter dem 14.08.2000/29.08.2000 einen Vertrag mit der Beklagten (Anlage K1), mit dem Dachfläche (zum Aufstellen von Sendeantennen), Dachbodenfläche (zum Aufstellen von Systemtechnik) und weitere Flächen (Treppenhaus, Kaminteile, Kellerteile) (etwa für Leitungen, Schaltschränke) vermietet wurden (vgl. § 10 des Vertrags). In § 9 der Vertragsurkunde wurde u. a. vereinbart:

„(1) Überträgt der Eigentümer während der Dauer dieses Vertrags den Grundbesitz, wird er seinen Rechtsnachfolger über den vorliegenden Vertrag - in den dieser mit allen Rechten und Pflichten gemäß § 571 BGB eintritt - unterrichten und dem Mieter den Rechtsübergang mitteilen.

(2) Der Eigentümer ist nur mit Zustimmung von M (= des Mieters) berechtigt, Dritten die Nutzung des Grundbesitzes zur Errichtung und zum Betrieb einer funktechnischen Anlage zu gestatten. ...

(3) ...

(4) Andere als in diesem Vertrag getroffene Vereinbarungen bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Vereinbarung, durch die das Schriftformerfordernis aufgehoben werden soll.“

Mit Ergänzungsvereinbarung vom 17.04.2001/19.04.2001 (Anlage K2) wurde der jährliche Mietzins auf 10.000,00 DM (5.112,92 EUR) festgesetzt. Dieser war jährlich im Voraus jeweils am 15. Januar zur Zahlung fällig.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 12.09.2002 verkauften und übereigneten T. und Z. das Anwesen an Fa. G. GmbH.

Diese begründete mit notarieller Teilungserklärung vom 08.04.2003 (Anlage K3 = K11), geändert mit Nachträgen vom 28.04.2003 (Anlage K4) und vom 10.06.2003 (Anlage K5), Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG. Hierzu wurden insgesamt 8 Eigentumswohnungen gebildet, u. a. eine im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnete Eigentumswohnung im Dachgeschoss samt darüber liegendem Spitzboden, in deren Bereich sich die an die Beklagte vermietete Dachbodenfläche befindet (Anlage K3 = K11, dort § 2, Abschnitt I 8, Abschnitt II 2, § 23). Diese Teilungserklärung wurde am 23.06.2003 mit der Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentums im neu angelegten Wohnungsgrundbuch grundbuchlich vollzogen (vgl. Anlage K6).

In der Folge verkaufte Fa. G. GmbH die neu gebildeten Eigentumswohnungen sukzessive an verschiedene Erwerber, und zwar am 09.04.2003 die Wohnung Nr. 1, am 16.04.2003 die Wohnungen Nr. 2, 3 und 4, am 26.05.2003 die Wohnung Nr. 6, am 02.06.2003/11.06.2003 die Wohnung Nr. 8, am 21.08.2003 die Wohnung Nr. 7 und am 19.09.2003 die Wohnung Nr. 5. Hierbei erwarb Herr R. die im Dachgeschoss liegende Eigentumswohnung Nr. 8 gemäß notariellem Angebot vom 02.06.2003 (Anlage K10a = B12) und notarieller Annahme dieses Angebots vom 11.06.2003 (vgl. Anlage K6). Die Vertragsurkunde vom 02.06.2003 (Anlage K10a = B12) enthielt hierbei in § 4 u. a. folgende Regelungen:

„Der Besitz, die Nutzungen und Lasten, die Haftung und die Gefahr gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.

...

Der Vertragsbesitz ist hinsichtlich einer Teilfläche von ca. 15 qm vermietet an die Firma M. GmbH (= die Beklagte), die auf dieser Fläche und auf dem darüberliegenden Dach des Vertragsobjektes eine Mobilfunkstation betreibt. Der Käufer tritt mit dem Tag des Besitzübergangs in die Rechte und Pflichten des Verkäufers als Vermieter ein. Der Verkäufer wurde über seine vorerst fortbestehenden Verpflichtungen als Vermieter gemäß den Bestimmungen des BGB belehrt.

Die Mieterträge stehen ab Besitzübergang dem Käufer zu.

Der Verkäufer verpflichtet sich, eine etwaige Kaution, die er als Vermieter erhalten hat, Zug um Zug mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises samt etwa aufgelaufenen Zinsen an den Käufer herauszugeben.

Der Käufer erhält erstmals Miete ganz oder anteilig ab dem Tage der vollständigen Kaufpreiszahlung.“

Zugunsten von R. als Erwerber der Dachgeschosswohnung Nr. 8 wurde am 26.06.2003 eine Auflassungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen (vgl. Anlage K6).

Die Erwerber der einzelnen Eigentumswohnungen wurden sukzessive als deren neue Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen, und zwar am 23.10.2003 der Erwerber der Wohnung Nr. 1, am 09.01.2004 der Erwerber der Wohnung Nr. 5, am 16.01.2004 die Erwerber der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3, am 19.01.2004 der Erwerber der Wohnung Nr. 4, am 04.02.2004 der Erwerber der Wohnung Nr. 6, am 14.05.2004 der Erwerber der Wohnung Nr. 8 R. (vgl. Anlage K6) und am 17.02.2005 der Erwerber der Wohnung Nr. 7.

