Urteile

Verpächterstellung nach Verkauf von Grundstücken aus einem einheitlichen Pachtvertrag

Leitsatz des Gerichts

1. Wird ein vermietetes oder verpachtetes Grundeigentum geteilt und werden die Teile sodann ganz oder teilweise an verschiedende Erwerber veräußert, dann tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB.

2. Grundsätzlich kann die Kündigung eines auf mehrere Grundstücke bezogenen einheitlichen Miet- oder Pachtvertrages nach Veräußerung der Miet- oder Pachtsache an mehrere Erwerber wegen der entstandenen Mitgläubigerstellung auf Verpächterseite nur von allen Vermietern/Verpächtern zusammen oder mit Zustimmung aller ausgeübt werden.

3. Eine von einem Verpächter - der allein nicht zur Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt war - ausgesprochene Kündigung ist wirksam, wenn er dazu von allen Mitgliedern der Gemeinschaft ermächtigt worden ist.

Tenor

Tenor:

Die Berufung des Beklagten zu 1) gegen das am 11.09.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Kamen wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die darin ausgesprochene Räumungspflicht entfällt.

Der Beklagte zu 1) trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Kamen und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Herausgabe gekündigter Landpachtflächen - gelegen im Bereich T2-G1 -, die von dem Kläger zu 1) im Jahr 2009 erworben worden sind und deren Herausgabe der Beklagte (erstinstanzlich: Beklagter zu 1)) aufgrund von Pachtvereinbarungen mit einer früheren Eigentümerin verweigert.

Der Beklagte - von Beruf Landwirt - hatte im Jahr 1997 beabsichtigt, von der damaligen Eigentümerin einer Hofbesitzung - Frau W - zusammen mit seinem Bruder (erstinstanzlich: Beklagter zu 2)) größere landwirtschaftliche Nutzflächen zu pachten. Ein entsprechend entworfener schriftlicher „Pachtvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke“ wurde dann allerdings mit Datum vom 06.03.1997 nur von der Grundeigentümerin W als Verpächterin und dem Beklagten als Pächter unterzeichnet, weil der Bruder des Beklagten nicht auf Pächterseite mit in das Vertragsverhältnis einsteigen wollte.

In dem schriftlichem fixierten Pachtvertrag - wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage zur Klageschrift (Bl. 8 ff. d.A.) Bezug genommen wird - wurden mittels einer Liste (Anhang zu § 1) als „Gegenstand der Pacht“ insgesamt 40 Teilflächen unter Angabe der Bezeichnung von Gemarkung, Flur, Flurstück, Nutzungsart und Größe festgehalten.

Zum Pachtpreis fand sich unter § 4 des Vertrages eine Regelung dahin, dass vom Pächter 650,00 DM je Hektar für insgesamt 23,5145 Hektar/LN - jährlich insgesamt 15.284,43 DM - zu zahlen seien; die Gesamtgröße der im Anhang zu § 1 aufgeführten Einzelflächen übersteigt die der Pachtberechnung zugrunde gelegte Fläche von 23,5145 Hektar erheblich.

Unter § 2 des schriftlich fixierten Vertrages wurde als Pachtzeitraum die Daten 01.04.1997 bis 31.10.2009 festgelegt, wobei das Pachtjahr jeweils den Zeitraum 01.11. bis 31.10. umfassen sollte.

Unter § 2 Abs. 2 des schriftlichen Pachtvertrages war Folgendes festgehalten:

„Das Pachtverhältnis verlängert sich nach Ablauf der in Abs. 1 bestimmten Zeit auf unbestimmte Zeit. Dies gilt nicht, wenn einer der Vertragsteile mindestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Pachtzeit die Verlängerung schriftlich gegenüber dem anderen Vertragsteil ablehnt. § 595 BGB bleibt unberührt.“

Unter § 3 war zur Kündigung des Pachtverhältnisses u.a. geregelt:

„Wird das Pachtverhältnis nicht durch Zeitablauf beendet, so kann es von beiden Vertragsteilen mit einer Frist von einem Jahr zum Ende des Pachtjahres schriftlich gekündigt werden.“

Nach der Unterzeichnung des schriftlich niedergelegten Pachtvertrages sowohl durch Frau W, als auch durch den Beklagten wurden ihm die Pachtflächen zur Bewirtschaftung überlassen; er entrichtete in der Folgezeit die Pachtzahlungen auf ein ihm benanntes Konto der Verpächterin.

Für den seinerzeit noch im Grundbuch von G1 Blatt #### eingetragenen und aufgrund der Pachtvereinbarungen an den Beklagten überlassenen Grundbesitz der Frau W wurde am 21.12.2001 deren Tochter - die Klägerin zu 8) - aufgrund eines Hofübertragungsvertrages durch ihre Mutter als Grundeigentümerin eingetragen. Die Grundstücke des bisherigen Grundbuchs von G1 Blatt #### wurden im Juli 2002 wegen Unübersichtlichkeit auf das neue Grundbuch von G1 Blatt #### umgeschrieben.

Die Voreigentümerin W verstarb im Jahr 2007. Ihre Tochter - die Klägerin zu 8) - formulierte vor dem Hintergrund einer von ihr beabsichtigten Veräußerung der Hofflächen unter dem Datum vom 12.03.2008 zwei Schreiben - gerichtet an den Beklagten und seinen Bruder (den vormaligen Beklagten zu 2)). Darin sprach sie die Kündigung des Pachtvertrages über die Landflächen bis zum 31.10.2009 sowie hinsichtlich eines weiteren Pachtvertrages über Bullenmastställe zum 31.03.2009 aus. Zugleich forderte sie in diesen Schreiben den Beklagten zur Abgabe eines akzeptablen Ankaufsangebotes auf und signalisierte, ihm vorzugsweise den Hof mit den landwirtschaftlichen Flächen zu verkaufen. Ob die beiden Kündigungsschreiben - wegen deren Einzelheiten auf die Anlagen K3 und K4 zur Klageschrift (Bl. 22/23 d.A.) Bezug genommen wird - dem Beklagten seinerzeit übermittelt wurden und ob er deren Erhalt auf diesen Schreiben quittierte, ist zwischen den Parteien streitig. Dem erstinstanzlich zu 2) beklagten Bruder wurde das an ihn adressierte Schreiben auf dem Postwege übermittelt.

Die als Eigentümerin im Grundbuch von G1 Blatt #### eingetragene Klägerin zu 8) veräußerte die an den Beklagten verpachteten landwirtschaftlichen Nutzflächen im weiteren Verlauf allerdings nicht an ihn, sondern - mit Ausnahme einer in ihrem Eigentum verbliebenen Kleinfläche „O“ - anderweitig.

Ausweislich der erstinstanzlich eingereichten Grundbuchauszüge (Bl. 145 ff. d.A.) und der zweitinstanzlich beigezogenen Grundakten nebst dazu erteilter Grundbuchauszüge vom 05.02.2013 sind etliche vormals im Eigentum der Klägerin zu 8) stehenden Grundbesitzflächen aus dem Grundbuch von G1 Blatt #### an neue Eigentümer aufgelassen und diese im Grundbuch eingetragen worden. Aus den beigezogenen Grundakten ergibt sich insoweit Folgendes :

Eintragung des Kläger zu 1) am 11.05.2009 im Grundbuch von G1 Blatt #### nach Auflassung vom 17.02.2009,

Eintragung des Klägers zu 2) am 06.10.2009 im Grundbuch von G1 Blatt #### aufgrund Auflassungen vom 17.12.2008/18.08.2009,

Eintragung des Klägers zu 2) am 22.02.2012 im Grundbuch von G1 Blatt #### aufgrund Auflassung vom 28.03.2011,

Eintragung der Kläger zu 3) und 4) am 28.09.2009 im Grundbuch von G1 Blatt #### aufgrund Auflassungen vom 17.12.2008/18.08.2009,

Eintragung der Kläger zu 5) und 6) am 04.09.2002 im Grundbuch von G1 Blatt #### aufgrund Auflassung vom 18.06.2002,

Eintragung der Klägerin zu 7) am 01.10.2009 im Grundbuch von G1 Blatt #### aufgrund Auflassung vom 18.08.2009,

Hinsichtlich des im Grundbuch von G1 Blatt #### verbliebenen Grundstücks G1 ##, Flurstück ##, Landwirtschaftsfläche O, 265 qm, ist die Klägerin zu 8) noch als Grundeigentümerin eingetragen.