Mit Schreiben vom 01.04.2004 (Anlage B1) teilten die vormaligen Eigentümerinnen T. und Z. der Beklagten mit, dass das Anwesen L.-Straße in N. an Fa. G. GmbH verkauft worden sei und die Miete, beginnend 2003, an diese als neue Eigentümerin gezahlt werden solle.

Mit Schreiben vom 02.06.2004 (Anlage B2) teilte R. der Beklagten mit:

„Kauf eines Dachgeschosses in Nürnberg mit Mietvertrag von V., M. GmbH,

Code-Nr. ...

Anlage:

1) Kaufvertrag vom Juni 2003

2) Bestätigungsschreiben des Verkäufers G. GmbH

3) Grundbuchauszug wird kurzfristig nachgereicht

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie telefonisch besprochen bitte ich um Überweisung der ausstehenden Miete für das Jahr 2004.

Fa. G. GmbH hat mir die Miete für das 4. Quartal 03 überwiesen.

...“

Diesem Schreiben war der notarielle Kaufvertrag vom 02.06.2003/11.06.2003 als Anlage beigefügt.

Mit Schreiben vom 03.06.2004 (Anlage B3) teilte Fa. G. GmbH der Beklagten mit:

„wie mit Ihnen telefonisch besprochen, erhalten Sie hiermit die Bestätigung, dass Herr R. neuer Eigentümer der L.-Straße Einheit Dachboden ist.

Der Kaufvertrag ist am 11.06.2003 rechtswirksam geschlossen worden, und der Kaufpreis ist vollständig bei uns eingegangen.

Somit steht Herrn R. der Mietzins ab dem 01.01.2004 zu.“

In der Folge zahlte die Beklagte den Mietzins von 5.112,92 EUR (10.000,00 DM) jeweils im Januar, erstmals am 15.01.2005, an R.

Nach einem Verwalterwechsel bei der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft zum 01.01.2007 wurde die Problematik der Mobilfunkanlage und der insoweit bestehenden rechtlichen Beziehungen virulent. Im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 15.06.2007 wurde festgestellt (vgl. Anlage K10),

„dass bezüglich der installierten Mobilfunkantenne offensichtlich Fehler gemacht wurden. Diese wurde dem Eigentümer der Dachgeschosseinheit verkauft, obwohl sie wahrscheinlich zum Gemeinschaftseigentum zu zählen ist. ...“

Im Januar 2008 übermittelte R. der Klägerin den mit der Beklagten geschlossenen Mietvertrag (Anlage K1).

Mit Schreiben vom 14.09.2009 verlangte die Klägerin von der Beklagten die (nochmalige) Zahlung der Miete für die Jahre 2006 bis 2009. Sie vertrat die Ansicht, dass gemäß § 566 BGB eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741ff. BGB, bestehend aus der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und aus dem Eigentümer des jeweiligen Sondereigentums Nr. 8 (also R.) Vermieter geworden sei, nachdem sowohl Gemeinschaftseigentum (etwa Dachflächen) als auch Sondereigentum (in der Dachgeschosswohnung gelegene Dachbodenfläche) vermietet sei. Die erfolgten Zahlungen der Beklagten allein an R. hätten insoweit keine schuldbefreiende Wirkung gehabt.

Auf den insoweit zwischen den Parteien geführten Briefwechsel wird Bezug genommen (Schreiben vom 14.09.2009, Anlage B4; Schreiben vom 23.09.2009, Anlage K7 = B8; Schreiben vom 15.10.2009, Anlage K5; Schreiben vom 22.12.2009, Anlage K8; Schreiben vom 20.05.2010, Anlage K9; Schreiben vom 20.07.2010, Anlage K11 = B6; Schreiben vom 26.07.2010, Anlage K12; Schreiben vom 04.08.2010, Anlage K13; Schreiben vom 09.06.2011, Anlage K14; Schreiben vom 01.07.2011, Anlage K15; Schreiben vom 27.12.2011, Anlage B13; Schreiben vom 28.12.2011, Anlage B14).

R. ist mittlerweile in Vermögensverfall geraten; mit Beschluss vom 02.12.2011 (Anlage B16) wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Bereits am 16.12.2010 hatte die Klägerin einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss hinsichtlich der Ansprüche des R. gegen die Beklagte erwirkt (Anlage B9).

Mit ihrer Klage begehrt die Wohnungseigentümergemeinschaft (nochmalige) Zahlung des Mietzinses für die Jahre 2006 und 2007 -hilfsweise für den Fall der Verjährung für die Jahre 2008 und 2009 -in Höhe von 10.225,92 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, wobei diese Zahlung an die aus der Klägerin sowie aus R. bestehende Bruchteilsgemeinschaft erfolgen soll.

Zur Darstellung des Sachverhalts und des streitigen Vorbringens der Parteien in erster Instanz einschließlich der dort gestellten Anträge wird ergänzend auf das angefochtene Urteil vom 30.03.2012 (Az. 7 O 5424/11) Bezug genommen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation der Klägerin abgewiesen.

Gegen dieses, ihr am 11.04.2012 zugestellte Urteil richtet sich die am 11.05.2012 beim Oberlandesgericht eingegangene und - nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist - mit am 25.07.2012 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung der Klägerin, mit der diese ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt:

Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 30.03.2012 (Az. 7 O 5424/11) wird die Beklagte verurteilt, an die aus der Klägerin sowie Herrn R. bestehende Bruchteilsgemeinschaft 10.225,84 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 5.112,92 EUR vom 16.01.2006 bis 15.01.2007 und aus 10.225,84 EUR ab dem 16.01.2007 sowie überdies vorgerichtliche Kosten an die Klägerin in Höhe von 837,52 EUR zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit (am 09.08.2011) zu bezahlen.