Der Beklagte bestreitet den Inhalt der Grundstücksübertragungsgeschäfte zwischen der Klägerin zu 8) und den Erwerbern der Pachtgrundstücke, die den vorstehenden Grundbuchvorgängen zugrunde liegen, mit Nichtwissen. Gegen die zu den Veräußerungsvorgängen erteilten Genehmigungen der Behörde nach dem Grundstücksverkehrsgesetz war er vergeblich in dem Verfahren Amtsgericht Kamen - 13a LW 5/10 = OLG Hamm - 10 W (Lw) 114/10 - vorgegangen.

Der Kläger zu 1) hatte den Beklagten und seinen Bruder bereits in dem Verfahren 13a LW 1/10 vor dem Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Kamen auf anteilige Pachtzahlung für die erworbenen Flächen und auf deren geräumte Herausgabe in Anspruch genommen. Das daraufhin zugunsten des Klägers zu 1) ergangene Herausgabeurteil hat der Senat im Berufungsverfahren 10 U 5/11 durch Urteil vom 16.06.2011 abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt worden, der Kläger zu 1) sei - unabhängig von der Wirksamkeit der strittigen Kündigung aus dem März 2008 - als Erwerber nur eines Teils der insgesamt verpachteten Flächen nicht aktivlegitimiert, die Herausgabe der Flächen nur an sich selbst zu verlangen; er sei durch den Eigentumserwerb einzelner Grundstücke aus der Pachtsache gem. §§ 566, 593 b BGB lediglich Mitgläubiger im Sinne von § 432 BGB geworden, soweit es die auf Verpächterseite aus dem einheitlichen Pachtverhältnis folgenden Ansprüche betreffe. Wegen der weiteren Einzelheiten der seinerzeitigen Senatsentscheidung wird auf die eingereichte Anlage K6 zur Klageschrift (Bl. 28 ff. d.A.) verwiesen.

Mit der am 24.01.2012 zugestellten Klage haben die Kläger den Beklagten und seinen Bruder (insoweit als erstinstanzlich zu 2) Beklagten) vor dem Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Kamen auf geräumte Herausgabe bestimmter Teilflächen des Pachtgegenstandes in Anspruch genommen; es handelt sich um diejenigen Flächen, die mittlerweile im Eigentum des Klägers zu 1) stehen und im Grundbuch von G1 Blatt #### des Amtsgerichts Lünen verzeichnet sind.

Das streitgegenständliche Herausgabebegehren der Kläger ist dabei zunächst vorrangig auf die von der Klägerin zu 8) im März 2008 erklärte Kündigung des Landpachtverhältnisses geschtützt worden; im weiteren Verfahrensverlauf haben die Kläger ihr Verlangen auf geräumte Herausgabe der vom Kläger zu 1) erworbenen Pachtgrundstücke vorrangig auf eine mit Datum vom 12.10.2011 ausgesprochene ordentliche Kündigung gestützt, wegen deren Inhalt auf die Anlage K 8 (Bl. 45 f. d.A.) Bezug genommen wird. Diese schriftliche Kündigung war namens des Klägers zu 1) gegenüber dem Beklagten (und seinem Bruder) ausgesprochen und dem Beklagten unter Beifügung von Originalvollmachten für die Unterzeichner der Kündigung am 26.10.2011 zugestellt worden. Vorangegangen war eine schriftlich fixierte und im September bzw. Oktober 2011 von den Klägern zu 1) bis 7) als Teilerwerbern und von der Klägerin zu 8) als Resteigentümerin der Pachtflächen unterzeichnete „Erklärung in ungeteilter Bruchteilsgemeinschaft gem. § 741 BGB“. Darin gaben die Kläger als Mitglieder der das Pachtverhältnis mit dem Beklagten auf Verpächterseite fortführenden Bruchteilsgemeinschaft unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 16.06.2011 (10 U 5/11) Erklärungen zu einem gemeinsamen Vorgehen zwecks Beendigung des Pachtverhältnisses, Räumung und Herausgabe der Pachtflächen und zur Geltendmachung ausstehender Pacht- und Nutzungsentschädigung ab. Es wurden verschiedenen „Ermächtigungen“ zugunsten des Klägers zu 1) ausgesprochen; insoweit wird wegen der Einzelheiten des Erklärungstextes auf die zur Akte gereichte Anlage K 7 (Bl. 40 ff. d.A.) verwiesen.

Das Klagebegehren auf Flächenherausgabe ist in erster Instanz nachrangig neben der Kündigung von März 2008 auch auf weitere fristlose Kündigungen gestützt worden, die namens der Kläger während des laufenden Verfahrens wegen (angeblichen) Zahlungsverzuges des Beklagten ausgesprochen worden sind und vom 23.12.2011, 13.01.2012, 16.03.2011 und 24.04.2012 datieren.

Die gegen den mitbeklagten Bruder des Beklagten erhobene Klage ist in erster Instanz seitens der Kläger einseitig für erledigt erklärt worden, nachdem unstreitig gestellt worden war, dass dieser zu keiner Zeit an dem Pachtverhältnis über die herausverlangten Flächen beteiligt war.

Der Beklagte ist dem Klagebegehren erstinstanzlich umfangreich entgegen getreten. Er hat im Wesentlichen geltend gemacht:

Den Klägern fehle weitgehend die Aktivlegitimation für das streitgegenständliche Räumungsverlangen. Ihr Eigentumserwerb an den Pachtflächen in einer Weise, der sie nach §§ 566, 593 b BGB zu Mitverpächtern mache, wie auch die Rechtsnachfolge der Klägerin zu 8) in das Eigentum der von ihrer Mutter angepachteten Grundstücke werden mit Nichtwissen bestritten. Es sei nicht dargestellt worden und aus den vorgelegten unbeglaubigten Grundbuchauszügen auch nicht nachvollziehbar, dass nur die und alle Kläger durch Eigentumserwerb der Pachtgrundstücke auf Verpächterseite in das Vertragsverhältnis eingetreten und so zur Kündigung bzw. zur Klageerhebung befugt seien. Die Vorlage nicht beglaubigter Grundbuchauszüge sei insoweit unzureichend. Eine Pachtgrundstückherausgabe sei nur an die Verpächter - Nachfolger - und an niemand anderen geschuldet; die mit der schriftlichen „Ermächtigungserklärung“ der Kläger vom September/Oktober 2011 formulierte Einzelermächtigung zur Pachtkündigung sei nicht möglich; sie schließe das gemeinsame Vorgehen der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit aus. Weder das Pachtverhältnis noch die aus ihm folgenden Ansprüche dürften zum Schutz des Pächters nach Teilveräußerungen aufgespalten werden; deshalb dürfe mit dem vorliegenden Rechtsstreit auch nicht nur ein Teil der Pachtflächen herausverlangt werden. Die Kläger zu 3), 4) und 8) seien infolge zwischenzeitlicher Vergleichsabschlüsse mit Erledigungsklauseln ohnehin nicht mehr Inhaber von irgendwelchen Ansprüchen gegen ihn - den Beklagten -.

Die Kündigung der Klägerin zu 8) vom 12.08.2008 sei ihm zu keiner Zeit zugegangen und der darauf enthaltene Empfangsvermerk mit seiner Unterschrift gefälscht worden.

Die den außerordentlichen Kündigungen zugrunde gelegten Zahlungsforderungen seien nicht nachvollziehbar und wegen Nichtnutzbarkeit von Teilflächen infolge von eingetretenen Überschwemmungen auch nicht geschuldet; auf einen Zahlungsverzug könne wegen der unklaren Beteiligungsverhältnisse auf Verpächterseite überdies keine Kündigung gestützt werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes und der vor dem Landwirtschaftsgericht gestellten Anträge wird auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils vom 11.09.2012 Bezug genommen.

Darin hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Kamen den Beklagten auf den zuletzt gestellten Hauptantrag der Kläger verurteilt, die im Klageantrag näher bezeichneten vier Grundstücke - eingetragen im Grundbuch von G1 Blatt #### - zu räumen und an die Kläger als Mitgläubiger herauszugeben; im Übrigen hat es die gegen den erstinstanzlich Beklagten zu 2) gerichtete Klage abgewiesen. - Wegen der Einzelheiten der dem Urteil zugrunde liegenden Erwägungen wird auf die Darstellung der angefochtenen Entscheidung (Bl. 269 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe mit dem Ziel einer vollständigen Abweisung der Klage. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt er im Wesentlichen vor:

Die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts verletze materielles und formelles Recht.

Seitens der Klägervertreter sei deren Prozessvollmacht trotz entsprechender Rüge nicht in ausreichender Weise nachgewiesen worden; die vorgelegten Vollmachten bezeichneten die streitgegenständlichen Ansprüche nicht hinreichend konkret. Den Klägern zu 2) bis 8) fehle auch das Rechtsschutzbedürfnis für eine Herausgabeklage bzgl. solcher Grundstücksflächen, die nicht sie selbst erworben hätten - sondern nur der Kläger zu 1). Die Eigentümerstellung der Kläger bezüglich der von ihm angepachteten Flächen bleibe mit Nichtwissen bestritten; sie sei mit der Vorlage lediglich einfacher Grundbuchauszüge nicht nachzuvollziehen und auch nicht hinreichend bewiesen worden. Ob die Kläger tatsächlich Mitgläubiger des Herausgabe- und Räumungsanspruches auf Verpächterseite seien, bleibe offen - was zu ihrem Nachteil gereiche. Auch sei für die Kläger gerade nicht dargelegt worden, dass es sich bei dem Grunderwerbsvorgängen zu ihren Gunsten überhaupt um solche nach §§ 566, 593 b BGB (insbesondere ohne Nießbrauchsvorbehalt der Veräußernden) gehandelt habe.

Eine Herausgabe auch an die Kläger zu 3) und 4) sowie 8) könne überhaupt schon nicht verlangt werden, weil es mit diesen in anderweitigen Prozessen zu Vergleichsabschlüssen seitens des Beklagten zwecks Erledigung der beiderseitigen Forderungen gekommen sei; diese Kläger seien damit jedenfalls aus einer etwaigen Verpächtergemeinschaft ausgeschieden.

Der Gedanke eines einheitlichen Pachtverhältnisses trotz Überganges der Pachtsache auf mehrere Erwerber (§§ 566, 593 b BGB) verbiete es wegen des damit bezweckten Pächterschutzes, eine Herausgabe lediglich von Pachtteilflächen in mehreren Verfahren zu verlangen.

Die Kündigung vom 12.10.2011 - auf die das Landwirtschaftsgericht seine Verurteilung gestützt habe - sei unwirksam, hilfsweise erst zum Ablauf des 31.10.2013 wirksam. Sie sei schon durch den Kläger zu 1) fälschlicherweise nicht namens und in Vollmacht der anderen Mitgläubiger der Verpächtergemeinschaft erklärt worden; eine Bevollmächtigung seinerseits durch die anderen Kläger sei auch nicht behauptet worden. Eine Ermächtigung eines Mitglieds der Gemeinschaft - von der in der Kündigung die Rede gewesen sei - sei insoweit unstatthaft. Die in der gemeinsamen Erklärung der Bruchteilsgemeinschaft von September/Oktober 2011 erfolgten Absprachen zur Ermächtigung einzelner Mitglieder rechtfertigten nach den dortigen Formulierungen inhaltlich nicht die Kündigung vom 12.10.2011 und nicht das prozessuale Vorgehen der Kläger in ihrer Gesamtheit.

Auch sei der Kündigung vom 12.10.2011 sogleich mit Anwaltsschreiben vom 07.11.2011 widersprochen worden, weil die Bevollmächtigung des Verfassers nicht nachgewiesen worden sei; auf § 174 BGB sei dabei – das ist unstreitig - hingewiesen worden. Der Unterzeichner der Kündigung sei nicht der verfassungsmäßige Vertreter des Klägers zu 1) gewesen; auch sei eine Grundlage zur Unterbevollmächtigung des Unterzeichners nach den Formulierungen nach der „Ermächtigungserklärung“ nicht vorhanden.

Hilfsweise habe eine ordentliche Kündigung erst zum 31.10.2013 erklärt werden können; denn die Kündigungsregelungen des schriftlichen Vertrages vom 06.03.1997 seien insoweit ohne Belang. Es gelte das dispositive Landpachtrecht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 2 Jahren, weil die angedachte Einbeziehung des Mitpächters N C gescheitert sei. Das mit der Unterzeichnung von Frau W gemachte Vertragsangebot sei durch die Unterzeichnung lediglich eines Pächters - nämlich des Beklagten allein - nicht angenommen worden. Es sei vielmehr ein abweichendes konkludentes mündliches Pachtverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten zustande gekommen, indem sie ihn einen Teil der schriftlich niedergelegten Flächen habe bewirtschaften lassen; andere Teile (Forstflächen) seien von ihr selbst weiter genutzt worden oder von Dritten bewirtschaftet worden. Infolge dessen gelte vorliegend die längere Kündigungsfrist aus § 594 a BGB.

Die Klageforderung sei schließlich nicht wegen der hilfsweise angebrachten Klagegründe berechtigt. Der Zugang der Kündigung von März 2008 bleibe streitig und sei ohne die beantragte Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens zur Quittierung nicht bewiesen; die Kündigungen wegen Zahlungsverzuges scheiterten an denselben Gründen, wie die ordentliche Kündigung vom 12.10.2011; zudem sei kein eine Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand gegeben gewesen.

Der Beklagte beantragt,

abändernd die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung des Beklagten mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass der Zusatz „zu räumen“ im erstinstanzlichen Urteilstenor entfällt.

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie behaupten, sämtlich Eigentümer der vormals vom Beklagten angepachteten Flächen geworden zu sein, was sich ausweislich der überreichten Grundbuchauszüge ergebe, deren Inhalte von dem Beklagten letztlich gar nicht konkret in Abrede gestellt worden sei.

Die Kündigung namens des Klägers zu 1) vom 12.10.2011 sei durch ordnungsgemäß bevollmächtigte Personen unterzeichnet worden; ihr sei - wie im Senatstermin unstreitig geworden ist - bei der Zustellung an den Beklagten durch die Obergerichtsvollzieherin am 26.10.2011 eine Originalvollmachtsurkunde des Vorstandsvorsitzenden des Klägers zu 1) für die Unterzeichner beigefügt gewesen. Eine Ermächtigung oder Bevollmächtigung eines Mitgliedes der Verpächtergemeinschaft zum Kündigungsausspruch erfasse naturgemäß auch das Recht zur Unterbevollmächtigung. Die Begriffe „Ermächtigung“ und „Bevollmächtigung“ würden in der Rechtsprechung und in Gesetzesregelungen durchaus in demselben Sinne verwendet; beide Rechtsinstitute rechtfertigten zudem vorliegend die Kündigung vom 12.10.2011. Hier habe sich die Kündigungsbefugnis des Klägers zu 1) schon aus § 1 der „Ermächtigungserklärung“ von September/Oktober 2011 zweifelsfrei ergeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen und den Berichterstattervermerk zum Senatstermin am 21.02.2013 (Bl. 416 ff. d.A.) Bezug genommen.

Der Senat hat den Beklagten persönlich angehört. Die Akten 13a Lw 1/10 - AG Kamen = 10 U 5/11 - OLG Hamm, 13a Lw 48/09 und 13a Lw 12/09 - jeweils AG Kamen-, 13a Lw 2/10 - AG Kamen = 10 U 108/12 - OLG Hamm sowie die Grundakten des Amtsgerichts Lünen von G1 Blatt ####, ####, ####, ####, ####, ####, #### und #### haben zur Information des Senats vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

1.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Kamen hat ihn zu Recht verurteilt, die von dem Kläger zu 1) erworbenen Landflächen - eingetragen im Grundbuch von G1 Blatt #### unter lfd. Nr. 1. - 4. - an die Kläger als Mitgläubiger herauszugeben. Das gegen diese Verurteilung gerichtete Rechtsmittel war zur Gänze zurückzuweisen, nachdem die Kläger ihren Antrag gem. § 264 Ziff. 2 ZPO um den Zusatz der Herausgabe „in geräumtem Zustand“ reduziert hatten - um (auf Hinweis des Senates, § 139 ZPO) dem Inhalt der nach §§ 596, 585 Abs. 2 BGB geschuldeten Herausgabe im Zustand fortgesetzter ordnungsgemäßer Bewirtschaftung Rechnung zuntragen.