Die Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 30.03.2012 (Az. 7 O 5424/11) wird zurückgewiesen.

Die Parteien haben in der Berufungsinstanz ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft.

Der Senat hat keinen Beweis erhoben.

Im Übrigen wird hinsichtlich des beiderseitigen Parteivortrags auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist parteifähig, § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG. Sie wird durch ihren Verwalter vertreten (vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Die Berufung bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg. Der geltend gemachte Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB steht der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Zur Klärung der Frage, inwieweit die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis mit der Beklagten hatte, ist eine entsprechende Prüfung der im Wesentlichen unstreitigen Tatsachen in chronologischer Abfolge erforderlich.

Grundsätzlich ist das -im Streitfall zwischen den ursprünglichen Vertragspartnerinnen T. und Z. und der Beklagten begründete - (schuldrechtliche) Mietverhältnis unabhängig von der (sachenrechtlichen) Eigentumslage. Insbesondere kann der Vermieter auch ihm nicht gehörende Gegenstände vermieten (mit der Gefahr, sich wegen Unmöglichkeit der Vertragserfüllung schadensersatzpflichtig zu machen).

Änderungen der dinglichen Rechtslage haben nur insoweit Einfluss auf das Mietverhältnis, als dies vom Gesetz ausdrücklich angeordnet wird, wie etwa in § 566 BGB (= § 571 BGB a. F.).

2. Nach §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB tritt bei Verkauf vermieteter Räume der Erwerber anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis ein.

a) Die Vorschrift setzt eine Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus. Insoweit findet keine Rechtsnachfolge statt; zwischen Mieter und Erwerber entsteht vielmehr kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis. Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters, der ansonsten gegenüber dem Erwerber der Räume ohne Übergang der Vermieterstellung kein Besitzrecht hätte (BGH, Urteil vom 30.05.1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388; Urteil vom 24.01.1973 - VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455; Urteil vom 03.05.2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; Urteil vom 02.02.2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125; Urteil vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237; Palandt/Weidenkaff, BGB 72. Aufl. § 566 Rn. 1, 15).

b) Führt die Veräußerung dazu, dass auf Seiten des Erwerbers (neuen Vermieters) nunmehr mehrere Personen stehen, oder werden Teile des vermieteten Objekts von verschiedenen Personen erworben, so führt dies nicht zu einer Aufspaltung in mehrere getrennte Mietverhältnisse, sondern vielmehr dazu, dass im Rahmen des einheitlichen Mietverhältnisses die mehreren Erwerber auf Vermieterseite in Form einer Rechtsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB verbunden sind (BGH, Urteil vom 24.01.1973 - VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455; Urteil vom 28.09.2005 - VIIIZR 399/03, NJW 2005, 3781; BayObLG NJW-RR 1991, 651; OLG Celle OLGR 1996, 37).

c) Maßgeblicher Zeitpunkt der nach § 566 Abs. 1 BGB relevanten Veräußerung ist der Eigentumsübergang. Somit kommt es erst dann zu einem Eintritt des Erwerbers anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis, wenn der Erwerber aufgrund entsprechender Auflassung (§ 925 BGB) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird (§ 873 BGB); die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) für den Erwerber genügt nicht, um die Wirkung des § 566 BGB herbeizuführen (BGH, Urteil vom 12.03.2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, Rn. 37; Urteil vom 02.02.2006 - IX ZR 67/02, BGHZ 166, 125, Rn. 14; Palandt/Weidenkaff a. a. O. § 566 Rn. 7 f.).

d) Von dem in § 566 BGB geregelten Fall zu unterscheiden ist eine rechtsgeschäftliche Übertragung des Mietverhältnisses durch dreiseitige Vereinbarung auf einen neuen Vermieter; eine solche bedarf -anders als die Wirkungen des § 566 BGB -einer entsprechenden Mitwirkung des Mieters (Palandt/Weidenkaff a. a. O. § 566 Rn. 1, 6).

3. Mit Übereignung des streitgegenständlichen Anwesens mit notariellem Vertrag vom 12.09.2002 an die G. GmbH (vgl. Anlage B6) erfolgte eine Veräußerung der vermieteten Räume bzw. Grundstücksteile im Sinne der §§ 566, 578 BGB.

§ 566 BGB gilt zwar grundsätzlich nur für Wohnräume. § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB ordnet seine Geltung auch für sonstige vermietete Räume an, § 578 Abs. 1 BGB auch für Grundstücke. Vermietet waren seinerzeit sonstige Räume (im Dachboden) bzw. Grundstücksteile (etwa Dachflächen, Teile des Treppenhauses bzw. von Kaminen bzw. des Kellers). Auch derartige (Außen-) Flächen gehören zu den Grundstücksteilen nach §§ 566, 578 BGB (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB a. a. O. § 566 Rn. 3).

Damit ist zunächst zwischen der G. GmbH (als Erwerberin) und der Beklagten ein neuer inhaltsgleicher Mietvertrag zustande gekommen, und zwar mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung der G. GmbH. Dieser Zeitpunkt ist nicht vorgetragen; aus Anlagen K3 -K5 folgt, dass er zwischen 08.04.2003 und 10.06.2003 liegen muss (vgl. Anlage K3, dort § 1 a. E.; Anlage K4, dort § 1 a. E.; Anlage K5, dort § 1).