2.

Die Herausgabeklage ist nicht deshalb schon als unzulässig abzweisen, weil die Klägervertreter auf die mit der Klageerwiderungsschrift erhobene und im weiteren Prozessverlauf vertiefte Rüge keine ordnungsgemäße Prozessbevollmächtigung seitens aller Kläger nachgewiesen hätten. Vielmehr sind mit Schriftsatz vom 24.04.2012 für alle Kläger unterzeichnte Originalvollmachten zugunsten der auftretenden Klägervertreter vorgelegt worden, ausweislich derer „in der Angelegenheit M u.a. gegen C u.a. wegen Ansprüchen aus Pachtverhältnis (Pachtvertrag vom 06.03.1997) Prozessvollmacht erteilt“ wird. Die so eingereichten Originalvollmachten tragen dem Prozessgegenstand des vorliegenden landwirtschaftsgerichtlichen Klageverfahrens inhaltlich hinreichend Rechnung, nachdem dieser etwaige Herausgabeansprüche der Kläger gegen den Beklagten (und seinen Bruder) aus dem konkret bezeichneten Pachtverhältnis betrifft. Sowohl für das befasste Gericht, als auch für den Prozessgegner ergibt sich aus ihnen der Gegenstand der Prozessbevollmächtigung nach Auffassung des Senates hinreichend spezifiziert und umfassend.

Die Klage unterliegt auch nicht deshalb der Abweisung durch Prozessurteil, weil es an einem Rechtsschutzbedürfnis der Kläger zu 2) - 8) für das streitgegenständliche Herausgabeverlangen fehlt, das ausschließlich Eigentumsflächen des Klägers zu 1) – nicht aber der übrigen Kläger - betrifft.

Der Senat verkennt insoweit nicht, dass eine zulässige Zivilklage stets das Rechtsschutzinteresse im Sinne eines berechtigten Interesses der Klagepartei an der den Prozessgegenstand betreffenden Inanspruchnahme des Zivilgerichts erfordert (vgl. Musielak, ZPO, 8. Aufl., vor § 253 ZPO, Rdz. 7).Vorliegend besteht indes auch bezüglich der Kläger zu 2) - 8) ein Rechtsschutzinteresse daran, dass vorliegende Herausgabeklageverfahren als Partei auf Klägerseite mitzubetreiben.

Dem steht nicht entgegen, dass im Falle mehrerer mitberechtigter Verpächter im Sinne von § 432 BGB eines einheitlichen Pachtverhältnisses wegen der genannten gesetzlichen Regelung oder aufgrund einer „Ermächtigungserklärung“ zugunsten einzelner Verpächter auch für den einzelnen Erwerber-Verpächter die Möglichkeit zur Einzelklage bestünde, um zu einem gerichtlichen Herausgabetitel für sein Alleineigentum zu gelangen.

Gerade weil § 432 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB jedem Mitgläubiger eines Anspruchs das Recht zugesteht, „die Leistungen an alle zu fordern“, ergibt sich hieraus nicht im Umkehrschluss, dass jeweils nur einem einzelnen MItgläubiger das Rechtsschutzinteresse an einer entsprechenden Klageerhebung zukäme. Dies gilt umso mehr, als die Rechtskraft des durch einen Mitgläubiger nach § 432 Abs. 1 BGB erstrittenen Zivilurteils weder für noch gegen die anderen Mitgläubiger wirkt (vgl. Juris, PK BGB, 6. Aufl. - 2010, § 432 BGB, Rdz. 16).

Da vorliegend - wie der Beklagte selbst mit seiner Berufung geltend macht - aber alle Grunderwerber auf Verpächterseite in das seit dem Jahr 1997 geführte Pachtverhältnis eingetreten und dessen Beendigung(sfolgen) nach Grund und Zeitpunkt hoch streitig sind, kann ihnen nicht das berechtigte Interesse an einer gerichtlichen Entscheidung abgesprochen werden, mit der geklärt werden soll, ob der Landpächter jedenfalls Teile dieser einheitlich verpachteten Flächen herauszugeben hat. Insoweit dient das vorliegende Klageverfahren letztlich der Klärung der Rechtsbeziehungen des Beklagten zu allen Klägern.

3.

Ohne Erfolg macht die Berufung geltend, die Herausgabeklage sei jedenfalls in der Sache unbegründet.

Das angefochtene Urteil hat zu Recht die Aktivlegitimation aller Kläger und die Voraussetzungen eines Herausgabeanspruchs gegen den Pächter aus §§ 596, 585 Abs. 2 BGB bejaht.

a)

Alle Kläger sind berechtigt, den streitgegenständlichen Herausgabeanspruch aus § 596 BGB gegenüber dem Beklagten in eigenem Namen geltend zu machen. Ihre Aktivlegitimation folgt aus § 432 BGB i.V.m. ihrer Verpächterstellung gegenüber dem Beklagten, die sie durch Eintritt in den im Jahre 1997 geschlossenen Landpachtvertrag erlangt haben. Die Kläger sind – was die Herausgabe des Pachtobjektes betrifft – Mitberechtigte an einer im Gesetzessinne unteilbaren Leistung und deshalb befugt, deren Bewirkung an alle Mitgläubiger gemeinsam zu fordern (§ 432 Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB).

Diejenigen Personen, die unterschiedliche Teile eines einheitlich verpachteten Grundbesitzes erwerben, bilden auf Verpächterseite des Pachtverhältnisses eine Bruchteilsgemeinschaft und sind bezüglich der aus dem Pachtverhältnis resultierenden Ansprüche Gläubiger einer unteilbaren Leistung im Sinne von § 432 BGB; sie sind Mitberechtigte, die eine Herausgabe der verpachteten Sache an alle als gemeinsame Gläubiger verlangen können.

Insoweit haben sich vorliegend die Kläger wie auch der Beklagte die Ausführungen im Urteil des Senates vom 16.06.2011 – 10 U 5/11 – zu Eigen gemacht, an denen nach erneuter Überprüfung festgehalten wird:

Wird ein vermietetes oder – wie hier – verpachtetes Grundeigentum geteilt und werden die Teile sodann (zur Gänze oder teilweise) an verschiedene Erwerber veräußert, tritt mit dem Erwerb der Teile durch unterschiedliche Eigentümer nach gefestigter Rechtsprechung gerade keine Teilung des Miet- oder Pachtvertrages in mehrerer auf die einzelnen Grundstücke bezogenen Vertragsverhältnisse ein; vielmehr werden die einzelnen Erwerber auf Vermieter- bzw. Verpächterseite Mitgläubiger gemäß § 432 BGB (vgl. BGH, NJW 2005, 3781; BayObLG, NJW-RR 1991, 651 f.; BGH, NJW 1973, 455; OLG Celle, OLG-Report 1996, 37; OLG Rostock, OLG-Report 2001, 283 f.; OLG Hamm, Info M 2011, 380; RGZ 124, 195, 197). Die den gesetzlichen Regelungen in §§ 566, 593b BGB innewohnende Schutzfunktion im Falle der Veräußerung einer Miet- oder Pachtsache zugunsten des Mieters/Pächters soll im Veräußerungsfall nicht dort Halt machen, wo eine Beeinträchtigung durch Zerreißung des einheitlich begründeten Rechtsverhältnisses infolge einer Veräußerung an mehrere Erwerber droht. Dementsprechend sind – soweit es um den Bestand des Schuldverhältnisses im Ganzen geht – die mehreren Erwerber einer Sache auf Vermieter- bzw. Verpächterseite als Gläubiger einer unteilbaren Leistung im Sinne von § 432 BGB zu beurteilen.

Hier sind die Kläger vorliegend (sämtlich) in die Verpächterstellung des unstreitig zwischen dem Beklagten und Frau W als Voreigentümerin begründeten Pachtverhältnisses eingerückt und Mitgläubiger der aus diesem Verhältnis herrührenden Verpächteransprüche geworden, weil sie alle Erwerber der im Jahre 1997 an den Beklagten verpachteten Grundstücke sind und die Erwerbskette von der ursprünglichen Eigentümer-Verpächterin W zu ihnen durch Veräußerungsgeschäfte nach §§ 566, 593 b BGB verlaufen ist. Das steht zur Überzeugung des Senats anhand der beigezogenen aktuellen Grundbuchauszüge und ausweislich der im Senatstermin vorliegenden Grundakten fest zumal der Beklagten den anhand der Grundakten erörterten Erwerbsvorgängen nicht konkret entgegen getreten ist.

Soweit im Landpachtrecht aufgrund der Regelungen in §§ 593 b, 566 BGB bei Veräußerung des verpachteten Grundbesitzes der Erwerber der Pachtsache anstelle des bisherigen Verpächters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Pachtverhältnis ergebenden Rechte eintritt, erfordert dieser gesetzliche Übergang der Verpächterrechte und –pflichten ein auf Eigentumsübertragung gerichtetes Rechtsgeschäft mit entsprechendem Eigentumsübergang, insbesondere Auflassung und Eintragung im Grundbuch (vgl. Palandt, BGB, 71. Aufl., § 566, Rz. 8; Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 4. Aufl. – 2009, § 566, Rz. 8).

Vorliegend haben die Kläger bereits erstinstanzlich vor dem Landwirtschaftsgericht im Verhandlungstermin am 28.03.2012 unter Vorlage der Grundbuchauszüge konkret dargelegt, von der Voreigentümerin T W jeweils durch Kaufvertrag Eigentum an solchen Pachtflächen erworben zu haben, die nach dem schriftlichen Grundstücksverzeichnis im Pachtvertrag vom 06.03.1997 an den Beklagten zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet wurden. Die Identität der Flurstücke, die die Kläger zu 1) bis 7) von der Klägerin zu 8) erworben haben, mit demjenigen aus dem schriftlich fixierten Pachtvertrag des Jahres 1997 ergibt sich – wie die Nachprüfung durch den Senat anhand der beigezogenen Grundakten bestätigt hat – aus den Grundbuchblatteintragungen des mittlerweile geschlossenen Ursprungsgrundbuchs von G1 Blatt #### über das neu angelegte Folgegrundbuch von G1 Blatt #### (mit Eigentümereintrag der Klägerin zu 8)) bis hin zu den Grundbuchblattinhalten der Grundbücher von G1 Blatt ####, #### und ####, ####, ####, #### und ####. Alle Kläger sind nach wie vor jeweils als Eigentümer der in den genannten Grundbüchern verzeichneten Grundstücke eingetragen. Keinem von ihnen ist bislang – auch nicht in Teilen – ein anderer Grundeigentümer gefolgt.

Soweit der Kläger zu 2) durch Tauschvertrag mit Wertausgleich vom 10.05.2010 Teile seines erworbenen Grundbesitzes an den Erwerber Neumann (weiter)veräußert hat, ist bislang eine Grundbuchumschreibung des Eigentums auf diesen noch nicht erfolgt; die insoweit lediglich eingetragene Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers O reicht nicht aus, um diesen nach §§ 566, 593 b BGB als weiteren Verpächter nachrücken zu lassen (vgl. Palandt, a.a.O., § 566 BGB, Rz. 8).

Auch die Klägerin zu 8) ist noch als Eigentümerin einer Parzelle im Grundbuch von G1 Blatt #### eingetragen, die ausweislich des Anhangs zum Pachtvertrag vom 06.03.1997 dem Beklagten mitverpachtet wurde. Sie war der ursprünglichen Verpächterin W mit Grundbucheintrag im Jahre 2001 im Eigentum an den dem Beklagten verpachteten Parzellen gefolgt - woraus sich ein entsprechender (erster) Übergang des Pachtverhältnisses auf Verpächterseite nach §§ 566, 593 b BGB ergab. Auch insoweit hat die Einsicht des Senates in die beigezogenen Grundakten bestätigt, dass es sich um einen Hofübertragungsvertrag auf die nächste Generation handelte, sodass ein auf Eigentumsübertragung gerichtetes Rechtsgeschäft mit entsprechendem Eigentumsübergang (insbesondere ohne einen Nießbrauchsvorbehalt) im Sinne der §§ 566, 593 b BGB vorlag.

Der Beklagte ist auf Vorhalt des Grundbuchinhaltes im Senatstermin den daraus ersichtlichen Veräußerungsvorgängen von der Verpächterin W an die Klägerin zu 8) und von dieser an die Kläger zu 1) bis 7) nicht konkret entgegengetreten. Soweit er sich darauf berufen hat, dass er die Erbfolge nach Frau W auf die Klägerin zu 8) mit Nichtwissen bestreite, ist dies für die Frage der Aktivlegitimation aller Kläger und ihren Eintritt auf Verpächterseite in das mit ihm begründete Landpachtverhältnis ohne Relevanz. Denn die §§ 566, 593 b BGB knüpfen den Eintritt in ein laufendes Pachtverhältnis auf der Verpächterseits nicht an die erbrechtliche Gesamtrechtsnachfolge, sondern an entsprechende lebzeitige Veräußerungsvorgänge durch den Eigentümer-Verpächter.

Schließlich kann der zugunsten des Klägers zu 1) mit der gemeinsamen Erklärung vom September / Oktober 2001 ausgesprochenen Ermächtigung, die Beendigung des Pachtverhältnisses gerichtlich feststellen zu lassen und alle erforderlichen Erklärungen abzugeben, bei vernünftiger Betrachtung nicht entnommen werden, dass sich die übrigen Mitverpächter hierdurch ihrer eigenen Befugnisse aus § 432 BGB entäußert hätten. Ersichtlich sollte insoweit nur ein entsprechendes Vorgehen durch einen von ihnen erleichtert werden. Die mit der Berufung weiterverfolgten Angriffe des Beklagten gegen die Aktivlegitimation aller Kläger hinsichtlich des pachtvertraglichen Herausgabeanspruches sind demzufolge insgesamt unbegründet.

b)

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – auch die Beendigung des mit dem Beklagten geführten Pachtverhältnisses zum Ablauf des 31.10.2012 auf der Grundlage der mit Datum vom 12.10.2011 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung bejaht.

Es ist zunächst unstreitig geworden, dass dem Beklagten die schriftliche Kündigungserklärung namens des Klägers zu 1) vom 12.10.2011unter Beifügung der gemeinschaftlichen Erklärung aller Kläger von September/Oktober 2011 und einer Originalvollmacht des Verbandsvorsitzenden für die beiden Unterzeichner der Kündigungsschrift am 26.10.2011 über die Gerichtsvollzieherin zugestellt worden ist. In diesem Schreiben wurde zweifelsfrei die ordentliche Kündigung des am 06.03.1997 begründeten Landpachtverhältnisses zum Ablauf des 31.10.2012 erklärt.

Zu Unrecht rügt die Berufung, dass der Kläger zu 1) als einer der gemeinschaftlichen Verpächter nicht befugt gewesen sei, diese Kündigung auszusprechen.

Ausgehend davon, dass wegen der dargestellten Grundstücksveräußerungen in das 1997 mit Frau W begründete Pachtverhältnis des Beklagten auf Verpächterseite eine Mehrheit von Personen im Sinne von § 432 BGB eingetreten ist, richtete sich die wirksame Ausübung von Gestaltungsrechten für die Verpächter nach dem zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnis – und zwar nach den Vorschriften über Verfügungen (vgl. Palandt, a.a.O., § 432 BGB, Rz. 8). Gesamtwirkung kam dem Handeln eines Mitgläubigers/Verpächters – abgesehen von den übrigen in § 432 Abs. 1 BGB genannten Ereignissen – dann zu, wenn er kraft Gesetzes oder Rechtsgeschäfts mit Wirkung für die anderen handeln konnte (vgl. Prütting/Wegen/Weinreich, a.a.O., § 432 BGB, Rz. 10 mit Hinweis auf BGHZ 94, 117, 120 ff).