Auch in der Person der G. GmbH bestand demnach ab diesem Zeitpunkt die zur Anwendbarkeit des § 566 BGB erforderliche Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer.

4. Unmittelbar der Begründung dieses neuen inhaltsgleichen Mietvertrags mit der G. GmbH nachfolgend hat diese mit dem Käufer der Dachgeschosswohnung Nr. 8 R. gemäß notariellem Vertrag vom 02.06.2003/11.06.2003 einen Übergang des Mietverhältnisses vereinbart.

a) Das Landgericht hat insoweit ausgeführt (Abschnitt B I der Urteilsgründe), aufgrund der in § 4 des Kaufvertrags zwischen der G. GmbH und R. vereinbarten Klausel - die als Vertragsübernahme zu werten sei und der die Beklagte durch Zahlung der Mieten konkludent zugestimmt habe - sei das Mietverhältnis insgesamt von R. übernommen worden und die G. GmbH als Vermieterin ausgeschieden, bevor § 566 BGB habe zugunsten der Klägerin eingreifen können. § 566 BGB setze die Überlassung vermieteter Räume voraus, wobei Vermieter, Eigentümer und Veräußerer identisch sein müssten. Die Veräußerin G. GmbH sei bei Veräußerung jedoch bereits nicht mehr Vermieterin gewesen. Nach dieser Vorschrift habe deshalb die Klägerin bzw. eine Rechtsgemeinschaft nach §§ 741ff. BGB nicht mehr die Vermieterstellung erlangen können, so dass diese nicht aktivlegitimiert seien.

b) Die Berufung rügt dies als rechtsfehlerhaft. Eine wirksame konkludente Zustimmung der Beklagten hierfür (durch Zahlung der Mieten an R.) liege bereits im Hinblick auf die in § 9 Abs. 4 des Mietvertrags vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel nicht vor. Insoweit fehle es auch an einem entsprechenden Erklärungsbewusstsein der Beklagten. Zudem seien zum Zeitpunkt der Mietzahlungen an R. - erstmals am 15.01.2005 - die weiteren Mitglieder der klagenden WEG bereits im Wohnungsgrundbuch eingetragen gewesen, so dass zu diesem Zeitpunkt (auch) mit der WEG ein Mietverhältnis bereits begründet gewesen sei; dieses habe nicht ohne Zustimmung der Klägerin auf R. übertragen werden können.

c) Die Auslegung der im angefochtenen Urteil wiedergegebenen Vertragsklausel dahin, dass sie eine rechtsgeschäftliche Übertragung des Mietvertrags von der G. GmbH auf R. beinhaltet, ist nicht zu beanstanden. Dies wird von der Berufung auch nicht gerügt.

Eine derartige Vertragsübertragung kann als zweiseitiger Vertrag zwischen ausscheidender und eintretender Partei erfolgen, bedarf indes zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung aller Beteiligten, also auch der Beklagten als Mieterin (Palandt/Grüneberg, BGB 72. Aufl. § 398 Rn. 42).

d) Soweit die Berufung rügt, eine konkludente Zustimmung der Beklagten sei schon wegen der im Mietvertrag enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel nicht wirksam erklärt, irrt sie. Auch im Falle der Formbedürftigkeit eines Mietvertrags ist die Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel formfrei möglich, § 182 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171; Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, NJW 2013, 1083; Palandt/Grüneberg, BGB 72. Aufl. § 398 Rn. 43).

Im Übrigen ist die entsprechende Rüge erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist erhoben, nämlich erst mit der Replik auf die Berufungserwiderung der Beklagten.

e) Die Berufung rügt weiter, hinsichtlich einer konkludenten Zustimmung der Beklagten zu einem Übergang des Mietverhältnisses auf R. als neuen Vermieter (durch Zahlung der Mieten an diesen) fehle es an einem entsprechenden Erklärungsbewusstsein der Beklagten.

Auch diese Rüge ist erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist erhoben, nämlich erst mit der Replik auf die Berufungserwiderung der Beklagten.

Die Rüge greift auch in der Sache nicht. Die Behauptung, die Beklagte habe die Mieten an R. allein deshalb gezahlt, weil sie der Ansicht gewesen sei, dieser sei durch den Erwerb der Dachbodeneinheit gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, berücksichtigt nicht, dass R. mit seinem Zahlungsaufforderungsschreiben vom 02.06.2004 (Anlage B2) u. a. den Kaufvertrag vom 02.06.2003/11.06.2003 als Anlage übersandt hatte. Aus diesem Kaufvertrag war indes die Vereinbarung einer Vertragsübernahme eindeutig zu ersehen.

Zumindest war die auf das Schreiben vom 02.06.2004 folgende Zahlung der Mieten an R. aus der Sicht dessen maßgeblichen Empfängerhorizonts dahin aufzufassen, dass die Beklagte hiermit auch ihr Einverständnis mit der im übersandten Kaufvertrag enthaltenen Vertragsübernahme erklärte. Die Berufung stellt insoweit lediglich auf subjektive Vorstellungen der Beklagten ab. Willenserklärungen - auch konkludente - sind jedoch so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB 72. Aufl. § 133 Rn. 9).

f) Die Berufung rügt, zum Zeitpunkt der Mietzahlungen an R. - erstmals am 15.01.2005 - seien die weiteren Mitglieder der klagenden WEG bereits im Wohnungsgrundbuch eingetragen gewesen, so dass zu diesem Zeitpunkt (auch) mit der WEG ein Mietverhältnis bereits begründet gewesen sei; dieses habe nicht ohne Zustimmung der Klägerin auf R. übertragen werden können.