Grundsätzlich kann die rechtsgestaltende Kündigung eines auf mehrere Grundstücke bezogenen einheitlichen Miet- oder Pachtverhältnisses nach Veräußerung der Miet- oder Pachtsache an mehrere Erwerber wegen der entstandenen Mitgläubigerstellung auf Vermieter- bzw. Verpächterseite allerdings nur von allen Vermietern/Verpächtern zusammen oder mit Zustimmung aller ausgeübt werden (vgl. OLG Rostock, OLG-Report 2001, 283 f. – Juris - Rz. 134). Die Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft, die infolge des geteilten Erwerbs der Pachtsache auf Verpächterseite entsteht, können wegen § 747 Satz 2 BGB über den gemeinschaftlichen Gegenstand als Ganzes – mithin über das Pachtverhältnis – nur gemeinschaftlich verfügen und deshalb die Beendigung der Gemeinschaft durch Kündigung nur auf einstimmiger Basis herbeiführen (OLG Hamburg, NZG 1999, 1211 – Juris - Rz. 39; OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2001, 11 U 47/01 – Juris – Rz. 33).

Zwar ist die der erstinstanzlichen Verurteilung zugrunde gelegte Kündigung vom 12.10.2011 vorliegend dem Beklagten nicht durch alle auf Verpächterseite stehenden Eigentümer erklärt worden – worauf die Berufung zutreffend hinweist. Allerdings ist dem Schreiben vom 12.10.2011 zweifelsfrei zu entnehmen, dass die Kündigung seitens des Klägers zu 1) als eines Verpächters im Übrigen aufgrund der Ermächtigung aller Teilhaber des Pachtverhältnisses auf Verpächterseite erklärt werde. Gegen eine solche Vorgehensweise erhebt das Rechtsmittel zu Unrecht Bedenken.

Die „Ermächtigung“ ist eine vom Rechtsinhaber an den Ermächtigten erteilte Befugnis, im eigenen Namen über das (fremde) Recht des Ermächtigenden zu verfügen oder es in sonstiger Weise auszuüben (vgl. Palandt, a.a.O., § 185, Rz. 7 und 13; Juris-PK BGB, 6. Aufl. – 2012, § 185, Rz. 47 m.w.N.).

In der Rechtsprechung ist gerade für das – mit der Pacht verwandte – Mietrecht anerkannt, dass ein Nichtberechtigter von dem eigentlich zur Kündigung berechtigten Vermieter ermächtigt werden kann, eine Kündigungserklärung in eigenem Namen (d.h. nicht nur als dessen Stellvertreter in fremdem Namen) abzugeben. Eine solche Ermächtigung des Berechtigten zur Kündigung kann sogar konkludent oder im Wege der Umdeutung anderweitigen Erklärungen des Berechtigten entnommen werden (vgl. BGH, MDR 1998, 271; OLG Celle, OLG-Report 1999, 281 f. – Juris – Rz. 40).

Zur Herbeiführung der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 12.10.2011 war es vor diesem Hintergrund ausreichend, wenn der kündigende Kläger zu 1) – der allein zu einer Kündigung des Pachtverhältnisses nicht berechtigt war – dazu von allen Mitgliedern der Gemeinschaft ermächtigt wurde. Dies gilt deshalb, weil nach § 185 Abs. 1 BGB Verfügungen eines Nichtberechtigten über einen Gegenstand wirksam sind, wenn sie mit Einwilligung des Berechtigten erfolgen, wobei diese Vorschrift anerkanntermaßen auf einseitige Gestaltungsrechte – wie die Kündigung (vgl. BGH, MDR 1998, 896 – Juris – Rz. 8) – entsprechend anzuwenden ist (Palandt, a.a.O., § 185 BGB, Rz. 2; Juris-PK BGB, a.a.O., § 185 BGB, Rz. 5).

Vorliegend ist der Kläger zu 1) ausweislich der vorgelegten gemeinsamen Erklärung aller Kläger von September/Oktober 2011 ermächtigt worden, die Kündigung vom 12.10.2011 – soweit sie von den Mitverpächtern auszusprechen war – zugleich mit der eigenen Kündigungserklärung im eigenen Namen abzugeben. Den zentralen Einwand des Beklagten, es sei nicht festzustellen, das wirklich alle Teilhaber auf Verpächterseite den Kläger zu 1) durch die gemeinschaftliche Erklärung von September/Oktober 2011 zur Kündigung ermächtigt hätten, vermag der Senat nach dem oben dargestellten – im Senatstermin unstreitig gewordenen – Inhalt der beigezogenen Grundakten nicht zu folgen.

Vielmehr standen bei Ausspruch der Kündigung vom 12.10.2011 all jene Flurstücke, die in der Liste des Pachtvertrages von 1997 zur Bezeichnung des Pachtgegenstandes aufgeführt wurden, im grundbuchlich eingetragenen Eigentum derjenigen Personen oder Körperschaften, die die „Ermächtigungserklärung“ von September/Oktober 2011 zugunsten des Klägers zu 1) abgegeben hatten.- Ist im Grundbuch aber ein Recht für jedermann eingetragen, wird nach § 891 Abs. 1 BGB vermutet, dass ihm das Recht zustehe. Zur Widerlegung dieser Vermutung ist der Beweis des Gegenteils erforderlich (vgl. Palandt, a.a.O., § 891 BGB, Rz. 8). Dass die genannten Grundakten das Eigentum aller oder einiger Kläger unzutreffend ausweisen, hat der Beklagte indes in keiner Weise vorgetragen. So gehörten insbesondere auch die Beklagten zu 5) und 6) zu den eingetragenen Eigentümern, weil sie von der Klägerin zu 8) bereits im Jahr 2002 das vom Beklagten angepachtete Flurstück 78 der Flur 79 (ein Wegegrundstück) erworben hatten. Auch soweit die Klägerin zu 8) zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs im Oktober 2011 noch Eigentümerin zweier Grundstücke war – wovon eines (G1, Flur ##, Flurstück ##) nachfolgend an den Kläger zu 2) übereignet wurde –, hatte sie die erforderliche Ermächtigung zur Kündigung an den Kläger zu 1) erteilt. Keines der nach dem schriftlichen Pachtvertragsanhang aus dem Jahr 1997 dem Beklagten überlassenen Grundstücke hat „ein ungeklärtes Schicksal genommen“, alle sind in das Eigentum oder Miteigentum der Personen gelangt, die den Kläger zu 1) zum Ausspruch der Kündigung gegenüber dem Beklagten in eigenem Namen ermächtigt hatten bzw. gehörten ihm selbst. Die Berufung hat auch insoweit nichts Konkretes dahin aufgezeigt, welche Pachtgrundstücke abweichend in das Eigentum dritter Personen gelangt sein sollten. Die erstinstanzlich geäußerten Bedenken des Beklagten betreffend die Flurstücke ##/##, ##/## und ##/## sind von den Klägern zutreffend in Übereinstimmung mit dem Grundbuchinhalt betreffend die Zu- und Abschreibungen im Bestandsverzeichnis widerlegt worden.

Auch die schriftliche Ermächtigungserklärung von September/Oktober 2011 selbst – versehen mit Unterschriften für alle Kläger - ist bereits erstinstanzlich zu den Akten gereicht worden. In dem beigezogenen Parallelverfahren 10 U 108/12 – dessen Akten Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung waren – sind abschriftlich die entsprechenden Vollmachten des Vorstandsvorsitzenden des Klägers zu 1) und die Genehmigung des Landrates des Klägers zu 2) vorgelegt worden, wonach die die „Ermächtigungserklärung“ von September/Oktober 2011 unterzeichnenden Personen zur Vertretung des Verbandes bzw. Kreises befugt sind. Sämtliche Ermächtigungserklärungen und dazu erteilte Vollmachten datieren schließlich aus der Zeit vor Zustellung der Kündigungserklärung vom 12.10.2011 an den Beklagten – die am 26.10.2011 erfolgte. Dass die in der „Erklärung“ formulierte umfassende Ermächtigung an den Kläger zu 1) – eine Körperschaft - nicht zur Erteilung von Untervollmachten an einzelne Mitarbeiter berechtigt hätte, kann nach dem Umständen vernünftigerweise nicht angenommen werden und findet im Gesetz keine Stütze.

Auch inhaltlich deckte die im Zeitraum vom 29.09. bis 06.10.2011 für alle Teilhaber auf Verpächterseite unterzeichnete „Erklärung in ungeteilter Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 741 BGB“ die dem Beklagten gegenüber erklärte ordentliche Kündigung vom 12.10.2011 ab: Nach der insoweit einschlägigen Regelung unter § 1 dieser Erklärung sollte das Pachtverhältnis mit dem Beklagten vorsorglich erneut gekündigt werden. Der Kläger zu 1) wurde vor diesem Hintergrund ausdrücklich ermächtigt, für die übrigen Mitglieder gegenüber dem Beklagten alle hierzu erforderlichen Erklärungen gerichtlich oder außergerichtlich abzugeben. Einer Ermächtigung für den Kläger zu 1) selbst, insoweit die eigene Rechtsposition als Mitverpächter wahrzunehmen, bedurfte es ersichtlich nicht; die diesbezügliche Rüge des Beklagten ist nicht nachvollziehbar.

Alle seine weiteren Erwägungen, der im September / Oktober 2011 niedergelegte Ermächtigungsumfang zugunsten des Klägers sei vermeintlich unklar oder eingeschränkt, fußen auf der unzutreffenden Annahme, dass sich die Ermächtigung zur Kündigung aus § 3 der Erklärung von September/Oktober 2011 ableite; die dortigen Regelungen betrafen indes gar nicht die Kündigung des Pachtverhältnisses, sondern die Geltendmachung von Räumung und Herausgabe. Die Kündigungsbefugnis des Klägers zu 1) als Grundlage der ordentlichen Pachtkündigung vom 12.10.2011 unterliegt nach alledem aus Sicht des Senates keinerlei Bedenken.

Ohne Erfolg vertieft die Berufung ferner den erstinstanzlichen Angriff gegen die Kündigung vom 12.10.2011 dahin, dass ihr kein hinreichender Vollmachtsnachweis beigelegen habe, so dass sie durch Anwaltsschreiben vom 07.11.2011 „wegen mangelnder Vollmachtvorlage nach § 174 BGB“ habe zurückgewiesen werden können.

Die für den Beklagten erklärte Zurückweisung der Kündigung mangels Vollmachtvorlage (im Sinne eines Bevollmächtigungsnachweises) konnte die mit Datum vom 12.10.2011 erklärte Kündigung bereits deshalb nicht zu Fall bringen, weil sie unstreitig nicht vom Kläger zu 1) als einem „Bevollmächtigten“, sondern von ihm als ermächtigem Mitverpächter erklärt worden war – worauf der Beklagte selbst nachdrücklich hingewiesen hat. Eine auf der Grundlage der Ermächtigung des Rechtsinhabers abgegebene Gestaltungserklärung in eigenem Namen entspricht daher nicht einer auf Vollmachtsbasis abgegebenen Erklärung in fremdem Namen und kann demzufolge insoweit auch nicht wegen fehlender Vollmachtsvorlage nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.

Zwar sind einseitige Gestaltungserklärungen unter Berufung auf eine vorherige Ermächtigung (im Sinne einer Einwilligung) des Berechtigten entsprechend §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB unwirksam, wenn der Erklärende nicht die (vorherige) Einwilligung des Rechtsinhabers/Berechtigten in schriftlicher Form vorlegt und der Erklärungsempfänger aus diesem Grund die Gestaltungserklärung unverzüglich zurückweist (Palandt, a.a.O., § 185 BGB, Rz. 2 und § 182 BGB, Rz. 6; Juris, PK BGB, a.a.O., § 111 BGB, Rz. 23). Jedoch erfordert das – ebenso wie § 174 Satz 1 BGB bei einseitigen Rechtsgeschäften eines Bevollmächtigten – eine Zurückweisung des Rechtsgeschäfts „aus diesem Grunde“ – mithin wegen fehlender Vorlage der Einwilligung des oder der Berechtigten in schriftlicher Form (vgl. BAG, ZIP 2003, 1161 f. – Juris – Rz. 32). Ebenso, wie im Rahmen von § 174 Satz 1 BGB anerkannt ist, dass die Beanstandung eindeutig erkennen lassen muss, dass die Gestaltungserklärung gerade wegen der fehlenden Vorlage der Vollmachtsurkunde zurückgewiesen werde (BAG, a.a.O. m.w.N.; BGH, NJW 2013, 297 f. – Juris – Rz. 9 m.w.N.; OLG Stuttgart, Urteil vom 29.09.2010 – 9 U 37/10 – Juris – Rz. 45), muss bei einer Beanstandung der nicht schriftlich nachgewiesenen Ermächtigung des Kündigenden gemäß §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB aus Sicht des verständigen Empfängers dieser Beanstandung nach den Umständen eindeutig zu erkennen sein, dass die Zurückweisung gerade deshalb erfolgt, will die Einwilligung des Rechtsinhabers nicht urkundlich nachgewiesen ist (BAG, a.a.O., Juris – Rz. 32/33).

Diesen Anforderungen einer ordnungsgemäßen Rüge entsprach der Anwaltsschriftsatz vom 07.11.2011 indes nicht. In ihm blieb vielmehr unklar, was für den Beklagten konkret hatte gerügt werden sollen. Insbesondere von dem fehlenden schriftlichen Nachweis einer Ermächtigung an den Kündigenden seitens der Mitverpächter war dort nicht die Rede. Auch die Rüge der „fehlenden Vollmachtsnachweise“ ließ offen, ob gerügt werden sollte, dass keine Vollmachten der Mitverpächter zur Erklärung der Kündigung vorlägen oder dass die Unterzeichner des Kündigungsschreibens vom 12.10.2011 ihre Vollmacht für den Kläger zu 1) nicht nachgewiesen hätten oder dass die Unterzeichner der als Anlage 2 beigefügten Ermächtigungserklärung zur Kündigung (soweit sie als Vertreter für den Kläger zu 1) bzw. für den Kläger zu 2) unterschrieben hatten) keine schriftliche Vollmacht dafür vorgelegt hätten.

Diese in mehrfacher Hinsicht bestehende Unzulänglichkeit der Rüge vom 07.11.2011 geht zu Lasten des Beklagten; denn derjenige, der sich auf eine Unwirksamkeit des einseitigen Rechtsgeschäfts bzw. der Gestaltungserklärung nach §§ 182 Abs. 3, 111 Satz 2 BGB beruft, hat die hinreichend deutliche Zurückweisung und deren Unverzüglichkeit darzulegen und zu beweisen (vgl. Palandt, a.a.O., § 111 BGB, Rz. 6; Juris-PK BGB, a.a.O., § 111 BGB, Rz. 31). Angesichts der inhaltlichen Defizite der „Vollmachtsrüge“ vom 07.11.2011 bedarf es keiner Entscheidung, ob – woran allerdings aus Sicht des Senates zusätzlich erhebliche Zweifel bestehen – diese noch unverzüglich nach Zustellung der Kündigung am 26.10.2011 erfolgte.

Nicht zu beanstanden ist des Weiteren die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts, die Kündigung vom 12.10.2011 habe zur Beendigung des Pachtverhältnisses mit Ablauf des 31.10.2012 geführt, so dass mit diesem Datum die pachtvertragliche Herausgabepflicht des Beklagten eintrat.