Insoweit berücksichtigt sie nicht, dass die nachträgliche Zustimmung auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurückwirkt, § 184 Abs. 1 BGB. Dies gilt insbesondere auch bei einer Vertragsübernahme durch Vertrag zwischen ausscheidendem und eintretendem Vertragspartner für die Zustimmung der verbleibenden Vertragspartei (OLG Karlsruhe MDR 2007, 1412).

g) Soweit das Landgericht im Hinblick auf diese Rückwirkung ausgeführt hat, das Mietverhältnis sei im Wege der Vertragsübernahme von Herrn R. als neuem Vermieter übernommen worden, bevor ein Eigentumsübergang und damit ein denkbarer Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 566 BGB erfolgen konnte, berücksichtigt es jedoch den Inhalt der insoweit im Vertrag vom 02.06.2003/11.06.2003 getroffenen Vereinbarungen nicht. Nach den dort in § 4 Abs. 3 Satz 2 getroffenen Regelungen sollte das Mietverhältnis nicht bereits mit Vertragsschluss übergehen, sondern erst „mit dem Tag des Besitzübergangs“, der in § 4 Abs. 1 als Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung definiert ist. Nur so ist auch die Regelung in § 4 Abs. 3 Satz 3 des Vertrags verständlich, der von „vorerst fortbestehenden Verpflichtungen“ der Verkäuferin G. GmbH „als Vermieter“ spricht, ebenso die Regelung in § 4 Abs. 3 Sätze 4 und 6 des Vertrags, wonach dem Käufer R. die Miete „ab Besitzübergang“ bzw. „ab dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung“ zustehen soll.

Wann diese Voraussetzungen vorgelegen haben, ist seitens der Parteien nicht vorgetragen (wenngleich die Äußerung des R. im Schreiben vom 02.06.2004 an die Beklagte, Fa. ... GmbH habe ihm die Miete für das 4. Quartal 2003 überwiesen, darauf hindeutet, dass dies bereits zum Beginn des 4. Quartals 2003 der Fall war).

Hierauf kommt es indes nicht an, wie nachfolgend weiter ausgeführt wird.

5. Mit Vollzug der notariellen Teilungserklärung vom 08.04.2003 (Anlage K3 = B11) durch Eintragung der Teilung und des neu gebildeten Wohnungseigentums im Grundbuch (Anlage der Wohnungsgrundbücher, vgl. § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG) am 23.06.2003 (vgl. Anlage K6) ist es (noch) nicht zu einer Beeinflussung des Mietverhältnisses gekommen; vielmehr blieb der bisherige Alleinvermieter (G. GmbH) weiterhin Vermieter.

a) § 566 BGB erfordert insoweit eine „Veräußerung“. Eine solche liegt noch nicht in der Begründung von Wohnungseigentum durch den vorherigen Alleineigentümer, sondern erst in der anschließenden Übertragung von Wohnungseigentum an einen neuen Eigentümer (BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357; BayObLG NJW 1982, 451; Weitemeyer NZM 1998, 169, 172, 175).

b) Bei Begründung von Wohnungseigentum durch einen Alleineigentümer im Wege der Teilung gemäß § 8 WEG ohne dessen Veräußerung schiene auch zweifelhaft, mit wem auf Vermieterseite ein neues inhaltsgleiches Mietverhältnis begründet werden sollte. Eine „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. §§ 741 ff. BGB setzt bereits begrifflich voraus, dass ein Recht „mehreren gemeinschaftlich“ zusteht (§ 741 BGB). Vor der Veräußerung durch Teilung gemäß § 8 WEG entstandenen Wohnungseigentums ist dies jedoch noch nicht der Fall, da hier sämtliches Eigentum weiterhin dem teilenden Eigentümer allein zusteht. Zu diesem Zeitpunkt ist deshalb noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden (auch im vergleichbaren Fall, dass sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen, erlischt die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne besondere Aufhebung, vgl. §§ 9 Abs. 1 Nr. 3, 10 Abs. 7 Satz 4 WEG). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht bei Begründung gemäß § 8 WEG vielmehr erst mit dem dinglich wirksamen Erwerb des ersten Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer, mithin erst dann, wenn zusätzlich zu dem aufteilenden Eigentümer ein Wohnungskäufer als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; BayObLG BayObLGZ 1990, 101; Palandt/Bassenge, BGB 72. Aufl. Einl. vor § 1 WEG Rn. 7; § 9 WEG Rn. 4, § 10 WEG Rn. 35; jeweils m. w. N.).

c) Auch unter dem Gesichtspunkt einer „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ kann insoweit ein Rechtsträger, mit dem gemäß § 566 BGB ein neuer Mietvertrag begründet werden könnte, nicht bejaht werden.

Nach der Rechtsprechung ist zwar in zeitlicher Hinsicht eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs von Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben. Dies wird dann angenommen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219).

Im Streitfall ist zu diesen Voraussetzungen bereits nichts vorgetragen. Zudem würde, selbst wenn bereits mit Vollzug der Teilungserklärung eine solche werdende Wohnungseigentümergemeinschaft existiert hätte, die für § 566 BGB erforderliche Veräußerung von Wohnungseigentum (siehe oben 5 a) fehlen.

6. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in dem Moment entstanden, als am 23.10.2003 der neue Eigentümer des ihm von der G. GmbH verkauften Wohneigentums Nr. 1 im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde (siehe oben 5 b). Zu diesem Zeitpunkt bestand die WEG nur aus 2 Personen, dem neuen Eigentümer des Wohneigentums Nr. 1 und der G. GmbH als Eigentümerin des restlichen Wohneigentums. In der Folge vergrößerte sich die WEG, indem sukzessive die Eigentümer weiterer ihnen verkauften Eigentumswohnungen - u. a. am 14.05.2004 R. als Eigentümer der Dachgeschosswohnung Nr. 8 - im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurden.

Mit diesen Eintragungen ist es zu einer „Veräußerung“ der Mietsache im Sinne der §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB gekommen. Die anschließende Veräußerung von gemäß § 8 WEG geschaffenen Wohneigentums unterfällt diesen Rechtsnormen (BayObLG NJW 1982, 451; Weitemeyer NZM 1998, 169, 172, 175).

a) Falls zum für die Anwendbarkeit des § 566 BGB maßgeblichen Zeitpunkt 23.10.2003 R. den von ihm geschuldeten Kaufpreis bereits vollständig gezahlt hatte, damit der Besitzübergang auf ihn bereits erfolgt war, war auch der Mietvertrag mit der Beklagten von der bisherigen Vermieterin G. GmbH bereits zuvor auf R. als neuen Vermieter übergegangen (siehe oben 4 g). Am 23.10.2003 ist es damit nicht zu einem Eintritt (auch) der Klägerin in das Mietverhältnis gekommen. § 566 BGB war insoweit nicht (mehr) anwendbar, da als Folge der Vertragsübernahme die Fa. G. GmbH nicht mehr Vermieterin war, somit die für § 566 BGB erforderliche (siehe oben 2 a) Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer nicht mehr bestand.

Der Umstand, dass vor dem für die Vertragsübernahme maßgeblichen (vor dem 23.10.2003 liegenden) Zeitpunkt möglicherweise bereits einzelne Eigentumswohnungen (insbesondere Wohnung Nr. 1 am 09.04.2003, Wohnungen Nr. 2, 3 und 4 am 16.04.2003, Wohnung Nr. 6 am 26.05.2003) an Erwerber verkauft worden waren, ist insoweit irrelevant. Mit Abschluss der jeweiligen Kaufverträge hatten die Erwerber noch keine Rechtsstellung als Vermieter gemäß § 566 BGB erlangt, da insoweit auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung abzustellen ist (siehe oben 2 c). Einer Mitwirkung der Klägerin bei einer Vertragsübernahme hätte es (nur) dann bedurft, wenn die Klägerin bereits (Mit-)Vermieterin geworden wäre. Da die Vertragsübernahme jedoch bereits vor dem Eintritt der Klägerin in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB wirksam war, wurde die Klägerin nie (Mit-)Vermieterin, so dass ihre Mitwirkung an der Vertragsübernahme nicht nötig war (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.1973 - VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455).

b) Falls zum für die Anwendbarkeit des § 566 BGB maßgeblichen Zeitpunkt 23.10.2003 R. den von ihm geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt hatte, damit der Besitzübergang auf ihn noch nicht erfolgt war, somit auch der Mietvertrag mit der Beklagten von der bisherigen Vermieterin G. GmbH noch nicht auf R. als neuen Vermieter übergegangen war (siehe oben 4 g), kam es gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Neubegründung eines inhaltsgleichen Mietverhältnisses mit der Beklagten. Diese Norm wäre anwendbar, da in diesem Falle am 23.10.2003 die Fa. G. GmbH noch Vermieterin war, somit die für § 566 BGB erforderliche (siehe oben 2 a) Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer noch bestand.

aa) In diesem Falle könnte grundsätzlich, wie die Klägerin meint, eine Rechtsgemeinschaft gemäß §§ 741ff. BGB, bestehend aus der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Herrn R., als Partei des mit der Beklagten neu begründeten Mietverhältnisses in Betracht kommen. Wird im Mietvertrag dem Mieter die alleinige Nutzung eines Sondereigentums sowie zusätzlich die alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum eingeräumt, so tritt nach insoweit vertretener Ansicht gemäß § 566 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft neben dem betreffenden Sondereigentümer in den Mietvertrag ein. Der Schutzzweck des § 566 BGB erfordere es in diesem Falle, dass sämtliche Erwerber in das einheitliche Mietverhältnis eintreten, für ihre Pflichten als Gesamtschuldner haften und Mitgläubiger einer unteilbaren Leistung seien. Es komme somit ein inhaltsgleicher neuer Mietvertrag zustande, in dem auf Vermieterseite sowohl die Wohnungseigentümer als Eigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums auf der einen Seite als auch der Erwerber des Sondereigentums an der vermieteten Wohnung auf der anderen Seite stehen. Diese würden Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis; dieses wird nicht in mehrere Mietverhältnisse mit verschiedenen Vermietern aufgespalten. Die mehreren Vermieter bilden eine Rechtsgemeinschaft nach den §§ 741ff. BGB (Weitemeyer NZM 1998, 169, 173 unter III 2 b, III 3 a; vgl. OLG Celle OLGR 1996, 37).

bb) Indes würde selbst bei Neubegründung eines Mietverhältnisses mit einer derartigen Rechtsgemeinschaft dieses inhaltlich mit dem zuvor mit der G. GmbH bestehenden Mietverhältnis identisch sein; nach § 566 BGB entsteht kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis (siehe oben 2 a).