Die Erwägungen des Beklagten dazu, der schriftlich fixierte Landpachtvertrag vom 06.03.1997 sei nicht zustande gekommen und nicht Grundlage der Pachtflächenüberlassung an ihn geworden, vermag der Senat nicht zu teilen. Abgesehen davon, dass der Beklagte sich bislang – gerichtsbekannt – in verschiedenen Verfahren auf eben diesen schriftlichen Pachtvertrag mit der seinerzeitigen Eigentümerin zur Begründung seiner Pächterposition berufen hatte und gemäß § 138 I ZPO ein erkennbar unrichtiger Parteivortrag unberücksichtigt zu bleiben hat (vgl. Musielak, aaO, § 138 ZPO, Rz. 7 m.w.N.), kann dem Vortrag des Beklagten auch kein hinreichender tatsächlicher Anhalt dafür entnommen werden, dass der von ihm als Pächter und von Frau W als Verpächterin unterzeichnete Landpachtvertrag einvernehmlich nicht Grundlage der Pachtflächenüberlassung sein sollte. Selbst wenn zugunsten des Beklagten unterstellt werden kann, dass beide Unterzeichner zunächst einen weiteren Pächter – den Bruder des Beklagten – in das Vertragsverhältnis einbezogen haben wollten, hatte der Beklagte doch mit seiner Unterschriftsleistung sowie der Aufnahme von Bewirtschaftung und Pachtzahlung gegenüber der Eigentümerin W zu erkennen gegeben, auch als alleiniger Pächter die in Aussicht genommene landwirtschaftliche Nutzung nach Maßgabe der schriftlich fixierten Bedingungen durchführen zu wollen. Aus Sicht der Landverpächterin, die ein von dem Beklagten unterzeichnetes Vertragsexempar in Händen hielt, konnte ein solches Verhalten des Beklagten verständigerweise nur bedeuten, dass es auch ohne den weiteren Pächter bei dem schriftlich fixierten Vertragsinhalt bleiben sollte. Wenn die Verpächterin und andere Personen faktisch in der Folgezeit einzelne Teile des dem Beklagten vertraglich überlassenen Pachtgegenstandes mit dessen Einverständnis bewirtschaftet haben sollen, widerlegt dies nicht, dass zunächst einmal – wie schriftlich fixiert – die vollständige Überlassung der Pachtsache an den Beklagten zu den niedergelegten Bedingungen vertraglich vereinbart sein sollte. Auch wenn der Beklagte Frau W und anderen Personen nachfolgend die Bewirtschaftung von kleineren Teilen der Pachtsache – die für ihn wirtschaftlich weniger interessant waren – gestattet haben und deshalb einvernehmlich einen reduzierten Pachtzins gezahlt haben sollte, war damit der detailliert schriftlich niedergelegten Pachtregelung im Übrigen für den genau bezeichneten Pachtgegenstand nicht der Boden entzogen; solche Vorgänge stellten sich naheliegenderweise eher als einvernehmliche teilweise Rückpacht oder Unterverpachtung mit Verrechnungsabreden dar und lassen mitnichten erkennen, dass die umfangreich schriftlich fixierten Vertragsinhalte keine Verbindlichkeit (mehr) haben sollten.

Blieb es demzufolge bei den schriftlich niedergelegten Inhalten des Pachtvertrages vom 06.03.1997, konnten die Kläger als nachrückende Verpächter gemäß § 3 Ziffer 2 dieses Vertrages im Falle des nicht (bereits) durch Zeitablauf zum 31.10.2009 beendeten Pachtverhältnisses mit einer Frist von einem Jahr zum Ende des Pachtjahres kündigen. Nachdem das Pachtjahr unter § 2 Ziffer 1 des Vertrages auf den Zeitraum jeweils vom 01.11.bis zum 31.10.des Folgejahres festgeschrieben worden war, bewirkte die ordentliche Kündigung der Klägerin zu 1) vom 12.10.2011mit Zustellung am 26.10.2011auf Basis der von den Mitverpächtern erteilten Ermächtigung das Ende des Pachtverhältnisses zum Ablauf des 31.10.2012.

c)

Ohne Erfolg macht das Rechtsmittel schließlich geltend, das Landwirtschaftsgericht habe in einem unstatthaften Umfang zur Herausgabe von Pachtgrundstücken verurteilt.

Soweit das Amtsgericht Kamen in Entsprechung des Klageantrags (§ 308 Abs. 1 ZPO) den Beklagten lediglich zur Herausgabe einiger Pachtgrundstücke – soweit sie im Grundbuch von G1 Blatt #### zur lfd. Nr. 1 bis 4 verzeichnet sind – verurteilt hat, resultiert hieraus keine unzumutbare Benachteiligung des Beklagten als Landpächters.

Zwar ist es zutreffend, dass die vorgenannte Rechtsprechung zum Eintritt von Eigentumserwerbern der Pachtsache in ein einheitliches Pachtverhältnis im Sinne von §§ 566, 593 b, 432 BGB den Zweck verfolgt, eine unzumutbare Benachteiligung des Pächters durch eine Vertragsaufspaltung in Einzelrechtsverhältnisse zu vermeiden. Diese Zielsetzung besagt indes nichts dazu, ob die Gesamtheit der Verpächter oder einer von ihnen mit Ermächtigung aller anderen nach dem Ablauf der Pachtzeit – nicht wenigstens – die Herausgabe eines Teils der Pachtflächen verlangen kann, wenn der Pächter die geschuldete einheitliche Herausgabe des Pachtobjektes an die Verpächter verweigert. Insoweit wird vorliegend von dem Beklagten lediglich eine Teilleistung gefordert, zu denen er (von sich aus) als Schuldner gemäß § 266 BGB nicht berechtigt ist, eine solche Teilleistung kann indes von Seiten des Gläubigers durchaus gefordert und eingeklagt werden darf – solange nicht die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegenstehen (vgl. Palandt, a.a.O., § 266 BGB, Rz. 11 m.w.N.; Prütting/Wegen/Weinreich, a.a.O., § 266 BGB, Rz. 9). Dass es für den Pächter, der – wie vorliegend der Beklagte – die Herausgabe der Pachtsache insgesamt verweigert, unzumutbar sein soll, zunächst (insb. kostengünstiger) nur auf eine Teilherausgabe der einbehaltenen Flächen gerichtlich in Anspruch genommen zu werden, erscheint dem Senat nicht nachvollziehbar. Der Beklagte selbst hat es vielmehr in der Hand, seine prozessuale Inanspruchnahme auf Teilleistungen durch Erbringung der geschuldeten Gesamtherausgabe an die Verpächtergemeinschaft zu verhindern.

Nicht zu beanstanden ist ferner, dass der Beklagte zur Herausgabe der Pachtflächen an alle Kläger verurteilt worden ist.

Wie der im Senatstermin erörterte Inhalt der beigezogenen Grundakten ergeben hat, befinden sich alle nach dem Pachtvertrag vom 06.03.1997 an den Beklagten überlassenen Flächen nach wie vor ausschließlich im grundbuchlich eingetragenen Eigentum der im erstiinstanzlichen Urteil als Herausgabegläubiger bezeichneten Personen. Auf die obigen Darstellungen wird insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

Auch dass der Beklagte sich wegen eines anderweitigen nicht streitgegenständlichen Teils der Pachtflächen bereits mit den Klägern zu 3), 4) und 8) vergleichsweise verständigt hatte, steht der Verurteilung zur Herausgabe der nun streitgegenständlichen Flächen auch an diese Personen als mitberechtigte Verpächter nicht entgegen. Der vorliegend entschiedene Streitgegenstand und Verurteilungsumfang betrifft Rechtsfolgen, die in den mit den Klägern zu 3), 4) und 8) geschlossenen gerichtlichen Vergleichen ersichtlich nicht geregelt wurden; dass die „Abgeltungswirkung“ der genannten Vergleiche auch die vorliegend streitgegenständlichen Rechtspositionen der Vergleichspartner als Mitgläubiger bezüglich nicht herausgegebener anderweitiger Restpachtflächen erfasste, ist dem Beklagtenvortrag weder nachvollziehbar zu entnehmen, noch ergibt es sich aus den beigezogenen landwirtschaftsgerichtlichen Akten des AG Kamen - 13 a Lw 48/09 und 13 a Lw 12/09, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gewesen sind.

4.

Die vom Landwirtschaftsgericht ausgesprochene Verurteilung zur Herausgabe der Pachtflächen an die Kläger ist nach alledem – jenseits der im Berufungsrechtszug nicht weiter verfolgten Räumungsmaßgabe (§ 264 Zif. 2 ZPO) – zu Recht erfolgt. Der Beklagte ist angesichts des mittlerweile beendeten Pachtverhältnisses verpflichtet, die streitgegenständlichen Pachtflächen an die Kläger als Mitberechtigte herauszugeben, wobei die Herausgabe im Zustande fortgesetzter ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erfolgen hat.

5.

Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren folgt aus §§ 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Vorinstanzen

AG Kamen, 13a Lw 4/11

Rechtsgebiete

Grundstücks- und Wohnungseigentumsrecht; Mietrecht

Normen

BGB §§ 596, 585 Abs. 2, 593 b, 566, 432