Das zuvor zwischen G. GmbH und der Beklagten bestehende Mietverhältnis war jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits gemäß notariellem Vertrag vom 02.06.2003/11.06.2003 auf R. als neuen Vermieter übertragen worden. Wenngleich diese Übertragung seinerzeit wegen der noch nicht erfolgten Genehmigung der Beklagten schwebend unwirksam war, hatte diese es in der Hand, durch Vornahme der Genehmigung die Vertragsübertragung rückwirkend (siehe oben 4 f) wirksam werden zu lassen. Lediglich mit dieser Einschränkung und damit auflösend bedingt wäre das Vertragsverhältnis somit nach § 566 BGB übergegangen. In diesem Falle hätte somit die Genehmigung der Vertragsübertragung durch die Beklagte (durch deren erstmalige Zahlung der Miete an R. im Januar 2005) die Stellung der Rechtsgemeinschaft gemäß §§ 741ff. BGB, bestehend aus der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Herrn R., als Partei des mit der Beklagten neu begründeten Mietverhältnisses, rückwirkend in Wegfall gebracht.

7. Das Landgericht hat somit im Ergebnis zutreffend eine Aktivlegitimation der Rechtsgemeinschaft gemäß §§ 741ff. BGB, bestehend aus der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Herrn R. - für welche die Klägerin im Wege der actio pro socio die streitgegenständlichen Ansprüche geltend macht - bereits im Hinblick auf die Übertragung des Mietvertrags auf Herrn R. verneint.

8. Unabhängig hiervon wäre diese Bruchteilsgemeinschaft auch über § 566 BGB nicht in die Vermieterstellung eingetreten.

a) Das Landgericht hat ausgeführt (Abschnitt B II der Urteilsgründe), die Vorschrift des § 566 BGB sei im Wege teleologischer Reduktion dahin auszulegen, dass sie im Streitfall nicht in der Weise eingreife, dass auch die Klägerin (Mit-)Vermieterin werde, vielmehr der Eigentümer des veräußerten Sondereigentums (R.) alleiniger Vermieter werde. Dies ergebe sich insbesondere aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.04.1999 (VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239 = NJW 1999, 2177).

b) Die Berufung rügt, die zitierte Rechtsprechung betreffe einen nicht vergleichbaren Sachverhalt, zumal die im Gemeinschaftseigentum stehenden vermieteten Flächen gegenüber denjenigen im Sondereigentum des R. stehenden keine untergeordnete Bedeutung aufweisen würden, vielmehr mit mindestens 50% zu bewerten seien. Diese Rechtsprechung sei deshalb nicht einschlägig.

c) Die von den Parteien zitierte Entscheidung betrifft folgenden Fall:

Der BGH hat für einen mitvermieteten Kellerraum, der nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht, dem Mieter aber zur alleinigen Nutzung vermietet wurde, angenommen, dass der Erwerber des vermieteten Sondereigentums alleiniger Vermieter wird (BGH, Rechtsentscheid vom 28.04.1999 -VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239). Der BGH begründet dies mit einer im Wege der teleologischen Reduktion gefundenen am Schutzzweck der Norm orientierten eingeschränkten Anwendbarkeit des § 566 BGB (§ 571 BGB a. F.). Er hat insoweit ausgeführt:

„Gleichwohl sieht der Senat die sachgerechte Lösung in einer nur eingeschränkten Anwendung der Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB.

a) Die Vorschrift enthält eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen (Senat, BGHZ 107, 315, 320). Sie stellt eine Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks insoweit eine gleichsam dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Bei den Vorarbeiten zum BGB war die Norm nicht unumstritten. Im Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuches war noch die gegenteilige Regelung („Kauf bricht Miete“) verankert. Im Rahmen der Beratungen der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs einigte man sich auf den Satz „Kauf bricht nicht Miete“ (Prot. II S. 137 - 141). Grund dafür war, dass in den Rechtsgebieten, in welchen dieser Grundsatz bestehendes Recht war, insbesondere in den Gebieten des preußischen Allgemeinen Landrechts und des rheinisch-französischen Rechts, „... der entgegengesetzte Grundsatz des Entwurfs von der Bevölkerung und den maßgebenden Interessenkreisen als ein so schwerer Eingriff in das herrschende Rechtsbewusstsein empfunden worden sei, dass es nicht rätlich erscheine, denselben aufrechtzuerhalten.“ Es galt, den Mieter vor „Austreibung“ durch den Käufer zu schützen.

Die Vorschrift bezweckt mithin den Schutz des Mieters und Pächters (so auch Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 571 Rdnr. 1). Sie wurde dazu geschaffen, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf des Mietobjekts vorzubeugen; es ist nicht Sinn der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern oder gar aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten. Als Ausnahmevorschrift ist § 571 Abs. 1 BGB eng auszulegen (Senat, BGHZ 107, 315, 320).

b) Hiervon ausgehend ist § 571 Abs. 1 BGB anzuwenden, soweit der mit ihm bezweckte Mieterschutz dies erfordert. Das heißt nicht, wie der 8. Zivilsenat des Kammergerichts meint, dass generell die Übertragung von Miteigentum durch § 571 Abs. 1 BGB nicht erfasst wird. Wohl aber bedeutet dies, dass bei der Veräußerung von Wohn- oder Teileigentum sich die Wirkung der Bestimmung hierauf beschränkt und keine Anwendung auf die (notwendige) Mitveräußerung der mit dem Sondereigentum verbundenen Anteile am Gemeinschaftseigentum findet. Letzteres hat für den Schutz des Mieters keine Bedeutung. Verlangt ein Wohnungseigentümer die Herausgabe eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raumes - hier des kraft besonderer Vereinbarung im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraumes -, kann sich der Mieter gemäß § 986 BGB auf sein Recht zum Besitz berufen. Mängel des mit angemieteten im Gemeinschaftseigentum befindlichen Raumes kann der Mieter ebenso wie Mängel der Eigentumswohnung selbst nach § 537 BGB dem Erwerber und alleinigen Vermieter gegenüber geltend machen.

c) Bei dieser eingeschränkten Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB erlangt der Erwerber des Sondereigentums die (alleinige) Vermieterstellung auch insoweit, als der Mieter Räume oder Gemeinschaftseinrichtungen aufgrund des Mietvertrages in Allein- oder Mitbesitz hat. Diese Erstreckung folgt aus dem oben genannten Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (ebenso im Ergebnis, allerdings ohne Begründung: Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 571 Rn. 6; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 17 Rn. 25; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., Anh. § 13 Rn. 6; wohl auch Pick in B/P/M § 3 Rn. 17).“

d) Der Senat vermag nicht zu erkennen, dass der Streitfall eine wesentlich andere Sachverhaltskonstellation mit nicht vergleichbaren Umständen betrifft. Der Schutz des Mieters gebietet vielmehr auch im Streitfall eine einschränkende Auslegung des § 566 BGB (= § 571 BGB a. F.).

aa) Dies zeigt sich besonders an dem Umstand, dass bei Eintritt einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB in die Vermieterstellung der Mietzins deren Mitgliedern gemeinschaftlich, d. h. gem. § 432 BGB als Mitgläubigern zustünde. Besteht an einem Grundstück eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, schließt der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745 BGB) die Anwendung des § 420 BGB auf Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Mieter aus; die Forderungen sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432 BGB) gerichtet. Jeder Vermieter kann damit Zahlung nur an die Gemeinschaft verlangen. Für den Mieter hat dies zur Folge, dass ihn die Leistung an den einzelnen Gläubiger nicht befreit (BGH, Urteil vom 14.03.1983 - II ZR 102/82, WM 1983, 604; Rechtsentscheid vom 28.04.1999 - VIII ARZ 1/98, BGHZ 141, 239; Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781; Staudinger/Emmerich, BGB Neubearbeitung 2011 Vor § 535 Rn. 75; Weitemeyer NZM 1998, 169, 174).

Käme es im Falle der Begründung und anschließenden Veräußerung von Wohnungseigentum -die dem Mieter nicht bekannt sein muss - gemäß § 566 BGB zu einem -dem Mieter nicht bekannten - Zeitpunkt gemäß § 566 BGB zum Übergang der Gläubigerstellung auf eine Bruchteilsgemeinschaft, so wäre der Mieter indes nicht davor geschützt, den von ihm wie im Streitfall an lediglich ein Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft gezahlten Mietzins ein weiteres Mal entrichten zu müssen, weil die Zahlung an den bisherigen Vermieter keine schuldbefreiende Wirkung hat.

bb) Würde man, wie die Berufung meint, insoweit auf das Größenverhältnis der im Sondereigentum liegenden vermieteten Flächen zu den im Gemeinschaftseigentum liegenden vermieteten Flächen abstellen (die im Streitfall zudem, etwa hinsichtlich der Dachfläche, nicht eindeutig zu bestimmen sind und weitere Streitfragen aufwerfen können), so bestünde neben tatsächlichen Unsicherheiten im Bereich der Feststellung der Größenverhältnisse zudem auch die rechtliche Unsicherheit, ab welcher Grenze des Größenverhältnisses auch eine Mitvermieterstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft anzunehmen wäre. Diese Unsicherheit ist weder mit dem Schutz des Mieters noch mit den Erfordernissen der Rechtssicherheit zu vereinbaren.

cc) Einer einschränkenden Auslegung des § 566 BGB steht auch nicht die Regelung in § 9 Abs. 1 des Mietvertrags vom 14.08.2000/29.08.2000 (Anlage K1) entgegen. Diese vertragliche Bestimmung geht lediglich von einer Vertragsnachfolge gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB a. F.) bei Übertragung des Grundbesitzes aus (wie bei der Übertragung durch T. und Z. an die G. GmbH auch geschehen). Die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum wird insoweit nicht geregelt.

Zudem erscheint eine individualvertragliche Regelung bereits per se nicht geeignet, im Rahmen der Auslegung generell-abstrakter Rechtsnormen Bedeutung zu gewinnen.

9. Die Berufung der Klägerin hat mithin keinen Erfolg und ist zurückzuweisen.

III.

1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

2. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine solche wäre lediglich dann anzunehmen, wenn die Rechtssache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwerfen würde, die über den Einzelfall hinaus Bedeutung für die Allgemeinheit hat. Dies ist nicht der Fall.

Die Fortbildung des Rechts erfordert keine höchstrichterliche Entscheidung. Auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht geboten; widersprüchliche Entscheidungen zu den maßgeblichen Rechtsfragen liegen nicht vor.

3. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO.

Vorinstanzen

LG Nürnberg-Fürth, 7 O 5424/11

Rechtsgebiete

Mietrecht; Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht